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27 febbraio 2018

Quale FLAT TAX?

In questi giorni, sempre più frequentemente è possibile leggere sui principali quotidiani o ascoltando le principali testate giornalistiche, della FLAT TAX o “tassa piatta”. Questa forma di tassazione, basata sull’applicazione di una o due aliquote, sembra essere la medicina in grado di risolvere ogni problema del nostro Paese ed in particolare quello del “peso” eccessivo delle imposte. Frequentemente mi chiedono di esprimere la mia opinione a proposito di questa novità che tutti i politici, sia pure con delle “sfumature” diverse, ci propongono durante la campagna elettorale. Esistono diverse versioni o progetti di FLAT TAX. Pertanto se questa espressione non viene riempita di contenuti concreti non è possibile esprimere un’opinione. Ad esempio una delle possibili versioni prevede l’applicazione di un’unica aliquota del 25%, ma in questo caso la nuova misura riguarderà anche l’Iva, la cui aliquota attuale è pari al 22%. In questo caso la diminuzione delle imposte sui redditi sarà parzialmente controbilanciata dall’incremento della pressione fiscale sui consumi. Un’altra versione della FLAT TAX prevede un’applicazione limitata di una o due aliquote, probabilmente 23 e 33% fino ad un tetto massimo di reddito pari a 40.000/50.000 euro. Viceversa per i redditi più elevati si prevede l’estensione dell’aliquota unica con gradualità entro il termine della legislatura. Gli esempi potrebbero essere ancora diversi, ma il tema più delicato sembra essere quello delle deduzioni e detrazioni. Si tratta, ad esempio, delle spese per i figli o il coniuge a carico, delle spese mediche, degli interessi passivi sui mutui relativi all’abitazione principale, e dei contributi dovuti alle casse di previdenza. E’ possibile che la previsione di una o due aliquote IRPEF sia controbilanciata dalla “cancellazione” o sensibile riduzione della detrazioni di imposta o degli oneri deducibili. In questo caso sarà necessario verificare come la “manovra” sia in grado di incidere sul “peso” delle imposte. Non si può escludere completamente che l’unica aliquota, “accompagnata” dalla cancellazione delle deduzioni e detrazioni possa determinare un “peso” dell’IRPEF addirittura maggiore di quello attuale. La modifica delle deduzioni e detrazioni per i carichi di famiglia potrebbe poi essere utilizzata per assicurare, nonostante l’aliquota unica, la progressività del tributo quale principio fondamentale anche secondo le indicazioni della Carta costituzionale. Dovrebbe essere però evidente che qualsiasi opinione, positiva o negativa relativa alla nuova forma di tassazione, non può essere attendibile senza conoscere nei dettagli il progetto. Una sola cosa è certa: se la nuova forma di tassazione dovesse vedere un giorno la luce, ed il reddito spendibile alla fine di ogni mese dovesse aumentare effettivamente, con incrementi degni di nota, si verificherà quell’effetto volano in grado di “accendere” la ripresa che ogni italiano attende da troppi anni. Viceversa se l’aumento del reddito spendibile alla fine di ogni mese non sarà neppure percepito, la nuova FLAT TAX sarà semplicemente un’IRPEF mascherata. Nicola Forte, Dottore Commercialista e Revisore dei Conti in Roma Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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26 febbraio 2018

Le dieci cose da sapere prima di fare lavori...

26/02/2018Le dieci cose da sapere prima di fare lavori edili in casa L’esecuzione di lavori edili in casa richiede il compimento di una serie di verifiche preliminari, che risultano di particolare importanza al fine di assicurare la legittimità dell’intervento da realizzare. Tali verifiche e valutazioni serviranno infatti ad evitare che, durante l’esecuzione dei lavori o peggio, a lavori già conclusi, l’Amministrazione comunale possa sanzionare l’intervento, contestandone in particolare l’esecuzione in assenza o in violazione del necessario titolo edilizio. Tali sanzioni potranno essere particolarmente gravose, comprendendo il pagamento di somme di denaro, sino alla demolizione di quanto eseguito in difformità o in assenza di titolo ed al ripristino dello status quo ante. Il decalogo che segue, lungi dall’avere pretese di esaustività, ha dunque lo scopo di suggerire i principali accorgimenti da adottare al fine di eseguire legittimamente dei lavori edili in casa. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes 1) Identificare il tipo di lavoro Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire e dunque quali pratiche edilizie presentare, è necessario in primo luogo ricondurre l’intervento che si vuole realizzare a quelli previsti dal D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia) che, all’art. 3, contiene le definizioni dei seguenti tipi di interventi: - manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; - manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; - restauro e risanamento conservativo, gli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; - ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente; - nuova costruzione, in generale gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle precedenti categorie. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente e gli interventi pertinenziali, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale. 2) Identificare il titolo edilizio I titoli edilizi si distinguono in: a) edilizia libera (senza necessità di alcun titolo) b) CILA (comunicazione inizio attività asseverata) c) SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) d) super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire) e) PdC (Permesso di costruire) Gli interventi di edilizia libera comprendono: quelli di manutenzione ordinaria; l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici. Sono realizzabili mediante SCIA i seguenti interventi: manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; gli interventi di ristrutturazione edilizia che non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione; quelli di ristrutturazione urbanistica; la ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, limitatamente alle zone omogenee A, comporti mutamenti della destinazione d’uso, comporti modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004. Sono infine realizzabili mediante CILA gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire, previa trasmissione da parte dell’interessato dell’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato. 3) Chiamare un progettista e iniziare l’iter Un tecnico è indispensabile per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere). 4) Stabilire subito il budget di spesa e comunicarlo al progettista Le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. È necessario considerare sempre il compenso del tecnico ed a tal proposito si deve evidenziare che, essendo oggi abrogate le tariffe professionali, il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria). 5) Scegliere il progetto e poi definire con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali. 6) Nominare l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo averne verificato l’idoneità tecnico-professionale. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti, tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. 7) Verificare la pratica edilizia Prima di iniziare i lavori è bene accertare che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori. In caso di pratica CIA o SCIA, i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. 8) Il via ai lavori Può sembrare banale, ma è fondamentale il ruolo del committente nella fase di esecuzione dei lavori, in quanto la sua presenza attiva è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto dei lavori. 9) Fine intervento Per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario, andranno presentati in Comune la Comunicazione di fine lavori a firma del committente; il Certificato di collaudo a firma del tecnico; la Richiesta del certificato di agibilità; la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto). 10) Certificato di regolare esecuzione L’art. 1665 c.c. stabilisce che: “il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta”; quindi l’attività di verifica e collaudo delle opere rappresenta non solo una facoltà che può essere esercitata dal committente ma costituisce il momento formale di conclusione dei lavori. Siamo consapevoli che con questi dieci punti non abbiamo esaurito tutte le domande che una persona si pone prima di iniziare dei lavori edili in casa, ma speriamo, con i vostri suggerimenti, di migliorare sempre più questo decalogo adeguandolo alle esigenze dei cittadini. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Avv. Ambrogio Dal Bianco Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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21 febbraio 2018

Data del testamento: a chi la prova?

Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 22 settembre 2017, n. 22197 Cosa cambia per il cittadino Il testamento olografo, ovvero quello scritto a mano dal de cuius, come si sa, è spesso al centro di liti familiari. In particolare, quando è la data a essere contestata, occorre chiedersi a chi spetti l’onere della prova. La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta sul punto, affermando che è la parte ne contesti la verità a dover proporre domanda di accertamento negativo, gravando su di essa il relativo onere della prova. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto Il Tribunale di Chiavari accoglieva la domanda di petizione di eredità di Tizia, nominata erede in forza di un testamento olografo (datato 25 luglio 2000 e pubblicato dal notaio in data 28 ottobre 2003), di cui accertava l’autenticità, successivo ad altro testamento olografo (redatto dal medesimo de cuius datato 10 novembre 1999 e pubblicato dal notaio in data 1 settembre 2003) e, alla luce di ciò, condannava la convenuta Caia alla restituzione dei beni di cui era entrata in possesso. Successivamente, però, la Corte d’appello di Genova, in riforma della sentenza di primo grado, affermava che Tizia non aveva provato la data di redazione del testamento olografo che la nominava erede e quindi la posteriorità dello stesso rispetto a quello redatto in data 10 novembre 1999. Le ragioni giuridiche Il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano dal testatore e la completa indicazione della data costituisce un requisito essenziale di forma, in quanto la mancanza di una data autografa comporta l’annullabilità del testamento per vizio di forma, mentre, ai sensi dell’art. 602 comma 3 c.c., la prova della “non verità” della data è ammessa, tra l’altro, quando si tratti della priorità di data tra più testamenti. Da tale disposizione si deduce, secondo la Corte di Cassazione, che mentre la data falsa non può ritenersi di per sé causa di invalidità del testamento, l’azione di nullità diretta ad accertare la “non verità della data”, come recita la legge, è invece esperibile quando vi sia un interesse giuridico in tal senso. A conferma di ciò, depone anche la stessa formulazione dell’art. 602 comma 3 del Codice Civile che sembra implicare, secondo la Corte di Cassazione, una presunzione di verità della data indicata dal de cuius nel testamento salva prova contraria. In conclusione, quindi, l’onere di provare l’eventuale falsità o erroneità materiale della data (per errore materiale dovuto a distrazione, ignoranza o altra causa che sia) spetta a chi ne voglia contestare l’autenticità, con domanda di accertamento negativo e conseguente onere di provare le ragioni a fondamento della propria pretesa. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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15 febbraio 2018

CTR Veneto: sì alle agevolazioni prima casa nel...

Commissione Tributaria Regionale Veneto, sentenza n. 1233 del 7 dicembre 2017 Cosa cambia per il cittadino La Commissione Tributaria Regionale del Veneto, in una recente sentenza, ha stabilito l’applicabilità del beneficio prima casa alla rinunzia abdicativa di un coniuge a favore dell’altro relativamente al 50% di un immobile in comproprietà. La rinunzia abdicativa è un atto unilaterale dismissivo con cui un soggetto rinuncia a una situazione giuridica di vantaggio, che può comportare, nel caso di bene in comproprietà, un accrescimento della quota in capo agli altri comproprietari. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La questione riguarda un atto di rinunzia abdicativa di un coniuge a favore dell’altro, in relazione al quale l’Agenzia delle Entrate non ha ritenuto applicabili le agevolazioni prima casa e conseguentemente ha accertato e richiesto la maggior imposta dovuta. Le ragioni giuridiche Nell’ammettere invece l’applicabilità delle agevolazioni fiscali prima casa, la Commissione Tributaria Regionale del Veneto ha evidenziato (anche sulla base della Circolare della stessa Agenzia delle Entrate n. 18/E/13) come l’istituto della rinunzia abdicativa faccia parte degli atti che, a titolo gratuito, comportano trasferimenti di beni e diritti e come tale debba essere parimenti trattata, risultando infatti priva di pregio giuridico la considerazione per cui non sarebbe possibile un’interpretazione estensiva della norma che prevede le agevolazioni prima casa ai negozi di rinunzia abdicativa. E ciò, secondo la Commissione, nonostante il trasferimento in tali casi avvenga in senso economico e non giuridico, come dimostrato dal fatto che “la parte che "si arricchisce" non partecipa all'atto se non per prendere atto della decisione del rinunziante e vede espandersi il diritto sul bene solo per la rinuncia dell'altro senza alcuna espressione della propria volontà”. Da ciò consegue che il coniuge, potendo godere delle agevolazioni prima casa, invece che pagare le imposte in misura proporzionale al valore del bene, potrà versare al Fisco le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, con un notevole risparmio economico. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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13 febbraio 2018

Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

13/02/2018Le 10 cose da sapere prima di stipulare un preliminare di immobile - a cura della dott.ssa Eleonora Baglivo Scarica qui l'infografica Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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12 febbraio 2018

Plusvalenze terreni: sì alla perizia successiva

Corte di Cassazione, ordinanza n. 22249 del 25 settembre 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione, in una recente ordinanza, ha affermato che la mancanza del valore del cespite per il calcolo della plusvalenza, nell’atto di cessione di terreni edificabili e con destinazione agricola, non impedisce al cedente di indicare il suddetto valore successivamente mediante perizia giurata. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La vicenda riguardava un accertamento Irpef dell’anno di imposta 2002 con recupero a tassazione del maggior reddito da plusvalenza per cessione a titolo oneroso di terreni edificabili. Le ragioni giuridiche La questione giuridica di fondo attiene alla possibilità o meno che la perizia di stima possa essere redatta successivamente all’atto di cessione. L’Amministrazione sosteneva, infatti, che la stessa (pena la violazione dell’art. 7 della Legge n. 448/01) dovesse essere redatta (ancorché non asseverata e giurata) prima del rogito, stante l’obbligo di indicare nel medesimo rogito il relativo valore periziato. La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha ritenuto condivisibile tale orientamento, ritenendo, al contrario, che la suddetta perizia possa essere redatta anche successivamente, in base al principio per cui "in tema di imposte sui redditi e con riferimento alla determinazione delle plusvalenze di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. a) e b), per i terreni edificabili e con destinazione agricola, a norma della L. 28 dicembre 2001, n. 448, art. 7 può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello alla data dell’1 gennaio 2002, determinato sulla base di una perizia giurata, anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto invece previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative” (Cass. sez. VI-5, n. 25721/14). L'art. 7, infatti, attribuisce al contribuente la "possibilità di calcolare la plusvalenza tassabile ai fini dell’imposta sui redditi, assumendo come valore iniziale quello che il bene medesimo aveva alla data del 1 gennaio 2002 in deroga al sistema ordinario di determinazione della plusvalenza tassabile stabilito dall’art. 82 T. U.I.R, vecchia formulazione (Cass. 30729/2011). La suddetta deroga è consentita dalla legge alla duplice condizione che: a) il valore del cespite alla data del 1 gennaio 2002 sia assoggettato ad imposta sostituiva del 4%; b) l’imposta di cui sub a) sia versata entro un determinato termine (Cass. 541/2015)” senza alcun “ulteriore requisito ai fini della facoltà di utilizzare la suddetta deroga di determinazione dell’imponibile, attesa l’assenza di ulteriori limitazioni poste dalla legge a tal proposito e l’irrilevanza di quanto invece previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative”, ed in particolare senza che “la mancata indicazione, nel rogito di vendita dell’immobile, del valore del cespite come rideterminato L. n. 448 del 2001, ex art. 7, costituisca condizione ostativa alla facoltà per il contribuente di utilizzare la deroga, prevista dalla citata disposizione, al normale criterio di determinatone dell’imponibile” (Cass. n. 19242/16; cfr. Cass. n. 16113/17). Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes TAG: plusvalenza, perizia Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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07 febbraio 2018

Il vademecum del Notariato in materia di DAT

La legge sul testamento biologico (Legge n. 219/2017), in vigore dallo scorso 31 gennaio, come principale novità, introduce nel sistema la disciplina delle DAT, ovvero disposizioni anticipate di trattamento, con cui le persone forniscono indicazioni sui trattamenti che intendono ricevere o meno una volta in cui venissero a trovarsi in uno stato di incapacità. Il Notariato ha pubblicato un vademecum sulle novità introdotte in materia di DAT consultabili al sito http://www.notariato.it/sites/default/files/cs_biotestamento.pdf e che qui si riportano integralmente: Che cosa sono le DAT? Sono delle disposizioni/indicazioni che la persona, in previsione della eventuale futura incapacità di autodeterminarsi, può esprimere in merito alla accettazione o rifiuto di determinati: Accertamenti diagnostici Scelte terapeutiche (in generale) Singoli trattamenti sanitari (in particolare) Quale la novità? Da oggi le DAT si possono fare. Viene definitivamente sgombrato il campo dal dubbio se la nutrizione e la idratazione artificiale possano essere rifiutate. Dalla legge (art 1 co 5) sono considerate una modalità di somministrazione, su prescrizione medica, di nutrienti mediante dispositivi medici e pertanto, in quanto tali, a tutti gli effetti “trattamenti sanitari”. Chi può fare le DAT? Qualunque persona che sia Maggiorenne Capace di intendere e di volere In che forma si possono manifestare le DAT? Atto pubblico notarile Scrittura privata autenticata dal notaio Scrittura privata semplice consegnata personalmente all’Ufficio dello Stato Civile del Comune di residenza del disponente L’atto non sconta nessun tipo di imposta (di registro, di bollo) né tassa o diritto. E se il paziente non è in condizioni di firmare? La legge notarile prevede la possibilità di stipulare l’atto in presenza di due testimoni. Può inoltre manifestare le DAT anche attraverso una videoregistrazione o anche altro dispositivo che consenta di comunicare o attraverso un atto Occorre una preventiva consultazione con un medico? Sì. La legge stabilisce che la persona acquisisca preventivamente adeguate informazioni mediche sulle conseguenze delle proprie scelte Si possono revocare o modificare le DAT? Sì, in qualunque momento utilizzando la stessa forma con cui sono state rilasciate o, quando motivi di urgenza o altra impossibilità, non consentano di rispettare la stessa forma simmetrica, mediante dichiarazione verbale o videoregistrazione raccolta da un medico alla presenza di due testimoni. Sono valide le DAT rilasciate prima di questa legge? Sì. Conservano validità se ed in quanto non risultino contrarie alle prescrizioni di questa legge, anche se rilasciate in un periodo di vuoto normativo. Dove viene pubblicizzata la Dat? In un registro comunale (ove già istituito) In un registro sanitario elettronico su base regionale, ove le Regioni abbiano istituito una modalità telematica di gestione della cartella clinica. In tal caso il disponente ha la scelta se far pubblicare copia della DAT ovvero lasciare solo indicazioni di chi sia il fiduciario o dove siano reperibili in copia. Quindi manca una Banca dati a livello nazionale? La legge 219 prevede solo registri regionali: se la persona è ricoverata in una regione diversa da quella in cui vive si rischia di non conoscere le DAT. La legge di Bilancio per il 2018 stanzia 2 milioni di euro per un registro nazionale Il Notariato ha quasi ultimato un registro nazionale – non accessibile al pubblico per motivi di privacy e senza costi per lo Stato – consultabile da parte di tutte le aziende sanitarie italiane. Si può nominare un terzo che si interfacci con i medici? Sì. La legge prevede la possibilità (non l’obbligo) di nominare un fiduciario che sostituisca il disponente divenuto incapace nei rapporti con i medici e la struttura sanitaria, eventualmente consentendo disattenderle, di concerto con il medico, solo nel caso in cui Appaiano palesemente incongrue Non siano corrispondenti alla condizione clinica attuale del paziente Siano sopravvenute terapie non prevedibili alla data di redazione delle DAT. Cosa succede in caso di contrasto tra il fiduciario e il medico? L’art 3, comma 5, della legge prescrive che in tal caso la decisione è rimessa al Giudice Tutelare su ricorso del rappresentante legale della persona interessata, ovvero dei soggetti di cui all’art. 406 c.c. o del medico o del direttore della struttura sanitaria. Si possono nominare più fiduciari? La legge non lo vieta, ma sarebbe opportuno di no, onde evitare possibili contrasti tra loro. In ogni caso potrebbe essere opportuna la nomina di un secondo fiduciario che subentri nel caso in cui il primo nominato non possa o non voglia accettare l’incarico. Il fiduciario nominato ha l’obbligo di accettare? No. Il fiduciario può non accettare l’incarico (che prevede una sottoscrizione delle DAT per accettazione) ovvero rifiutarlo successivamente con atto scritto comunicato al disponente. Se accetta, gli viene consegnata una copia delle DAT. Il disponente può revocare o modificare Il fiduciario? Sì, lo può fare. In qualsiasi momento, senza obbligo di motivazione nelle stesse forme in cui lo ha nominato. Se viene revocato il fiduciario senza sostituzione o questi rinunzia le DAT perdono efficacia? No. Le DAT conservano il loro valore prescrittivo per il medico e la struttura sanitaria. In mancanza del fiduciario, in caso di necessità di un alter ego, sarà il Giudice Tutelare a nominare un amministratore di sostegno che svolga i medesimi compiti. Autore immagine: Pixabay.com
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02 febbraio 2018

Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

2/02/2018Acquistare un immobile, specialmente una casa, non è una cosa semplice: bisogna effettuare molteplici valutazioni, al fine di evitare di compiere scelte errate. Per questo è consigliabile affidarsi ad un professionista di fiducia che possa guidarci negli steps che precedono l’acquisto. Come è noto, sebbene non vi sia nessun obbligo di stipulare un preliminare (quello che nel gergo comune chiamiamo “compromesso”) prima del contratto definitivo di vendita, nella prassi, si ricorre spesso a questo sdoppiamento della procedura d’acquisto. Il contratto preliminare di compravendita è il contratto che obbliga le parti a concludere in futuro un contratto definitivo di vendita; è solo con la conclusione di questo ultimo che si produrrà l’effetto traslativo, perché con il preliminare le parti non vendono e non comprano, ma si promettono reciprocamente di farlo. Il preliminare soddisfa molteplici esigenze, tra cui la più importante è sicuramente quella di consentire al promissario acquirente di svolgere una serie di controlli oggettivi e soggettivi, garantendo al contempo di bloccare l’affare. Se non ci si impegnasse l’un l’altro attraverso il preliminare, nelle lungaggini delle verifiche, potrebbe accadere che la controparte venda l’immobile ad altri, o decida di non contrattare più. Interesse ulteriore, potrebbe essere ad esempio quello di chi vuole comprare ma non ha attualmente la disponibilità monetaria per il pagamento del prezzo, e chi intende vendere, non vuole privarsi della proprietà prima di aver ricevuto integralmente il corrispettivo. Allora conviene stipulare subito il preliminare e rimandare il definitivo al momento in cui il promissario compratore avrà il denaro necessario (ad esempio grazie alla concessione di un mutuo). Il decalogo che segue, lungi dal pretendere di essere esaustivo, ha lo scopo di suggerire alcune avvertenze di cui tener conto prima di firmare questo impegno, al fine di, da un lato, evitare di cadere in errore, dall’altro, sfruttare i vantaggi che offre il compromesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes 1. Verificare le caratteristiche dell’immobile Evidenziare eventuali difetti materiali, l’assenza di caratteristiche ritenute essenziali da chi vuole comprare, in modo tale da essere a conoscenza circa le difformità che il proprietario dovrà eliminare prima di stipulare il definitivo. Tra le cose, è bene avere chiarezza sullo stato degli impianti (elettrico, idrico ecc.) così da sapere fin da subito su chi graverà una loro eventuale sistemazione. 2. Controllare la provenienza del bene Bisogna cioè assicurarsi che chi ci stia vendendo l’immobile sia il reale proprietario di esso. A tal fine occorre procurarsi una copia del titolo della proprietà, che generalmente consiste in un atto notarile di compravendita, in una successione, una donazione o una sentenza del Tribunale. 3. Verificare la presenza di vincoli giuridici Molto spesso il proprietario ne ignora l’esistenza, ma il bene potrebbe essere gravato da ipoteche o altri diritti altrui (come ad esempio servitù). Controllare sempre l’eventuale regime familiare a cui è sottoposto l’immobile. 4. Accertare che la planimetria dei dati catastali sia conforme alla stato di fatto. Ad esempio, quando all’interno della casa viene aggiunto un bagno, tale tipo di intervento deve essere autorizzato, in modo tale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato. In caso contrario, l’intervento edilizio è considerato “abusivo”. 5. Se l’unità immobiliare fa parte di un condominio… È necessario avere conoscenza del regolamento condominiale, delle ultime assemblee svolte, se siano intervenute o siano in corso opere di riparazione o di straordinaria manutenzione di parti comuni e se il proprietario ne abbia regolarmente pagato le spese. 6. Procurarsi tutti quei documenti indispensabili per l’acquisto dell’immobile Soprattutto quando si compra una casa, è indispensabile essere in possesso del certificato di abitabilità, di eventuali condoni, concessioni edilizie ecc. 7. Ho firmato il compromesso, posso usufruire dell’immobile? In teoria no, perché non si è ancora proprietari. Tuttavia, il venditore può immettere fin da subito il promissario acquirente nel possesso del bene, prevedendolo specificamente (il cd. preliminare ad effetti anticipati) 8. Quando si versa un anticipo del prezzo, fare attenzione a distinguere tra acconto e caparra. Nel linguaggio comune, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra. Entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra. 9. Obbligo di registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua stipulazione Inoltre, se le parti decidono di dare al contratto la forma dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata, il preliminare va trascritto nei registri immobiliari, con la funzione di riparare il promissario acquirente da atti pregiudizievoli di terzi trascritti successivamente. 10. Che succede se il compratore o il venditore non vogliono stipulare il definitivo di vendita? La parte non inadempiente può agire in giudizio per chiedere alternativamente la risoluzione giudiziale del contratto o il trasferimento coattivo della proprietà. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Dott.ssa Eleonora Baglivo Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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