11 settembre 2024
L’assemblea condominiale
L’assemblea condominiale è un momento fondamentale per la vita di ogni condominio: in tale occasione, infatti, sono discusse questioni che riguardano gli interessi di tutti i condomini e vengono assunte le decisioni principali.
Ma come si svolge un’assemblea di condominio? E quali sono i momenti più importanti e i temi più spesso oggetto di delibera?
Innanzitutto, è bene specificare che l’assemblea è un organo collegiale competente, come già anticipato, per assumere le decisioni maggiormente significative per la vita dl condominio. Si tratta dell’organo provvisto di maggiori competenze e maggiori poteri rispetto all’amministratore di condominio, il quale ha il compito di convocare e programmare l’incontro e definire l’ordine del giorno, ma non può decidere nulla di sua iniziativa.
L’assemblea condominiale si distingue in assemblea ordinaria e assemblea straordinaria:
L’assemblea ordinaria deve essere convocata una volta all’anno, come previsto dalla legge. L’amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere conto della propria gestione, fornendo ai condomini un resoconto dettagliato del suo operato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata per tutte le materie che esulano dall’assemblea ordinaria, ovvero quando l’amministratore lo ritenga necessario o, da ultimo, quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio.
La convocazione e i quorum costitutivi
Prima dell’assemblea vi è la convocazione assembleare, ad opera dell’amministratore di condominio. Tale convocazione deve giungere all’avente diritto a partecipare almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza e deve contenere l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione. Non sono prescritte regole di forma per l’avviso di convocazione che, tuttavia, deve essere rivolto a tutti i condomini a pena di nullità della delibera.
La regolare costituzione dell’assemblea avviene con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio (in base alle tabelle millesimali) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (50% più uno).
Qualora sia impossibile deliberare validamente per il mancato raggiungimento del quorum costitutivo, l’assemblea ha luogo in seconda convocazione almeno il giorno successivo a quello della prima e non oltre il decimo. In seconda convocazione il quorum si raggiunge con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Attribuzioni dell’assemblea ordinaria
Le competenze dell’assemblea ordinaria sono elencate espressamente dalla legge e riguardano:
la conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione;
l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini;
l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti).
I quorum deliberativi dell’assemblea condominiale
Una volta costituita validamente l’assemblea, i condomini sono tenuti ad approvare le delibere.
Anche in questo caso sono previsti quorum cc.dd. deliberativi:
in prima convocazione, è richiesta l’approvazione di tanti condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea;in seconda convocazione, invece, è sufficiente l’approvazione di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea.
Le maggioranze sopra indicate sono riferite a quelle “semplici”; tuttavia, per alcune tipologie di delibere è richiesta una maggioranza cosiddetta “qualificata”, con un numero di voti e di millesimi maggiore. Ad esempio:
per la nomina, revoca o conferma dell’amministratore, per le riparazioni straordinarie di notevole entità, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per gli interventi migliorativi della sicurezza dell’edificio e per installare impianti di videosorveglianza occorre il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti, e il raggiungimento di almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio);per approvare le innovazioni sulle parti comuni è necessario il voto favorevole di due terzi degli intervenuti, rappresentativi di almeno due terzi di millesimi di proprietà dell’edificio;per la modifica del regolamento condominiale di tipo contrattuale, per la vendita di parti comuni, per l’approvazione di innovazioni radicali (che possono compromettere la sicurezza e la stabilità dell’edificio o il suo decoro architettonico) occorre sempre l’unanimità della compagine condominiale.
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