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    07 maggio 2021

    Clausole del regolamento di condominio

    Cassazione, ordinanza n. 19714/2020. E’ nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’articolo 1138 c.c. ultimo comma vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’articolo 1137 c.c.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    27 aprile 2021

    Superbonus 110% e condominio: novità su quorum...

    Il Superbonus 110% sembra essere uno strumento fondamentale per dare impulso all’economia italiana e, al contempo, favorire il rinnovamento e la messa in sicurezza di strutture obsolete e non rispettose della normativa più recente e del risparmio energetico. Il governo, tra le altre misure, è intervenuto a snellire e semplificare le procedure per l’approvazione in condominio degli interventi connessi al superbonus. La novità legislativa L’art. 63 del c.d. "decreto agosto" (D. legge 14 agosto 2020, n. 104 – convertito successivamente con legge del 13 ottobre 2020 n. 126), ha ammesso un quorum deliberativo più leggero rispetto alle regole ordinarie introducendo una semplificazione nei procedimenti delle assemblee condominiali. In particolare, in deroga alla predetta norma del codice civile, le delibere assembleari aventi ad oggetto l'approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti, nonché le deliberazioni per decidere di usufruire delle detrazioni fiscali sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi previste dal decreto-legge n. 34/2020, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Quindi, l'approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all'assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non più invece i 2/3) del valore dell'edificio condominiale. Inoltre, sempre nell’ottica di una semplificazione delle procedure, l’art. 63 del Dl 104/2020, nella legge di conversione, prevede che “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.” Conseguentemente alla introduzione della possibilità di svolgimento in videoconferenza delle assemblee, il comma 1-bis modifica il terzo comma dell'articolo 66 disp. att. c.c., stabilendo che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale debba contenere anche l'indicazione, nel caso di assemblea in videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa. La ratio legis sottesa agli interventi appena richiamati è quella di offrire al condominio una opportunità di semplificazione al fine di deliberare e attuare gli interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico con la detrazione del 110%.Avv. Maurizia TrapuzzanoPer approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 dicembre 2020

    Morosita’ e diritti del condomino

    Tribunale di Catania, sentenza del 4 agosto 2020 n. 2747. Il diniego alla visione ed alla consegna della documentazione condominiale inerente è illegittimo anche se motivato con la morosità del condomino. Né la sospensione dei servizi disposta dal condominio ai sensi dell’art. 63 comma terzo delle disposizioni di attuazione del codice civile, può giustificare tale diniego. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 ottobre 2020

    Spese per il balcone

    Cassazione, ordinanza del 12 marzo 2020 n. 7042. In tema di condominio negli edifici, i balconi “aggettanti” (cioè sporgenti verso l’esterno) appartengono in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. A ciò consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi restano a carico del solo proprietario dell’appartamento e non possono essere ripartite tra tutti i condomini. L’assemblea condominiale, pertanto, non può prendere decisioni nell’ambito dei beni di loro proprietà. È, dunque, nulla la deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Casa del portiere e vincolo di destinazione

    Cassazione, sentenza 18 giugno 2020, n. 11802. La casa del portiere perde il vincolo di destinazione se l’immobile posto nel condominio è trasferito in proprietà a terzi. Deve, infatti, farsi richiamo alla più recente giurisprudenza di questa Corte che con la pronuncia n. 26987/2018, proprio in relazione al vincolo assunto dal proprietario esclusivo di un’unità immobiliare ubicata in un condominio di destinazione ad abitazione del portiere, ha ritenuto di escludere l’invocabilità della figura dell’obligatio propter rem stante il principio di tipicità che connota tale categoria giuridica e che non consente di estenderne le regole a figure non previste dal legislatore, come appunto il vincolo di destinazione de quo. Da tale premessa è stata tratta quindi la conclusione dell’inopponibilità del vincolo stesso nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile che si assume esserne gravato.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Condomini e visione dei documenti

    Cassazione, ordinanza del 30 luglio 2020, n. 16341. AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - Il diritto del condomino di prendere visione dei documenti non deve essere contrario ai principi di buonafede Ogni condomino ha il diritto, in ogni momento, di domandare all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali, senza che abbia alcun onere di giustificazione delle richieste. Tale diritto, tuttavia, non deve costituire un ostacolo per l’attività del mandatario o essere esercitato con modalità contrarie alla buona fede. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 maggio 2020

    Inammissibile la costruzione di box o autorimesse...

    Cassazione, ordinanza 25 febbraio 2020, n. 5059, sez. VI – 2 civile. I cortili rispetto ai quali manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell'edificio condominiale, a norma dell'art. 1117 c.c., e la loro trasformazione, sia pure solo in parte, in un'area destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un'alterazione della consistenza strutturale della cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    10 gennaio 2020

    Si a limiti e divieti nel regolamento di...

    IL FATTO. Una delibera condominiale vieta ad una società condomina e proprietaria esclusiva del lastrico solare la installazione di una antenna per telefonica cellulare. L’assemblea condominiale fonda la propria decisione sul regolamento condominiale contrattuale in forza del quale si vieta genericamente l’uso delle proprietà esclusive che potesse “risultare molesto ai vicini”. LE DECISIONI DEL TRIBUNALE E DELLA CORTE D’APPELLO. La società impugna la delibera condominiale affermandone l’invalidità in base alla disciplina codicistica sull’uso delle cose comuni ed esclusive. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano la richiesta della società ritenendo che il regolamento contrattuale era idoneo a vietare l’attività di installazione dell’antenna in questione, in quanto molesta per i condomini, ancorchè l’impianto fosse risultato rispettoso del limite legale stabilito per l’emissione delle onde elettromagnetiche. LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE. La Cassazione, invece, accoglie il ricorso della società in quanto il riferimento a quanto potesse risultare molesto ai vicini è troppo ampio e generico tale da rendere sufficiente la mera opposizione della maggioranza condominiale per impedire la fruizione piena del godimento della proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini. Nel caso di specie, inoltre, l'impianto telefonico che la società avrebbe voluto installare è risultato sicuro, in quanto sono stati osservati i limiti previsti dalla legge 36/2001. I diritti dei condomini, pertanto, sarebbero stati tutelati dall'esercizio del legittimo diritto esclusivo del singolo condomino.  IL PRINCIPIO DI DIRITTO. Il principio statuito dalla Suprema Corte è che: “i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare ma è necessario che, specialmente in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar luogo a incertezze. (…) In definitiva i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito e inequivoco, pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti." CONSIDERAZIONI OPERATIVE. Per la redazione dei regolamenti condominiali è più che opportuno che ci si affidi ad un avvocato o ad un notaio in quanto, al fine di una valida ed esauriente formulazione delle pattuizioni è necessaria una approfondita conoscenza giuridica ed una esperienza nel settore. In tal modo potranno prevenirsi possibili liti tra condomini o, ove dovessero sorgere, si potrà fare affidamento su una regolamentazione chiara e puntuale per la risoluzione delle stesse.   Avv. ANDREA PENTANGELO  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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