17 febbraio 2017
Per aprire un B&B serve l'autorizzazione del...
Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016
Cosa cambia per il cittadino.
Nell'ultimo periodo è invalsa la prassi di affittare camere a turisti o, in generale, a persone che ne abbisognano per una o due notti, a mo' di albergo. Da qui la diffusione in molte città italiane di numerosi B&B gestiti da privati, anche grazie alla nascita di "app" che facilitano la ricerca delle camere disponibili e quindi lo sviluppo di questo nuovo, ma allo stesso tempo antico, mercato.
Ma per poter aprire un B&B serve l'autorizzazione del Condominio? Rispondere a questa domanda non è così semplice. In passato la Corte di Cassazione si era dimostrata ben disposta ad ammettere questa facoltà in capo ai singoli condomini, ma in una recente sentenza ha fatto un passo indietro, affermando che l'attività di B&B non è consentita nel caso in cui il Regolamento condominiale vieti un uso degli immobili diverso da quello "abitativo".
In presenza di un siffatto divieto, l'unica possibilità rimane quella di avere l'autorizzazione espressa dei condomini. Ciò vale sia nel caso di B&B (bed and breakfast), sia nel caso di attività "affittacamere" o alberghiera, dal momento che la Corte di Cassazione ha ritenuto queste condotte tra loro del tutto assimilabili e sovrapponibili da un punto di vista ontologico (e di conseguenza giuridico).
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Il fatto.
I proprietari di un appartamento e la società che lo aveva preso in locazione, per poi adibirlo a B&B, sono stati convenuti in giudizio, affinchè fosse dichiarato contrario al Regolamento condominiale l'uso dell'immobile quale "affittacamere" e perchè fosse loro inibita ogni ulteriore attività in tal senso.
Le ragioni giuridiche.
In disparte le peculiarità del caso specifico analizzato dalla Corte di Cassazione, soprattutto per i profili processuali, la questione è sempre la stessa ed attiene alla possibilità o meno in capo ai singoli condomini di trasformazione dell'abitazione in B&B, anche in assenza, o contro, la volontà dei condomini, ai quali non resterebbe che dover accettare un legittimo uso, per quanto fastidioso, dell'immobile da parte del proprietario (o del locatario).
Il Tribunale di Roma aveva dichiarato l'inammissibilità della domanda dei condomini, volta ad impedire la trasformazione in B&B dell'immobile, per carenza di attuale interesse ad agire in giudizio, dal momento che tale attività non era stata ancora realmente iniziata.
Tale sentenza era poi stata riformata dalla Corte di Appello di Roma che, al contrario, aveva ritenuto sussistente uno specifico interesse all'accertamento della condotta contraria alle regole del Regolamento condominiale, al fine di impedire il concretarsi della chiara e ribadita volontà di trasformazione dell'appartamento in B&B e consentire la rimozione delle opere intanto intraprese in tal senso.
Giunta in Cassazione la questione, gli Ermellini hanno dichiarato inammissibile il ricorso sulla scorta di una serie motivazioni, confermando in tal modo la decisione della Corte di Appello. Ma, in disparte gli aspetti più prettamente processuali, in questa sede preme capire cosa abbia deciso la Corte di Cassazione in ordine alla possibilità o meno di aprire un B&B nel caso in cui il Regolamento condominiale non lo consenta e dunque in assenza, o contro, la volontà dei condomini.
Nel caso analizzato, il Regolamento condominiale appariva chiaro sul punto, non lasciando spazio ad altre possibili interpretazione, dal momento che affermava, in relazione all'uso possibile dei singoli immobili, il divieto di "concessione in affitto di camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato".
A fronte di un dato testuale così chiaro, non rileva, secondo la Corte, il fatto che in passato altri condomini abbiano tenuto condotte contrarie al Regolamento condominiale, come ad esempio l'apertura di altre tipologie di attività commerciali comunque vietate, per la logica considerazione per cui una precedente violazione non può influenzare l'interpretazione e la vigenza di una norma convenzionale.
Per quanto qui interessa, preme anche sottolineare che, in chiusura, la Corte di Cassazione ha dato atto del fatto che da un punto di vista ontologico, l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile a quella alberghiera e anche a quella di B&B, pertanto quanto fin qui detto sembra valere in tutte e tre le diverse ipotesi.
In conclusione, si può dunque affermare che, quando il Regolamento condominiale prevede un divieto di uso degli immobili diverso da quello abitativo, è preclusa al proprietario la possibilità di aprire un B&B, a meno che non ottenga dal Condominio un'autorizzazione espressa in tal senso e con le dovute forme richieste per legge, atta a vanificare il divieto contenuto nel Regolamento condominiale.
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