09 aprile 2024
Le 10 cose da sapere sulla trascrizione...
1. Cos’è l’accettazione dell’eredità?
All’apertura della successione non si verifica l’automatico subentro degli eredi nella posizione giuridica del defunto: perché l’eredità venga trasmessa dal defunto ai suoi eredi è necessaria la loro accettazione. Mediante tale strumento, dunque, il chiamato all'eredità, in forma espressa o tacita assume la qualità di erede con effetto dal giorno dell’apertura della successione.
2. Che differenza c’è tra accettazione espressa ed accettazione tacita?
L’accettazione espressa postula una dichiarazione, contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata, con la quale il chiamato accetta l’eredità assumendo la qualità di erede. L’accettazione tacita, invece, ha luogo mediante il compimento di un atto che presuppone la volontà di accettare (ad esempio la vendita di un bene dell’eredità) e che può essere compiuto solamente da chi è chiamato all’eredità, in base alla legge o in forza di un testamento.
3. Quando è necessario accettare tacitamente l’eredità?
Qualora il chiamato all’eredità voglia vendere un immobile di cui sia entrato in possesso per successione, ma non abbia provveduto all’accettazione espressa dell’eredità, è necessario che il notaio, contestualmente alla trascrizione della vendita, provveda a trascrivere l’accettazione tacita, così rendendo l’acquisto ereditario opponibile ai terzi (cioè efficace nei confronti di chiunque).
4. Perché il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione dell’eredità?
Diversi sono i motivi di ordine giuridico per i quali è necessario provvedere alla trascrizione dell’accettazione tacita. La principale ragione risiede nel rispetto del principio della continuità delle trascrizioni, a tutela dell’acquirente: infatti, in assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, conseguentemente, quest’ultimo non può opporre il proprio acquisto a terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene non si costituisce.
5. Quali sono altri motivi per i quali si rende opportuno trascrivere l’accettazione tacita di eredità?
La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si rende opportuna anche per i seguenti altri motivi:
può accadere che il venditore risulti solo apparentemente erede e, in tal caso, l’acquirente potrebbe assistere alla sottrazione del bene. Per evitare tali inconvenienti si trascrive l’accettazione tacita dell’eredità in modo da garantire tutti i passaggi di proprietà dell’immobile, ossia dal defunto all’erede e poi all’acquirente per effetto della vendita.
per assicurare l’effetto di “pubblicità sanante” in caso di invalidità di un atto: tale istituto consente a colui che acquista in buona fede un bene immobile di far salvo il proprio acquisto anche nel caso in cui i titoli di provenienza siano invalidi, purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dall’atto nullo e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso. A tal fine, in caso di acquisto ereditario non trascritto, il c.d. “effetto sanante” non si produce.
In caso di conflitto tra il legatario e colui che acquista dall’erede, questo va risolto a favore di chi ha trascritto per primo: anche in questo caso chi acquista da un erede che non ha trascritto la propria accettazione rischia di soccombere dinnanzi ad un legatario che abbia trascritto tempestivamente il proprio acquisto.
6. Cos’è la dichiarazione di successione? È assimilabile alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità?
La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale, obbligatorio per gli eredi, attraverso il quale viene comunicato all’Agenzia delle Entrate il subentro degli eredi nel patrimonio del defunto, e vengono così determinate le imposte dovute. Per espressa previsione normativa, la dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato non producono alcun effetto civilistico, avendo una valenza esclusivamente fiscale e non potendo, dunque, essere assimilati alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
7. Vi sono limiti temporali entro i quali trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità?
L’opportunità di trascrivere l’accettazione tacita non viene meno nel caso in cui siano trascorsi più di dieci anni dall’apertura della successione. La regola operativa più prudente e consigliata è quella di procedere in ogni caso alla trascrizione, anche decorsi 20 anni dalla morte del defunto (periodo in cui matura in capo all’acquirente l’usucapione), dal momento che non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione o interruzione dei termini dell’usucapione.
8. Quali documenti sono necessari per eseguire la formalità?
Al notaio che esegue la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità deve essere consegnato un certificato di morte del defunto.
9. È necessaria tale procedura per ogni bene ereditario?
L’accettazione tacita dell’eredità, come quella espressa, non può che valere per tutti i beni del compendio ereditario, posto che non sono ammesse accettazioni parziali di eredità. Per quel che concerne l’adempimento della trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, invece, si ritiene che questa possa chiedersi in relazione a tutti i beni immobili oggetto di successione – nonostante il titolo (ad esempio l’atto di vendita di un immobile) riguardi solo una parte di questi – attraverso l’integrazione, da parte del notaio, della nota di trascrizione dell’accettazione tacita con i dati relativi anche agli altri immobili caduti in successione.
10. Può il notaio essere dispensato, omettendo la formalità?
La risposta è affermativa, ma con alcune precisazioni. Il notaio può omettere, infatti, la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità qualora vi sia l’espressa dispensa delle parti. Rientra nella diligenza professionale del notaio rendere edotta la parte acquirente sulle implicazioni giuridiche che tale dispensa comporta (l’acquirente, infatti, espone sé stesso e i propri aventi causa al rischio di pretese da parte di soggetti terzi, quale l’erede non apparente).
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