04 settembre 2025
Prima casa: due anni per vendere l’immobile...
La risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce i nuovi termini per vendere l’immobile pre-posseduto e mantenere le agevolazioni “prima casa” e il credito d’imposta.
Il caso sottoposto al vaglio dell’Agenzia riguardava un contribuente il quale, avendo acquistato un immobile nel novembre 2024 beneficiando delle agevolazioni fiscali pur essendo ancora in possesso di un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, si impegnava a rivenderlo entro un anno.
A seguito della modifica normativa del 2025 – che ha esteso tale termine da uno a due anni – l’istante chiedeva:
se potesse beneficiare del nuovo termine biennale, pur essendo l’acquisto antecedente al 2025;se potesse mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, vendendo l’immobile precedente entro due anni e non più entro uno.
Preliminarmente, è bene rammentare che l’art. 1 comma 116 della L. 207/2024 ha esteso, da uno a due anni, il termine (contemplato dal comma 4-bis della nota II-bis) entro il quale l’acquirente della prima casa deve liberarsi dell’ex prima casa per non perdere il beneficio già applicato sul nuovo acquisto.
La modifica normativa, tuttavia, non ha coinvolto la disciplina in materia di credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, contenuta nell’art. 7 della L. 448/1998, generando dubbi in merito all’applicabilità anche a quest’ambito del nuovo termine biennale.
Con la risposta all’interpello del 30 luglio 2025, l’Agenzia ha chiarito che il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, qualora al 31 dicembre dello stesso anno non sia ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.
Inoltre, l’Agenzia, mediante un’interpretazione apparentemente contrastante col dato normativo, conferma che l’estensione a due anni vale anche ai fini della fruizione del credito d’imposta per il riacquisto: il credito, quindi, spetta anche se la vendita della “vecchia” prima casa avviene entro due anni dal nuovo acquisto (e non più entro un solo anno), purché siano rispettate tutte le altre condizioni previste dalla normativa.
Il ragionamento effettuato dall’Agenzia si basa sulla ratio dell’intervento sul comma 4-bis della Nota II-bis, analoga a quella posta alla base del precedente intervento del 2016 che introdusse la possibilità della rivendita post acquisto: facilitare la sostituzione della “prima casa” e agevolare i contribuenti nella liquidità e nella pianificazione delle operazioni immobiliari, superando rigidità temporali che possono risultare penalizzanti.
A parere dell’Agenzia, come nel 2016 si riconobbe la necessità di estendere anche al credito d’imposta gli effetti della novità normativa, l’estensione deve operare anche ora per il nuovo termine di due anni.
Pertanto, secondo l’Amministrazione finanziaria, nel caso di specie il credito d’imposta è concesso in via provvisoria al contribuente a condizione che l’abitazione già acquistata col beneficio venga alienata entro due anni. In caso di mancato rispetto del termine, si realizza sia la decadenza dell’agevolazione prima casa sia il venir meno del credito d’imposta.
In conclusione, la risposta n. 197/2025 conferma l’orientamento favorevole dell’Agenzia delle Entrate ad un’applicazione estensiva e coerente delle agevolazioni fiscali in materia di “prima casa”. Il chiarimento dell’Agenzia, che supera l’interpretazione più restrittiva, è particolarmente rilevante per i contribuenti che, avendo acquistato una nuova abitazione nel 2024, abbiano difficoltà nel rispettare il termine annuale per la vendita del precedente immobile. Ora, grazie all’estensione a due anni, non solo si salvaguardano le agevolazioni “prima casa”, ma anche il diritto al credito d’imposta.
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