26 giugno 2018
Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria
Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria
Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma
Cosa cambia per il cittadino
La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo.
I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore.
Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento.
La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%.
E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo? Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB.
“I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”.
Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente.
Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca.
Ma cosa significa “sufficiente garanzia”?
Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore.
Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto.
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Il fatto
Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.
Ragioni giuridiche
“Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”.
La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni.
Dott.ssa Eleonora Baglivo
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Autore immagine: Pixabay.com
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