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    07 maggio 2021

    Il preliminare di preliminare

    Cassazione civile n. 23736/2020. In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, occorre preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti. Si potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 dicembre 2020

    Esecuzione del preliminare e menzioni catastali

    Cassazione, sentenza del 25 giugno 2020 n. 12654. In tema di contratto preliminare le menzioni catastali ex art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 rappresentano, al pari delle menzioni edilizie ed urbanistiche, una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. Esse devono sussistere al momento della decisione e la relativa produzione può essere fornita anche in corso di causa. Ciò vale anche per i giudizi già pendenti alla data di entrata in vigore dell'art. 29 della suddetta legge. Il mancato riscontro, da parte del giudice investito della domanda di adempimento del contratto in forma specifica, dell'esistenza di tali menzioni costituisce, pertanto, un "error in iudicando", i cui effetti si esauriscono, tuttavia, all'interno del processo e non integrano un vizio di contenuto-forma della sentenza, tale da determinarne la nullità ovvero la inidoneità ad essere trascritta. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Scioglimento del curatore fallimentare dal...

    Cassazione, sentenza 25 giugno 2020, n. 12642. Al curatore del fallimento compete la facoltà di scioglimento unilaterale dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal promittente venditore (poi fallito) e non ancora eseguito. Tale facoltà può essere efficacemente esercitata fino al momento del passaggio in giudicato della sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., dal quale soltanto riceve preclusione, non trovando invece ostacolo nella circostanza che la domanda per l’esecuzione coattiva specifica del preliminare sia stata proposta e trascritta prima della dichiarazione del fallimento. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 settembre 2020

    Contratto preliminare e consegna del bene...

    Cassazione, ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953, sez. II civile.  In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto. Il promissario acquirente, quindi, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e, contemporaneamente, agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    14 luglio 2020

    Contratto preliminare privo del certificato di...

    Cassazione, sentenza 20 maggio 2020, n. 9226, sez. II civile. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    14 luglio 2020

    Contratto preliminare e termine per il definitivo

    Cassazione, sentenza 20 maggio 2020, n. 9226, sez. II civile.  In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’infruttuoso decorso del termine.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    06 aprile 2020

    Contratto preliminare ed art. 2932 c.c..

    Cassazione, ordinanza 28 novembre 2019, n. 31188, sez. II civile.In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se quest’ultimo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 febbraio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

    2/02/2018Acquistare un immobile, specialmente una casa, non è una cosa semplice: bisogna effettuare molteplici valutazioni, al fine di evitare di compiere scelte errate. Per questo è consigliabile affidarsi ad un professionista di fiducia che possa guidarci negli steps che precedono l’acquisto. Come è noto, sebbene non vi sia nessun obbligo di stipulare un preliminare (quello che nel gergo comune chiamiamo “compromesso”) prima del contratto definitivo di vendita, nella prassi, si ricorre spesso a questo sdoppiamento della procedura d’acquisto. Il contratto preliminare di compravendita è il contratto che obbliga le parti a concludere in futuro un contratto definitivo di vendita; è solo con la conclusione di questo ultimo che si produrrà l’effetto traslativo, perché con il preliminare le parti non vendono e non comprano, ma si promettono reciprocamente di farlo. Il preliminare soddisfa molteplici esigenze, tra cui la più importante è sicuramente quella di consentire al promissario acquirente di svolgere una serie di controlli oggettivi e soggettivi, garantendo al contempo di bloccare l’affare. Se non ci si impegnasse l’un l’altro attraverso il preliminare, nelle lungaggini delle verifiche, potrebbe accadere che la controparte venda l’immobile ad altri, o decida di non contrattare più. Interesse ulteriore, potrebbe essere ad esempio quello di chi vuole comprare ma non ha attualmente la disponibilità monetaria per il pagamento del prezzo, e chi intende vendere, non vuole privarsi della proprietà prima di aver ricevuto integralmente il corrispettivo. Allora conviene stipulare subito il preliminare e rimandare il definitivo al momento in cui il promissario compratore avrà il denaro necessario (ad esempio grazie alla concessione di un mutuo). Il decalogo che segue, lungi dal pretendere di essere esaustivo, ha lo scopo di suggerire alcune avvertenze di cui tener conto prima di firmare questo impegno, al fine di, da un lato, evitare di cadere in errore, dall’altro, sfruttare i vantaggi che offre il compromesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  1. Verificare le caratteristiche dell’immobile Evidenziare eventuali difetti materiali, l’assenza di caratteristiche ritenute essenziali da chi vuole comprare, in modo tale da essere a conoscenza circa le difformità che il proprietario dovrà eliminare prima di stipulare il definitivo. Tra le cose, è bene avere chiarezza sullo stato degli impianti (elettrico, idrico ecc.) così da sapere fin da subito su chi graverà una loro eventuale sistemazione. 2. Controllare la provenienza del bene Bisogna cioè assicurarsi che chi ci stia vendendo l’immobile sia il reale proprietario di esso. A tal fine occorre procurarsi una copia del titolo della proprietà, che generalmente consiste in un atto notarile di compravendita, in una successione, una donazione o una sentenza del Tribunale. 3. Verificare la presenza di vincoli giuridici Molto spesso il proprietario ne ignora l’esistenza, ma il bene potrebbe essere gravato da ipoteche o altri diritti altrui (come ad esempio servitù). Controllare sempre l’eventuale regime familiare a cui è sottoposto l’immobile. 4. Accertare che la planimetria dei dati catastali sia conforme alla stato di fatto. Ad esempio, quando all’interno della casa viene aggiunto un bagno, tale tipo di intervento deve essere autorizzato, in modo tale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato. In caso contrario, l’intervento edilizio è considerato “abusivo”. 5. Se l’unità immobiliare fa parte di un condominio… È necessario avere conoscenza del regolamento condominiale, delle ultime assemblee svolte, se siano intervenute o siano in corso opere di riparazione o di straordinaria manutenzione di parti comuni e se il proprietario ne abbia regolarmente pagato  le spese. 6. Procurarsi tutti quei documenti indispensabili per l’acquisto dell’immobile Soprattutto quando si compra una casa, è indispensabile essere in possesso del certificato di abitabilità, di eventuali condoni, concessioni edilizie ecc. 7. Ho firmato il compromesso, posso usufruire dell’immobile? In teoria no, perché non si è ancora proprietari. Tuttavia, il venditore può immettere fin da subito il promissario acquirente nel possesso del bene, prevedendolo specificamente (il cd. preliminare ad effetti anticipati) 8. Quando si versa un anticipo del prezzo, fare attenzione a distinguere tra acconto e caparra. Nel linguaggio comune, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra. Entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra. 9. Obbligo di registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua stipulazione Inoltre, se le parti decidono di dare al contratto la forma dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata, il preliminare va trascritto nei registri immobiliari, con la funzione di riparare il promissario acquirente da atti pregiudizievoli di terzi trascritti successivamente. 10. Che succede se il compratore o il venditore non vogliono stipulare il definitivo di vendita? La parte non inadempiente può agire in giudizio per chiedere alternativamente la risoluzione giudiziale del contratto o il trasferimento coattivo della proprietà. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Dott.ssa Eleonora Baglivo   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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19 ottobre 2021

Le vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali che disciplinano l’attività edilizia

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