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    08 novembre 2018

    Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un...

    LE DIECI COSE DA SAPERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE USUCAPITO SENZA ACCERTAMENTO GIUDIZIALE 1) Che cos’è l’usucapione? L’usucapione è un istituto giuridico in forza del quale a seguito del possesso protratto per un certo lasso di tempo, e a determinati requisiti di legge, si acquista ipso iure la titolarità di un diritto reale a titolo originario. 2) Qual è la sua funzione? La prima è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza effettivamente un bene e lo rende produttivo rispetto al titolare formale dello stesso che se ne disinteressa. La seconda è quella di rendere non troppo gravosa, se non addirittura impossibile, la prova del diritto reale su un bene garantendo la certezza delle situazioni giuridiche. 3) Quali sono i presupposti affinché esso si verifichi? Il possesso pacifico, legittimo, continuato, senza interruzioni, ed il decorso di un certo periodo di tempo indicato dalla legge che varia a seconda del bene oggetto di usucapione.  4) E’ possibile per le parti accertare l’usucapione per contratto? Il problema rientra nell’ambito della annosa questione dell’ammissibilità del negozio di accertamento. Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti è consentito all’autonomia privata l’accertamento dell’usucapione perché il contratto non deve necessariamente avere carattere “dispositivo”.  5) L’acquisto per usucapione cade in comunione legale? Secondo la dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità l’acquisto di un bene per usucapione cade in comunione legale se allo spirare del termine richiesto per il suo maturare il coniuge o i coniugi che hanno esercitato un legittimo possesso sono in regime di comunione legale dei beni. In caso di vendita, quindi, potrebbe essere necessario l’intervento di entrambi i coniugi. 6) E’ possibile acquistare il diritto di proprietà di un bene immobile di cui l’alienante si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione non accertata giudizialmente? Si, come evidenziato anche da una nota sentenza della Cassazione, se così non fosse si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario del bene ma non potrebbe disporne validamente. 7) Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale? Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito). 8) Quali rischi corre l’acquirente? L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa. 9) Quali cautele devono osservarsi? Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari. E’ opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore. Nella prima ipotesi, in caso di evizione, il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, oltre che risarcire i danni provocati. Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, allora, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti. Potrebbe, ancora, essere volontà del compratore evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio inserirà nel contratto una condizione in base alla quale il contratto si risolve ove venga notificata all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà. 10) Quando conviene ricorrere ad un siffatto acquisto immobiliare? Evitando l’accertamento giudiziale dell’usucapione si risparmiano costi e tempi e vi consigliamo di ricorrere a tale contratto solo quando vi è piena fiducia nel venditore e quando si appartiene alla stessa comunità sociale in maniera da conoscere la storia ventennale dell’immobile.  Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 ottobre 2018

    Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un...

    1) Cos’è il pignoramento? Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata. 2) Quali sono le differenze tra il pignoramento, l’ipoteca, il sequestro conservativo ed il pegno?  L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale essa è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione. Essa è iscritta nei registri immobiliari per una cifra stabilita. Il pignoramento, invece, è una procedura giudiziaria e dietro di esso possono nascondersi tanti altri creditori che non emergono dalle ispezioni ipotecarie ma soltanto dal fascicolo della procedura tenuto presso la cancelleria del Tribunale. Il sequestro conservativo, come il pignoramento, costituisce un vincolo giuridico sui beni del debitore: si tratta di inefficacia relativa degli atti dispositivi del bene. Il sequestro conservativo, però, diversamente dal pignoramento, crea un vincolo a porta chiusa di cui può giovarsi solo il creditore sequestrante e non anche gli altri creditori del debitore sequestrato. Il pegno è un diritto reale su beni mobili non registrati del debitore o di un terzo, che il creditore ottiene a garanzia del proprio credito mentre il pignoramento rappresenta un atto che si inserisce in una procedura giudiziale.  3) E’ valido l’acquisto di un immobile pignorato? Si è un acquisto valido. 4) Quali effetti produce la compravendita di un immobile pignorato? Se acquistate un immobile pignorato tale atto è, per legge, inefficace sia nei confronti del creditore pignorante sia nei confronti dei creditori intervenuti nell’esecuzione.  5) Quali sono i rischi di tale acquisto? Anche dopo aver acquistato il bene il venditore potrebbe contrarre altri debiti ed i nuovi creditori potrebbero continuare ad inserirsi nella procedura facendo lievitare l’importo da pagare per ottenere la cancellazione del pignoramento. Qualora non riusciste a pagare tutti i creditori, spuntati come funghi, rischiereste la vendita all’asta della casa.  6) Quali sono le prime cose da fare? Incaricare un avvocato di effettuare i controlli presso la competente cancelleria del Tribunale al fine di poter conoscere con precisione tutti i creditori ed il valore dei crediti vantati. Incaricare un notaio di svolgere le ispezioni ipotecarie per fornirvi tutte le informazioni sull’immobile. 7) Cosa è necessario ottenere per essere tutelati? Una prima tutela consiste nel pagamento del creditore procedente pignoratizio da parte del venditore o da parte vostra, previa sottrazione della cifra dal prezzo di acquisto. Ciò, però, potrebbe non essere sufficiente perché anche dopo l’atto di acquisto potrebbero insinuarsi altri creditori nella procedura. Allora, la migliore tutela, è rappresentata dalla cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari in modo da acquistare un bene libero da qualsiasi pregiudizialità, chiudendo la porta di ingresso a tutti gli altri eventuali creditori del debitore. L’ottenimento di tale cancellazione può ottenersi soltanto con l’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione. 8) Quali sono gli strumenti negoziali cui può ricorrersi?  a) La trascrizione di un contratto preliminare per atto di notaio in favore dell’acquirente al fine di obbligare il venditore alla conclusione del contratto definitivo, in attesa della cancellazione del pignoramento. b) Si procede ad un accordo transattivo tra i creditori, da una parte, ed il debitore dall’altra, in maniera da stabilire precisamente quanto ciascuno debba ricevere in cambio della rinuncia al pignoramento. L’atto sarà ricevuto dal notaio in Tribunale, dove, alla presenza di tutti i soggetti interessati, una volta ottenuta dal giudice dell’esecuzione l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo, conseguente alla contestuale rinuncia alla procedura da parte dei creditori in udienza, si perfezionerà la compravendita. c) Poiché l’ordinanza del giudice, al ricorrere di determinati presupposti, può essere reclamata potrà procedersi alla materiale cancellazione del pignoramento solo trascorso il relativo termine. Alcuni professionisti consigliano, quindi, di ricorrere alla vendita condizionata sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva senza reclamo. Dal 4 agosto 2017 è entrata in vigore la disciplina del c.d. deposito-prezzo, cui può ricorrersi anche in caso di compravendita di immobile pignorato. 9) Quali sono i benefici di una compravendita di immobile pignorato per i soggetti coinvolti nella vicenda? a) In primo luogo per il venditore debitore esecutato che riesce ad ottenere, per la vendita del proprio immobile, un valore maggiore rispetto a quello che otterrebbe se il bene fosse venduto all’asta. b) In secondo luogo per i creditori, spesso si tratta di banche, che evitano gli ingenti costi e i tempi biblici della procedura esecutiva. c) In terzo luogo per l’acquirente che, viste le difficoltà ed i rischi del negozio, potrà ottenere uno sconto sul prezzo dell’immobile. 10) E’ rilevante il fatto che dalla trascrizione del pignoramento siano trascorsi più di vent’anni? La trascrizione del pignoramento conserva il suo effetto per venti annidalla sua data, quindi, se detta trascrizione è ultraventennale perde efficacia nei confronti del terzo acquirente.   Avv. Andrea Pentangelo                                                                   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 giugno 2018

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta Ecco un breve decalogo di informazioni utili da conoscere per chi si accinge ad acquistare all’asta. A cura del Notaio Laura Mazzari, socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes. 1. Attualmente vi è una notevole offerta di immobili (case, capannoni, terreni) ma anche di mobili (automobili, moto, oggetti d’arredamento ecc..) o di aziende immessi nel mercato attraverso il meccanismo delle aste pubbliche (esecuzioni immobiliari e fallimenti). E’ possibile avere notizie utili attraverso i siti dei tribunali ma anche siti privati (ad es www.astalegale.net, www.astegiudiziarie.it): in questi si trova il bando d’asta (che detta tutte le regole dell’asta), la perizia dei beni (che li descrive anche catastalmente e urbanisticamente e li valorizza) e delle foto.I beni immobili messi all’asta sono visitabili tramite il custode o il curatore.2. Chiunque può partecipare all’asta (tranne il debitore) compilando un’apposita domanda (i moduli vengono resi disponibili normalmente dai tribunali in caso di esecuzione immobiliare) che tenga conto dei requisiti chiesti dal bando e offrendo una cauzione tramite assegno circolare nella misura richiesta dal bando (solitamente tra il 10% e il 20% del valore del bene). E’ possibile partecipare all’asta personalmente o tramite un avvocato che sia munito di apposita procura notarile. Si potrà anche rimanere totalmente anonimi nell’acquisto affidando l’incarico ad un avvocato che acquisterà per persona da nominare (attenzione anche in questo caso dovrà essere munito di procura e dovrà sottoscrivere lui la domanda di acquisto all’asta). Se ci sono più immobili interessanti bisognerà procedere con più domande. Un consiglio: stabilite in anticipo il prezzo massimo che siete disposti a spendere.3. Le aste oggi sono anche telematiche pertanto è possibile partecipare ad un’asta senza recarsi fisicamente nel luogo in cui è fissata: tutto viene gestito tramite una piattaforma telematica sicura che consente di partecipare all’asta e di presentare le offerte e gli eventuali rilanci.4. Se non si hanno a disposizione tutte le somme utili all’acquisto è possibile: a. accedere ad un mutuo che andrà stipulato entro il termine fissato dal bando per il cd. saldo prezzo (normalmente 120gg) e sono diverse le banche convenzionate coi tribunali per queste operazioni (http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx); b. acquistare anche tramite leasing (in tal caso sarà la società di leasing che dovrà partecipare all’asta).5. Aggiudicazione: A parità di offerte presentate generalmente si procede alla gara tra gli offerenti: se nessuno fa un’offerta attenzione perché vi è il rischio che si aggiudichi il bene semplicemente chi ha presentato per primo l’offerta presso il tribunale/il delegato o il curatore.In presenza di un’unica offerta il bene viene generalmente aggiudicato all’unico offerente salva la possibilità per il delegato di valutare se rimettere il bene in asta (questo succede se ad es. vi sono state molte visite per quel bene e quindi interesse).In caso di gara tra più offerenti vince, come nei film, chi fa un rilancio dopo il quale nessuno offre di più ma si diventa proprietari del bene aggiudicato solo a seguito di integrale pagamento del prezzo e conseguente emissione del decreto di trasferimento (per esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari) o di apposita compravendita con atto notarile (solo per vendite fallimentari competitive). In caso di mancato saldo prezzo nei termini la cauzione viene trattenuta dalla procedura e il bene rimesso in vendita.6. Mancata aggiudicazione: la cauzione versata viene contestualmente restituita all’offerente alla conclusione se si è presenti in asta altrimenti in un momento successivo.7. Casi di sospensione dell’aggiudicazione: prima dell’emissione del decreto è sempre possibile per il giudice dell’esecuzione sospendere l’aggiudicazione in presenza di gravi motivi (ad es il terreno da agricolo è divenuto edificabile); il curatore fallimentare può sospendere l’aggiudicazione in presenza di offerte migliorative superiori del 10% e successivamente il giudice del fallimento in presenza di gravi e giustificati motivi o opposizioni motivate.8. I costi del trasferimento: le imposte vanno pagate sul prezzo di aggiudicazione (l’agenzia delle entrate non può fare accertamento di valore in questi casi) e nell’acquisto di abitazioni si possono pagare sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo se questa è più bassa.9. Comprare all’asta può essere molto vantaggioso ma bisogna verificare bene: a. la situazione catastale e urbanistica del bene; il perito evidenzia in perizia infatti quali siano le opere da effettuare e costi da sostenere in presenza di abusi e difformità; b. l’eventuale occupazione dell’immobile da parte del debitore o di terzi: il bene se occupato dal debitore verrà liberato normalmente prima della messa in vendita del bene (dipende dalle prassi dei tribunali); se è locato a terzi la locazione permane;c. le spese condominiali: l’acquirente subentra infatti nelle spese non pagate nell’esercizio in corso e quello antecedente.10. Formalità da cancellare: ipoteche e pignoramenti verranno cancellati a cura e spese del tribunale o del fallimento (alcuni tribunali pongono i costi totalmente o parzialmente anche in capo agli acquirenti) ma vi sono alcune formalità pregiudizievoli che non può cancellare il giudice dell’esecuzione o del fallimento (ad es. atti di citazione, fondo patrimoniale, diritti di usufrutto/abitazione esistenti sull’immobile). Notaio Laura Mazzari, socio fondatore di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    04 giugno 2018

    10 cose da sapere quando si vende un immobile

    10 cose da sapere quando si vende un immobile 1. Plusvalenza Quando una persona fisica vende un immobile, in determinati casi ed a determinate condizioni la differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato al momento dell’acquisto (maggiorato degli eventuali costi inerenti) può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi (in aggiunta al reddito da lavoro ed agli altri redditi); in alternativa su tale plusvalenza è possibile pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% al momento della vendita. 2. Ape Se vendi un fabbricato hai l’obbligo di dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile, e che va obbligatoriamente consegnato all'acquirente ed allegato all’atto di vendita. 3. Certificazione delle spese condominiali Se vendi un immobile in condominio è opportuno che ti faccia rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti lo stato dei pagamenti delle spese e le eventuali liti condominiali. Ricorda anche che, finché non viene trasmessa all’amministratore la copia dell’atto di trasferimento, il venditore rimane responsabile nei confronti del condominio per i versamenti dovuti. 4. Accettazione dell’eredità Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti trascritta l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita. 5. Decadenza agevolazioni Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. 6. Comunicazione alla PS Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa. 7. Detrazioni fiscali In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi riservarti tale facoltà nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente. 8. Conformità catastale Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile è conforme alla planimetria depositata in catasto. Se l'immobile non è conforme alla planimetria il venditore ha l'obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, se del caso con l’ausilio di un tecnico. 9. Urbanistica Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire o altri titoli abilitativi rilasciati per la costruzione, e degli eventuali condoni edilizi. Nel caso invece si venda un terreno occorre munirsi del cosiddetto CDU (certificato di destinazione urbanistica), che viene rilasciato dal Comune e che attesta la destinazione urbanistica del terreno (se agricolo o edificabile). Il CDU va obbligatoriamente allegato all’atto. 10. Prelazioni legali Il conduttore di un immobile commerciale, così come l'affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.   Fabrizio Sasso del Verme, Notaio a Cadoneghe (PD) e socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes    Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    25 maggio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di acquistare un...

    Le 10 cose da sapere prima di acquistare un terreno agricolo Stai per comprare un terreno agricolo? Ecco alcune indicazioni per acquistarlo con consapevolezza e senza sorprese. 1. Quando un terreno è agricolo? La destinazione di un terreno si ricava dal vigente strumento urbanistico. Sono agricoli quelli rientranti in zona "E". 2. Il certificato di destinazione urbanistica o in breve “CDU”. E' un documento, rilasciato dal Comune ove si trova il terreno da acquistare, da cui risultano la destinazione urbanistica del terreno in base al piano regolatore (ossia se agricolo, edificabile, etc…) ed i vincoli gravanti sullo stesso. E' indispensabile la sua acquisizione prima del rogito, dal momento che deve essere allegato all'atto. Non e’ obbligatorio solo nel caso di testamenti, donazioni tra coniugi o tra parenti in linea retta, negli atti di divisione ereditaria e di costituzione, modificazione o estinzione di servitu’ o di ipoteche e se il terreno e’ pertinenza di un fabbricato urbano. 3. Quali imposte si pagano? La vendita di un terreno agricolo e' sempre soggetta a imposta di registro, a prescindere dal fatto che il venditore sia una società o un privato. In mancanza di agevolazioni, l'aliquota attuale e' del 15% da applicarsi sul prezzo di acquisto. Salvo diverso accordo tra le parti, le imposte sono a carico dell'acquirente. 4. Le agevolazioni fiscali. L'acquirente in possesso dei requisiti richiesti dalle specifiche normative puo' beneficiare di imposte ridotte. La più importante agevolazione è quella per i coltivatori diretti o IAP (imprenditori agricoli professionali) iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. Ne beneficiano anche i loro familiari (coniuge, figli, ..), con essi conviventi e già proprietari di terreni agricoli, e coloro che non abbiano ancora i requisiti ma abbiano fatto domanda di riconoscimento e li ottengano nei 24 mesi successivi, salvo diverso termine stabilito dalle regioni. In tal caso si ha diritto all’esenzione dall’imposta di bollo, l’imposta di registro e ipotecaria si applicano in misura fissa (Euro 200 ciascuna) e l’imposta catastale e’ all’1%. Un trattamento fiscale ancor piu' favorevole era riservato a chi acquistava dei terreni per formare un Compendio Unico. Tale agevolazione, a partire dal 1° gennaio 2014, e’ stata soppressa per i trasferimenti a titolo oneroso, mentre e’ rimasta in vigore per gli atti di donazione.   Anche l’acquisto di terreni situati in territori montani e’ agevolato (imposte di registro e ipotecaria fisse di Euro 200,00 ciascuna ed esenzione da imposta catastale). Beneficiare di tali agevolazioni comporta però anche dei vincoli. 5. Le società agricole. Alle società agricole di coltivazione diretta o IAP sono estese le agevolazioni previste per le persone fisiche. Devono tuttavia ricorrere i requisiti previsti dalle specifiche normative in materia per poterne beneficiare, benefici relativi all’oggetto sociale, alla ragione sociale/denominazione ed  alla qualifica del cd. “soggetto qualificante”.   6. Imposte a carico del venditore. Talora possono esservi delle imposte anche a carico del venditore. Questo puo' verificarsi nel caso in cui il terreno sia stato ereditato e non sia gia' stata trascritta l'accettazione dell’eredita' (che puo’ essere espressa o tacita), oppure se vi sia una plusvalenza, ossia un guadagno, nella rivendita di un terreno acquistato da meno di cinque anni, sempre che l’acquisto non derivi da successione. 7. Accertamento di valore. L'Agenzia delle Entrate ha un termine triennale per verificare il valore del terreno compravenduto. Nel caso in cui ritenga che il valore del terreno dichiarato in atto dalle parti, ossia il prezzo, sia inferiore a quello reale, calcolato sulla base dei valori medi delle compravendite di terreni similari, l'Agenzia puo' emettere un avviso di accertamento con cui richiede l'integrazione delle imposte pagate. Tale avviso e' inviato sia al venditore che all'acquirente, in quanto tenuti in solido al pagamento. 8. Il diritto di prelazione. Gli affittuari del terreno agricolo ed i confinanti coltivatori diretti sono preferiti nell'acquisto rispetto all'acquirente. Il diritto dell'affittuario prevale su quello del coltivatore diretto confinante. E' perciò indispensabile comunicare loro la proposta di acquisto o il preliminare per non avere problemi dopo la stipula dell'atto. 9. Le pertinenze. Sul fondo, o su terreni limitrofi, possono esservi delle costruzioni quali stalle, depositi o case coloniche. Anche l'acquisto di tali manufatti puo' beneficiare delle agevolazioni previste per il terreno agricolo, purché siano effettivamente posti a servizio dello stesso. 10. L'accesso al fondo. E' importante verificare quali siano gli accessi al fondo per evitare problemi dopo l'atto. Spesso si accede ai terreni tramite capezzagne di proprieta' di terzi. Sapere se vi sono delle servitu' trascritte a favore del fondo da acquistare puo' evitare contenziosi per l'accertamento dell'esistenza di diritti di passaggio, spesso sorti per usucapione o per lo stato dei luoghi.             Notaio Gaia Boschetti Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    18 aprile 2018

    Le 10 cose da sapere dopo l'acquisto

    Le 10 cose da sapere dopo aver comprato casa. Ecco un utile decalogo a cura di Vincenzo Cirota, Notaio in Udine Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 marzo 2018

    Le 10 cose da sapere dopo l'acquisto

    Tutti gli adempimenti per chi ha comprato casa 1. Imposta Municipale Unica (Imu) L’Imu, che ha sostituito l’Ici, si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, con il modello F24 (in banca o in posta), sul valore catastale dell’immobile. Chi compra la casa non deve presentare alcuna comunicazione, ma è meglio informarsi presso il Comune sull’importo da pagare, perché le aliquote sono fissate a livello locale. Il mese in cui si stipula l’atto di compravendita è a carico di chi ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni. Sono previste agevolazioni per l’abitazione principale (con residenza anagrafica). 2. Imposta sui redditi (IRPEF) L’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) non è più dovuta sugli immobili usati direttamente, perché sostituita dall’Imu. Gli immobili concessi in locazione sono invece soggetti a Irpef, ma per le abitazioni si può scegliere di pagare la cosiddetta “cedolare secca” sul canone (art. 3 D.lgs. 23/2011). 3. Tassa sui Rifiuti  L’acquirente dell’immobile deve recarsi presso l’Ufficio Tributi del Comune per comunicare i dati necessari al calcolo della tassa sui rifiuti, entro il 20 gennaio successivo all’acquisto. Bisogna fornire i propri dati anagrafici, il codice fiscale, la data a partire dalla quale l’immobile è utilizzato, il numero delle persone che abiteranno nella casa e i metri quadrati calpestabili dell’immobile (al netto dei muri interni ed esterni), escluse le terrazze ma comprese cantine e autorimesse. Per gli usi diversi dall’abitazione bisogna considerare l’intera metratura calpestabile, comprese le cantine e simili. Bisogna anche comunicare al Comune competente la cessazione relativa all’abitazione precedente, perché la cancellazione non è automatica. 4. Trasferimento della residenza Se andate ad abitare nella nuova casa, ricordate di comunicare il trasferimento di residenza all’anagrafe del Comune in cui si trova, portando con voi un documento d’identità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione (libretto) dei veicoli a voi intestati. Il Comune della nuova residenza comunicherà il trasferimento al Comune in cui avevate precedentemente la residenza. Se per l’acquisto avete richiesto le agevolazioni sulla prima casa, e non avete già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non dimenticate di trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Conviene comunque trasferirla al più presto per beneficiare delle agevolazioni sull’abitazione principale ai fini dell’Imu. Patente e libretti. Riceverete per posta le etichette adesive con il nuovo indirizzo da applicare su patente e carte di circolazione. Carta d’identità. La carta d’identità resta invariata sino alla sua scadenza. ASL. Se il trasferimento di residenza avviene nel territorio della stessa ASL e non si intende cambiare il medico di famiglia, non occorre alcuna comunicazione. Altrimenti bisogna recarsi alla nuova ASL di appartenenza e scegliere un nuovo medico di famiglia. Posta. Potete attivare il servizio “Seguimi” per farvi inoltrare al nuovo indirizzo la posta che arriva al vecchio. Basta andare in un ufficio postale o sul sito internet www.poste.it. Banche e assicurazioni. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato alla banca e alla compagnia di assicurazione con una raccomandata o direttamente in filiale o agenzia. Partita iva. Chi ha la partita iva deve comunicare il cambio di residenza all’Agenzia delle entrate, entro trenta giorni dalla comunicazione al Comune, con l’apposito modello. Registro imprese. Chi è iscritto al Registro delle Imprese, anche come socio o amministratore di società, deve comunicare la nuova residenza alla Camera di Commercio. Lavoratori subordinati. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato tempestivamente al datore di lavoro per le pratiche relative a contributi, Inps, Inail, etc. INPS Il trasferimento di residenza deve essere comunicato all’Inps (o altra cassa di previdenza). Canone RAI. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato entro 20 giorni, indicando il numero dell’abbonamento, scrivendo all’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale 1 di Torino – Ufficio Territoriale di Torino 1 Sportello S.A.T. Casella Postale 22 – 10121 Torino, telefonando al 199.123.000 o dal sito internet www.abbonamento.rai.it 5. Credito d’imposta per riacquisto di prima casa Chi aveva comprato la prima casa, l’ha venduta, e ne riacquista un’altra entro un anno, ha diritto a un credito d’imposta. Se l’atto di acquisto è soggetto a Iva, il credito d’imposta non può essere utilizzato subito, ma dovrà essere inserito nella dichiarazione dei redditi che si presenta l’anno successivo. Non dimenticatelo. 6. Detrazione degli interessi passivi del mutuo Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino a un importo di 4.000 euro. Il risparmio che si può ottenere può arrivare a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo. La detrazione degli interessi passivi del mutuo è ammessa anche quando non sono state chieste le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, e deve essere ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, quindi ciascuno di essi può detrarre dalle imposte solo la propria quota di interessi. Se però il mutuo è intestato a entrambi i coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per intero. Tra gli oneri accessori, detraibili nell’anno in cui sono pagati, rientrano l’imposta sostitutiva, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili per il mutuo, ma non l’assicurazione. La detrazione fiscale degli interessi è ammessa anche quando: - l’immobile è acquistato dal mutuatario; - l’immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) entro un anno dall’acquisto (il coniuge separato rientra tra i familiari fino al divorzio; dopo, la detrazione viene riconosciuta al mutuatario che ha trasferito la propria dimora abituale se l’immobile continua ad essere l’abitazione principale dei figli; la destinazione del mutuo all’acquisto dell’abitazione principale può risultare dall’atto di mutuo, dall’atto di acquisto dell’immobile, da un’attestazione della banca oppure da dichiarazione sostitutiva); - l’acquisto dell’immobile avviene nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo (se viene acquistata un’unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, risultante da titolo abilitativo, la detrazione spetta da quando l’appartamento è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto; se l’abitazione, al momento dell’acquisto è affittata a terzi, la detrazione spetta a condizione che l’acquirente notifichi all’affittuario lo sfratto per finita locazione entro tre mesi dall’acquisto, e adibisca l’immobile a propria abitazione principale entro un anno dal rilascio).  7. Detrazione della provvigione pagata all’agenzia immobiliare Chi ha acquistato la propria abitazione principale può detrarre dalla dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo il 19% della provvigione pagata all’agenzia immobiliare per l’intermediazione, sino all’importo di 1.000 euro (per un risparmio che può arrivare quindi a 190 euro). Non è necessario che siano state richieste le agevolazioni per la prima casa. Mille euro è l’importo massimo della provvigione per ciascun acquisto, e se la casa è acquistata da più persone (per esempio marito e moglie) la provvigione deve essere ripartita tra i comproprietari in base alle quote di comproprietà.  8. Detrazione fiscale per le ristrutturazioni Se avete acquistato una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate la possibilità di chiedere la detrazione fiscale del 50>#/b### delle spese sostenute. Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, la detrazione eventualmente spettante al venditore si trasferisce all’acquirente, salvo patto contrario. 9. Utenze Energia elettrica. La fornitura di energia elettrica può essere richiesta telefonicamente (numero verde 800.900.800), via internet (www.enel.it) oppure presso uno sportello QuiEnel. Per un fabbricato di nuova costruzione occorrono dati anagrafici e codice fiscale del nuovo intestatario, il numero indicato nell’etichetta sul contatore, la potenza richiesta e l’indirizzo per le fatture. Chi subentra in un’utenza già esistente deve comunicare il nome del precedente intestatario, il numero cliente (si trova sulla fattura) e la lettura del contatore, oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale del nuovo utente, sia nel caso in cui tale contratto sia ancora attivo (voltura), sia nel caso in cui il contratto sia stato cessato dal vecchio intestatario (subentro). Gas e Acqua. Per gas e acqua occorre rivolgersi allo sportello dell’azienda competente. Bisogna portare con sé un documento d’identità, il codice fiscale e, per il gas, la dichiarazione di conformità dell’impianto. Per il subentro diretto il venditore deve presentare una bolletta e la lettura del contatore. Se non si va di persona occorre una delega scritta e una fotocopia del documento d’identità. Telefono. Per la richiesta di nuovi impianti o per il trasloco di una linea già esistente è sufficiente contattare l’operatore di telefonia fissa preferito.  10. Amministrazione del condominio L’acquisto di un appartamento in condominio deve essere comunicato all’amministratore, perché possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali e calcolare l’eventuale conguaglio dovuto dal venditore per le rate non ancora scadute al momento del rogito. Vincenzo Cirota, notaio a Udine e socio fondatore di SuperPartes  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    26 febbraio 2018

    Le dieci cose da sapere prima di fare lavori...

    Le dieci cose da sapere prima di fare lavori edili in casa L’esecuzione di lavori edili in casa richiede il compimento di una serie di verifiche preliminari, che risultano di particolare importanza al fine di assicurare la legittimità dell’intervento da realizzare. Tali verifiche e valutazioni serviranno infatti ad evitare che, durante l’esecuzione dei lavori o peggio, a lavori già conclusi, l’Amministrazione comunale possa sanzionare l’intervento, contestandone in particolare l’esecuzione in assenza o in violazione del necessario titolo edilizio. Tali sanzioni potranno essere particolarmente gravose, comprendendo il pagamento di somme di denaro, sino alla demolizione di quanto eseguito in difformità o in assenza di titolo ed al ripristino dello status quo ante. Il decalogo che segue, lungi dall’avere pretese di esaustività, ha dunque lo scopo di suggerire i principali accorgimenti da adottare al fine di eseguire legittimamente dei lavori edili in casa. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  1) Identificare il tipo di lavoro Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire e dunque quali pratiche edilizie presentare, è necessario in primo luogo ricondurre l’intervento che si vuole realizzare a quelli previsti dal D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia) che, all’art. 3, contiene le definizioni dei seguenti tipi di interventi: - manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; - manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; - restauro e risanamento conservativo, gli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; - ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente; - nuova costruzione, in generale gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle precedenti categorie. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente e gli interventi pertinenziali, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale. 2) Identificare il titolo edilizio I titoli edilizi si distinguono in: a) edilizia libera (senza necessità di alcun titolo) b) CILA (comunicazione inizio attività asseverata) c) SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) d) super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire) e) PdC (Permesso di costruire) Gli interventi di edilizia libera comprendono: quelli di manutenzione ordinaria; l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici. Sono realizzabili mediante SCIA i seguenti interventi: manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; gli interventi di ristrutturazione edilizia che non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione; quelli di ristrutturazione urbanistica; la ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, limitatamente alle zone omogenee A, comporti mutamenti della destinazione d’uso, comporti modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004. Sono infine realizzabili mediante CILA gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire, previa trasmissione da parte dell’interessato dell’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato. 3) Chiamare un progettista e iniziare l’iter Un tecnico è indispensabile per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere). 4) Stabilire subito il budget di spesa e comunicarlo al progettista Le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. È necessario considerare sempre il compenso del tecnico ed a tal proposito si deve evidenziare che, essendo oggi abrogate le tariffe professionali, il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria). 5) Scegliere il progetto e poi definire con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali. 6) Nominare l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo averne verificato l’idoneità tecnico-professionale. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti, tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. 7) Verificare la pratica edilizia Prima di iniziare i lavori è bene accertare che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori. In caso di pratica CIA o SCIA, i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. 8) Il via ai lavori Può sembrare banale, ma è fondamentale il ruolo del committente nella fase di esecuzione dei lavori, in quanto la sua presenza attiva è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto dei lavori. 9) Fine intervento  Per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario, andranno presentati in Comune la Comunicazione di fine lavori a firma del committente; il Certificato di collaudo a firma del tecnico; la Richiesta del certificato di agibilità; la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto). 10) Certificato di regolare esecuzione L’art. 1665 c.c. stabilisce che: “il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta”; quindi l’attività di verifica e collaudo delle opere rappresenta non solo una facoltà che può essere esercitata dal committente ma costituisce il momento formale di conclusione dei lavori. Siamo consapevoli che con questi dieci punti non abbiamo esaurito tutte le domande che una persona si pone prima di iniziare dei lavori edili in casa, ma speriamo, con i vostri suggerimenti, di migliorare sempre più questo decalogo adeguandolo alle esigenze dei cittadini. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Avv. Ambrogio Dal Bianco   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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