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    22 gennaio 2018

    Condominio: qual è il limite alle opere sulle...

    Corte di Cassazione, sezione VI, ordinanza n. 27164 del 16 novembre 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione è intervenuta per rispondere al quesito “se e quale limite incontri la facoltà del singolo condomino di eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva”, ritenendo che il limite sia rinvenibile nell’articolo 1122 c.c. e che consista nel “danno alle parti comuni dell’edificio” ovvero in “ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa considerata nella sua unità”. La Cassazione sembra dirci, dunque, via libera alle modifiche nel proprio appartamento, ma solo finché non si danneggiano le parti comuni dell’edificio, procurandone una diminuzione di valore. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Il fatto La questione riguarda la rimozione delle divisioni (un muretto e una ringhiera di separazione) esistenti tra i balconi di due unità immobiliari di proprietà della stessa persona, ma comprese in due distinti, seppur contigui, edifici condominiali. Il convenuto aveva, infatti, deciso di porre in comunicazione le sue proprietà, rimuovendo gli indicati manufatti. La sentenza del Tribunale di Ragusa lo vedeva vincitore, ritendendo che i balconi aggettanti non costituissero parti comuni dei fabbricati condominiali, ma rientrassero nelle rispettive proprietà esclusive e come tali modificabili senza violazione dell’articolo 1102 c.c. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione, nel rovesciare la decisione, ha invece accolto il ricorso, evidenziando come primo elemento fondamentale la distinzione esistente tra gli articoli 1102 e 1122 del Codice Civile, anche in relazione al loro diverso ambito di applicazione: l’articolo 1102 c.c.[1] riguarda esclusivamente le opere compiute dal condomino sulla cosa comune;l’articolo 1122 c.c. (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, ovvero prima dell'entrata in vigore della Legge n. 220/2012) disciplina l’ipotesi in cui l’opera sia effettuata dal condomino sulla cosa propria[2]. Nel caso in cui, quindi, il condomino voglia eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva sarà applicabile l’art. 1122 c.c. che prevede come limite quello consistente nel danno alle parti comuni dell’edificio. In altri termini, ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, può eseguire opere purché esse non rechino danno alle parti comuni dell’edificio, dove con danno si intende “ogni diminuzione di valore riferito alla funzione della cosa, considerata nella sua unità”. Nel caso di specie, l’aver reso i due edifici comunicanti, mediante la rimozione delle separazioni esistenti sui balconi, ha comportato l’illegittima costituzione di una servitù a favore di un appartamento a danno della proprietà condominiale dell’altro fabbricato. Questo perché anche un’opera su parte di proprietà esclusiva può determinare la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture dell’edificio per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata [1] Art. 1102 c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”. [2] Art. 1122 c.c. ante riforma 2012: “Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”.

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    07 settembre 2017

    E se il condizionatore occupa troppo spazio?

    Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza n. 17400 del 13 luglio 2017 Cosa cambia per il cittadino I rapporti con il vicinato, si sa, soprattutto nei condomini, non sono sempre facili e un argomento che spesso e volentieri crea attriti è proprio quello dei condizionatori. Cosa succede, infatti, se il vicino installa un condizionatore dalle dimensioni generose senza tener conto che lo spazio rimanente sarebbe troppo piccolo nel caso in cui anche gli altri volessero fare lo stesso? La Corte di Cassazione recentemente ha concluso per l'illegittimità  di un simile comportamento quando ad essere occupato è uno spazio sproporzionato rispetto al rimanente (nel caso si specie il 60% dello spazio comune disponibile) che impedisce in tal modo agli altri condomini di farne pari uso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto Alcuni condomini venivano condannati su domanda proposta dal Condominio alla rimozione dell'apparecchiatura esterna dell'impianto di condizionamento installata a servizio del proprio appartamento e al pagamento delle spese di lite. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione coglie l'occasione per stabilire che, in tema di condominio, "ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità , purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini" A tal uopo, ricorda la Corte, il disposto di cui all'articolo 1102 c.c. prevede che il pari godimento della cosa comune venga sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione; il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Alla luce di ciò, la Corte di Cassazione osserva come nel caso di specie il giudice dell'Appello abbia correttamente confermato la decisione di primo grado, ritenendo integrata la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l'impianto di condizionamento dell'aria installato dai ricorrenti occupava ben il 60% in superficie disponibile. Si tratterebbe, quindi, di un'installazione illegittima, dove l'illegittimità  deriverebbe dal fatto che la presenza di un apparecchio con queste caratteristiche impedisce l'installazione di un analogo macchinario anche agli altri condomini del piano e pertanto integra una lesione di un loro diritto in mancanza di un espresso consenso o di un comportamento inerte in tal senso. Sul punto la Corte, infatti, ha anche escluso che possa richiamarsi la giurisprudenza sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio data la stabilità  dell'installazione. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    10 agosto 2017

    Nozione di sopraelevazione: l’“altana”...

    Cassazione Civile Sez. II, 28 febbraio 2013, n. 5039 Cosa cambia per il cittadino La sopraelevazione di cui all' art. 1127 c.c.si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche o quando trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione relative all'utilizzazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (come quelle riconducibili ad un manufatto che occupi parzialmente la superficie del tetto stesso senza costituire un innalzamento), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino. Non rientra pertanto nel concetto di sopraelevazione la c.d. altana (un manufatto particolare tipico della città  di Venezia, consistente in una loggetta realizzata, di regola in legno, nella parte più elevata di un edificio, che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza). L'altana è una "copertura" dell'edificio che non comporta l'innalzamento della copertura stessa del fabbricato condominiale. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto I condomini di un appartamento, quali proprietari di tre porzioni immobiliari, assumevano che l'inquilina del terzo piano, avesse costruito un'altana in legno senza preventiva autorizzazione ed in violazione dell' art 1102 c.c. in quanto insistente su parte comune dell'edificio ed ostruente una botola condominiale di accesso al tetto, oltre che recante un pregiudizio per le condizioni statiche e per l'aspetto architettonico dell'edificio, ex art 1127 c.c. Le ragioni giuridiche L'uso del termine "elevazione"  ex art 1127 c.c., implica che la nuova costruzione debba caratterizzarsi per la sua idoneità  a produrre un sollevamento ovvero un innalzamento ad un'altezza superiore rispetto al piano precedente mediante occupazione della colonna d'aria sovrastante. I condomini possono opporsi quando la stessa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisce notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti. Escluso l'applicabilità  all'altana di tale disciplina, non provocando la stessa alcun innalzamento dell'edificio, la vicenda è piuttosto da leggere con la lente dell'art. 1102 c.c., che rende legittima sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità  particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Ne consegue che qualsiasi trasformazione, anche solo parziale, del tetto dell'edificio (terrazza o anche altana, appunto) ad uso esclusivo del singolo condomino, sarebbe illegittima, in quanto comporterebbe un'alterazione della originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo

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    08 agosto 2017

    Vendita dell'immobile: a chi spetta pagare i...

    Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017 Può passare anche molto tempo da quando i lavori condominiali vengono deliberati a quando vengono poi effettivamente eseguiti e può accadere che intanto la proprietà  dell'immobile venga trasferita da un soggetto a un altro. Il caso analizzato dalla Corte di Cassazione riguarda proprio un'ipotesi come questa ed è stata un'occasione per ribadire come in tali casi, per capire chi tra i due sia il soggetto obbligato, si debba guardare alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento straordinario. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto Il giudizio ha avuto inizio con un ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti di Tizio, relativo al pagamento di una cospicua somma dovuta a titolo di contributo per i lavori di manutenzione straordinaria (ed in particolare la facciata dell'edificio) deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002. L'anno successivo, nel 2003, seguiva l'alienazione della propria unità  immobiliare da parte di Tizio. Le ragioni giuridiche La questione di fondo attiene all'individuazione del momento in cui possa dirsi sorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni. La Corte di Cassazione ricorda che in tali ipotesi deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Come correttamente messo in luce anche dalla Corte di Appello, Tizio, alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, risultava ancora condomino e, dunque, come tale obbligato a contribuire agli esborsi. Trova quindi qui applicazione ratione temporis l'articolo 63 comma 2 disp. att. c.c. nella formulazione ante 2012, in forza del quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Pertanto, conclude la Corte di Cassazione, "obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio è chi era condomino, giacche' proprietario dell'unità  immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell'unità  immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività  ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1 (in quanto ha già  perso la qualifica necessaria per poter procedere di "condomino"), ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento". Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    21 aprile 2017

    Cosa succede se il condomino non compare nelle...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017 Cosa cambia per il cittadino. La mancata inclusione di un'unità  abitativa nelle tabelle millesimali del condominio non priva il soggetto dei diritti a lui spettanti quale condomino, nè lo esonera dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso. Questo perché la qualità  di condomino, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e obblighi, si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale (o dall'inclusione nella stessa). Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. La Corte d'Appello di Torino, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva dichiarato la legittimità  di una delibera assembleare del condominio, avente ad oggetto la nomina dell'amministratore, ritenendo valida la partecipazione all'assemblea e alla successiva votazione di Tizio, proprietario di una unità  immobiliare non inclusa nelle tabelle millesimali, in quanto derivante dalla trasformazione di una porzione non abitativa (sottotetto) in unità  abitativa, non ancora censita al momento dell'assemblea nelle tabelle millesimali. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione ha affermato, a conferma di un già  pacifico orientamento giurisprudenziale[1], che la qualità  di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale. La tabella millesimale, infatti, ha natura esclusivamente ricognitiva e non rileva nemmeno come criterio identificativo delle quote di partecipazione al condominio, dal momento che quest'ultimo deve essere rinvenuto nel rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà  del singolo ed esiste, quindi, già  prima e indipendentemente dalle tabelle millesimali. Detto in altri termini, l'obbligo contributivo del condominio trova la propria fonte direttamente nella legge, mentre la tabella millesimale si pone solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Riportando queste coordinate giuridiche al caso analizzato dalla Corte di Cassazione, è evidente, dunque, che la mancata inclusione di un'unità  immobiliare nella tabella millesimale (situazione a cui può porsi rimedio con lo strumento della revisione) non priva il proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino tra cui, in relazione al caso specifico, quello di concorrere alla scelta dell'amministratore, nè lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso. La Corte ritiene, infatti, non condivisibile l'orientamento secondo cui esisterebbe una sorta di connubio indissolubile tra l'obbligo di contribuire alle spese comuni secondo le previsioni delle tabelle millesimali e l'esercizio del diritto di voto, come confermato dal fatto che il legale criterio di ripartizione stabilito dall'art. 1123 c.c. può essere anche derogato dall'autonomia delle parti. Alla luce di tutte queste considerazioni, dunque, la situazione di non inclusione nelle tabelle millesimali non impedisce al condomino di esercitare il proprio diritto di voto in assemblea condominiale nè, dall'altro lato, lo esonera dal pagamento delle spese condominiali anche pregresse. La situazione può essere risolta con la revisione che ha natura costitutiva, mentre per il passato, non potendosi applicare retroattivamente l'efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., per il principio della natura costitutiva della stessa più volte affermato dalla Corte di Cassazione, è possibile rimediare con altri strumenti che l'ordinamento appresta ed in particolare con quello dell'indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ [1] Corte di Cassazione, Sez. U., sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.

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    20 aprile 2017

    Bene costruito su terreno comune: di chi è la...

    Corte di Cassazione, Sezione II, ordinanza interlocutoria n. 9316 dell'11 aprile 2017 Cosa cambia per il cittadino. Qual è il regime proprietario della costruzione realizzata da solo uno dei comproprietari sul terreno comune? E' di tutti i comproprietari o rimane di proprietà  esclusiva di chi l'ha costruito? Sul punto esiste oggi un significativo contrasto giurisprudenziale, che tra l'altro investe un tema molto delicato come quello della circolazione della proprietà  immobiliare. Per queste ragioni la Seconda Sezione di Cassazione ha trasmesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della questione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Tizio conveniva in giudizio la società  Alfa, affermando di essere comproprietario indiviso con lei di un terreno e proponeva domanda di scioglimento della comunione di tutti i beni realizzati nel sottosuolo, con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno previa individuazione degli eventuali conguagli. A fronte della richiesta, la società  Alfa chiedeva il non luogo a provvedere sulla divisione, stante l'intervenuto accordo tra le parti e, in ogni caso, l'attribuzione in proprietà  esclusiva a lei delle porzioni interrare e seminterrate costruite ex novo perché non costituenti parti comuni. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione, nell'evidenziare l'opportunità  di rimettere la questione alle Sezioni Unite, ripercorre i due contrapposti orientamenti giurisprudenziali ad oggi esistenti. Il primo orientamento ritiene che, in base al principio dell'accessione previsto dall'art. 934 c.c. la costruzione realizzata su suolo comune debba anch'essa essere considerata di proprietà  comune, a meno che non vi sia un diverso accordo necessariamente scritto (ab substantiam) tra le parti in tal senso. Da ciò deriva che per aversi l'attribuzione in proprietà  esclusiva dei singoli piani non sono sufficienti né il possesso esclusivo, né il relativo accordo verbale e né, infine, il proporzionale diverso contributo alle spese. Il secondo orientamento, più recente, al contrario, afferma che la disciplina dell'art. 934 c.c. si applichi solamente nella diversa ipotesi in cui la costruzione venga eretta su un terreno altrui. Quando, invece, si tratta di un terreno comune, la disciplina a cui occorre volgere le sguardo è quella prevista in materia di comunione. Da ciò deriva che la nuova opera diviene proprietà  comune solamente se realizzata nel rispetto dei limiti del comproprietario all'uso delle parti comuni (artt. 1102 e ss c.c.). Al contrario se l'opera è realizzata abusivamente, essa non può considerarsi bene condominiale per accessione, rimanendo di proprietà  esclusiva del comproprietario che l'ha costruita. La Corte di Cassazione, in questa sentenza, non sembra condividere quest'ultimo orientamento, soprattutto alla luce della considerazione che esso porterebbe alla quantomeno discutibile conclusione per cui l'edificazione su area comune da parte del singolo in violazione di norme di legge gli consentirebbe il beneficio della proprietà  esclusiva della costruzione (tra l'altro difficilmente inquadrabile in uno dei modi di acquisto della proprietà  ex 922 c.c.). Alla luce, quindi, della presenza di un siffatto contrasto giurisprudenziale, che impatta tra l'altro su un argomento assai rilevante come quello della circolazione della proprietà  immobiliare, la Corte di Cassazione ha deciso di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    08 marzo 2017

    Mancato ricevimento della convocazione: è...

    Tribunale di Milano, Sezione Specializzata per le Imprese e Società , sentenza n. 13860 del 19 dicembre 2016 Cosa cambia per il cittadino. L'assemblea dei soci si presume validamente costituita quando gli avvisi si convocazione siano stati spediti almeno otto giorni prima dell'adunanza oppure entro il diverso termine eventualmente indicato nell'atto costitutivo. Tuttavia tale presunzione può essere vinta nel caso in cui il destinatario dimostri di non aver ricevuto l'avviso di convocazione per causa a lui non imputabile. La stessa regola vale nel caso in cui l'avente diritto alla convocazione abbia ricevuto l'avviso tardivamente, ovvero non in tempo utile per poter partecipare all'assemblea. In tali casi la delibera assembleare, eventualmente assunta, deve considerarsi invalida per compromissione assoluta del diritto del socio a partecipare al dibattito assembleare e votare le proposte di decisione. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Tizio ha impugnato una serie di deliberazioni approvate dagli altri soci della società  Alfa s.r.l. senza che egli, socio al 10%, avesse mai avuto notizia della convocazione dell'assemblea straordinaria, durante la quale erano stati decisi, tra l'altro, il trasferimento della sede della società  e la modifica dell'oggetto sociale. Seppur l'onere di convocazione risultasse correttamente adempiuto (mediante invio di comunicazione via fax nel termine previsto), Tizio non aveva ricevuto la convocazione per cause tecniche non imputabili a sua negligenza, ed in particolare per la disattivazione di differenziale elettrico con conseguente spegnimento sia del server sia del fax del suo ufficio e perdita di tutti i dati. Le ragioni giuridiche. Il Tribunale di Milano, Sezione Specializzata per le Imprese e Società , ha ritenuto invalida la delibera assembleare assunta a seguito della prova che Tizio non aveva ricevuto la convocazione per circostanze tecniche fortuite indipendenti dalla sua volontà . In tali casi, infatti, anche in continuità  con quanto già  affermato dalle Sezioni Unite[1], non può considerarsi rispettata la regolarità  formale della convocazione assembleare che si fonda sulla presunzione di utile e tempestiva ricezione dell'avviso di convocazione. La funzione dell'avviso di convocazione consiste, infatti, nel rendere edotti i soci che in un determinato giorno si discuterà  di un certo ordine del giorno, pertanto se l'avviso di convocazione non viene ricevuto, o comunque non in tempo utile, tale finalità  non può considerarsi assolta. Anzi si è in presenza di una violazione del diritto del socio a partecipare all'assemblea, espressamente riconosciuto per legge, in particolare dall'art. 2479 c.c. La disciplina applicabile risulta essere quella prevista dall'art. 2479 ter c.c., il quale prevede che, per le decisioni assunte in assenza assoluta di informazione (come nel caso di mancata ricezione dell'avviso di convocazione per causa non imputabile al destinatario), la legittimazione attiva all'impugnazione della delibera assembleare spetti a qualunque interessato, nel termine di tre anni dalla trascrizione del libro delle decisioni dei soci. In conclusione si può pertanto affermare che nel caso in cui l'avviso di convocazione non sia stato ricevuto in tempo utile (o a maggior ragione non sia proprio stato ricevuto) la delibera assunta in assenza del socio è da considerarsi invalida, a nulla rilevando che l'avviso di convocazione sia stato regolarmente spedito. Rimane a carico del soggetto che voglia avvalersi del diritto all'impugnazione della delibera dimostrare che la mancata ricezione non sia imputabile a sua negligenza. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ [1] Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 23218 del 14 ottobre 2013.

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    17 febbraio 2017

    Per aprire un B&B serve l'autorizzazione del...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 Cosa cambia per il cittadino. Nell'ultimo periodo è invalsa la prassi di affittare camere a turisti o, in generale, a persone che ne abbisognano per una o due notti, a mo' di albergo. Da qui la diffusione in molte città  italiane di numerosi B&B gestiti da privati, anche grazie alla nascita di "app" che facilitano la ricerca delle camere disponibili e quindi lo sviluppo di questo nuovo, ma allo stesso tempo antico, mercato. Ma per poter aprire un B&B serve l'autorizzazione del Condominio? Rispondere a questa domanda non è così semplice. In passato la Corte di Cassazione si era dimostrata ben disposta ad ammettere questa facoltà  in capo ai singoli condomini, ma in una recente sentenza ha fatto un passo indietro, affermando che l'attività  di B&B non è consentita nel caso in cui il Regolamento condominiale vieti un uso degli immobili diverso da quello "abitativo". In presenza di un siffatto divieto, l'unica possibilità  rimane quella di avere l'autorizzazione espressa dei condomini. Ciò vale sia nel caso di B&B (bed and breakfast), sia nel caso di attività  "affittacamere" o alberghiera, dal momento che la Corte di Cassazione ha ritenuto queste condotte tra loro del tutto assimilabili e sovrapponibili da un punto di vista ontologico (e di conseguenza giuridico). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. I proprietari di un appartamento e la società  che lo aveva preso in locazione, per poi adibirlo a B&B, sono stati convenuti in giudizio, affinchè fosse dichiarato contrario al Regolamento condominiale l'uso dell'immobile quale "affittacamere" e perchè fosse loro inibita ogni ulteriore attività  in tal senso. Le ragioni giuridiche. In disparte le peculiarità  del caso specifico analizzato dalla Corte di Cassazione, soprattutto per i profili processuali, la questione è sempre la stessa ed attiene alla possibilità  o meno in capo ai singoli condomini di trasformazione dell'abitazione in B&B, anche in assenza, o contro, la volontà  dei condomini, ai quali non resterebbe che dover accettare un legittimo uso, per quanto fastidioso, dell'immobile da parte del proprietario (o del locatario). Il Tribunale di Roma aveva dichiarato l'inammissibilità  della domanda dei condomini, volta ad impedire la trasformazione in B&B dell'immobile, per carenza di attuale interesse ad agire in giudizio, dal momento che tale attività  non era stata ancora realmente iniziata. Tale sentenza era poi stata riformata dalla Corte di Appello di Roma che, al contrario, aveva ritenuto sussistente uno specifico interesse all'accertamento della condotta contraria alle regole del Regolamento condominiale, al fine di impedire il concretarsi della chiara e ribadita volontà  di trasformazione dell'appartamento in B&B e consentire la rimozione delle opere intanto intraprese in tal senso. Giunta in Cassazione la questione, gli Ermellini hanno dichiarato inammissibile il ricorso sulla scorta di una serie motivazioni, confermando in tal modo la decisione della Corte di Appello. Ma, in disparte gli aspetti più prettamente processuali, in questa sede preme capire cosa abbia deciso la Corte di Cassazione in ordine alla possibilità  o meno di aprire un B&B nel caso in cui il Regolamento condominiale non lo consenta e dunque in assenza, o contro, la volontà  dei condomini. Nel caso analizzato, il Regolamento condominiale appariva chiaro sul punto, non lasciando spazio ad altre possibili interpretazione, dal momento che affermava, in relazione all'uso possibile dei singoli immobili, il divieto di "concessione in affitto di camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato". A fronte di un dato testuale così chiaro, non rileva, secondo la Corte, il fatto che in passato altri condomini abbiano tenuto condotte contrarie al Regolamento condominiale, come ad esempio l'apertura di altre tipologie di attività  commerciali comunque vietate, per la logica considerazione per cui una precedente violazione non può influenzare l'interpretazione e la vigenza di una norma convenzionale. Per quanto qui interessa, preme anche sottolineare che, in chiusura, la Corte di Cassazione ha dato atto del fatto che da un punto di vista ontologico, l'attività  di affittacamere è del tutto sovrapponibile a quella alberghiera e anche a quella di B&B, pertanto quanto fin qui detto sembra valere in tutte e tre le diverse ipotesi. In conclusione, si può dunque affermare che, quando il Regolamento condominiale prevede un divieto di uso degli immobili diverso da quello abitativo, è preclusa al proprietario la possibilità  di aprire un B&B, a meno che non ottenga dal Condominio un'autorizzazione espressa in tal senso e con le dovute forme richieste per legge, atta a vanificare il divieto contenuto nel Regolamento condominiale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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