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    09 maggio 2019

    Immobili da Costruire e Preliminare Notarile:...

    Immobili da Costruire e Preliminare Notarile: Cosa prevede la Nuova normativa?  Quali sono gli interessi alla base della nuova normativa in tema di immobili da costruire?  La normativa in tema di obbligo notarile del preliminare di immobili da costruire si inquadra in un processo di tutela del legislatore dell’acquirente volto a dare maggiori garanzie di trasparenza e sicurezza del mercato immobiliare in una fase antecedente rispetto a quella della compravendita.  La trasparenza nel mercato immobiliare è nell’interesse di tutti gli operatori facendo emergere le imprese virtuose che saranno in grado di rispettare la normativa sia dal punto di vista di tutte le garanzie che devono essere date nel preliminare che nel rispetto degli obblighi fideiussori ed assicurativi perciò l’acquirente potrà avere elementi concreti nel valutare le diverse imprese di costruzione e fare una scelta con maggiore consapevolezza.  Quali sono le cose da sapere quando stipulo un preliminare con un costruttore su un immobile da costruire? Quando si applica la normativa?  La normativa sugli immobili da costruire si applica a tutti i contratti  relativi ad immobili per i quali è stato richiesto il provvedimento abilitativo edilizio  e che non siano ancora in uno stato da ottenere l’agibilità che comportino trasferimento non immediato della proprietà.  Per i provvedimenti edilizi richiesti o presentati  fino al  fino al 15 marzo 2019 vale la vecchia normativa senza obbligo di preliminare notarile mentre per quelli dal 16 marzo 2019 c’è l’obbligo di preliminare notarile e le altre novità a tutela del consumatore. Quali sono le principali novità della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire?  Obbligo di preliminare notarile. La più importante prevede l’obbligo del preliminare notarile in caso di immobili da costruire. L’intervento del Notaio è stato introdotto per verificare l’attuazione della normativa che prima veniva di frequente elusa e perciò il Notaio dovrà verificare le altre novità introdotte dalla normativa.  Nuova disciplina fideiussione  Il Notaio dovrà verificare il rilascio della fideiussione che può essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni (a differenza di prima dove poteva essere rilasciata anche da intermediari finanziari abilitati)  e che dovrà corrispondere ad un modello ministeriale.  Il rilascio della polizza è fondamentale perché garantisce al compratore di poter recuperare le somme versate al costruttore quando si verifica lo stato di crisi dell’impresa o quando l’impresa non consegna l’assicurazione postuma decennale.   Nuova disciplina assicurazione decennale (cosiddetta Postuma decennale)  La fideiussione dovrà garantire tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento della proprietà ma anche il rilascio dell’assicurazione decennale (cosiddetta postuma decennale) a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Anche la polizza assicurativa sarà definita da un modello ministeriale da approvarsi. In mancanza dell’assicurazione la vendita è nulla e pertanto il Notaio non può stipulare e l’acquirente può recedere dal preliminare riscuotendo tramite la fideiussione le somme pagate.   In cosa mi garantisce l’intervento del Notaio nel preliminare?  L’intervento del Notaio nel preliminare garantisce che sia rilasciata la fideiussione conforme a legge, garantisce che siano fatte le verifiche ipotecarie e catastali sul bene per verificare che il costruttore sia effettivamente il proprietario dei beni che promette in vendita e le formalità (ipoteche, servitù, convenzioni edilizie) che possano eventualmente incidere sul bene.  Inoltre il Notaio procederà alla trascrizione del preliminare che prenota l’acquisto e garantisce contro tutte le formalità successive alla trascrizione del preliminare se il definitivo o la domanda per ottenere esecuzione del preliminare sono trascritte entro il termine di efficacia del preliminare. Infine il Notaio verificherà che il preliminare preveda tutte le informazioni richieste dalla normativa sugli immobili da costruire in modo che l’acquisto sia il più  garantito e trasparente possibile per l’acquirente. Cosa deve prevedere il preliminare?  Il preliminare deve prevedere: le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto; l’oggetto del contratto come la natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; gli estremi di eventuali vincoli urbanistici, come Convenzioni Urbanistiche ed atti d’obbligo; le  caratteristiche tecniche della costruzione dalla struttura portante fino agli impianti; i termini massimi di esecuzione dei lavori anche correlati alle varie fasi di lavorazione; l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; gli estremi della fidejussione e, per gli immobili soggetti alla nuova disciplina, l’attestazione del Notaio della sua conformità al modello  ministeriale.  Cosa succede fino all’approvazione del modello ministeriale?  In attesa del modello ministeriale però le norme sono immediatamente in vigore e nelle more dell’adozione di detto decreto ministeriale, il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs 122/2005. Il contratto preliminare deve inoltre prevedere: 1. l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile,con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita, se si rientra nelle ipotesi; 2. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; 3. l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi.  Gli allegati obbligatori  del preliminare Inoltre, la legge impone l’allegazione al contratto del capitolato con l’elenco delle finiture e degli accessori convenuti tra le parti caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, che possono essere individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, e l’elenco di tutte le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. Cosa garantisce la fideiussione? La fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 del dlgs 122/05 che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o, se si applica la nuova normativa,  nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del decreto (la cosiddetta polizza postuma decennale)  la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata per le ipotesi in cui sarà applicabile. A quali immobili ed a quali contratti si applica la normativa?  Per operare la normativa il fabbricato  deve essere un immobile da costruire ed essere oggetto o di un contratto preliminare o di un contratto ad effetti reali differiti (vendita di cosa futura o sottoposta a condizione) venduto da un costruttore ad una persona fisica.  Quando cessa l’efficacia della fideiussione?  Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio sino a tutto il 15 marzo 2019 l'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.  Dal 16 marzo in poi la fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Quale è il presupposto per il rilascio della fideiussione? Il presupposto della fideiussione resta immodificato e cioè la riscossione di somma da parte del costruttore prima del trasferimento di proprietà.   Quale è il vantaggio di trascrivere il preliminare in conservatoria?  I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti: la superficie utile della porzione di edificio;la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi. Questi due elementi sono fondamentali per ottenere la trascrizione del preliminare e dare la massima tutela all’acquirente. Con la trascrizione finché durano gli effetti del preliminare tutte le formalità (ipoteche, pignoramenti)  trascritte dopo non sono opponibili all’acquirente ed inoltre il venditore non può rifiutarsi di vendere o vendere ad un altro, è un po’ come se già si prenotasse la compravendita. Gli effetti della trascrizione durano un anno dalla data fissata per la stipula e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Inoltre in caso di inadempimento del venditore l’articolo 2775 bis codice civile riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono  in caso di inadempimento del venditore (acconti versati, doppio della caparra, penale) un privilegio speciale sugli immobili del preliminare purché gli effetti della trascrizione (un anno dalla data prevista di stipula o tre dalla trascrizione) non siano cessati al momento di:  risoluzione con data certa;domanda di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento o al momento della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa  da terzi, Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipotecarelativa a mutuierogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825bis Cosa succede se fallisce il costruttore e non ho un preliminare trascritto? Il fallimento del costruttore può essere un’ipotesi devastante per un promissario acquirente che non abbia stipulato un preliminare notarile, rischia di perdere l’immobile se il curatore si avvale della facoltà di sciogliere il preliminare e di essere pagato in moneta fallimentare, salvo che non sia stata rilasciata la fideiussione. Cosa succede se fallisce il costruttore ed ho un preliminare trascritto? La prima ipotesi: quando il curatore  fallimentare non può sciogliere il preliminare.  Se invece il preliminare è stato trascritto c’è una doppia forma di tutela per il compratore.  Il preliminare non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, purché sussistano i presupposti di legge, oppure in alternativa, qualora si tratti di un preliminare notarile con fideiussione, potrà escutere la fideiussione e recuperare i soldi. I contratti relativi ad immobili da costruire si sciolgono però  se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto. Cosa succede se il preliminare  viene stipulato in forma non notarile? Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato il contratto è nullo ed affetto da nullità insanabile per difetto di forma ad substantiam pertanto le somme sarebbero detenute indebitamente dal costruttore ed il compratore non avrebbe alcun obbligo di comprare.  Pertanto si deve ritenere che in assenza di alcun impegno giuridico non possano essere utilizzati questi preliminari per fondare una richiesta di finanziamento del cantiere da parte del costruttore e le somme eventualmente detenute dal costruttore siano senza titolo, ci potrebbe essere una responsabilità dei professionisti che abbiano  cooperato nell’elusione della norma di legge per i danni provocati dall’elusione della normativa di tutela ad esempio in caso di fallimento dell’impresa.   La proposta di acquisto e l’accettazione sono in forma libera o in forma notarile? Secondo la prima interpretazione anche la proposta ed accettazione devono avere la forma notarile in quanto il riferimento dell’articolo 6 dlgs 122/05 ad ogni altro contratto comporta anche per proposta ed accettazione, che una volta scambiate determinano la conclusione del contratto preliminare, la forma notarile, inoltre alla stessa conclusione può arrivarsi per il principio di simmetria. D’altronde la ratio della legge è quella di garantire le tutele per il compratore e perciò non è possibile concludere un preliminare di immobile da costruire tramite documenti non autentici eludendo la norma.  La normativa si può applicare anche alle vendite sulla carta?  Nonostante qualche opinione contraria la dottrina e la giurisprudenza anche costituzionale si sono pronunciate per l’inapplicabilità della normativa in tema di immobili da costruire alle vendite sulla carta perché mancano i presupposti richiesti dalla legge e cioè la presentazione della domanda di titolo edilizio ed una disciplina così incisiva sulla libertà negoziale non può essere estesa analogicamente. E’ però possibile per l’acquirente richiedere le stesse tutele al costruttore su base volontaria ed è auspicabile un intervento normativo che colmi questa lacuna che lascia scoperte le ipotesi in cui il compratore ha meno garanzie da parte del venditore.   Quali rischi deve garantire la polizza assicurativa decennale (postuma decennale)? La polizza è a garanzia di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione.  Quali sono i presupposti della polizza assicurativa?  Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato i presupposti della polizza presuppongono prima la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati (ad esempio preliminare o vendita di cosa futura) a cui segue poi il trasferimento definitivo. Il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà. La polizza dovrà essere conforme al modello ministeriale nelle more dell’adozione di detto decreto Ministeriale il contenuto della polizza assicurativa indennitaria decennale dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del D. Lgs n. 122/2005.  Cosa succede se non viene consegnata la polizza assicurativa decennale?  Con la normativa fino ai provvedimenti edilizi datati 15 marzo 2019 non c’è sanzione per i provvedimenti edilizi datati 16 marzo 2019. Se la polizza decennale non verrà consegnata, l’acquirente potrà comunicare al venditore/costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6  dlgs 122/05 già stipulato (ad esempio da un contratto preliminare) e chiedere il rimborso delle somme versate escutendo, se le somme non gli verranno restituite dal venditore la fideiussione.  Quali cambiamenti crea la normativa nel flusso di lavoro di un costruttore?  La normativa indubbiamente crea vari cambiamenti nel flusso di lavoro del costruttore.  Vediamo i più importanti. Il fatto di prevedere fideiussioni solo bancarie o assicurative senza prevedere un obbligo a contrarre di banche ed assicurazioni se è una garanzia per il compratore rischia di restringere troppo il mercato di coloro che possono rilasciare queste garanzie e perciò di rendere i prezzi troppo alti.  E’ indubbio che le imprese con un rating finanziario migliore potranno essere messe in condizione di favore e questo è un beneficio per il compratore che potrà comprare da soggetti con maggiori garanzie di affidabilità. Un’impresa che non dovesse accedere a questi servizi e cerchi meccanismi elusivi potrebbe essere un’impresa che dà meno garanzie al compratore.  La seconda questione riguarda la trasparenza di tutto il procedimento costruttivo.  Mentre prima non era sempre rispettata la normativa sul preliminare di immobili da costruire, oggi con l’intervento del Notaio tutti gli obblighi di trasparenza e gli impegni che il costruttore deve garantire in sede di preliminare diventeranno prassi costante. Questo comporta sicuramente una maggiore responsabilità per le imprese di costruzione ma anche la possibilità di differenziarsi per elementi che prescindano dal prezzo. Andremo verso un rating delle imprese di costruzione sia dal punto di vista costruttivo che finanziario.  Come possono gestire le imprese che devono finanziare il cantiere i preliminari trascritti? Se il costruttore ha la possibilità di finanziare il cantiere con le garanzie che può dare lui il problema non esiste perché i preliminari trascritti troveranno già opponibile l’ipoteca sul terreno.  Qualora invece il costruttore debba portare una certa quantità di proposte irrevocabili per un certo periodo per finanziare il cantiere, allora saranno necessarie una serie di proposte non accettate ed eventualmente condizionate all’ottenimento del mutuo che non saranno accettate dal costruttore, il proponente potrà depositare presso il Notaio (o all’intermediario se presente)  le somme a  garanzia della serietà della proposta ed una volta che le proposte avranno raggiunto il numero sufficiente e si siano verificate le condizioni a cui sono sottoposte si potrà sottoscrivere il preliminare dopo l’iscrizione dell’ipoteca sul terreno. La modalità più efficace di gestione prevede una proposta formalizzata con documento autentico e deposito al Notaio della somma che sarà poi consegnata al costruttore se si ritiene che anche la proposta vada fatta per documento autentico, perché solo una proposta giuridicamente vincolante può essere di garanzia della banca per finanziare il cantiere.  E’ perciò importante definire tutto il flusso di vendita di concerto tra il Costruttore, il Notaio ed il mediatore, se coinvolto nell’operazione. Il vantaggio del deposito della somma al Notaio deriva dal fatto che il Notaio può depositare le somme su un apposito conto dedicato non pignorabile da parte di terzi, perciò con massima garanzia di entrambe le parti.  E’ possibile sottoscrivere il contratto preliminare evitando il rilascio della fideiussione?  Secondo una tesi, che però deve essere approfondita, si deve ritenere possibile evitare il ricorso alla fideiussione tutte le volte in cui le somme versate dal promissario acquirente non siano nella disponibilità del costruttore ma ad esempio siano depositate presso il Notaio avvalendosi della possibilità di effettuare depositi fiduciari o applicando la normativa del deposito somme a valori che può estendersi anche ad atti da stipularsi per il quale si sia ricevuto l’incarico (come il preliminare notarile). In tutti questi casi se le somme vengono ricevute dal Notaio e non dal costruttore manca il presupposto operativo della fideiussione che fa riferimento a “restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata”. In questo caso le somme potrebbero essere svincolate o al momento del trasferimento della proprietà con consegna della postuma oppure al momento del rilascio della fideiussione. Paolo Broccoli, Notaio a Colognola ai Colli (VR)  e socio fondatore di Fbf Notai e Associazione SuperPartes  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    03 maggio 2019

    Convalida di atto nullo, da parte di successivi...

    Convalida di atto nullo, da parte di successivi acquirenti, per mancanza di menzioni urbanistiche. La conferma di un atto nullo per mancanza di dichiarazioni urbanistiche può essere fatta dagli aventi causa di una delle parti?  La risposta al quesito posto è di carattere affermativo, laddove la legge lo ha espressamente previsto, e negativa negli altri casi, per le ragioni che verranno di seguito esposte.  In primo luogo occorre individuare le norme che impongono la menzione negli atti notarili delle cd. “dichiarazioni urbanistiche”, nonché quelle che ne consentono la conferma dell’atto nullo per mancanza delle dichiarazioni medesime.  Per quanto riguarda gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che: “…sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”  In proposito, il comma 4 del medesimo art. 46, testualmente così recita: “Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.”.  In relazione, invece, agli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata prima del 17 marzo 1985 e fino a quella data, l’art. 40 della legge n. 47/1985 dispone che: “… sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. …”. In proposito, il comma 3 del medesimo art. 40, testualmente così recita: “Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.”.  Per quanto concerne, infine, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, l’art. 30, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che “sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.”; inoltre il comma 3 del citato articolo prevede che il certificato di destinazione urbanistica “…conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.”. In proposito, il comma 4-bis del medesimo art. 30, testualmente così recita “Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.”.  Pertanto, in virtù di espressa previsione di legge, la sola conferma di cui all’art. 30, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380/2001 può essere effettuata anche dagli aventi causa di una delle parti.  Relativamente, invece, alla conferma di cui all’art. 40 della legge 47/1985 nonché a quella di cui all’art. 47 del D.P.R. n. 380/2001, trattandosi di norme eccezionali non suscettibili di interpretazione estensiva, deve concludersi che non possa essere effettuata dagli aventi causa di una delle parti. E’ ammissibile, tuttavia, l’intervento degli eredi di una delle parti dell’atto viziato, in quanto costoro sono i  continuatori della personalità del defunto, per cui si ritiene che possano validamente intervenire negli atti di conferma de quo.  In ogni caso, stante la sopra evidenziata disparità normativa, a fronte della medesima ratio, si auspica un intervento legislativo volto ad equiparare le disposizioni di cui al comma 3 dell’art. 40 della legge n.  47/1985 e di cui al comma 4 dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, a quella del comma 4-bis dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, di modo che in tutti i casi di conferma delle citate norme sia possibile far validamente intervenire anche gli aventi causa di una delle parti dell’atto viziato. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    03 maggio 2019

    Una nuova agevolazione per le imprese di...

    Una nuova agevolazione per le imprese di costruzione. Esenti da tassazione proporzionale gli acquisti di immobili da demolire! Il DECRETO-LEGGE 30 aprile 2019, n. 34 entrato in vigore il primo Maggio ha previsto un regime di particolare favore per le imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare.  Scopo della norma  La ratio della norma è favorire la sostituzione del patrimonio immobiliare vecchio con nuovi interventi edilizi che siano ecologici ed antisismici, quindi una finalità di grande valore sociale.  Quanto dura l’agevolazione?  La norma prevede una finestra temporale per godere dell’agevolazione sino al 31 Dicembre 2021, la finalità evidente è quella di testare la reazione del mercato immobiliare a questa misura per valutarne poi un eventuale introduzione a titolo definitivo o soppressione. Cosa prevede l’agevolazione?  Ai trasferimenti dei fabbricati a favore delle imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare da parte di privati o di soggetti non Iva si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna e non l’imposta proporzionale del 9%, purché ricorrano i requisiti più avanti indicati. Quali immobili riguarda? Riguarda i trasferimenti di interi fabbricati, pertanto non può riguardare il trasferimento di singole unità immobiliari, non devono però avere necessariamente destinazione abitativa, potendosi trattare di ogni tipo di fabbricato purché negoziato unitariamente.  A favore di quali imprese opera?  La norma opera a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, non sembra che la norma ponga limiti di esclusività dell’oggetto, in ordine alla natura dell’impresa  ci sono due possibili letture, la prima ritiene  che l’attività immobiliare  dell’impresa debba essere quella principale per poter usufruire dell’agevolazione. Una seconda possibile lettura potrebbe estendere l’agevolazione anche ad imprese che non abbiano oggetto principale l’attività edilizia ma che possano essere considerate imprese edilizie rispetto all’affare da compiersi, pur svolgendo altre attività.  La motivazione di questa interpretazione estensiva potrebbe risiedere nella ratio della normativa che non è esclusivamente rilanciare l’edilizia ma favorire il recupero energetico ed antisismico del patrimonio immobiliare italiano  e questa finalità può essere realizzata anche da interventi immobiliari realizzati da imprese non esclusivamente immobiliari.  Quali sono gli altri requisiti richiesti dalle legge per usufruire dell’agevolazione?  L’impresa di costruzione entro i successivi dieci anni, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi.  Il fabbricato potrà ovviamente essere di destinazione e natura anche differente rispetto a quello originario, ma affinché il presupposto si verifichi è necessario che tutti gli immobili siano alienati nei 10 anni dall’agevolazione.  Cosa succede se non si riescono a rispettare i requisiti della norma?  Nel caso in cui non si verifichino  le condizioni richieste dalla legge, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile di cui al secondo periodo. Ci si può chiedere in caso di mancata alienazione di qualche immobile mentre la maggioranza è stata alienata nei termini, cosa accada, c’è una decadenza totale dall’agevolazione o si po' configurare una decadenza proporzionale?  Sembra difficile configurare una decadenza proporzionale perché si dovrebbe fare una proporzione tra il valore del bene non alienato rispetto al bene oggetto di acquisto agevolato.  Si spera che arrivi presto un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate che chiarisca le varie fattispecie ancora dubbie. Paolo Broccoli, Notaio a Colognola ai Colli (VR)  e socio fondatore di Fbf Notai e Associazione SuperPartesPer approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    16 aprile 2019

    Cittadino italiano residente all'estero e...

    LA FATTISPECIE. Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’A.I.R.E.) già proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, vende detto immobile, oltre il quinquennio dall'acquisto. Intende, ora, acquistare un’altra abitazione. LA DOMANDA. Che tipo di agevolazioni può invocare per il nuovo acquisto?  LA RISPOSTA. La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perchè emigrato all’estero. In particolare, la nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986 riconosce l’agevolazione “prima casa” al cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che “l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale”. La probabile ratio ispiratrice della norma è quella di incentivare il rientro in Italia o, comunque, di mantenere un legame con il nostro Paese. La dottrina si è interrogata in relazione alla problematica dell’eventuale decadenza dall’indicato beneficio fiscale, che si potrebbe verificare nel caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile. Laddove, infatti, il cittadino italiano emigrato all’estero abbia già beneficiato dei benefici “prima casa” e venda l’immobile oggetto dell’agevolazione prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, per evitare la decadenza dovrebbe riacquistare, entro un anno da detta vendita, altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quest’ultimo requisito (la destinazione ad abitazione principale), previsto dal comma 4 della nota II bis indicata, impone che il soggetto risieda effettivamente nell’unità immobiliare abitativa acquistata. Evidentemente, tale requisito risulta difficilmente attuabile da chi risiede all’estero e non ha (ancora) intenzione di rientrare in Italia. La fattispecie in commento, tuttavia, riguarda un acquisto agevolato risalente a ben oltre il quinquennio dalla vendita dell’immobile che ne è stato oggetto, ragion per cui il nuovo acquisto non si configura quale “riacquisto” effettuato entro l'anno per evitare di incorrere nella decadenza dai benefici "prima casa" già invocati, bensì come nuova e distinta richiesta delle medesime agevolazioni. Nel caso di specie, quindi, è ben possibile invocare nuovamente le agevolazioni “prima casa”, in qualità di cittadino italiano residente all’estero. Sarà anche possibile per il medesimo cittadino italiano residente all'estero usufruire del beneficio del credito d’imposta, previsto dall'art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, laddove l'acquisto della nuova abitazione venga effettuato entro l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 aprile 2019

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla...

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla proprietà immobiliare. 1) Cosa è la rinuncia abdicativa alla proprietà? E’ un negozio giuridico unilaterale con il quale il proprietario di un immobile dismette il suo diritto senza trasferirlo ad altro soggetto. Essa può essere effettuata rivolgendosi ad un notaio tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di consentirne la trascrizione nei pubblici registri.  2) Perché il proprietario di un immobile dovrebbe rinunciare al suo diritto? Le motivazioni sono accomunate dall’intenzione di liberarsi di particolari oneri e, a titolo esemplificativo, queste sono le più diffuse nella prassi: a) impossibilità di pagare i tributi relativi all’immobile; b) difficoltà nell’affrontare ingenti spese di manutenzione; c) disinteresse per un immobile ubicato in zone impervie e di difficile accesso; d) volontà di abbandonare l’immobile che è fonte di liti insanabili con i vicini; e) timore per la responsabilità civile per danni che l’immobile potrebbe causare a terzi. 3) Quale è la conseguenza di tale rinuncia? L’effetto è l’acquisto automatico a titolo originario della proprietà in capo allo Stato poiché l’ordinamento giuridico non consente che un immobile possa essere res nullius, cioè non avere un proprietario. Il rinunciante non può revocare l’atto compiuto perché altrimenti violerebbe la sfera giuridica dello Stato che ha ormai acquistato la proprietà dell’immobile e non vi sarebbe certezza giuridica sulla titolarità dello stesso. Proprio perché si tratta di un acquisto automatico a favore dello Stato in forza di legge e non è consentito che ci siano immobili “vacanti” non è possibile la rinuncia all’acquisto da parte dello Stato. 4) Tale atto deve essere notificato al Demanio dello Stato? Teoricamente non andrebbe notificato in quanto è un atto non recettizio, cioè che non richiede la conoscenza da parte dello Stato per il suo perfezionamento. Tuttavia, l’Avvocatura Generale dello Stato ed il Direttore Generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia fortemente opportuna la conoscenza di tale atto con notifica al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio in un’ottica di reciproca correttezza e leale collaborazione. 5) Come regolarsi in tema di menzioni obbligatorie, trascrizione e voltura? Con la rinuncia in esame non si verifica alcuna vicenda traslativa ma, a fini tuzioristici, si consiglia di applicare la normativa urbanistica e quella sulla conformità catastale. Non va applicata, invece, la normativa sulla prestazione energetica in quanto si tratta di un atto a titolo gratuito. Per quanto riguarda la trascrizione l’art. 2643 n. 5) la prevede per gli atti di rinuncia immobiliari e secondo l’orientamento prevalente essa va effettuata solo contro il rinunciante, stante la sua natura abdicativa. La voltura va effettuata con modalità manuale/cartacea in differita indicando quale soggetto a favore: “DEMANIO DELLO STATO” con sede in Roma – Codice fiscale 97905320582. 6) Quali sono gli argomenti a favore dell’ammissibilità in generale di questo atto? Coloro che ne affermano l’ammissibilità invocano il principio secondo cui la rinuncia è una facoltà insita nella titolarità di ciascun diritto disponibile. Il principale riferimento normativo richiamato a sostegno della tesi possibilista è l’art. 827 c.c. in base al quale gli immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano allo Stato in virtù del fatto che non possono esserci immobili “vacanti” e sia sempre possibile individuare un titolare degli stessi. Poi, si ritiene che dall’art. 882 c.c. in tema di riparazioni del muro comune, dall’art. 1104 c.c. in tema di obblighi dei partecipanti alla comunione, e da altre disposizioni contenute nella trama normativa civilistica si possa ricavare un principio generale di rinuncia alla proprietà. 7) La rinuncia alla proprietà è sempre valida? Una parte degli Autori ritiene che la causa consista nella mera dismissione del diritto di proprietà con la conseguenza che il negozio sarebbe sempre meritevole di tutela. Tuttavia bisogna indagare la causa in concreto del negozio per stabilirne la validità e a tal proposito è intervenuta una ordinanza del Tribunale di Genova n. 11634/2017 che ha dichiarato la nullità di un atto dismissivo della proprietà per illiceità della causa in quanto rispondente al solo fine egoistico di trasferire all’Erario tutti i costi necessari per il consolidamento, la manutenzione o la demolizione dell’immobile. 8) Il rinunciante non ha più alcuna responsabilità dopo la rinuncia? In tutti i casi di rinuncia abdicativa rimane ferma in capo al rinunciante la responsabilità ai sensi degli artt. 2043 (risarcimento per fatto illecito), 2051 (danno cagionato da cosa in custodia) e 2053 c.c. (rovina di edificio) per i danni derivanti dall’omissione degli interventi di manutenzione e messa in sicurezza dell’immobile. 9) Quali sono le particolarità della rinuncia alla comproprietà e della rinuncia all’usufrutto? La rinuncia alla comproprietà determina l’espansione delle quote degli altri comproprietari in quanto la comunione è ricostruita in dottrina come il diritto sull’intero bene limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari. E’ inammissibile il rifiuto dell’accrescimento suddetto da parte degli altri contitolari perché manca una diretta incidenza sulla loro sfera patrimoniale dipendendo l’effetto espansivo delle quote residue dalla loro natura e non dall’atto di rinuncia. Per quanto riguarda la rinuncia all’usufrutto essa produce come effetto l’espansione della piena ed esclusiva proprietà in capo al nudo proprietario. 10) E’ possibile la rinuncia alla comproprietà relativa ad un bene condominiale? L’art. 1118 2°comma c.c. dispone che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e la ratio probabilmente è che tale rinuncia comporterebbe solo un aggravio di spese agli altri condomini senza alcuna utilità in cambio. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 marzo 2019

    Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo...

    Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo condizionare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo (Cassazione, sentenza 11 settembre 2018 n. 22046). Firmare un contratto preliminare di acquisto ha effetti rilevanti, in quanto chi lo firma è obbligato all’acquisto della casa, anche laddove non ottenga il mutuo.  Se non si è sicuri di poter ottenere un mutuo, potrebbe essere opportuno prevedere nel contratto preliminare che vi sia obbligo di acquisto soltanto se si ottenga il mutuo. Si potrebbe quindi inserire una clausola nel contratto preliminare che faccia dipendere gli effetti del contratto alla concessione del mutuo. Ma queste condizioni, sono valide? Per la Cassazione (sentenza 11 settembre 2018 n. 22046, che richiama precedenti pronunce nello stesso senso) tali condizioni sono legittime, in quanto, a giudizio della Corte, non sono meramente potestative, ossia non lasciano al futuro acquirente la libertà di decidere se acquistare o meno il bene. Il verificarsi della condizione, ossia la concessione del mutuo, dipende, non solo dalla volontà dell’acquirente, ma anche dalla valutazione positiva dell’Istituto di credito della finanziabilità del richiedente. Queste condizioni sono definite “miste”. Sarà tuttavia dovere dell’acquirente di presentare la richiesta di mutuo alla Banca, se non vuole esporsi a responsabilità, per violazione del principio di tenere un comportamento di buona fede. Infatti, ritiene la Corte, la condizione puo’ ritenersi comunque verificata ai sensi dell’art. 1359 c.c. se il promissario acquirente tiene, volontariamente o per colpa, un comportamento che impedisce il verificarsi della condizione.   Per evitare incertezze e controversie, sarà opportuno prevedere nel preliminare quale comportamento debba tenere il futuro acquirente per non essere ritenuto inadempiente, ad es. a quante Banche debba presentare la richiesta.        Gaia Boschetti, Notaio a Vicenza e Socio di Associazione SuperPartes  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 marzo 2019

    L'agibilità degli edifici oggi

    L'agibilità degli edifici oggi  Il D.Lgs. n. 222/2016 ha modificato profondamente la normativa in tema di agibilità degli edifici. L'agibilità non deve essere più rilasciata da parte del Comune, né si consegue mediante silenzio-assenso. Viene ora autocertificata, per il tramite del Direttore dei lavori, entro quindici giorni dalla chiusura dei lavori stessi tramite una segnalazione certificata che si presenta allo Sportello unico per l'edilizia del Comune. La novità importante sta soprattutto nel fatto che è cambiato il contenuto della certificazione di "agibilità". Il certificato di agibilità attestava per definizione "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e risparmio energetico per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e gli interventi sugli edifici già esistenti che influiscano sulle condizioni di sicurezza e di igiene". L'attuale AUTO-certificazione di agibilità deve attestare anche la conformità della costruzione al progetto presentato. Non ci si limita più, in altri termini, ad attestare l'idoneità dell'edificio ad essere utilizzato per l'uso cui è destinato sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e del risparmio energico: la segnalazione certificata di agibilità deve essere corredata sempre, come prima, dalla attestazione del direttore dei lavori sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ma anche dalla attestazione sulla conformità dell’opera al progetto presentato, nonché dal certificato di collaudo statico e dalla dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche e dalla  dichiarazione dell'impresa installatrice sulla conformità degli impianti installati.  Il D.L. n. 69/2013 - all'art. 30, co. 1, lett. g) - aveva già introdotto anche la fattispecie della “agibilità parziale”, che riguarda solo una o più porzioni di più ampio fabbricato che sia/siano autonome funzionalmente o solo alcuni edifici nell’ambito di più ampi complessi immobiliari; si tratta, in realtà, di una figura che era già ricorrente nella pratica. Può essere utile ricordare per inciso che, per sgomberare il campo da qualsiasi equivoco sul piano concettuale ed applicativo,  il T.U. D.P.R. n.380/2001 aveva ridotto ad unità i termini di agibilità ed abitabilità. Dal 2001 in poi, quindi, si può parlare indifferentemente di abitabilità o di agibilità per far riferimento al medesimo concetto. Tale riconduzione ad unità fu opportuna perché in passato si era spesso fatto confusione, dal momento che la giurisprudenza e la dottrina facevano riferimento al concetto di "abitabilità" in relazione ai fabbricati destinati ad essere - appunto - abitati, mentre al concetto di "agibilità" per tutti gli altri edifici ad uso non residenziale - uffici, esercizi pubblici e commerciali, opifici.   Attualmente la presentazione della segnalazione certificata di agibilità da parte del tecnico abilitato crea, pertanto, una presunzione di conformità urbanistico/edilizia, che è presunzione “iuris tantum” in quanto fondata su una dichiarazione di parte privata e non su un procedimento pubblico di accertamento di conformità.   In giurisprudenza si era storicamente sostenuto, nel sistema previgente, che la conformità dell'opera al progetto edilizio ed agli strumenti urbanistici vigenti fosse condizione necessaria per il rilascio del certificato di agibilità; tuttavia, la legge non richiedeva espressamente tale presupposto, cosicchè il Comune, ai fini del rilascio del certificato stesso, non era per legge tenuto ad accertare la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato. La dichiarazione e la documentazione con riguardo alla conformità edilizia spettava al richiedente, senza coinvolgimento diretto del Comune che, sulla base di quella dichiarazione e quella documentazione, rilasciasse l'agibilità. Resta in ogni caso fermo, anche dopo la modifica normativa, che la agibilità, pur incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la cosa all'uso previsto, non sia condizione necessaria per la commerciabilità di un immobile, né per la validità dei relativi atti di trasferimento.  Ciò significa che si puo' trasferire legittimamente un edificio privo della agibilità (in presenza dei presupposti per ottenerla/dichiararla) o anche privo dei requisiti prescritti per la agibilità stessa quando l'acquirente ha interesse in ogni caso ad acquistare l'immobile. E', tuttavia, molto opportuno che nel caso di trasferimento di un immobile privo della agibilità, si regolamenti tale aspetto tra le parti specialmente al fine di evitare future contestazioni.  Va tenuto conto che è consolidata la giurisprudenza secondo la quale la vendita di un immobile abitativo privo dell'agibilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, ma ben legittima la richiesta della risoluzione quando risulti, anche solo implicitamente, che il venditore aveva in qualche modo assunto l'obbligo dell'agibilità.   Un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile privo del certificato di agibilità o addirittura privo dei requisiti prescritti per la agibilità è valido e ricevibile, perché deve esser chiaro che la regolarità urbanistico-edilizia e la agibilità di un immobile oggetto di contratto si pongono su due piani distinti e autonomi.  L'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (già art. 40 della L. 28 febbraio 1985 n. 47) prescrive a pena di nullità la menzione nell’atto di alienazione del titolo abilitativo in virtù del quale l’immobile è stato realizzato, mentre nello stesso testo di legge non è imposta alcuna menzione della documentazione attestante e/o comprovante la agibilità dell'immobile.  Benchè la agibilità non incida sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, essa finisce in ogni caso per incidere su quella che viene qualificata come commerciabilità “economica”. E', infatti, la agibilità il presupposto per la utilizzabilità di un fabbricato per l'uso cui è destinato.   Tuttavia, l'acquirente ben può essere interessato ad acquistare un immobile che sia privo della agibilità, anche se la presenza o meno della agibilità puo' incidere sulle condizioni di vendita, e, specificamente, sulla determinazione del prezzo. Anche se va tenuto in debito conto - anche ai fini della determinazione dell'ammontare del corrispettivo - che la mancanza della certificazione non comporta necessariamente la assenza in concreto della agibilità: occorre, cioè, distinguere tra assenza di certificazione e assenza di requisiti per poter certificare la agibilità. La Cassazione, chiamata a valutare la responsabilità del notaio che aveva ricevuto un atto di compravendita di immobile privo dei requisiti prescritti dalla legge per la abitabilità/agibilità  - con sentenza n. 10296 del 21/6/2012 - ha affermato che il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni sofferti dall’acquirente derivanti dalla assenza dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità - non rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere accertata anche dallo stesso acquirente agevolmente - quando non venga provato che il professionista aveva informato l'acquirente stesso della situazione e delle sue possibili conseguenze; nel caso all'attenzione della Suprema Corte il notaio è stato sanzionato non già perchè aveva ricevuto l'atto, ma perchè era venuto meno al proprio dovere professionale di informazione e di consulenza. 

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    22 novembre 2018

    Doppia prima casa? A volte si può

    Quando l’attuale immobile diventa inidoneo a fini abitativi, si puo’...

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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