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    11 luglio 2018

    10 cose da sapere sulle criptovalute

    10 cose da sapere sulle criptovalute. 1. Le criptovalute hanno il potenziale (ma non c’è certezza!) di cambiare il mondo di miliardi di persone totalmente fuori dai canali bancari (c.d. unbanked) o che usufruiscono di banche che non offrono servizi in linea con l’economia moderna (c.d. underbanked); cominciate leggendo il capitolo sulle criptovalute del testo di Alec Ross, il nostro futuro; considererete scenari impensabili ma non impossibili, che potrebbero avere risvolti geopolitici molto rilevanti. Se questi scenari si avvereranno anche solo in parte, cambierà anche il “nostro” mondo occidentale, nel corso di anni. 2. Acquistare, conservare e vendere le criptovalute non è facile, ma nemmeno così difficile. Se non siete un po’ “smanettoni” informatici, lasciate stare l’investimento diretto e considerate se acquistare prodotti finanziari collegati alle cripto stesse; 3. Prima di investire direttamente in cripto, regalatevi un piccolo corso di autoistruzione; vi costerà 200/300 euro ed un po’ di tempo, e imparerete molte cose utili anche per la gestione dei vostri investimenti attuali e della vostra sicurezza informatica. Il corso consta almeno in: a) apertura di un vostro account su un exchanger (cambiavalute) on line, ovviamente di nota reputazione; b) raggiungimento di un livello di operatività che vi permetta un minimo di possibilità di movimento (potrebbero servire giorni o settimane), a seguito di controlli antiriciclaggio; c) invio di una piccola somma dal vostro conto corrente bancario al vostro account sull’exchanger; d) acquisto di una piccola frazione di cripto; e) detenzione per qualche giorno della frazione di cripto per rendervi conto cosa significhi veramente “alta volatilità”, e cioè guadagnare o perdere anche il 20%-30% in pochi giorni; f) apprendimento di come si imposta una condizione “take profit” o “stop-loss” in automatico sull’exchanger; g) installazione di un wallet su PC/smartphone o acquisto di un wallet fisico; h) trasferimento della frazione di cripto dall’exchanger al wallet (serve per prendere coscienza delle commissioni transazionali e dei tempi); i) trasferimento della frazione di cripto ad un amico e successiva restituzione della stessa, a simulazione di un pagamento a terzi o della ricezione di fondi da terzi; j) trasferimento della frazione di cripto dal wallet all’exchanger; k) vendita della frazione di cripto; l) trasferimento degli euro della vendita della cripto al vostro conto corrente bancario. 4. Le criptovalute sono estremamente volatili: non investite i soldi che non potete perdere e, soprattutto, chiedetevi se siete veramente disposti a perdere dei soldi. Se ciò dovesse accadere, non fatevi prendere dalla sindrome del “raddoppio la posta per recuperare la perdita”. 5. Valutate l’investimento in cripto nell’ambito della vostra strategia complessiva di pianificazione finanziaria e degli investimenti; ponetevi degli obiettivi sia di guadagno che di perdita, e realizzate l’utile o la perdita se raggiungete l’obiettivo di take profit o stop-loss che vi siete posti. 6. Non fatevi prendere dalla sindrome FOMO (fear of missing out) ovvero “paura di perdere il treno” che vi può condurre ad investimenti avventati. Se sopravvivranno, le cripto resteranno e si svilupperanno per molti anni, e ci saranno sia tempo che occasioni per guadagnare e per perdere. 7. Greed Hope and Fear (avidità, speranza e paura) sono le emozioni umane che muovono il mondo della finanza. Non siate avidi (rispettate gli obiettivi di guadagno che vi siete posti), non riponete speranze fideistiche nel futuro se il mercato volge in negativo (ma accettate gli stop loss che vi siete imposti), così non cadrete nel panico (fear) se i mercati crollano. 8. Buona parte, se non la gran parte, delle informazioni disponibili su internet sulle criptovalute sono tendenziose (per usare un eufemismo); molto spesso, sia chi le denigra che chi le incensa, è in conflitto di interessi e difende interessi contrapposti, facendo credere di essere una fonte autorevole. Meglio approfondire la materia partendo da un buon testo scritto. 9. Prima di investire direttamente in criptovalute (a differenza degli ETF o altri prodotti finanziari venduti da intermediari finanziari e sostituti di imposta), fatevi spiegare bene dal vostro commercialista come sono tassati gli utili e le perdite sulle criptovalute (e sulle ICO), di quali documenti e di quanto tempo avrà bisogno per predisporre il vostro modello unico. Il regime dichiarativo ed il mondo delle criptovalute possono essere dispendiosi in termini di tempo (e quindi di denaro). Non conviene tentare di essere “furbi” Per ancora un bel po’ le valute tradizionali avranno ruolo dominante e quando convertirete le criptovalute in valute fiat (Euro, USD ecc.) e spenderete le valute fiat in consumi o investimenti – inevitabilmente via canale bancario tradizionale - dovrete essere in grado di spiegare alle banche ed al fisco la regolarità degli acquisti e delle vendite e la tassazione dei guadagni. Le maglie delle leggi antiriciclaggio sono sempre più strette ed i “furbi” si troveranno in grande difficoltà se non nell’impossibilità di spendere quanto deriva dalla vendita delle cripto. 10. Chi vuole diventare sapiente, si occupi delle leggi del denaro. E’ scritto nel Talmud, trattato Babà Bathrà 175/b. (Citazione tratta dal libro di Beppe Scienza Il risparmio tradito, Edizioni Libreria Cortina Torino, cap. 21). Dopo migliaia di anni siamo ancora a questo punto! Sarà un caso che questa affermazione sia contemporaneamente così antica e così attuale? Buon apprendimento, divertimento ed investimento nel mondo delle cripto. Marco Rubini, Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti a Verona  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    05 luglio 2018

    CROWDFUNDING: una possibile alternativa per...

    CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto Il crowdfunding rappresenta uno strumento assai innovativo per la raccolta di finanziamenti per le imprese, consentendo la raccolta di funding (finanziamenti appunto) da una platea molto ampia (crowd) di soggetti che possono esaminare il progetto e decidere se supportarlo o meno in cambio di diverse forme di remunerazione. Il crowdfunding Introdotto dal D.L. 179/2012 con l'art. 30 e dalle delibere Consob 18592 del 26 Giugno 2013, successivamente modificata dalla delibera 19520 del 26 Febbraio 2016, può presentarsi in diverse forme: donation, reward equity. Esistono infatti diverse forme di finanziamento collettivo, che si differenziano l’una dall’altra per la natura dello scambio tra l'investitore o donatore ed il progetto. Vediamo quali sono. Donation based Ad oggi è una delle forme più diffuse di crowdfunding in Italia. In questa modalità di finanziamento non è previsto alcun corrispettivo; chi decide di finanziare un progetto di solito lo fa perché lo ritiene meritevole per le più disparate ragioni sociali, personali, etiche, etc. Reward based In questa ipotesi, anch’essa oggi una delle più conosciute e diffuse nel panorama della raccolta fondi tramite il web, il finanziatore/donatore riceve una “ricompensa” dal valore economico più o meno simbolico, che può spaziare da uno sconto per l’acquisto del prodotto/servizio per cui si chiede il finanziamento (o il prodotto stesso in certi casi), a un ringraziamento pubblico per la partecipazione al progetto. Equity crowdfunding L’equity crowdfunding è l’ultima forma ad essere nata, a causa della crescente difficoltà di accesso al credito da parte delle PMI; e nella sua forma più evoluta si presenta come un finanziamento che riceve come contropartita una quota del capitale stesso, con tutti i diritti ad esso connessi (primo tra tutti, la riscossione degli utili/dividendi). Esistono dunque diverse opportunità di crowdfunding e la scelta tra l’una e l’altra dipende da diversi fattori, ma in ogni caso rappresentano un’interessante opportunità per le giovani aziende, prime fra tutte le startup. Per decidere verso quale sia più interessante indirizzarsi, occorre tener conto di alcuni indicatori, primo tra tutti lo “stato di avanzamento” in cui si trova la startup. Se il giovane imprenditore è ancora nella fase preliminare (o del “MVP” – Minumum Viable Product, ovvero primo prototipo) le ipotesi di Donation based e Reward based saranno sicuramente le più vantaggiose, mentre se la startup si trova già in una fase più avanzata e necessita di capitali più cospicui la terza ipotesi, l’equity crowdfunding, potrebbe rispondere meglio alle esigenze societarie. In ogni caso, il finanziamento tramite crowdfundig reca con sé vantaggi per ambo le parti. Allo startupper consente di ricevere capitale e quindi di poter sviluppare la sua idea. In questo senso anche un esito negativo della raccolta fondi può essere utile perché gli consente di capire che probabilmente il prodotto/servizio necessita di un cambio di rotta per andare incontro al plauso del mercato. Per l‘investitore sono previsti, invece, da un lato vantaggi fiscali non di poco conto (detrazione IRPEF del 19% per le persone fisiche, deduzione IRES del 20% per le persone giuridiche) e dall’altro la possibilità di un (potenzialmente ingente) guadagno nel caso in cui la startup dovesse andare bene e in un futuro prossimo essere oggetto di acquisizione da parte di società più grandi interessate al prodotto/servizio. Avv. Stefano Toro   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    26 giugno 2018

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma     Cosa cambia per il cittadino La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo. I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore. Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento. La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%. E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo?  Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB. “I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”. Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente. Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca. Ma cosa significa “sufficiente garanzia”? Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore. Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes   Il fatto Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.  Ragioni giuridiche “Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”. La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni. Dott.ssa Eleonora Baglivo Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 giugno 2018

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta Ecco un breve decalogo di informazioni utili da conoscere per chi si accinge ad acquistare all’asta. A cura del Notaio Laura Mazzari, socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes. 1. Attualmente vi è una notevole offerta di immobili (case, capannoni, terreni) ma anche di mobili (automobili, moto, oggetti d’arredamento ecc..) o di aziende immessi nel mercato attraverso il meccanismo delle aste pubbliche (esecuzioni immobiliari e fallimenti). E’ possibile avere notizie utili attraverso i siti dei tribunali ma anche siti privati (ad es www.astalegale.net, www.astegiudiziarie.it): in questi si trova il bando d’asta (che detta tutte le regole dell’asta), la perizia dei beni (che li descrive anche catastalmente e urbanisticamente e li valorizza) e delle foto.I beni immobili messi all’asta sono visitabili tramite il custode o il curatore.2. Chiunque può partecipare all’asta (tranne il debitore) compilando un’apposita domanda (i moduli vengono resi disponibili normalmente dai tribunali in caso di esecuzione immobiliare) che tenga conto dei requisiti chiesti dal bando e offrendo una cauzione tramite assegno circolare nella misura richiesta dal bando (solitamente tra il 10% e il 20% del valore del bene). E’ possibile partecipare all’asta personalmente o tramite un avvocato che sia munito di apposita procura notarile. Si potrà anche rimanere totalmente anonimi nell’acquisto affidando l’incarico ad un avvocato che acquisterà per persona da nominare (attenzione anche in questo caso dovrà essere munito di procura e dovrà sottoscrivere lui la domanda di acquisto all’asta). Se ci sono più immobili interessanti bisognerà procedere con più domande. Un consiglio: stabilite in anticipo il prezzo massimo che siete disposti a spendere.3. Le aste oggi sono anche telematiche pertanto è possibile partecipare ad un’asta senza recarsi fisicamente nel luogo in cui è fissata: tutto viene gestito tramite una piattaforma telematica sicura che consente di partecipare all’asta e di presentare le offerte e gli eventuali rilanci.4. Se non si hanno a disposizione tutte le somme utili all’acquisto è possibile: a. accedere ad un mutuo che andrà stipulato entro il termine fissato dal bando per il cd. saldo prezzo (normalmente 120gg) e sono diverse le banche convenzionate coi tribunali per queste operazioni (http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx); b. acquistare anche tramite leasing (in tal caso sarà la società di leasing che dovrà partecipare all’asta).5. Aggiudicazione: A parità di offerte presentate generalmente si procede alla gara tra gli offerenti: se nessuno fa un’offerta attenzione perché vi è il rischio che si aggiudichi il bene semplicemente chi ha presentato per primo l’offerta presso il tribunale/il delegato o il curatore.In presenza di un’unica offerta il bene viene generalmente aggiudicato all’unico offerente salva la possibilità per il delegato di valutare se rimettere il bene in asta (questo succede se ad es. vi sono state molte visite per quel bene e quindi interesse).In caso di gara tra più offerenti vince, come nei film, chi fa un rilancio dopo il quale nessuno offre di più ma si diventa proprietari del bene aggiudicato solo a seguito di integrale pagamento del prezzo e conseguente emissione del decreto di trasferimento (per esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari) o di apposita compravendita con atto notarile (solo per vendite fallimentari competitive). In caso di mancato saldo prezzo nei termini la cauzione viene trattenuta dalla procedura e il bene rimesso in vendita.6. Mancata aggiudicazione: la cauzione versata viene contestualmente restituita all’offerente alla conclusione se si è presenti in asta altrimenti in un momento successivo.7. Casi di sospensione dell’aggiudicazione: prima dell’emissione del decreto è sempre possibile per il giudice dell’esecuzione sospendere l’aggiudicazione in presenza di gravi motivi (ad es il terreno da agricolo è divenuto edificabile); il curatore fallimentare può sospendere l’aggiudicazione in presenza di offerte migliorative superiori del 10% e successivamente il giudice del fallimento in presenza di gravi e giustificati motivi o opposizioni motivate.8. I costi del trasferimento: le imposte vanno pagate sul prezzo di aggiudicazione (l’agenzia delle entrate non può fare accertamento di valore in questi casi) e nell’acquisto di abitazioni si possono pagare sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo se questa è più bassa.9. Comprare all’asta può essere molto vantaggioso ma bisogna verificare bene: a. la situazione catastale e urbanistica del bene; il perito evidenzia in perizia infatti quali siano le opere da effettuare e costi da sostenere in presenza di abusi e difformità; b. l’eventuale occupazione dell’immobile da parte del debitore o di terzi: il bene se occupato dal debitore verrà liberato normalmente prima della messa in vendita del bene (dipende dalle prassi dei tribunali); se è locato a terzi la locazione permane;c. le spese condominiali: l’acquirente subentra infatti nelle spese non pagate nell’esercizio in corso e quello antecedente.10. Formalità da cancellare: ipoteche e pignoramenti verranno cancellati a cura e spese del tribunale o del fallimento (alcuni tribunali pongono i costi totalmente o parzialmente anche in capo agli acquirenti) ma vi sono alcune formalità pregiudizievoli che non può cancellare il giudice dell’esecuzione o del fallimento (ad es. atti di citazione, fondo patrimoniale, diritti di usufrutto/abitazione esistenti sull’immobile). Notaio Laura Mazzari, socio fondatore di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    04 giugno 2018

    10 cose da sapere quando si vende un immobile

    10 cose da sapere quando si vende un immobile 1. Plusvalenza Quando una persona fisica vende un immobile, in determinati casi ed a determinate condizioni la differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato al momento dell’acquisto (maggiorato degli eventuali costi inerenti) può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi (in aggiunta al reddito da lavoro ed agli altri redditi); in alternativa su tale plusvalenza è possibile pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% al momento della vendita. 2. Ape Se vendi un fabbricato hai l’obbligo di dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile, e che va obbligatoriamente consegnato all'acquirente ed allegato all’atto di vendita. 3. Certificazione delle spese condominiali Se vendi un immobile in condominio è opportuno che ti faccia rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti lo stato dei pagamenti delle spese e le eventuali liti condominiali. Ricorda anche che, finché non viene trasmessa all’amministratore la copia dell’atto di trasferimento, il venditore rimane responsabile nei confronti del condominio per i versamenti dovuti. 4. Accettazione dell’eredità Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti trascritta l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita. 5. Decadenza agevolazioni Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. 6. Comunicazione alla PS Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa. 7. Detrazioni fiscali In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi riservarti tale facoltà nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente. 8. Conformità catastale Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile è conforme alla planimetria depositata in catasto. Se l'immobile non è conforme alla planimetria il venditore ha l'obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, se del caso con l’ausilio di un tecnico. 9. Urbanistica Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire o altri titoli abilitativi rilasciati per la costruzione, e degli eventuali condoni edilizi. Nel caso invece si venda un terreno occorre munirsi del cosiddetto CDU (certificato di destinazione urbanistica), che viene rilasciato dal Comune e che attesta la destinazione urbanistica del terreno (se agricolo o edificabile). Il CDU va obbligatoriamente allegato all’atto. 10. Prelazioni legali Il conduttore di un immobile commerciale, così come l'affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.   Fabrizio Sasso del Verme, Notaio a Cadoneghe (PD) e socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes    Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    25 maggio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di acquistare un...

    Le 10 cose da sapere prima di acquistare un terreno agricolo Stai per comprare un terreno agricolo? Ecco alcune indicazioni per acquistarlo con consapevolezza e senza sorprese. 1. Quando un terreno è agricolo? La destinazione di un terreno si ricava dal vigente strumento urbanistico. Sono agricoli quelli rientranti in zona "E". 2. Il certificato di destinazione urbanistica o in breve “CDU”. E' un documento, rilasciato dal Comune ove si trova il terreno da acquistare, da cui risultano la destinazione urbanistica del terreno in base al piano regolatore (ossia se agricolo, edificabile, etc…) ed i vincoli gravanti sullo stesso. E' indispensabile la sua acquisizione prima del rogito, dal momento che deve essere allegato all'atto. Non e’ obbligatorio solo nel caso di testamenti, donazioni tra coniugi o tra parenti in linea retta, negli atti di divisione ereditaria e di costituzione, modificazione o estinzione di servitu’ o di ipoteche e se il terreno e’ pertinenza di un fabbricato urbano. 3. Quali imposte si pagano? La vendita di un terreno agricolo e' sempre soggetta a imposta di registro, a prescindere dal fatto che il venditore sia una società o un privato. In mancanza di agevolazioni, l'aliquota attuale e' del 15% da applicarsi sul prezzo di acquisto. Salvo diverso accordo tra le parti, le imposte sono a carico dell'acquirente. 4. Le agevolazioni fiscali. L'acquirente in possesso dei requisiti richiesti dalle specifiche normative puo' beneficiare di imposte ridotte. La più importante agevolazione è quella per i coltivatori diretti o IAP (imprenditori agricoli professionali) iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. Ne beneficiano anche i loro familiari (coniuge, figli, ..), con essi conviventi e già proprietari di terreni agricoli, e coloro che non abbiano ancora i requisiti ma abbiano fatto domanda di riconoscimento e li ottengano nei 24 mesi successivi, salvo diverso termine stabilito dalle regioni. In tal caso si ha diritto all’esenzione dall’imposta di bollo, l’imposta di registro e ipotecaria si applicano in misura fissa (Euro 200 ciascuna) e l’imposta catastale e’ all’1%. Un trattamento fiscale ancor piu' favorevole era riservato a chi acquistava dei terreni per formare un Compendio Unico. Tale agevolazione, a partire dal 1° gennaio 2014, e’ stata soppressa per i trasferimenti a titolo oneroso, mentre e’ rimasta in vigore per gli atti di donazione.   Anche l’acquisto di terreni situati in territori montani e’ agevolato (imposte di registro e ipotecaria fisse di Euro 200,00 ciascuna ed esenzione da imposta catastale). Beneficiare di tali agevolazioni comporta però anche dei vincoli. 5. Le società agricole. Alle società agricole di coltivazione diretta o IAP sono estese le agevolazioni previste per le persone fisiche. Devono tuttavia ricorrere i requisiti previsti dalle specifiche normative in materia per poterne beneficiare, benefici relativi all’oggetto sociale, alla ragione sociale/denominazione ed  alla qualifica del cd. “soggetto qualificante”.   6. Imposte a carico del venditore. Talora possono esservi delle imposte anche a carico del venditore. Questo puo' verificarsi nel caso in cui il terreno sia stato ereditato e non sia gia' stata trascritta l'accettazione dell’eredita' (che puo’ essere espressa o tacita), oppure se vi sia una plusvalenza, ossia un guadagno, nella rivendita di un terreno acquistato da meno di cinque anni, sempre che l’acquisto non derivi da successione. 7. Accertamento di valore. L'Agenzia delle Entrate ha un termine triennale per verificare il valore del terreno compravenduto. Nel caso in cui ritenga che il valore del terreno dichiarato in atto dalle parti, ossia il prezzo, sia inferiore a quello reale, calcolato sulla base dei valori medi delle compravendite di terreni similari, l'Agenzia puo' emettere un avviso di accertamento con cui richiede l'integrazione delle imposte pagate. Tale avviso e' inviato sia al venditore che all'acquirente, in quanto tenuti in solido al pagamento. 8. Il diritto di prelazione. Gli affittuari del terreno agricolo ed i confinanti coltivatori diretti sono preferiti nell'acquisto rispetto all'acquirente. Il diritto dell'affittuario prevale su quello del coltivatore diretto confinante. E' perciò indispensabile comunicare loro la proposta di acquisto o il preliminare per non avere problemi dopo la stipula dell'atto. 9. Le pertinenze. Sul fondo, o su terreni limitrofi, possono esservi delle costruzioni quali stalle, depositi o case coloniche. Anche l'acquisto di tali manufatti puo' beneficiare delle agevolazioni previste per il terreno agricolo, purché siano effettivamente posti a servizio dello stesso. 10. L'accesso al fondo. E' importante verificare quali siano gli accessi al fondo per evitare problemi dopo l'atto. Spesso si accede ai terreni tramite capezzagne di proprieta' di terzi. Sapere se vi sono delle servitu' trascritte a favore del fondo da acquistare puo' evitare contenziosi per l'accertamento dell'esistenza di diritti di passaggio, spesso sorti per usucapione o per lo stato dei luoghi.             Notaio Gaia Boschetti Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    04 maggio 2018

    L’istat indica con dati impietosi la decadenza...

    L’istat indica con dati impietosi la decadenza italiana. La decadenza demografica è uno degli indicatori più rilevanti. Che il sud sia destinato a spopolarsi è un'amara e realistica previsione. Ma è tutta l’Italia in declino, si abbandona un luogo meraviglioso e senza prospettive in cerca di luoghi meno belli ma con un futuro, dal sud verso il nord e dal nord verso il mondo.Il problema dell’Italia non è l’immigrazione in sé quanto il fatto che attraiamo persone a basso livello di scolarizzazione ed esportiamo persone con alto livello di scolarizzazione che fuggono da un sistema oscillante tra il non offrire prospettive o deprimere il merito.Non può essere questo il futuro del nostro Paese, ci vuole un cambio di rotta radicale che renda l’Italia nuovamente (lo è stata per centinaia di anni, da ciò le nostre bellezze) un luogo che attrae talenti e conserva i propri. Per fare questo dobbiamo diventare un Paese normale nel quale possano arrivare gli investimenti esteri partendo da riforme radicali che, iniziando dalla Costituzione (da riformare integralmente), vadano a toccare giustizia, fisco e burocrazia. La forza di ogni sistema si misura dalla tenuta del suo anello debole. Perciò è dalla ripresa del meridione che vi sarà la ripresa del sistema Italia, questo è nell’interesse di tutti. Il meridione deve essere un luogo dove la ripresa economica si coniuga con l’umanità che lo caratterizza, deve diventare un luogo dove investire e vivere, non dove andare in vacanza. Il contrario del deserto previsto dall’Istat. Notaio Paolo BroccoliAutore immagine: Pixabay.com http://www.repubblica.it/crona...

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    18 aprile 2018

    Le 10 cose da sapere dopo l'acquisto

    Le 10 cose da sapere dopo aver comprato casa. Ecco un utile decalogo a cura di Vincenzo Cirota, Notaio in Udine Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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