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    13 febbraio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un preliminare di immobile - a cura della dott.ssa Eleonora Baglivo  Scarica qui l'infografica Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    22 agosto 2017

    Preliminare senza concessione edificatoria: è...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 10297 del 26 aprile 2017 Cosa cambia per il cittadino. L'art. 40 della L. 47/85 prevede la nullità  dei negozi tra vivi relativi a immobili che non contengano gli estremi della necessaria concessione edificatoria. Ma tale invalidità  si applica anche nel caso di contratti preliminari? A rispondere è la Corte di Cassazione che, in una recente sentenza, ha affermato come la nullità  trovi applicazione solamente per i contratti con effetti traslativi e, pertanto, non nel diverso caso del contratto preliminare, che, come noto, produce solamente effetti obbligatori e non traslativi. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto Il promissario acquirente di un immobile aveva chiesto di dichiarare l'inadempimento del promittente venditore, con condanna al risarcimento dei danni in misura pari al doppio della caparra versata, dal momento che l'immobile era viziato da abusi edilizi insanabili, in particolare la presenza di una sopraelevazione non condonata, come confermato dal mancato parere favorevole alla domanda di concessione in sanatoria. Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda e la Corte d'Appello, nel confermarne la decisione, evidenziava come risultasse accertato il grave inadempimento per l'incommerciabilità  dell'immobile abusivo alla luce del rigetto dell'istanza di condono. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, evidenzia come l'art. 40 della L. n. 47 del 28 febbraio 1985 preveda la nullità  per le vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, prevedendo in particolare, per quanto qui interessa, che: "gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (...) ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo". Premesso ciò, occorre però capire se l'invalidità  così chiaramente prevista dall'art. 40 sia applicabile anche in una fase, per così dire "antecedente" al trasferimento vero e proprio dell'immobile, ovvero quando si tratti ancora di contratto preliminare. Le ragioni che hanno indotto la Corte di Cassazione ad escludere tale possibilità , risiedono principalmente nel fatto che la regola prevista dall'art. 40 della Legge 47/85, in materia di controllo dell'attività  urbanistico-edilizia, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ciò può essere facilmente desunto, secondo la Corte, dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967. Alla luce di questa considerazione, la Corte di Cassazione evidenzia, quindi, come, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    21 giugno 2017

    Revocatoria fallimentare: la sproporzione si...

    Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 7216 del 21 marzo 2017 Cosa cambia per il cittadino. Nel caso di revocatoria fallimentare di un atto di compravendita preceduto da un contratto preliminare, ai sensi dell' art. 67 della L. Fall., il requisito della sproporzione tra le prestazioni deve essere valutato guardando al tempo in cui viene concluso il contratto definitivo. Solo con quest'ultimo si realizza, infatti, l'effettivo trasferimento dell'immobile e dunque è a tale momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene, e ciò anche nel caso in cui il contratto preliminare sia ad effetti anticipati. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto La Corte di Appello di Bari aveva rigettato una domanda avente ad oggetto la revoca ex art. 67 co. 1 n. 1 della L. Fall. di un contratto con il quale una società  s.r.l., poi fallita, aveva ceduto a un soggetto un appartamento per un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato. La decisione in tal senso espressa dalla Corte di Appello muoveva dalla constatazione che il contratto era stato posto in essere in esecuzione di un precedente contratto preliminare, rispetto alla cui epoca andava calcolata l'eventuale sproporzione, anche alla luce del fatto che si trattava di un contratto preliminare ad effetti anticipati. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, notando come non vi sia alcun dubbio in giurisprudenza circa il momento in cui si debba, ai fini fallimentari, valutare la sproporzione. In particolare la giurisprudenza di legittimità  è da tempo concorde nel ritenere che nell'ipotesi di revocatoria, ai sensi dell'art. 67 comma 1 L. Fall., di un atto di compravendita preceduto dalla stipula di un contratto preliminare, la sproporzione tra le prestazioni deve essere valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l'effettivo passaggio della proprietà , e a tal momento occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene. Ciò vale anche nel caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, ipotesi peculiare in cui possono essere previsti la consegna del bene e/o il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, dal momento che, anche in questo caso, è solamente con la firma del contratto definitivo che si verifica concretamente l'effetto traslativo. In altri termini, secondo la Corte, la circostanza che il prezzo sia stato interamente pagato è una circostanza inidonea, da sola, a consentire la qualificazione del contratto preliminare alla stregua di un contratto traslativo. Per determinare se effettivamente possa dirsi realizzato un effetto traslativo occorre un attento esame circa la reale intenzione delle parti di programmare, unitamente all'immediata consegna ed al pagamento del prezzo, anche l'immediata produzione di effetti traslativi, verificando se la disponibilità  del bene sia stata concessa o meno nella piena consapevolezza dell'altruità  della cosa, anche tenendo conto del successivo comportamento tenuto dalle parti. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    19 aprile 2017

    Vendita di un immobile senza certificato di...

    Cassazione civile, Sezione II, 30/01/2017, n. 2294   Cosa cambia per il cittadino. Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di sostenere tutti gli oneri necessari al fine di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità  ed ha altresì un preciso dovere di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità  stesso. In ragione di ciò, la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Con atto di citazione a comparire avanti il Tribunale di Palermo, gli acquirenti di un immobile ad uso abitativo convenivano in giudizio il venditore dello stesso chiedendone la condanna al pagamento della somma corrispondente alle spese necessarie per ottenere la concessione della licenza di abitabilità  dell'immobile da loro acquistato, in ragione del fatto che un anno dopo l'acquisto avevano constatato la presenza al piano terra di forte umidità  e di ciò ne avevano dato notizia al venditore, senza tuttavia avere alcun riscontro. A seguito dell'istruttoria svolta durante tale giudizio, veniva appurato che la risalita di acqua dal sottosuolo era dovuta ad una serie di difetti costruttivi e che tale situazione era ostativa al rilascio del certificato di abitabilità , se non previa realizzazione delle opere occorrenti per rendere l'appartamento conforme alle prescrizioni del regolamento locale di igiene. Il Tribunale di Palermo accoglieva la domanda, condannava il venditore al pagamento dell'importo richiesto e tale decisione veniva confermata dalla competente Corte d'Appello. Avverso tale ultima sentenza proponeva ricorso per Cassazione il soggetto venditore, ma la Suprema Corte ha rigettato tale gravame, confermando la sentenza d'appello. Le ragioni giuridiche. Al fine di comprendere l'istituto in esame, dev'essere ricordato che il certificato di agibilità  è il documento che attesta la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione sono state osservate le prescrizioni igienico-sanitarie stabilite dalle leggi vigenti al momento della costruzione o dell'intervento. Dev'essere inoltre premesso che la disciplina dell'agibilità  (o abitabilità ) degli edifici è contenuta nell'art. 24 del DPR 380/2001 (T.U. in materia edilizia) ed è stata recentemente modificata, in nome della semplificazione dei regimi amministrativi in materia edilizia dall'art. 3 del Dlgs 222/2016. Contrariamente alla formulazione originaria di tale norma “ secondo la quale il certificato di agibilità  veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale su domanda del soggetto titolare del permesso di costruire o di colui che aveva presentato la DIA/SCIA -, l'attuale regime prevede che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità , risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità  dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità  sono attestati mediante segnalazione certificata presentata dal soggetto titolare del permesso di costruire, o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività . In altre parole, si è passati da un regime in cui l'agibilità  veniva richiesta dal soggetto interessato e rilasciata dall'Ufficio comunale (ferma restando l'applicazione del silenzio assenso decorsi inutilmente 30 giorni dalla presentazione della documentazione necessaria al rilascio), a quello attuale in cui l'agibilità  viene certificata documentalmente (in particolare attraverso l'attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità ) direttamente dal soggetto interessato. Orbene, ciò premesso, dev'essere precisato che la vicenda oggetto della sentenza qui in commento si fonda naturalmente sull'applicazione del vecchio regime dell'agibilità . Nello specifico, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso proposto dal venditore confermando la sentenza d'appello ed in particolare che il difetto del certificato di abitabilità , risolvendosi nella mancanza di un requisito giuridico essenziale, configura un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, legittimante l'acquirente all'esercizio dell'azione risarcitoria. In ragione di ciò, prosegue la Corte, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità  e la violazione di tale obbligo può pertanto legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, con conseguente restituzione di quanto versato, sia quella di risarcimento del danno. A tal proposito ed a scanso di equivoci dev'essere precisato che la Cassazione qualifica l'immobile privo di certificato di agibilità come incommerciabile, laddove tuttavia lincommerciabilità si deve riferire esclusivamente alla possibilità  di azionare il rimedio risolutorio e risarcitorio e non certo alla libera commerciabilità  dell'immobile. In particolare, precisa la Corte, l'inadempimento da parte del venditore all'obbligo di rilasciare il certificato non è escluso dalla circostanza che egli, al momento della stipula, abbia già  presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità  amministrativa dell'immobile; né rileva che l'immobile fosse già  utilizzato dai precedenti proprietari o inquilini a fini abitativi. Per completezza dev'essere altresì evidenziato che in altre circostanze la Cassazione ha avuto modo di precisare che queste stesse considerazioni valgono anche nel caso in cui venditore e acquirente abbiano firmato solo un contratto preliminare e non ancora l'atto di trasferimento della proprietà  vero e proprio. Anche in tale ipotesi, infatti, è sufficiente la mancanza di agibilità  per poter recedere dalla promessa di acquisto e non addivenire alla stipula del contratto definitivo[1]. Avv. Ambrogio Dal Bianco Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ [1] Per esempio, Cass. Civ., Sez. II, 08/02/2016, n. 2438: l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà  di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità , la stipula del definitivo può sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall'inerzia del Comune al rilascio del documento. Infatti, l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, comma 3, c.c. e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità  o di agibilità e di conformità  alla concessione edilizia. Il venditore, dunque, ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato, richiedendolo e sostenendone le spese, e l'inadempimento di tale obbligo è di per sé foriero di danno emergente, in quanto costringe l'acquirente a provvedere in proprio. 

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    10 marzo 2017

    Contratto preliminare di preliminare: quando si...

    Cassazione civile Sez. Un., sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 Cosa cambia per il cittadino La stipulazione di un contrattopreliminaredipreliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche esso solamente effetti obbligatori (preliminare, appunto) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, quando sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, che non produce gli effetti tipici di questo ultimo ma ha l'effetto di obbligare le parti a stipularlo. Così, ad esempio, nel settore immobiliare, dove il contratto preliminare ha una applicazione molto diffusa, si stipula un accordo preliminare a quello della compravendita, che non produce gli effetti tipici di questo ultima, ma ha lo scopo di fissare l'impegno delle parti a dar corso all'operazione, in attesa di svolgere una serie di controlli sull'immobile, di raccogliere tutta la documentazione per la stipulazione del definitivo occorrente al notaio, e magari di prendere contatto con una banca ai fini dell'erogazione di un mutuo. In altri termini, quando vogliamo comprare una casa ma abbiamo bisogno di una "fase preparatoria", grazie a quello che gergalmente (sbagliando!) chiamiamo "compromesso", non ci facciamo scappare l'affare. Chiarito il concetto di preliminare, è facile intuire quello di preliminare di preliminare. In sostanza, è come se la fase preparatoria si sdoppiasse in due preliminari: con il primo ci si obbliga a stipulare il secondo preliminare, e solo con questo ultimo ci si obbliga al definitivo. La Cassazione, in questa importante pronuncia alla quale sembra adeguarsi anche la più recente giurisprudenza[1], afferma la validità  del preliminare del preliminare, a condizione che i due preliminari rechino contenuti negoziali diversi. Significa che il secondo non deve essere un doppione del primo, ma deve avere un regolamento contrattuale più ampio, volto ad integrare alcuni elementi essenziali e accessori che per mancata conoscibilità  al tempo del primo preliminare, non sono stati inseriti. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità  contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Tuttavia, a differenza del contratto preliminare a cui si applica l'art 2932 c.c., la tutela prevista per l'inadempimento del preliminare di preliminare, consiste in un risarcimento per equivalente, essendo esclusa, data l'assenza di un impegno per il contratto definitivo, la reintegrazione in forma specifica (produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia adirono il Tribunale di Avellino proclamandosi promittenti venditori di una porzione di fabbricato, chiedendo l'esecuzione in forma specifica dell'accordo preliminare concluso con i promissari acquirenti. I convenuti resistettero sostenendo che la scrittura privata costituiva una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria, insuscettibile di esecuzioneex art. 2932 c.c.. Il tribunale e la Corte D'Appello di Napoli ritennero che il contratto stipulato fosse da qualificare come "preliminare di preliminare" e che fosse nullo per difetto originario di causa; che nella specie il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegnarsi a stipulare alle medesime condizioni e sul medesimo bene. Ragioni giuridiche Il motivo per cui la Cassazione ritiene valido il preliminare di preliminare unicamente quando il secondo ha un contenuto diverso dal primo preliminare, e integrativo di esso, è da ravvisare nella presenza della causa in concreto. Questa ultima consisterebbe nell'utilità  necessaria alle parti, sul piano degli interessi economici individuali, di riservarsi l'affare e rimandare l'impegno definitivo e l'integrazione del regolamento contrattuale, dopo la verificazione di alcuni presupposti soggettivi e oggettivi, sconosciuti al tempo del primo preliminare. Occorre perciò interrogarsi se il primo contratto sia munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e quindi sulla possibile invalidità , in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo, e su quella parziale del primo, nella parte in cui impegna al successivo preliminare (si converte così il primo accordo in preliminare chiuso, che impegna al definitivo). In questo ultimo caso, secondo la S.C., non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anzichè prometterlo subito. Nega anche rilievo alla differenziazione basata sulla ricorribilità  al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., solo in relazione al secondo contratto. Si pretende infatti che il rapporto tra i preliminari venga "valutato in termini di contenuto dispositivo e non già  di sanzioni". Una soluzione, di certo, non priva di obiezioni. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo [1] Cass. Civ. sez III, 17 gennaio 2017, n. 923

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    14 febbraio 2017

    Preliminare per persona da nominare: non serve...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione si è pronunciata sul contratto per persona da nominare, stabilendo che, per poter l'electus godere degli effetti prenotativi del preliminare, è necessario e sufficiente che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare (e comunque entro quello previsto dall'art. 2645 bis co. 3 c.c.), non occorrendo, al contrario, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Una s.r.l. ha convenuto in giudizio alcuni istituti bancari che avevano trascritto contro il promittente alienante plurime ipoteche, conseguenti a decreti ingiuntivi esecutivi, nel periodo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare, che conteneva la riserva di persona da nominare, e la trascrizione del relativo contratto definitivo. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione ha ritenuto, ai fini degli effetti prenotativi del preliminare, previsti dall'art. 2645 bis c.c., sufficiente che nella nota di trascrizione del definitivo sia trascritta la dichiarazione di nomina e si dia atto che esso costituisce esecuzione del contratto preliminare precedentemente trascritto. Non è necessaria, in buona sostanza, anche la precedente trascrizione della riserva di nomina stabilita nel contratto preliminare. Con "effetti prenotativi" del preliminare si intende la prevalenza riconosciuta dall'ordinamento al contratto definitivo, che sia esecuzione di quel preliminare, sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante in data successiva alla trascrizione del prelimare. Come nel caso analizzato dalla Corte, dunque, se le iscrizioni di ipoteche sono successive rispetto alla trascrizione del preliminare, la trascrizione del relativo definitivo, deve per espressa previsione di legge prevalere. La situazione si complica quando il contratto preliminare contenga una clausola di riserva per persona da nominare. Tale clausola, molto frequente nella prassi, prevede che il promissario acquirente possa, nei dovuti modi e tempi, decidere se acquistare personalmente il diritto di proprietà  oggetto del preliminare oppure riservarsi la facoltà  di nominare successivamente un terzo soggetto che acquisterà  i diritti e assumerà  gli obblighi derivanti dal quel contratto. La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene ex tunc, in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme, nonchè trascritta nel caso in cui il contratto cui inerisce preveda tale forma di pubblicità . In tali casi, ci si chiede se il cd. effetto prenotativo del preliminare (ovvero quello di prevalenza sulle trascrizioni o iscrizioni successive), valga anche in assenza di trascrizione della riserva di nomina. Occorre ben tenere distinta, infatti, la "riserva" dalla "nomina". La riserva è contenuta nel contratto preliminare e semplicemente permette al promissario acquirente, qualora decidesse, di nominare al suo posto un terzo soggetto. Mentre la nomina si ha quando il promissario acquirente abbia individuato e comunicato al soggetto da nominare la sua volontà  nei termini previsti e vi sia stata l'accettazione della persona nominata, senza la quale la dichiarazione resta priva di qualunque effetto. Di queste due (riserva e nomina), quale deve essere trascritta per poter salvaguardare gli effetti prenotativi del preliminare? Come anche confermato dalla recente sentenza di Cassazione, a dover essere trascritta è la nomina (e la sua accettazione) e non anche la riserva di nomina. Leggendo attentamente l'art. 1403 c.c. appare evidente come il legislatore abbia inteso riferirsi a questa e non alla riserva, di cui non vi è menzione nella norma. Sono, infatti, la dichiarazione di nomina e l'accettazione della persona nominata a dover avere la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto e a doverne rispettare eventuali forme di pubblicità  richieste per quella tipologia di contratto a determinati effetti - nel nostro caso prenotativi. Inoltre, come già  evidenziato, il contratto per persona da nominare, produce i suoi effetti ex tunc. La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme ed eventualmente trascritta quando necessario. Caratteristica fondamentale del contratto per persona da nominare è, infatti, proprio la sua "attitudine potenziale a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari oppure tra uno di essi e un terzo da designarsi" e ciò in via del tutto immediata e retroattiva. Pertanto, in conclusione, alla luce di un'interpretazione letterale, teleologica e sistematica dell'impianto codicistico, emerge che è solo la dichiarazione di nomina (e non la riserva) a dover essere trascritta, non essendo quindi necessario, ai fini della conservazione degli effetti prenotativi del contratto preliminare ex 2645 bis c.c., che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    27 settembre 2016

    È valido il preliminare di immobile abusivo?

    È valido il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile abusivo. È quanto recentemente affermato dalla Corte di Cassazione[1], con una decisione che si pone in contrasto rispetto alle precedenti sentenze della stessa Cassazione, che ne avevano affermato al contrario la nullità . Come è noto, infatti, l'art. 40 della legge 47/1985 prevede la nullità  per i contratti che trasferiscano diritti reali su beni immobili privi della necessaria documentazione che ne attesti la regolarità  con la normativa urbanistica. La ratio della sanzione comminata dal legislatore è quella di scoraggiare il traffico di immobili abusivi mediante l'applicazione della nullità  ai relativi atti. Ma tale sanzione, secondo la Corte, trova applicazione solo per i contratti ad effetti traslativi e non per i contratti ad effetti solo obbligatori. E il preliminare, da un punto di vista strutturale, è un contratto ad effetti solo obbligatori e non (ancora) traslativi. Da questa considerazione discende che non vi sarebbe motivo, pertanto, di applicare al preliminare la sanzione della nullità  prevista dall'art. 40 della legge 47/1985. Ben può essere, infatti, che la necessaria dichiarazione o la documentazione attestante la regolarità  urbanistica, l'eventuale concessione in sanatoria o la domanda di oblazione possano essere rese o prodotte in un momento successivo, precisamente all'atto della stipulazione del contratto definitivo ovvero in corso di giudizio, prima della sentenza ex art. 2932 c.c. In altre parole, l'assenza dell'indicazione degli estremi della concessione edilizia e della sanatoria (come nel caso esaminato dalla Corte) non inficia la validità  del contratto preliminare, che rimane valido, non rientrando tale ipotesi nell'ambito di applicazione della sanzione prevista dall'art. 40 della legge 47/1985. [1] Cassazione sentenza n. 9318 del 9 maggio 2016

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    26 agosto 2016

    I rischi fiscali dei contratti preliminari ad...

    La Direzione Regionale del Lazio dell'Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato una nota (prot. n. 37916/16 del 16 maggio 2016) sul tema della tassazione dei contratti preliminari ad effetti anticipati. Il tema è molto attuale perchè può avvenire nella prassi che le parti pongano in essere un contratto preliminare di compravendita, prevedendo che i suoi effetti siano per così dire "anticipati". Tale ipotesi si realizza quando si preveda la consegna del bene e/o il pagamento integrale (o quasi) del prezzo già  al momento della conclusione del preliminare e non al momento del contratto definitivo (come normalmente accade). Su una siffatta ipotesi si era già  espressa in passato la Corte di Cassazione, affermando come l'operazione economica contenuta in un simile contratto preliminare andasse più correttamente qualificata, in termini giuridici, come un'operazione complessa costituita da un contratto di comodato (in relazione alla consegna del bene) e un contratto di mutuo (in relazione alla consegna del denaro). Ma quali sono le conseguenze fiscali di questa ricostruzione? Certamente la situazione è complessa e vanno distinte diverse ipotesi. Nel caso in cui, già  al momento del preliminare, sia consegnato il bene, integralmente o quasi pagato il prezzo e trasferiti tutti gli altri diritti e obblighi discendenti dalla compravendita, il contratto dovrà  essere riqualificato come già  definitivo. Si applicherà , quindi, la tassazione per i contratti definitivi e in particolare le aliquote sancite dall'art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur (riconoscendo se previste in atto e se ne sussistono i presupposti di legge il sistema del prezzo-valore e l'agevolazione prima casa). Il successivo contratto definitivo sarà  poi assoggettato all'imposta di registro in misura fissa. Nel caso in cui, invece, sia avvenuta la consegna del bene o il pagamento integrale o quasi del prezzo (o entrambe) ma non vi sia ancora stato il trasferimento di tutti i diritti ed obblighi derivanti dalla compravendita, e quindi il contratto non sia riqualificabile come definitivo, le conseguenze fiscali diventerebbero assai onerose. In particolare, dovrebbe in ogni caso essere pagata un'imposta fissa per registrare il preliminare nonchè in aggiunta un'imposta fissa per registrare il comodato (in caso di consegna anticipata del bene) e/o un'imposta di registro del 3% per registrare il mutuo (in caso di pagamento anticipato del prezzo). In ordine a questa seconda ipotesi, se dal punto di vista teorico non sorgono particolare dubbi, non si può non rilevare come, nella pratica, le parti si potrebbero trovare a pagare due volte le tasse sul denaro versato (una volta come mutuo e una volta come prezzo del definitivo) e in aggiunta un'imposta fissa per la registrazione del comodato, oltre ovviamente a quella già  prevista (sempre in misura fissa) per la registrazione del preliminare. Alla luce di questo, non sembra condivisibile l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate per vari motivi. In primo luogo introduce elementi di incertezza nella tassazione del contratto in contrasto con i principi di certezza fiscale a tutela dei cittadini. In secondo luogo il contratto preliminare ad effetti anticipati o possiede gli elementi della vendita ed allora deve essere tassato come vendita o è ancora un preliminare e come tale va tassato. Introdurre una nuova tassazione penalizzante e basata su elementi incerti non sembra accettabile. Il diritto dei cittadini ad avere una tassazione certa deve essere garantito.

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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