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    15 settembre 2020

    Preliminare e vizi del bene

    Cassazione, ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953. In tema di contratto preliminare la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto. Il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuizione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Preliminare e termine per il definitivo

    Tribunale di Verona, decreto 8 luglio 2020, sez. III. Deve essere rigettato il ricorso per decreto ingiuntivo proposto dal promissario acquirente dell’immobile dal momento che il promittente venditore non può considerarsi inadempiente alla clausola del contratto preliminare atteso che l’inosservanza del termine fissato per la stipula del definitivo è stata determinata dalla necessità per uno dei promittenti venditori di osservare le misure di contenimento dettate dalla pandemia di Covid-19. L’articolo 91 del decreto legge del 17 marzo 2020 n. 81, convertito con la legge 27/2020 è norma di portata generale che riguarda, dunque, anche le obbligazioni di carattere pecuniario. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 luglio 2020

    Preliminare di vendita di bene indiviso

    Cassazione, ordinanza 18 febbraio 2020, n. 4013, sez. II civile. Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui e, cioè, il consenso degli altri, attesa l’unitarietà della prestazione.                                       Nel caso oggetto di giudizio, la Cassazione ha confermato la decisione di merito, che aveva condannato uno dei promittenti venditori alla restituzione, in favore del promissario acquirente, del doppio della caparra, nonostante l’inadempimento all’obbligo di prestare il consenso fosse ascrivibile all’altro comproprietario.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    12 giugno 2020

    Inammissibilita’ del preliminare di donazione

    Cassazione, sentenza 4 marzo 2020, n. 6080, sez. II civile. La cessione della proprietà non può essere legittimamente qualificata “preliminare di donazione” pena la sua insanabile nullità, essendo la donazione actus legitimus che non ammette preliminare. E’ fortemente opportuno rivolgersi al proprio notaio anche per la stipula di qualsiasi contratto preliminare al fine di evitare di concludere atti nulli. Solo una seria consulenza preventiva all’atto potrà garantire la piena realizzazione della volontà delle parti adeguandola all’ordinamento giuridico.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 aprile 2020

    Preliminare ed esecuzione in forma specifica

    Cassazione, sentenza 10 dicembre 2019, n. 32225, sez. Iii civile. In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. Civ. Non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.  Per approfondimenti chiedi ai professionisti superpartes Clicca qui per leggere gli altri articoli superpartes Autore immagine: pixabay.com © riproduzione riservata

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    14 aprile 2020

    Beni culturali: nullità e preliminare di vendita

    Cassazione, sentenza 27 novembre 2019, n. 30984, sez. II civile. La nullità ex art. 164, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004, prevista per il caso di vendita di un bene culturale in difetto dell'autorizzazione di cui all'art. 56 del medesimo d.lgs., è relativa - unico legittimato a farla valere essendo il Ministero competente al rilascio di detta autorizzazione - e non concerne i contratti preliminari che riguardino la compravendita di tali beni, per la cui stipulazione non è prevista alcuna sanzione. Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto nullo, per contrarietà a norme imperative, un contratto preliminare di compravendita di bene sottoposto a vincolo storico ed architettonico in assenza della prescritta autorizzazione ministeriale, evidenziando, altresì, come la procedura di vincolo del complesso era stata avviata solo nel corso del giudizio di secondo grado e non sussisteva al momento della sottoscrizione dei preliminari. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 dicembre 2019

    Il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di...

    La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 32694/2019 statuisce un principio innovativo a tutela dell’acquirente di immobili.  IL CASO. Il promittente venditore di un capannone omette di informare il promissario acquirente di aver ricevuto l’immobile in oggetto per donazione, dalle trattative fino alla stipula del contratto preliminare. IL PROBLEMA. Giunti alla stipula del definitivo il promissario acquirente viene reso edotto della provenienza donativa del bene che acquisterà e dei relativi rischi connessi a tale aspetto (si veda sul punto “Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere” di SuperPartes).    Il promissario acquirente ormai con il preliminare si è obbligato a stipulare il definitivo, come può tutelarsi? LA SOLUZIONE. Secondo la Corte di Cassazione il promissario acquirente può rifiutare la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile perché la provenienza donativa del bene è una circostanza che influisce sulla stabilità dell’acquisto. Il fondamento normativo di tale soluzione è rappresentato dall’art. 1460 c.c. in forza del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie contemporaneamente la propria. IL PRINCIPIO DI DIRITTO. La Corte di Cassazione sancisce che: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. IL PRECEDENTE ORIENTAMENTO. Precedentemente a questa sentenza la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il promissario acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo solo quando il pericolo di perdere la proprietà del bene fosse effettivo e non quando vi fosse un mero timore della prevalenza di un altrui diritto sul bene. AVV. ANDREA PENTANGELO Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    13 febbraio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

    13/02/2018Le 10 cose da sapere prima di stipulare un preliminare di immobile - a cura della dott.ssa Eleonora Baglivo  Scarica qui l'infografica Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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