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    01 luglio 2020

    Preliminare di vendita di bene indiviso

    Cassazione, ordinanza 18 febbraio 2020, n. 4013, sez. II civile. Nel preliminare di vendita di bene indiviso considerato quale “unicum”, la prestazione dei promittenti venditori ha natura indivisibile, poiché ciascun promittente venditore non solo si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma promette anche il fatto altrui e, cioè, il consenso degli altri, attesa l’unitarietà della prestazione.                                       Nel caso oggetto di giudizio, la Cassazione ha confermato la decisione di merito, che aveva condannato uno dei promittenti venditori alla restituzione, in favore del promissario acquirente, del doppio della caparra, nonostante l’inadempimento all’obbligo di prestare il consenso fosse ascrivibile all’altro comproprietario.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    12 giugno 2020

    Inammissibilita’ del preliminare di donazione

    Cassazione, sentenza 4 marzo 2020, n. 6080, sez. II civile. La cessione della proprietà non può essere legittimamente qualificata “preliminare di donazione” pena la sua insanabile nullità, essendo la donazione actus legitimus che non ammette preliminare. E’ fortemente opportuno rivolgersi al proprio notaio anche per la stipula di qualsiasi contratto preliminare al fine di evitare di concludere atti nulli. Solo una seria consulenza preventiva all’atto potrà garantire la piena realizzazione della volontà delle parti adeguandola all’ordinamento giuridico.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 aprile 2020

    Preliminare ed esecuzione in forma specifica

    Cassazione, sentenza 10 dicembre 2019, n. 32225, sez. Iii civile. In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. Civ. Non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.  Per approfondimenti chiedi ai professionisti superpartes Clicca qui per leggere gli altri articoli superpartes Autore immagine: pixabay.com © riproduzione riservata

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    14 aprile 2020

    Beni culturali: nullità e preliminare di vendita

    Cassazione, sentenza 27 novembre 2019, n. 30984, sez. II civile. La nullità ex art. 164, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004, prevista per il caso di vendita di un bene culturale in difetto dell'autorizzazione di cui all'art. 56 del medesimo d.lgs., è relativa - unico legittimato a farla valere essendo il Ministero competente al rilascio di detta autorizzazione - e non concerne i contratti preliminari che riguardino la compravendita di tali beni, per la cui stipulazione non è prevista alcuna sanzione. Nel caso di specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto nullo, per contrarietà a norme imperative, un contratto preliminare di compravendita di bene sottoposto a vincolo storico ed architettonico in assenza della prescritta autorizzazione ministeriale, evidenziando, altresì, come la procedura di vincolo del complesso era stata avviata solo nel corso del giudizio di secondo grado e non sussisteva al momento della sottoscrizione dei preliminari. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 dicembre 2019

    Il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di...

    La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 32694/2019 statuisce un principio innovativo a tutela dell’acquirente di immobili.  IL CASO. Il promittente venditore di un capannone omette di informare il promissario acquirente di aver ricevuto l’immobile in oggetto per donazione, dalle trattative fino alla stipula del contratto preliminare. IL PROBLEMA. Giunti alla stipula del definitivo il promissario acquirente viene reso edotto della provenienza donativa del bene che acquisterà e dei relativi rischi connessi a tale aspetto (si veda sul punto “Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere” di SuperPartes).    Il promissario acquirente ormai con il preliminare si è obbligato a stipulare il definitivo, come può tutelarsi? LA SOLUZIONE. Secondo la Corte di Cassazione il promissario acquirente può rifiutare la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile perché la provenienza donativa del bene è una circostanza che influisce sulla stabilità dell’acquisto. Il fondamento normativo di tale soluzione è rappresentato dall’art. 1460 c.c. in forza del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie contemporaneamente la propria. IL PRINCIPIO DI DIRITTO. La Corte di Cassazione sancisce che: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. IL PRECEDENTE ORIENTAMENTO. Precedentemente a questa sentenza la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il promissario acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo solo quando il pericolo di perdere la proprietà del bene fosse effettivo e non quando vi fosse un mero timore della prevalenza di un altrui diritto sul bene. AVV. ANDREA PENTANGELO Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    13 febbraio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

    13/02/2018Le 10 cose da sapere prima di stipulare un preliminare di immobile - a cura della dott.ssa Eleonora Baglivo  Scarica qui l'infografica Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    22 agosto 2017

    Preliminare senza concessione edificatoria: è...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 10297 del 26 aprile 2017 Cosa cambia per il cittadino. L'art. 40 della L. 47/85 prevede la nullità  dei negozi tra vivi relativi a immobili che non contengano gli estremi della necessaria concessione edificatoria. Ma tale invalidità  si applica anche nel caso di contratti preliminari? A rispondere è la Corte di Cassazione che, in una recente sentenza, ha affermato come la nullità  trovi applicazione solamente per i contratti con effetti traslativi e, pertanto, non nel diverso caso del contratto preliminare, che, come noto, produce solamente effetti obbligatori e non traslativi. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto Il promissario acquirente di un immobile aveva chiesto di dichiarare l'inadempimento del promittente venditore, con condanna al risarcimento dei danni in misura pari al doppio della caparra versata, dal momento che l'immobile era viziato da abusi edilizi insanabili, in particolare la presenza di una sopraelevazione non condonata, come confermato dal mancato parere favorevole alla domanda di concessione in sanatoria. Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda e la Corte d'Appello, nel confermarne la decisione, evidenziava come risultasse accertato il grave inadempimento per l'incommerciabilità  dell'immobile abusivo alla luce del rigetto dell'istanza di condono. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, evidenzia come l'art. 40 della L. n. 47 del 28 febbraio 1985 preveda la nullità  per le vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, prevedendo in particolare, per quanto qui interessa, che: "gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (...) ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo". Premesso ciò, occorre però capire se l'invalidità  così chiaramente prevista dall'art. 40 sia applicabile anche in una fase, per così dire "antecedente" al trasferimento vero e proprio dell'immobile, ovvero quando si tratti ancora di contratto preliminare. Le ragioni che hanno indotto la Corte di Cassazione ad escludere tale possibilità , risiedono principalmente nel fatto che la regola prevista dall'art. 40 della Legge 47/85, in materia di controllo dell'attività  urbanistico-edilizia, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ciò può essere facilmente desunto, secondo la Corte, dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967. Alla luce di questa considerazione, la Corte di Cassazione evidenzia, quindi, come, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    21 giugno 2017

    Revocatoria fallimentare: la sproporzione si...

    Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 7216 del 21 marzo 2017 Cosa cambia per il cittadino. Nel caso di revocatoria fallimentare di un atto di compravendita preceduto da un contratto preliminare, ai sensi dell' art. 67 della L. Fall., il requisito della sproporzione tra le prestazioni deve essere valutato guardando al tempo in cui viene concluso il contratto definitivo. Solo con quest'ultimo si realizza, infatti, l'effettivo trasferimento dell'immobile e dunque è a tale momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene, e ciò anche nel caso in cui il contratto preliminare sia ad effetti anticipati. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto La Corte di Appello di Bari aveva rigettato una domanda avente ad oggetto la revoca ex art. 67 co. 1 n. 1 della L. Fall. di un contratto con il quale una società  s.r.l., poi fallita, aveva ceduto a un soggetto un appartamento per un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato. La decisione in tal senso espressa dalla Corte di Appello muoveva dalla constatazione che il contratto era stato posto in essere in esecuzione di un precedente contratto preliminare, rispetto alla cui epoca andava calcolata l'eventuale sproporzione, anche alla luce del fatto che si trattava di un contratto preliminare ad effetti anticipati. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, notando come non vi sia alcun dubbio in giurisprudenza circa il momento in cui si debba, ai fini fallimentari, valutare la sproporzione. In particolare la giurisprudenza di legittimità  è da tempo concorde nel ritenere che nell'ipotesi di revocatoria, ai sensi dell'art. 67 comma 1 L. Fall., di un atto di compravendita preceduto dalla stipula di un contratto preliminare, la sproporzione tra le prestazioni deve essere valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l'effettivo passaggio della proprietà , e a tal momento occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene. Ciò vale anche nel caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, ipotesi peculiare in cui possono essere previsti la consegna del bene e/o il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, dal momento che, anche in questo caso, è solamente con la firma del contratto definitivo che si verifica concretamente l'effetto traslativo. In altri termini, secondo la Corte, la circostanza che il prezzo sia stato interamente pagato è una circostanza inidonea, da sola, a consentire la qualificazione del contratto preliminare alla stregua di un contratto traslativo. Per determinare se effettivamente possa dirsi realizzato un effetto traslativo occorre un attento esame circa la reale intenzione delle parti di programmare, unitamente all'immediata consegna ed al pagamento del prezzo, anche l'immediata produzione di effetti traslativi, verificando se la disponibilità  del bene sia stata concessa o meno nella piena consapevolezza dell'altruità  della cosa, anche tenendo conto del successivo comportamento tenuto dalle parti. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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