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    15 settembre 2020

    Revocatoria e immobile ipotecato

    Cassazione, sentenza 10 giugno 2020, n. 11121. In tema di azione revocatoria ordinaria, l’esistenza di una ipoteca sul bene oggetto dell’atto dispositivo, anche se di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l’intero valore, non esclude la connotazione di quell’atto come “eventus damni” (presupposto per l’esercizio dell’azione pauliana), atteso che la valutazione, tanto della idoneità dell’atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa alla ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell’atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l’eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria. In tema di azione revocatoria ordinaria, quando l’atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, unica condizione per il suo esercizio è la conoscenza che il debitore abbia del pregiudizio delle ragioni creditorie, nonché, per gli atti a titolo oneroso, l’esistenza di analoga consapevolezza in capo al terzo, la cui posizione, sotto il profilo soggettivo, va accomunata a quella del debitore. La relativa prova può essere fornita tramite presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, ove congruamente motivato. Nel caso di specie è soggetto a revocatoria ordinaria l’atto di cessione della nuda proprietà di un immobile anche se il bene è gravato da ipoteca. La probabile futura estinzione parziale del mutuo induce infatti a ritenere che la soddisfazione del creditore sarebbe stata comunque possibile in prospettiva. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    09 luglio 2020

    Mutuo ipotecario e passivo fallimentare

    Cassazione, sentenza 8 aprile 2020, n. 7740, sez. III civile. Laddove il mutuo ipotecario non sia destinato a creare effettiva disponibilità finanziaria a favore del mutuatario, il ripianamento da parte della banca di un debito del cliente a mezzo di nuovo credito sostanzia un’operazione di natura meramente contabile che non può inquadrarsi come atto a titolo oneroso. È, quindi, ammesso al passivo fallimentare come credito chirografario e non ipotecario il finanziamento bancario concesso per ripianare un debito preesistente. Si tratta infatti di un’operazione a titolo gratuito non assistita da privilegio.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    29 giugno 2017

    Trascrizione del rent to buy: sì ma solo per 10...

    Cosa cambia per il cittadino Il rent to buy è una recente tipologia di contratto introdotta dal legislatore per ovviare alla crisi del mercato immobiliare e incentivare i trasferimenti. In particolare si tratta di un fattispecie negoziale che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile e il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine, imputando una parte del canone al corrispettivo del (futuro e eventuale) acquisto dell'immobile. I vantaggi sono evidenti: da un lato l'acquirente può rinviare a un secondo momento la decisione circa l'opportunità  e la convenienza dell'acquisto e imputare a corrispettivo una parte di denaro già  versata e dall'altro il venditore aumenta le sue possibilità  di vendita del bene e inizia a percepire un introito economico fin da subito. A garanzia di tutta l'operazione, il legislatore ha previsto che il contratto sia immediatamente trascrivibile, con effetti prenotativi. Un vantaggio non da poco anche se, a onor del vero, gli effetti prenotativi durano solamente 10 anni, decorsi i quali viene meno la tutela reale e rimane solamente la tutela obbligatoria. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina La disciplina del rent to buy è contenuta nell'art. 23 del D.L. 133/14 ("Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili"). Come abbiamo visto, si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando a corrispettivo una parte di canone. Già  al momento della stipula del contratto, le parti definiscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà  dell'immobile entro il termine stabilito. Questa tipologia di contratto può essere trascritta ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile, se risultante da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Con la trascrizione scatta l'effetto prenotativo, con conseguente prevalenza sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente. La durata dell'effetto prenotativo è pari alla durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni, decorsi i quali il compratore non gode più della tutela reale ma solamente di quella obbligatoria. In caso di inadempimento Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Si tratta di una sorta di clausola risolutiva espressa dal momento che la decisione di risolvere o meno il contratto spetta a chi subisce l'inadempimento. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Se la risoluzione è causata dall'inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Diversamente, quando è causata dall'inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità , a meno che sia stato diversamente convenuto nel contratto. Risulta applicabile, infine, la disciplina dell'art. 2932 c.c. e pertanto nel caso in cui il venditore, obbligato a concludere il contratto, non voglia adempiere, il compratore può rivolgersi al giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    14 giugno 2017

    Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e come...

    Cosa cambia per il cittadino. Il prestito vitalizio ipotecario è stato recentemente riformato dal legislatore, che ha tentato di rivitalizzare un istituto che non aveva avuto molta fortuna in passato, ma che in realtà  potrebbe rivelarsi molto utile in alcune situazioni. Noto anche come "mutuo inverso" si sostanzia in un finanziamento a lungo termine, tramite il quale viene offerta in garanzia la propria abitazione in cambio di un prestito da parte della banca. Si tratta, quindi, di una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà  al fine di ottenere una certa disponibilità  di denaro senza doversi separare dalla propria abitazione. Vediamo quali sono gli aspetti salienti della disciplina del nuovo istituto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina. La disciplina del prestito vitalizio ipotecario è contenuta nell'art. 11 quaterdecies comma 12 del D.L. n. 203/05 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 248/05) e ha per oggetto la concessione da parte di banche, nonchè di intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età  superiore a sessanta anni compiuti. La legge prevede che il rimborso integrale in un'unica soluzione possa essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà  o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Si tenga presente, però, anche che il finanziato può anche concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità  di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento Il finanziamento è garantito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui sopra il finanziatore può vendere l'immobile, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore e utilizzare le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, anche l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purchè la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    08 giugno 2017

    Sale and lease back: quando è nullo?

    Corte di Cassazione, Sezione I, sentenza n. 11449 del 10 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino. Il contratto di lease and sale back è una particolare forma di leasing che assolve una funzione di finanziamento. Propriamente consiste nella vendita di un determinato bene (sale) e nella successiva stipulazione di un contratto di leasing (lease back), con cui la società  di leasing, divenuta proprietaria, lo riconcede in godimento all'originario proprietario a fronte di un corrispettivo periodico. E' una forma particolarmente diffusa tra gli imprenditori, soprattutto in relazione ai beni strumentali all'impresa. Si faccia l'esempio di un imprenditore, proprietario del capannone in cui ha sede la sua produzione, che necessiti di un finanziamento. Il lease back serve proprio in questi casi. Il soggetto potrebbe vendere il bene ad un ente esercente attività  creditizia il quale a sua volta potrebbe riconcedergli in leasing il bene. Se apparentemente l'operazione può sembrare sempre vantaggiosa per l'imprenditore, che si trova ad avere sia il denaro sia la disponibilità  del bene, occorre precisare che questo strumento può, invece, celare, a determinate condizioni, una violazione del divieto di patto commissorio contenuto nell'art. 2744 c.c. Per verificare se il contratto di lease back sia o meno nullo occorre di volta in volta guardare alla circostanze concrete in cui esso è stato stipulato per capire se nasconda in realtà  una finalità  illecita, consistente nell'abuso del soggetto in quel momento economicamente più fragile. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Il curatore fallimentare di una società  aveva domandato e ottenuto la declaratoria di nullità  di un contratto di lease back avente ad oggetto un immobile, in quanto considerato violativo dell'art. 2744 c.c., atteso che nello stesso atto di vendita si precisava che l'immobile veniva acquistato "al solo scopo di concederlo in locazione finanziaria alla soc. ("¦) s.r.l.", e dunque era palese lo scopo di garanzia come causa del contratto. Inoltre altri due elementi facevano propendere in tal senso: il prezzo del bene, assolutamente sproporzionato rispetto al valore stimato nel bilancio della società  venditrice e il fatto che fosse ben noto alla società  acquirente lo stato di insolvenza in cui versava la venditrice. Le ragioni giuridiche L'art. 2744 c.c. prevede il cosiddetto divieto di patto commissorio, ovvero la nullità  di qualunque accordo con cui si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà  della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore, anche nel caso in cui il patto sia posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno. Tale regola è stata poi pacificamente considerata applicabile anche al di fuori delle ipotesi espressamente previste dal Codice civile (pegno e ipoteca), ritenendola in generale un principio del nostro ordinamento, nel senso che il 2744 c.c. conterrebbe in realtà  un divieto di risultato, essendo vietati tutti quei patti con cui si determina il trasferimento del bene dato in garanzia nel caso di mancato pagamento da parte del debitore. Per capire se l'operazione posta in essere dalle parti sia preordinata alla fraudolenta elusione del divieto codicistico, occorre prestare attenzione alle circostanze del caso concreto e valutarle alla luce dei criteri sintomatici individuati dalla giurisprudenza per capire se ci sia un approfittamento delle condizioni di debolezza del venditore. Nel caso analizzato dalla Corte gli elementi fattuali che deponevano in tal senso erano abbastanza evidenti, se si considerano le difficoltà  economiche dell'impresa venditrice e la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente, indici senz'altro rivelatori della finalità  elusiva del divieto di patto commissorio in concreto perseguita dagli stipulanti. A ciò si aggiunga (anche se in realtà  nel caso di specie la Cassazione non l'ha ritenuto un fattore determinante) la preesistenza di un precedente rapporto debitorio tra le parti, che depone come ulteriore elemento di presunzione di una causa di garanzia sproporzionata e dunque non meritevole di tutela. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    17 maggio 2017

    Mutuo: surroga e chiusura anticipata

    Cosa cambia per il cittadino. Quando si è parte di un contratto di mutuo ipotecario, decorso un certo periodo di tempo, può nascere l'esigenza di rinegoziare le condizioni originarie (perché magari i tassi hanno subito una notevole diminuzione) oppure estinguere anticipatamente il mutuo per ragioni di convenienza economica o personale. E' molto importante tenere presente, in questi casi, che è diritto del cittadino rinegoziare il mutuo in qualsiasi momento con la propria banca oppure surrogare il mutuo con altra banca e che in entrambi i casi non possono essere applicate penali o spese aggiuntive. E' inoltre facoltà  del cittadino estinguere in qualsiasi momento il mutuo e, nelle ipotesi previste dalla legge, non potranno essere applicate penali di estinzione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Cos'è la surroga? La surroga è un contratto con il quale si trasferisce un mutuo dall'originaria banca ad un'altra banca, senza che venga cancellata la precedente ipoteca e senza l'aggiunta di oneri o costi ulteriori. Questo può essere fatto soprattutto al fine di migliorare le condizioni contrattuali previste nel precedente contratto (tasso di interesse più conveniente, cambio di tasso da variabile a fisso, etc). E' importante tenere presente che per poter procedere alla surroga non è necessario il consenso della banca originaria e non ci sono spese notarili a carico del mutuatario. Posso estinguere anticipatamente il mutuo? Il contratto di mutuo può essere sempre estinto anticipatamente, versando la somma residua alla banca. In Italia, caso più unico che raro tra i Paesi europei, non sono previste penali in caso di estinzione anticipata. Cosa significa questo? Che il mutuatario può scegliere in qualsiasi momento, nel corso della durata del mutuo, di chiudere il mutuo senza dover pagare alcun costo aggiuntivo a titolo di penalità . Questo grazie al Decreto Bersani (Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007) che ha sancito la nullità  di qualsiasi clausola che prevedesse penalità  in caso di estinzione per i contratti di mutuo stipulati in data successiva al 2 febbraio 2007 e richiesti da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività  economiche e professionali). La situazione è rimasta invariata anche a seguito della Direttiva Mutui che prevedeva la possibilità  per gli Stati membri di applicare la penale in caso di rimborso parziale o estinzione anticipata, regola però non recepita dal legislatore italiano che ha preferito lasciare inalterata la disciplina prevista a suo tempo dal decreto Bersani. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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