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    15 settembre 2020

    Scioglimento del curatore fallimentare dal...

    Cassazione, sentenza 25 giugno 2020, n. 12642. Al curatore del fallimento compete la facoltà di scioglimento unilaterale dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal promittente venditore (poi fallito) e non ancora eseguito. Tale facoltà può essere efficacemente esercitata fino al momento del passaggio in giudicato della sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c., dal quale soltanto riceve preclusione, non trovando invece ostacolo nella circostanza che la domanda per l’esecuzione coattiva specifica del preliminare sia stata proposta e trascritta prima della dichiarazione del fallimento. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 settembre 2020

    Contratto preliminare e consegna del bene...

    Cassazione, ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953, sez. II civile.  In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto. Il promissario acquirente, quindi, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e, contemporaneamente, agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    14 luglio 2020

    Contratto preliminare privo del certificato di...

    Cassazione, sentenza 20 maggio 2020, n. 9226, sez. II civile. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    14 luglio 2020

    Contratto preliminare e termine per il definitivo

    Cassazione, sentenza 20 maggio 2020, n. 9226, sez. II civile.  In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’infruttuoso decorso del termine.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    06 aprile 2020

    Contratto preliminare ed art. 2932 c.c..

    Cassazione, ordinanza 28 novembre 2019, n. 31188, sez. II civile.In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se quest’ultimo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 febbraio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un...

    2/02/2018Acquistare un immobile, specialmente una casa, non è una cosa semplice: bisogna effettuare molteplici valutazioni, al fine di evitare di compiere scelte errate. Per questo è consigliabile affidarsi ad un professionista di fiducia che possa guidarci negli steps che precedono l’acquisto. Come è noto, sebbene non vi sia nessun obbligo di stipulare un preliminare (quello che nel gergo comune chiamiamo “compromesso”) prima del contratto definitivo di vendita, nella prassi, si ricorre spesso a questo sdoppiamento della procedura d’acquisto. Il contratto preliminare di compravendita è il contratto che obbliga le parti a concludere in futuro un contratto definitivo di vendita; è solo con la conclusione di questo ultimo che si produrrà l’effetto traslativo, perché con il preliminare le parti non vendono e non comprano, ma si promettono reciprocamente di farlo. Il preliminare soddisfa molteplici esigenze, tra cui la più importante è sicuramente quella di consentire al promissario acquirente di svolgere una serie di controlli oggettivi e soggettivi, garantendo al contempo di bloccare l’affare. Se non ci si impegnasse l’un l’altro attraverso il preliminare, nelle lungaggini delle verifiche, potrebbe accadere che la controparte venda l’immobile ad altri, o decida di non contrattare più. Interesse ulteriore, potrebbe essere ad esempio quello di chi vuole comprare ma non ha attualmente la disponibilità monetaria per il pagamento del prezzo, e chi intende vendere, non vuole privarsi della proprietà prima di aver ricevuto integralmente il corrispettivo. Allora conviene stipulare subito il preliminare e rimandare il definitivo al momento in cui il promissario compratore avrà il denaro necessario (ad esempio grazie alla concessione di un mutuo). Il decalogo che segue, lungi dal pretendere di essere esaustivo, ha lo scopo di suggerire alcune avvertenze di cui tener conto prima di firmare questo impegno, al fine di, da un lato, evitare di cadere in errore, dall’altro, sfruttare i vantaggi che offre il compromesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  1. Verificare le caratteristiche dell’immobile Evidenziare eventuali difetti materiali, l’assenza di caratteristiche ritenute essenziali da chi vuole comprare, in modo tale da essere a conoscenza circa le difformità che il proprietario dovrà eliminare prima di stipulare il definitivo. Tra le cose, è bene avere chiarezza sullo stato degli impianti (elettrico, idrico ecc.) così da sapere fin da subito su chi graverà una loro eventuale sistemazione. 2. Controllare la provenienza del bene Bisogna cioè assicurarsi che chi ci stia vendendo l’immobile sia il reale proprietario di esso. A tal fine occorre procurarsi una copia del titolo della proprietà, che generalmente consiste in un atto notarile di compravendita, in una successione, una donazione o una sentenza del Tribunale. 3. Verificare la presenza di vincoli giuridici Molto spesso il proprietario ne ignora l’esistenza, ma il bene potrebbe essere gravato da ipoteche o altri diritti altrui (come ad esempio servitù). Controllare sempre l’eventuale regime familiare a cui è sottoposto l’immobile. 4. Accertare che la planimetria dei dati catastali sia conforme alla stato di fatto. Ad esempio, quando all’interno della casa viene aggiunto un bagno, tale tipo di intervento deve essere autorizzato, in modo tale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato. In caso contrario, l’intervento edilizio è considerato “abusivo”. 5. Se l’unità immobiliare fa parte di un condominio… È necessario avere conoscenza del regolamento condominiale, delle ultime assemblee svolte, se siano intervenute o siano in corso opere di riparazione o di straordinaria manutenzione di parti comuni e se il proprietario ne abbia regolarmente pagato  le spese. 6. Procurarsi tutti quei documenti indispensabili per l’acquisto dell’immobile Soprattutto quando si compra una casa, è indispensabile essere in possesso del certificato di abitabilità, di eventuali condoni, concessioni edilizie ecc. 7. Ho firmato il compromesso, posso usufruire dell’immobile? In teoria no, perché non si è ancora proprietari. Tuttavia, il venditore può immettere fin da subito il promissario acquirente nel possesso del bene, prevedendolo specificamente (il cd. preliminare ad effetti anticipati) 8. Quando si versa un anticipo del prezzo, fare attenzione a distinguere tra acconto e caparra. Nel linguaggio comune, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra. Entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra. 9. Obbligo di registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua stipulazione Inoltre, se le parti decidono di dare al contratto la forma dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata, il preliminare va trascritto nei registri immobiliari, con la funzione di riparare il promissario acquirente da atti pregiudizievoli di terzi trascritti successivamente. 10. Che succede se il compratore o il venditore non vogliono stipulare il definitivo di vendita? La parte non inadempiente può agire in giudizio per chiedere alternativamente la risoluzione giudiziale del contratto o il trasferimento coattivo della proprietà. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Dott.ssa Eleonora Baglivo   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    13 aprile 2017

    Consegna dell'immobile oggetto del preliminare:...

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 19403 del 30 settembre 2016 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione ha affermato che, in caso di inadempimento di un contratto preliminare, in base al quale sia già  avvenuta la consegna dell'immobile, il promittente venditore ha diritto sia a incamerare la caparra (che svolge una funzione di liquidazione preventiva del danno per inadempimento) sia a chiedere il risarcimento del danno per il periodo in cui l'immobile sia stato eventualmente occupato "sine titulo". In base a quest'ultima circostanza, al promittente venditore spetta, in particolare, un'indennità  di occupazione, che deve essere calcolata tenendo conto dell'intero periodo dell'occupazione (e non solamente a decorre dalla domanda di rilascio dell'immobile). Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile, il cui prezzo era stato in parte pagato al momento della stipula a titolo di caparra, mentre la restante parte doveva essere pagata in parte alla consegna delle chiavi e in parte al rogito. Successivamente, però, a seguito del parziale mancato pagamento della somma pattuita, la parte promittente venditrice aveva esercitato il recesso dal contratto, chiedendo giudizialmente il rilascio del bene e il risarcimento del danno. A fronte di tale richiesta, la promissaria acquirente aveva però eccepito l'esistenza di infiltrazioni d'acqua, domandando a sua volta il trasferimento dell'immobile ex articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione si è pronunciata a favore del promittente venditore, stabilendo che il trattenimento della caparra non è di ostacolo alla liquidazione di ulteriori danni subiti per la protratta occupazione dell'immobile. Afferma la Corte, infatti, che la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno in caso di inadempimento, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente e legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed a incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità  di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Questo perchè la risoluzione del contratto fa venir meno la legittimità  del possesso del bene da parte del promissario acquirente, trasformandosi la stessa in una sorta di "occupazione sine titulo". La legittimità  originaria del possesso, infatti, viene meno a seguito della risoluzione, lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè dal godimento dell'immobile, devono essere liquidati dal giudice di merito, tenendo conto dell'intera durata dell'occupazione e non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    26 agosto 2016

    I rischi fiscali dei contratti preliminari ad...

    La Direzione Regionale del Lazio dell'Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato una nota (prot. n. 37916/16 del 16 maggio 2016) sul tema della tassazione dei contratti preliminari ad effetti anticipati. Il tema è molto attuale perchè può avvenire nella prassi che le parti pongano in essere un contratto preliminare di compravendita, prevedendo che i suoi effetti siano per così dire "anticipati". Tale ipotesi si realizza quando si preveda la consegna del bene e/o il pagamento integrale (o quasi) del prezzo già  al momento della conclusione del preliminare e non al momento del contratto definitivo (come normalmente accade). Su una siffatta ipotesi si era già  espressa in passato la Corte di Cassazione, affermando come l'operazione economica contenuta in un simile contratto preliminare andasse più correttamente qualificata, in termini giuridici, come un'operazione complessa costituita da un contratto di comodato (in relazione alla consegna del bene) e un contratto di mutuo (in relazione alla consegna del denaro). Ma quali sono le conseguenze fiscali di questa ricostruzione? Certamente la situazione è complessa e vanno distinte diverse ipotesi. Nel caso in cui, già  al momento del preliminare, sia consegnato il bene, integralmente o quasi pagato il prezzo e trasferiti tutti gli altri diritti e obblighi discendenti dalla compravendita, il contratto dovrà  essere riqualificato come già  definitivo. Si applicherà , quindi, la tassazione per i contratti definitivi e in particolare le aliquote sancite dall'art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur (riconoscendo se previste in atto e se ne sussistono i presupposti di legge il sistema del prezzo-valore e l'agevolazione prima casa). Il successivo contratto definitivo sarà  poi assoggettato all'imposta di registro in misura fissa. Nel caso in cui, invece, sia avvenuta la consegna del bene o il pagamento integrale o quasi del prezzo (o entrambe) ma non vi sia ancora stato il trasferimento di tutti i diritti ed obblighi derivanti dalla compravendita, e quindi il contratto non sia riqualificabile come definitivo, le conseguenze fiscali diventerebbero assai onerose. In particolare, dovrebbe in ogni caso essere pagata un'imposta fissa per registrare il preliminare nonchè in aggiunta un'imposta fissa per registrare il comodato (in caso di consegna anticipata del bene) e/o un'imposta di registro del 3% per registrare il mutuo (in caso di pagamento anticipato del prezzo). In ordine a questa seconda ipotesi, se dal punto di vista teorico non sorgono particolare dubbi, non si può non rilevare come, nella pratica, le parti si potrebbero trovare a pagare due volte le tasse sul denaro versato (una volta come mutuo e una volta come prezzo del definitivo) e in aggiunta un'imposta fissa per la registrazione del comodato, oltre ovviamente a quella già  prevista (sempre in misura fissa) per la registrazione del preliminare. Alla luce di questo, non sembra condivisibile l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate per vari motivi. In primo luogo introduce elementi di incertezza nella tassazione del contratto in contrasto con i principi di certezza fiscale a tutela dei cittadini. In secondo luogo il contratto preliminare ad effetti anticipati o possiede gli elementi della vendita ed allora deve essere tassato come vendita o è ancora un preliminare e come tale va tassato. Introdurre una nuova tassazione penalizzante e basata su elementi incerti non sembra accettabile. Il diritto dei cittadini ad avere una tassazione certa deve essere garantito.

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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