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    27 aprile 2020

    Validita’ del preliminare di preliminare

    Cassazione, sentenza 17 ottobre 2019, n. 26484, sez. Ii civile. La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell’operazione negoziale; la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale.  Per approfondimenti chiedi ai professionisti superpartes Clicca qui per leggere gli altri articoli superpartes Autore immagine: pixabay.com © riproduzione riservata

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    10 marzo 2017

    Contratto preliminare di preliminare: quando si...

    Cassazione civile Sez. Un., sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 Cosa cambia per il cittadino La stipulazione di un contrattopreliminaredipreliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche esso solamente effetti obbligatori (preliminare, appunto) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, quando sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, che non produce gli effetti tipici di questo ultimo ma ha l'effetto di obbligare le parti a stipularlo. Così, ad esempio, nel settore immobiliare, dove il contratto preliminare ha una applicazione molto diffusa, si stipula un accordo preliminare a quello della compravendita, che non produce gli effetti tipici di questo ultima, ma ha lo scopo di fissare l'impegno delle parti a dar corso all'operazione, in attesa di svolgere una serie di controlli sull'immobile, di raccogliere tutta la documentazione per la stipulazione del definitivo occorrente al notaio, e magari di prendere contatto con una banca ai fini dell'erogazione di un mutuo. In altri termini, quando vogliamo comprare una casa ma abbiamo bisogno di una "fase preparatoria", grazie a quello che gergalmente (sbagliando!) chiamiamo "compromesso", non ci facciamo scappare l'affare. Chiarito il concetto di preliminare, è facile intuire quello di preliminare di preliminare. In sostanza, è come se la fase preparatoria si sdoppiasse in due preliminari: con il primo ci si obbliga a stipulare il secondo preliminare, e solo con questo ultimo ci si obbliga al definitivo. La Cassazione, in questa importante pronuncia alla quale sembra adeguarsi anche la più recente giurisprudenza[1], afferma la validità  del preliminare del preliminare, a condizione che i due preliminari rechino contenuti negoziali diversi. Significa che il secondo non deve essere un doppione del primo, ma deve avere un regolamento contrattuale più ampio, volto ad integrare alcuni elementi essenziali e accessori che per mancata conoscibilità  al tempo del primo preliminare, non sono stati inseriti. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità  contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Tuttavia, a differenza del contratto preliminare a cui si applica l'art 2932 c.c., la tutela prevista per l'inadempimento del preliminare di preliminare, consiste in un risarcimento per equivalente, essendo esclusa, data l'assenza di un impegno per il contratto definitivo, la reintegrazione in forma specifica (produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia adirono il Tribunale di Avellino proclamandosi promittenti venditori di una porzione di fabbricato, chiedendo l'esecuzione in forma specifica dell'accordo preliminare concluso con i promissari acquirenti. I convenuti resistettero sostenendo che la scrittura privata costituiva una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria, insuscettibile di esecuzioneex art. 2932 c.c.. Il tribunale e la Corte D'Appello di Napoli ritennero che il contratto stipulato fosse da qualificare come "preliminare di preliminare" e che fosse nullo per difetto originario di causa; che nella specie il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegnarsi a stipulare alle medesime condizioni e sul medesimo bene. Ragioni giuridiche Il motivo per cui la Cassazione ritiene valido il preliminare di preliminare unicamente quando il secondo ha un contenuto diverso dal primo preliminare, e integrativo di esso, è da ravvisare nella presenza della causa in concreto. Questa ultima consisterebbe nell'utilità  necessaria alle parti, sul piano degli interessi economici individuali, di riservarsi l'affare e rimandare l'impegno definitivo e l'integrazione del regolamento contrattuale, dopo la verificazione di alcuni presupposti soggettivi e oggettivi, sconosciuti al tempo del primo preliminare. Occorre perciò interrogarsi se il primo contratto sia munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e quindi sulla possibile invalidità , in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo, e su quella parziale del primo, nella parte in cui impegna al successivo preliminare (si converte così il primo accordo in preliminare chiuso, che impegna al definitivo). In questo ultimo caso, secondo la S.C., non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anzichè prometterlo subito. Nega anche rilievo alla differenziazione basata sulla ricorribilità  al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., solo in relazione al secondo contratto. Si pretende infatti che il rapporto tra i preliminari venga "valutato in termini di contenuto dispositivo e non già  di sanzioni". Una soluzione, di certo, non priva di obiezioni. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo [1] Cass. Civ. sez III, 17 gennaio 2017, n. 923

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