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    26 giugno 2018

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma     Cosa cambia per il cittadino La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo. I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore. Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento. La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%. E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo?  Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB. “I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”. Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente. Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca. Ma cosa significa “sufficiente garanzia”? Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore. Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes   Il fatto Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.  Ragioni giuridiche “Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”. La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni. Dott.ssa Eleonora Baglivo Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    31 gennaio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo

    La stipula di un mutuo è un momento importante e delicato nella vita di una...

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    17 agosto 2017

    10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo

    Ecco 10 utili indicazioni da conoscere prima di stipulare un mutuo. Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini.Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    03 luglio 2017

    I 5 errori da evitare quando si chiede un mutuo

    Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini. Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    05 giugno 2017

    Se non restituisco il denaro oggetto di mutuo...

    Corte di Cassazione, sez. II penale, sentenza n. 24857 del 18 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione, in una recentissima sentenza, ha affrontato l'interessante questione della configurabilità  del reato di appropriazione indebita nel caso di mancata restituzione del denaro dato a mutuo. In particolare ci si è chiesti se l'inadempimento nella restituzione del denaro prestato possa configurare la condotta di appropriazione e quindi rilevare anche da un punto di vista penale. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Alcuni soggetti venivano condannati per appropriazione indebita ai sensi dell'art. 646 c.p. in relazione a una somma di denaro (pari a 30.000 euro) che era stata loro precedentemente prestata da una congiunta. L'ipotesi delittuosa disciplinata dall'art. 646 c.p. prevede, infatti, il reato di chi, per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, si appropri del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso. Contro questa decisione, veniva proposto ricorso per Cassazione deducendo, con unico motivo, violazione di legge in relazione ai presupposti del delitto in questione, non configurabile nei confronti di somme date in prestito e, pertanto, concesse in mutuo, le quali, per definizione, devono ritenersi acquisite al patrimonio dei mutuatari con la conseguenza di rendere impossibile l'interversione nel possesso. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, affermando che nel caso di denaro dato in mutuo, ovvero prestato, non sussistono i presupposti per la configurabilità  del reato di appropriazione indebita. Per la precisione, il denaro di per sè può essere oggetto di appropriazione indebita, come si evince dalla specifica indicazione contenuta nell'art. 646 c.p., dal momento che esso, nonostante la sua ontologica fungibilità , può in determinati casi trasferirsi nel semplice possesso, senza che al trasferimento del possesso si accompagni anche quello della proprietà . Ciò si verifica di norma, oltre che nelle ipotesi di deposito o di custodia, nei casi in cui il denaro venga consegnato dal legittimo proprietario ad altri con espressa limitazione del suo uso o con un preciso incarico di dare allo stesso una specifica destinazione o di impiegarlo per un determinato uso. Solamente in questi casi, quando la specifica destinazione di scopo venga poi violata attraverso l'utilizzo personale da parte dell'agente per scopi differenti da quelli predeterminati, può integrarsi una condotta di appropriazione indebita. Alla luce di queste considerazioni, dunque, nel diverso caso di mancata restituzione di somme date o concesse in qualunque forma di prestito, il mero inadempimento dell'obbligo non determina l'integrazione della fattispecie delittuosa di cui all'art. 646 c.p., dal momento che mancherebbe proprio a monte la "destinazione di scopo" del denaro versato. Questo perchè, con il mutuo, il denaro versato transita dalla proprietà  del mutuante a quella del mutuatario, che è libero di disporne secondo i propri voleri con conseguente impossibilità  di ravvisare l'interversione nel possesso necessaria ai fini dell'integrazione del delitto di appropriazione indebita. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    17 maggio 2017

    Mutuo: surroga e chiusura anticipata

    Cosa cambia per il cittadino. Quando si è parte di un contratto di mutuo ipotecario, decorso un certo periodo di tempo, può nascere l'esigenza di rinegoziare le condizioni originarie (perché magari i tassi hanno subito una notevole diminuzione) oppure estinguere anticipatamente il mutuo per ragioni di convenienza economica o personale. E' molto importante tenere presente, in questi casi, che è diritto del cittadino rinegoziare il mutuo in qualsiasi momento con la propria banca oppure surrogare il mutuo con altra banca e che in entrambi i casi non possono essere applicate penali o spese aggiuntive. E' inoltre facoltà  del cittadino estinguere in qualsiasi momento il mutuo e, nelle ipotesi previste dalla legge, non potranno essere applicate penali di estinzione. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Cos'è la surroga? La surroga è un contratto con il quale si trasferisce un mutuo dall'originaria banca ad un'altra banca, senza che venga cancellata la precedente ipoteca e senza l'aggiunta di oneri o costi ulteriori. Questo può essere fatto soprattutto al fine di migliorare le condizioni contrattuali previste nel precedente contratto (tasso di interesse più conveniente, cambio di tasso da variabile a fisso, etc). E' importante tenere presente che per poter procedere alla surroga non è necessario il consenso della banca originaria e non ci sono spese notarili a carico del mutuatario. Posso estinguere anticipatamente il mutuo? Il contratto di mutuo può essere sempre estinto anticipatamente, versando la somma residua alla banca. In Italia, caso più unico che raro tra i Paesi europei, non sono previste penali in caso di estinzione anticipata. Cosa significa questo? Che il mutuatario può scegliere in qualsiasi momento, nel corso della durata del mutuo, di chiudere il mutuo senza dover pagare alcun costo aggiuntivo a titolo di penalità . Questo grazie al Decreto Bersani (Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007) che ha sancito la nullità  di qualsiasi clausola che prevedesse penalità  in caso di estinzione per i contratti di mutuo stipulati in data successiva al 2 febbraio 2007 e richiesti da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività  economiche e professionali). La situazione è rimasta invariata anche a seguito della Direttiva Mutui che prevedeva la possibilità  per gli Stati membri di applicare la penale in caso di rimborso parziale o estinzione anticipata, regola però non recepita dal legislatore italiano che ha preferito lasciare inalterata la disciplina prevista a suo tempo dal decreto Bersani. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    02 maggio 2017

    Cos'è il TAEG?

    Il TAEG, che letteralmente vuol dire "tasso annuo effettivo globale", è l'indice sintetico di costo del finanziamento. Espresso in termini percentuali, indica il costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento e alla periodicità  delle rate. E' pertanto molto importante, quando si chiede un mutuo, farsi indicare dalla persona di riferimento l'ammontare del tasso annuo effettivo globale. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il TAEG comprende diverse voci, tra cui gli oneri accessori quali le spese di istruttoria, le spese di apertura pratica, le spese di incasso delle rate e le spese assicurative obbligatorie. Inoltre, per effetto delle nuove disposizioni di Banca d'Italia sulla trasparenza, in adempimento della direttiva europea EU 2008/48/CE, dal 1 giugno 2011 il calcolo del TAEG deve comprendere anche l'eventuale compenso riconosciuto all'intermediario del credito, i costi delle polizze assicurative che costituiscono requisito necessario per ottenere il credito o ottenerlo a specifiche condizioni e gli oneri fiscali (come ad esempio l'imposta di bollo sui contratti). Non sono compresi nel TAEG, invece, gli eventuali oneri notarili (per finanziamenti garantiti da ipoteca quali i mutui casa). Il TAEG deve essere, per espressa previsione legislativa, obbligatoriamente indicato nei documenti consegnati dalla banca al cliente, dal momento che costituisce un importante parametro per valutare la convenienza stessa delle condizioni di finanziamento e consente, inoltre, al cliente un più facile e veloce confronto con eventuali altre proposte ricevute da banche concorrenti. http://associazionesuperpartes.it/2017/01/04/la-disciplina-prevista-dal-nuovo-decreto-mutui-gli-obblighi-precontrattuali/ Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    24 aprile 2017

    Mutuo: quale tasso scegliere?

    La stipula di un mutuo è un momento importante e delicato nella vita di una persona o di un'azienda e deve essere effettuata ponderando con attenzione le varie alternative, a partire dalla scelta della tipologia del tasso, che rappresenta senz'altro uno step fondamentale. La scelta del tasso deve avvenire in base alle proprie esigenze personali, economiche e familiari. Senza alcuna pretesa di esaustività , date le numerose varianti esistenti nel mercato, vediamo di seguito alcune delle opzioni oggi più diffuse. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Fisso o variabile? La prima valutazione attiene alla scelta del tasso fisso o variabile. Il tasso fisso normalmente è un po' più alto ma consente di conoscere in anticipo l'importo che si dovrà  pagare senza che possano esserci sorprese. Il tasso variabile, normalmente più conveniente, subisce però variazioni e quindi non è del tutto prevedibile e nel caso si decidesse di optare per un tasso variabile, occorre tener presente che l'importo della rata potrebbe crescere anche notevolmente nel corso degli anni, soprattutto quando il mutuo è a lunga durata. La rata del tasso fisso, al contrario, rimane costante per tutta la durata, ed essendo oggi i tassi particolarmente vantaggiosi, anche al di sotto del 2%, sicuramente rappresenta una buona opportunità , dal momento che il possibile gap di risparmio rispetto al tasso variabile è ridotto, mentre restano immodificati i rischi di innalzamento intrinsechi al tasso variabile. Il tasso misto e il CAP. Esistono altre soluzioni, meno conosciute, che possono essere assolutamente utili in certi casi, come il tasso misto e la fissazione di un CAP. Queste soluzioni permettono di coniugare la convenienza economica di un tasso variabile con la stabilità  e la sicurezza di un tasso fisso. Scegliere un mutuo con tasso misto vuol dire avere la possibilità , a seconda dell'andamento del mercato, di optare, di volta in volta, per un tasso fisso o un tasso variabile. Nel contratto di mutuo, infatti, viene inserita una formula in cui è prevista la possibilità  per il mutuatario di cambiare le modalità  di calcolo degli interessi a scadenze prestabilite. Ovviamente in questo caso il tasso viene fissato a un prezzo più alto rispetto a un normale variabile, tuttavia questa tipologia si presta particolarmente bene per chi ha difficoltà  a scegliere oggi con certezza il tasso d'interesse e vuole riservarsi l'opportunità  in futuro di poterlo modificare rimanendo cliente della stessa banca. Esiste poi anche la possibilità  di inserire nel muto un tetto massimo CAP, optando per un mutuo "capped rate". Questo mutuo a tasso variabile si caratterizza per avere un limite massimo predeterminato, che segna il limite massimo oltre il quale il tasso d'interesse non potrà  mai salire, anche nel caso in cui i tassi di mercato dovessero superarlo e che viene di solito fissato in due o tre punti in più rispetto a quello in vigore. Normalmente, in questo caso, le banche applicano uno spread leggermente più elevato, tuttavia questa soluzione si presta molto bene a soddisfare gli interessi di chi non voglia rinunciare alla convenienza economica del tasso variabile, ma voglia anche proteggersi da un'eventuale eccessiva salita dei tassi oltre una certa soglia, oltre la quale non è disposto ad andare. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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