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    31 gennaio 2018

    Le 10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo

    La stipula di un mutuo è un momento importante e delicato nella vita di una...

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    17 agosto 2017

    10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo

    Ecco 10 utili indicazioni da conoscere prima di stipulare un mutuo. Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini.Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    03 luglio 2017

    I 5 errori da evitare quando si chiede un mutuo

    Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini. Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    29 maggio 2017

    Un istituto "insidioso": la fideiussione

    Cosa cambia per il cittadino. Dietro quella che viene semplicemente chiamata "firma a garanzia" si nasconde in realtà  un istituto giuridico di una certa complessità  e dalle conseguenze patrimoniali rilevanti per "chi firma". Si pensi solo a quante volte i genitori firmano a garanzia dei propri figli che necessitano di un mutuo per l'acquisto di un immobile. Apporre la propria firma con troppa leggerezza può però rilevarsi un errore che può costare caro. Cosa si nasconde realmente dietro la fideiussione? Quali sono le conseguenze e gli effetti di questo istituto assai diffuso ma in realtà  poco conosciuto (e anche un po' insidioso)? Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Cos'è la fideiussione? La fideiussione è quel contratto con cui un soggetto (il fideiussore) garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui obbligandosi personalmente verso il creditore. Sostanzialmente si tratta di un'obbligazione accessoria che il garante assume a sostegno del debito del debitore principale. Per saggiare la sua insidiosità  basti pensare come, ai fini della sua validità , sia sufficiente la forma scritta, non essendo richieste formalità  particolari, con la conseguenza che il soggetto può trovarsi a firmare una garanzia che lo impegna con tutto il suo patrimonio sottovalutando l'esatta consistenza del suo impegno. Effetti della fideiussione. Gli effetti della fideiussione sono molteplici e riguardano il patrimonio del fideiussore e la sua "reputazione" creditizia. La fideiussione, infatti, obbliga il soggetto che ha prestato garanzia all'adempimento in solido con il debitore principale, chiamandolo a rispondere in caso di inadempimento con tutto il suo patrimonio. Per quanto riguarda l'ordine di escussione, la regola generale è che il creditore può chiedere l'adempimento indifferentemente sia al debitore sia al fideiussore. Le parti possono derogarvi convenzionalmente stabilendo il beneficio di escussione, con cui si stabilisce una sorta di "ordine", nel senso che il garante non è tenuto a pagare se non dopo che il creditore abbia escusso il debitore principale. Inoltre sarebbe sbagliato pensare che il rapporto di fideiussione rimanga un rapporto, per così dire, "interno" tra la banca, il garante e il garantito perchè in realtà  il fideiussore viene inserito in Centrale Rischi (banca dati della Banca d'Italia), con tutto ciò che ne consegue in caso di inadempimento, soprattutto in ordine alla segnalazione come cattivo pagatore che può comportare non poche difficoltà  a accedere a nuovi finanziamenti qualora il garante ne avesse bisogno. Cosa succede se il fideiussore è costretto ad adempiere? Il fideiussore, dopo aver adempiuto al posto del debitore principale, può rivalersi su di lui per recuperare integralmente quanto versato al suo posto, anche se ciò può implicare un dispendio di tempo e di costi anche significativi. In particolare, una volta adempiuto, il fideiussore è surrogato nei diritti del creditore nei confronti del debitore principale, nel senso che ad esso subentra non solo nel credito ma anche nelle garanzie. La legge gli riconosce un'azione di regresso ai sensi dell'art. 1950 c.c. che comprende il capitale, gli interessi e le spese che il fideiussore abbia fatto dopo aver denunziato al debitore le istanze proposte contro di lui. Il fideiussore ha inoltre diritto agli interessi legali sulle somme pagate dal giorno del pagamento e se il debito principale produceva interessi in misura superiore al saggio legale, il fideiussore ha diritto a questi fino al rimborso legale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    17 dicembre 2016

    Il perito della banca risponde nel caso di...

    Il perito incaricato dalla banca è chiamato a rispondere nel caso abbia sovrastimato il bene immobile oggetto di mutuo. È quanto stabilito da un'interessante sentenza del Tribunale di merito di Napoli[1]. Il caso atteneva alla richiesta di risarcimento danni, presentata dalla banca, nei confronti di un perito da lei incaricato della stima di alcuni beni immobili, per i quali era stata avanzata richiesta di finanziamento. La banca lamentava, più precisamente, che il perito avesse sovrastimato gli immobili, come emergeva dal raffronto con le stime poi effettuate dal Tribunale, a seguito dell'apertura delle procedure esecutive, resesi necessarie a causa dell'inadempimento dei soggetti che avevano richiesto il mutuo. Il fatto che il perito possa considerarsi responsabile e, dunque, essere chiamato a risarcire la banca per il danno subito è una questione senz'altro attuale e interessante. E' di tutta evidenza, infatti, l'importanza di una perizia corretta per gli istituti bancari, dal momento che il giusto valore da attribuire all'immobile, oltre a costituire parametro fondamentale per la concessione del mutuo stesso, assume rilievo anche per la successiva esecuzione sul bene, nel caso di un eventuale inadempimento del cliente. Ordunque, occorre chiedersi quali siano le conseguenze giuridiche in capo al perito, nel caso di palese difformità  tra il contenuto della perizia e le reali condizioni del bene, come nel caso analizzato dal Tribunale dove uno dei appartamenti stimati non risultava nemmeno avere i requisiti per l'abitabilità . In presenza di un siffatto grave inadempimento, il Tribunale partenopeo ha, dunque, solo potuto rilevare come una simile discrasia, tra il contenuto della perizia e la reale condizione dell'immobile, sia sintomatica dell'assenza di quella diligenza, ancorchè minima, richiesta a un professionista nello svolgimento del suo incarico. Un siffatto comportamento da parte del perito può causare un pregiudizio, anche ingente, in capo alla banca che abbia confidato nel contenuto della perizia. Da ciò deriva l'obbligo di risarcire il danno subito. Spetta, pertanto, alla banca senz'altro un risarcimento, che il Tribunale ha ritenuto vada quantificato tenendo conto della perdita economica che la stessa abbia subito per aver erogato il mutuo, o averlo erogato a condizioni diverse da quanto effettivamente avrebbe fatto se avesse conosciuto la reale situazione. [1] Tribunale di Napoli, sentenza n. 11522 del 21 ottobre 2016.

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    18 novembre 2016

    Mutuo non pagato? La banca vende casa

    Il settore dei mutui è stato recentemente interessato da una importante riforma che ha modificato anche la materia dell'inadempimento del contratto di credito da parte del consumatore, anche se, ad oggi, visti i pochi giorni di vita delle nuove previsioni legislative, non appare ancora del tutto chiara la disciplina applicabile. In attesa dell'emanazione delle disposizioni di attuazione, pertanto, si possono fare solo alcune riflessioni preliminari e generali, partendo da quello che è il nuovo dettato normativo. L'art. 120 - quinquiesdecies del T.U.B bancario (D. Lgs. 385/93), così come riformato dal Decreto Mutui (D.Lgs. 72/16), prevede innanzitutto, ferma la disciplina prevista in caso di ritardati pagamenti ex art. 40 comma 2, l'obbligo in capo al finanziatore di adottare procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà  con i pagamenti. Sul punto la Banca d'Italia è stata chiamata ad adottare le relative disposizioni di attuazione, con particolare riguardo agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore, nonchè ai casi di eventuale stato di bisogno o di particolare debolezza del consumatore. La nuova disposizione prosegue poi, al secondo comma, prevedendo espressamente che il finanziatore non possa in ogni caso imporre al consumatore oneri, derivanti dall'inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell'inadempimento stesso. I costi sostenuti a causa dell'inadempimento segnano, quindi, il limite ultimo degli oneri a cui il consumatore può essere assoggettato per via dell'inadempimento del contratto di credito. Ma è il comma terzo dell'art. 120 - quinquiesdecies ad aver attratto, per ora maggiormente, l'attenzione degli interpreti del settore, il quale recita che, fermo restando il divieto di patto commissorio, le parti possono tuttavia convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che, in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito. La legge specifica che in tali ipotesi l'intero debito residuo a carico del consumatore derivante dal contratto di credito si deve considerare estinto, anche se la somma ricavata risultasse essere inferiore al debito residuo. Al contrario se il valore dell'immobile, come stimato dal perito, ovvero l'ammontare dei proventi della vendita dovessero essere superiori al debito residuo l'eccedenza dovrà  essere restituita. Per quanto attiene alla vendita dell'immobile la legge precisa, poi, che il finanziatore si deve adoperare con ogni diligenza per conseguire il miglior prezzo di realizzo possibile. Preme sottolineare, in prima analisi, l'importanza di tale punto della riforma. Come è noto, infatti, l'art. 2744 c.c. prevede un imperativo divieto di patto commissorio. Seppur qualche voce discordante, la nuova previsione legislativa non appare in contrasto con il divieto sancito dal Codice civile. Il fatto che un'eventuale eccedenza di valore venga restituita sicuramente è un elemento che depone in tal senso, potendo il nuovo istituto essere qualificato come un patto marciano che, anche se non disciplinato espressamente nel nostro ordinamento, è presente da tempo immemore e della cui ammissibilità  e coerenza con i principi dell'ordinamento italiano non si è mai dubitato. Meritevole, infatti, sembra essere la ratio a fondamento della previsione, che non appare essere quella di abuso della posizione debole del consumatore, ma quella di garantire una più rapida, ma comunque equa, escussione della garanzia immobiliare senza dover ricorrere alle lungaggini giudiziarie. A conferma di ciò, depone anche la restante disciplina prevista dall'art. 120 quinquiesdecies. In particolare viene espressamente previsto che il valore del bene immobile oggetto della garanzia debba essere stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità  di cui al terzo comma dell'articolo 696 c.p.c., con una perizia successiva all'inadempimento. Inoltre viene previsto che il finanziatore non possa, in ogni caso, condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola. Qualora, tuttavia, il consumatore decida di sottoscriverla, ha diritto ad essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. In ogni caso una siffatta clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell'articolo 120-quater. Lo stesso articolo fornisce, poi, una chiave ermeneutica su cosa costituisca inadempimento, ritenendo necessario in tal senso il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili, non costituendo, al contrario, inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 40, comma 2. A chiusura della disciplina sull'inadempimento del consumatore, il Decreto Mutui prevede, infine, che per tutte le ipotesi non incluse permane per il finanziatore la possibilità  di far ricorso all'espropriazione immobiliare, precisando che, se a seguito dell'escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva. Se queste sono le coordinate offerte dal nuovo testo dell'art. 120 quinquiesdecies T.U.B., permangono alcuni dubbi circa talune previsioni in essa contenute. La legge ha rimesso al Ministero dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministero della giustizia, e sentita la Banca d'Italia, il compito di dettare le disposizioni di attuazione in ordine ad alcuni punti fondamentale della disciplina. Come già  sottolineato, in attesa dell'emanazione delle disposizioni attuative, si possono solo fare alcune considerazioni preliminari e generali, basate sul nuovo teso di legge, su quale sarà  la disciplina finale. Innanzitutto non appare chiaro quale sia la procedura da adottare per la vendita ma si può ragionevolmente ritenere, data la ratio di semplificazione della riforma, volta a offrire uno strumento di escussione stragiudiziale più semplice e veloce delle garanzie immobiliari, che le norme di attuazione disciplineranno le modalità  e le tempistiche di realizzo della vendita privata dell'immobile. Anche sullo stesso concetto di vendita privata, però, possono sorgere alcune perplessità , ed in particolare appare utile domandarsi se il finanziatore possa ricorrere alla delega al notaio per procedere alle aste telematiche notarili o ad altre procedure competitive di vendita. Alcuni dubbi sono stati sollevati anche in relazione al rapporto, concorrente o escludente, con il potere di risoluzione già  riconosciuto dalla stessa legge ai sensi dell'art. 40 comma 2 T.U.B. previsto nell'ipotesi di ritardato pagamento, che prevede come presupposto applicativo un ritardo nei pagamenti verificatosi almeno 7 volte anche non consecutive. Quel che è certo per ora sono i soggetti coinvolti: il debitore, il finanziatore e l'acquirente dell'immobile oggetto di garanzia. Ma occorrerà  anche tener conto di altri eventuali creditori. La normativa secondaria dovrà  anche occuparsi del ruolo del notaio ed eventualmente anche del giudice qualora si renda necessario il suo intervento in caso di contrasti nati tra creditore e debitore. Un altro dubbio può nascere sul potere residuo in capo al consumatore di procedere alla vendita dell'immobile in un momento successivo all'inadempimento, ovvero se possa procedere lui stesso alla vendita del bene e successivamente all'estinzione del debito o se, una volta convenuta con la banca la clausola di patto marciano, dopo l'inadempimento, gli sia preclusa definitivamente la possibilità  di procedere personalmente alla vendita. La questione più problematica, però, secondo i primi riscontri, attiene forse alla legittimazione alla vendita in capo al finanziatore. La legge prevede, infatti, solo la possibilità  di introdurre nel contratto di mutuo una clausola contenente la facoltà  di procedere alla vendita in caso di inadempimento, ma non accenna alle problematiche relative alla legittimazione. Le vie percorribili sono molteplici. Occorre capire se si possa prevedere un trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento (come già  previsto per le imprese ex art. 48 bis T.U.B), oppure un mandato irrevocabile alla vendita. O ancora se sia consentita una vendita senza previo trasferimento della proprietà  dell'immobile al finanziatore o altra soluzione giuridica che comunque ponga il finanziatore nella condizione di poter vendere legittimamente il bene.

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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