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    17 agosto 2017

    10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo

    Ecco 10 utili indicazioni da conoscere prima di stipulare un mutuo. Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini.Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    03 luglio 2017

    I 5 errori da evitare quando si chiede un mutuo

    Il contributo dei notai di SuperPartes alla trasparenza dei diritti dei cittadini. Maggiore conoscenza per compiere scelte consapevoli.

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    14 giugno 2017

    Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e come...

    Cosa cambia per il cittadino. Il prestito vitalizio ipotecario è stato recentemente riformato dal legislatore, che ha tentato di rivitalizzare un istituto che non aveva avuto molta fortuna in passato, ma che in realtà  potrebbe rivelarsi molto utile in alcune situazioni. Noto anche come "mutuo inverso" si sostanzia in un finanziamento a lungo termine, tramite il quale viene offerta in garanzia la propria abitazione in cambio di un prestito da parte della banca. Si tratta, quindi, di una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà  al fine di ottenere una certa disponibilità  di denaro senza doversi separare dalla propria abitazione. Vediamo quali sono gli aspetti salienti della disciplina del nuovo istituto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina. La disciplina del prestito vitalizio ipotecario è contenuta nell'art. 11 quaterdecies comma 12 del D.L. n. 203/05 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 248/05) e ha per oggetto la concessione da parte di banche, nonchè di intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età  superiore a sessanta anni compiuti. La legge prevede che il rimborso integrale in un'unica soluzione possa essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà  o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Si tenga presente, però, anche che il finanziato può anche concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità  di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento Il finanziamento è garantito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui sopra il finanziatore può vendere l'immobile, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore e utilizzare le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, anche l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purchè la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    08 giugno 2017

    Sale and lease back: quando è nullo?

    Corte di Cassazione, Sezione I, sentenza n. 11449 del 10 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino. Il contratto di lease and sale back è una particolare forma di leasing che assolve una funzione di finanziamento. Propriamente consiste nella vendita di un determinato bene (sale) e nella successiva stipulazione di un contratto di leasing (lease back), con cui la società  di leasing, divenuta proprietaria, lo riconcede in godimento all'originario proprietario a fronte di un corrispettivo periodico. E' una forma particolarmente diffusa tra gli imprenditori, soprattutto in relazione ai beni strumentali all'impresa. Si faccia l'esempio di un imprenditore, proprietario del capannone in cui ha sede la sua produzione, che necessiti di un finanziamento. Il lease back serve proprio in questi casi. Il soggetto potrebbe vendere il bene ad un ente esercente attività  creditizia il quale a sua volta potrebbe riconcedergli in leasing il bene. Se apparentemente l'operazione può sembrare sempre vantaggiosa per l'imprenditore, che si trova ad avere sia il denaro sia la disponibilità  del bene, occorre precisare che questo strumento può, invece, celare, a determinate condizioni, una violazione del divieto di patto commissorio contenuto nell'art. 2744 c.c. Per verificare se il contratto di lease back sia o meno nullo occorre di volta in volta guardare alla circostanze concrete in cui esso è stato stipulato per capire se nasconda in realtà  una finalità  illecita, consistente nell'abuso del soggetto in quel momento economicamente più fragile. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Il curatore fallimentare di una società  aveva domandato e ottenuto la declaratoria di nullità  di un contratto di lease back avente ad oggetto un immobile, in quanto considerato violativo dell'art. 2744 c.c., atteso che nello stesso atto di vendita si precisava che l'immobile veniva acquistato "al solo scopo di concederlo in locazione finanziaria alla soc. ("¦) s.r.l.", e dunque era palese lo scopo di garanzia come causa del contratto. Inoltre altri due elementi facevano propendere in tal senso: il prezzo del bene, assolutamente sproporzionato rispetto al valore stimato nel bilancio della società  venditrice e il fatto che fosse ben noto alla società  acquirente lo stato di insolvenza in cui versava la venditrice. Le ragioni giuridiche L'art. 2744 c.c. prevede il cosiddetto divieto di patto commissorio, ovvero la nullità  di qualunque accordo con cui si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà  della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore, anche nel caso in cui il patto sia posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno. Tale regola è stata poi pacificamente considerata applicabile anche al di fuori delle ipotesi espressamente previste dal Codice civile (pegno e ipoteca), ritenendola in generale un principio del nostro ordinamento, nel senso che il 2744 c.c. conterrebbe in realtà  un divieto di risultato, essendo vietati tutti quei patti con cui si determina il trasferimento del bene dato in garanzia nel caso di mancato pagamento da parte del debitore. Per capire se l'operazione posta in essere dalle parti sia preordinata alla fraudolenta elusione del divieto codicistico, occorre prestare attenzione alle circostanze del caso concreto e valutarle alla luce dei criteri sintomatici individuati dalla giurisprudenza per capire se ci sia un approfittamento delle condizioni di debolezza del venditore. Nel caso analizzato dalla Corte gli elementi fattuali che deponevano in tal senso erano abbastanza evidenti, se si considerano le difficoltà  economiche dell'impresa venditrice e la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall'acquirente, indici senz'altro rivelatori della finalità  elusiva del divieto di patto commissorio in concreto perseguita dagli stipulanti. A ciò si aggiunga (anche se in realtà  nel caso di specie la Cassazione non l'ha ritenuto un fattore determinante) la preesistenza di un precedente rapporto debitorio tra le parti, che depone come ulteriore elemento di presunzione di una causa di garanzia sproporzionata e dunque non meritevole di tutela. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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