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    16 aprile 2019

    Cittadino italiano residente all'estero e...

    LA FATTISPECIE. Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’A.I.R.E.) già proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, vende detto immobile, oltre il quinquennio dall'acquisto. Intende, ora, acquistare un’altra abitazione. LA DOMANDA. Che tipo di agevolazioni può invocare per il nuovo acquisto?  LA RISPOSTA. La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perchè emigrato all’estero. In particolare, la nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986 riconosce l’agevolazione “prima casa” al cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che “l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale”. La probabile ratio ispiratrice della norma è quella di incentivare il rientro in Italia o, comunque, di mantenere un legame con il nostro Paese. La dottrina si è interrogata in relazione alla problematica dell’eventuale decadenza dall’indicato beneficio fiscale, che si potrebbe verificare nel caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile. Laddove, infatti, il cittadino italiano emigrato all’estero abbia già beneficiato dei benefici “prima casa” e venda l’immobile oggetto dell’agevolazione prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, per evitare la decadenza dovrebbe riacquistare, entro un anno da detta vendita, altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quest’ultimo requisito (la destinazione ad abitazione principale), previsto dal comma 4 della nota II bis indicata, impone che il soggetto risieda effettivamente nell’unità immobiliare abitativa acquistata. Evidentemente, tale requisito risulta difficilmente attuabile da chi risiede all’estero e non ha (ancora) intenzione di rientrare in Italia. La fattispecie in commento, tuttavia, riguarda un acquisto agevolato risalente a ben oltre il quinquennio dalla vendita dell’immobile che ne è stato oggetto, ragion per cui il nuovo acquisto non si configura quale “riacquisto” effettuato entro l'anno per evitare di incorrere nella decadenza dai benefici "prima casa" già invocati, bensì come nuova e distinta richiesta delle medesime agevolazioni. Nel caso di specie, quindi, è ben possibile invocare nuovamente le agevolazioni “prima casa”, in qualità di cittadino italiano residente all’estero. Sarà anche possibile per il medesimo cittadino italiano residente all'estero usufruire del beneficio del credito d’imposta, previsto dall'art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, laddove l'acquisto della nuova abitazione venga effettuato entro l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 aprile 2019

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla...

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla proprietà immobiliare. 1) Cosa è la rinuncia abdicativa alla proprietà? E’ un negozio giuridico unilaterale con il quale il proprietario di un immobile dismette il suo diritto senza trasferirlo ad altro soggetto. Essa può essere effettuata rivolgendosi ad un notaio tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di consentirne la trascrizione nei pubblici registri.  2) Perché il proprietario di un immobile dovrebbe rinunciare al suo diritto? Le motivazioni sono accomunate dall’intenzione di liberarsi di particolari oneri e, a titolo esemplificativo, queste sono le più diffuse nella prassi: a) impossibilità di pagare i tributi relativi all’immobile; b) difficoltà nell’affrontare ingenti spese di manutenzione; c) disinteresse per un immobile ubicato in zone impervie e di difficile accesso; d) volontà di abbandonare l’immobile che è fonte di liti insanabili con i vicini; e) timore per la responsabilità civile per danni che l’immobile potrebbe causare a terzi. 3) Quale è la conseguenza di tale rinuncia? L’effetto è l’acquisto automatico a titolo originario della proprietà in capo allo Stato poiché l’ordinamento giuridico non consente che un immobile possa essere res nullius, cioè non avere un proprietario. Il rinunciante non può revocare l’atto compiuto perché altrimenti violerebbe la sfera giuridica dello Stato che ha ormai acquistato la proprietà dell’immobile e non vi sarebbe certezza giuridica sulla titolarità dello stesso. Proprio perché si tratta di un acquisto automatico a favore dello Stato in forza di legge e non è consentito che ci siano immobili “vacanti” non è possibile la rinuncia all’acquisto da parte dello Stato. 4) Tale atto deve essere notificato al Demanio dello Stato? Teoricamente non andrebbe notificato in quanto è un atto non recettizio, cioè che non richiede la conoscenza da parte dello Stato per il suo perfezionamento. Tuttavia, l’Avvocatura Generale dello Stato ed il Direttore Generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia fortemente opportuna la conoscenza di tale atto con notifica al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio in un’ottica di reciproca correttezza e leale collaborazione. 5) Come regolarsi in tema di menzioni obbligatorie, trascrizione e voltura? Con la rinuncia in esame non si verifica alcuna vicenda traslativa ma, a fini tuzioristici, si consiglia di applicare la normativa urbanistica e quella sulla conformità catastale. Non va applicata, invece, la normativa sulla prestazione energetica in quanto si tratta di un atto a titolo gratuito. Per quanto riguarda la trascrizione l’art. 2643 n. 5) la prevede per gli atti di rinuncia immobiliari e secondo l’orientamento prevalente essa va effettuata solo contro il rinunciante, stante la sua natura abdicativa. La voltura va effettuata con modalità manuale/cartacea in differita indicando quale soggetto a favore: “DEMANIO DELLO STATO” con sede in Roma – Codice fiscale 97905320582. 6) Quali sono gli argomenti a favore dell’ammissibilità in generale di questo atto? Coloro che ne affermano l’ammissibilità invocano il principio secondo cui la rinuncia è una facoltà insita nella titolarità di ciascun diritto disponibile. Il principale riferimento normativo richiamato a sostegno della tesi possibilista è l’art. 827 c.c. in base al quale gli immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano allo Stato in virtù del fatto che non possono esserci immobili “vacanti” e sia sempre possibile individuare un titolare degli stessi. Poi, si ritiene che dall’art. 882 c.c. in tema di riparazioni del muro comune, dall’art. 1104 c.c. in tema di obblighi dei partecipanti alla comunione, e da altre disposizioni contenute nella trama normativa civilistica si possa ricavare un principio generale di rinuncia alla proprietà. 7) La rinuncia alla proprietà è sempre valida? Una parte degli Autori ritiene che la causa consista nella mera dismissione del diritto di proprietà con la conseguenza che il negozio sarebbe sempre meritevole di tutela. Tuttavia bisogna indagare la causa in concreto del negozio per stabilirne la validità e a tal proposito è intervenuta una ordinanza del Tribunale di Genova n. 11634/2017 che ha dichiarato la nullità di un atto dismissivo della proprietà per illiceità della causa in quanto rispondente al solo fine egoistico di trasferire all’Erario tutti i costi necessari per il consolidamento, la manutenzione o la demolizione dell’immobile. 8) Il rinunciante non ha più alcuna responsabilità dopo la rinuncia? In tutti i casi di rinuncia abdicativa rimane ferma in capo al rinunciante la responsabilità ai sensi degli artt. 2043 (risarcimento per fatto illecito), 2051 (danno cagionato da cosa in custodia) e 2053 c.c. (rovina di edificio) per i danni derivanti dall’omissione degli interventi di manutenzione e messa in sicurezza dell’immobile. 9) Quali sono le particolarità della rinuncia alla comproprietà e della rinuncia all’usufrutto? La rinuncia alla comproprietà determina l’espansione delle quote degli altri comproprietari in quanto la comunione è ricostruita in dottrina come il diritto sull’intero bene limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari. E’ inammissibile il rifiuto dell’accrescimento suddetto da parte degli altri contitolari perché manca una diretta incidenza sulla loro sfera patrimoniale dipendendo l’effetto espansivo delle quote residue dalla loro natura e non dall’atto di rinuncia. Per quanto riguarda la rinuncia all’usufrutto essa produce come effetto l’espansione della piena ed esclusiva proprietà in capo al nudo proprietario. 10) E’ possibile la rinuncia alla comproprietà relativa ad un bene condominiale? L’art. 1118 2°comma c.c. dispone che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e la ratio probabilmente è che tale rinuncia comporterebbe solo un aggravio di spese agli altri condomini senza alcuna utilità in cambio. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 marzo 2019

    Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo...

    Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo condizionare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo (Cassazione, sentenza 11 settembre 2018 n. 22046). Firmare un contratto preliminare di acquisto ha effetti rilevanti, in quanto chi lo firma è obbligato all’acquisto della casa, anche laddove non ottenga il mutuo.  Se non si è sicuri di poter ottenere un mutuo, potrebbe essere opportuno prevedere nel contratto preliminare che vi sia obbligo di acquisto soltanto se si ottenga il mutuo. Si potrebbe quindi inserire una clausola nel contratto preliminare che faccia dipendere gli effetti del contratto alla concessione del mutuo. Ma queste condizioni, sono valide? Per la Cassazione (sentenza 11 settembre 2018 n. 22046, che richiama precedenti pronunce nello stesso senso) tali condizioni sono legittime, in quanto, a giudizio della Corte, non sono meramente potestative, ossia non lasciano al futuro acquirente la libertà di decidere se acquistare o meno il bene. Il verificarsi della condizione, ossia la concessione del mutuo, dipende, non solo dalla volontà dell’acquirente, ma anche dalla valutazione positiva dell’Istituto di credito della finanziabilità del richiedente. Queste condizioni sono definite “miste”. Sarà tuttavia dovere dell’acquirente di presentare la richiesta di mutuo alla Banca, se non vuole esporsi a responsabilità, per violazione del principio di tenere un comportamento di buona fede. Infatti, ritiene la Corte, la condizione puo’ ritenersi comunque verificata ai sensi dell’art. 1359 c.c. se il promissario acquirente tiene, volontariamente o per colpa, un comportamento che impedisce il verificarsi della condizione.   Per evitare incertezze e controversie, sarà opportuno prevedere nel preliminare quale comportamento debba tenere il futuro acquirente per non essere ritenuto inadempiente, ad es. a quante Banche debba presentare la richiesta.        Gaia Boschetti, Notaio a Vicenza e Socio di Associazione SuperPartes  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 marzo 2019

    L'agibilità degli edifici oggi

    L'agibilità degli edifici oggi  Il D.Lgs. n. 222/2016 ha modificato profondamente la normativa in tema di agibilità degli edifici. L'agibilità non deve essere più rilasciata da parte del Comune, né si consegue mediante silenzio-assenso. Viene ora autocertificata, per il tramite del Direttore dei lavori, entro quindici giorni dalla chiusura dei lavori stessi tramite una segnalazione certificata che si presenta allo Sportello unico per l'edilizia del Comune. La novità importante sta soprattutto nel fatto che è cambiato il contenuto della certificazione di "agibilità". Il certificato di agibilità attestava per definizione "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e risparmio energetico per le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e gli interventi sugli edifici già esistenti che influiscano sulle condizioni di sicurezza e di igiene". L'attuale AUTO-certificazione di agibilità deve attestare anche la conformità della costruzione al progetto presentato. Non ci si limita più, in altri termini, ad attestare l'idoneità dell'edificio ad essere utilizzato per l'uso cui è destinato sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e del risparmio energico: la segnalazione certificata di agibilità deve essere corredata sempre, come prima, dalla attestazione del direttore dei lavori sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ma anche dalla attestazione sulla conformità dell’opera al progetto presentato, nonché dal certificato di collaudo statico e dalla dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche e dalla  dichiarazione dell'impresa installatrice sulla conformità degli impianti installati.  Il D.L. n. 69/2013 - all'art. 30, co. 1, lett. g) - aveva già introdotto anche la fattispecie della “agibilità parziale”, che riguarda solo una o più porzioni di più ampio fabbricato che sia/siano autonome funzionalmente o solo alcuni edifici nell’ambito di più ampi complessi immobiliari; si tratta, in realtà, di una figura che era già ricorrente nella pratica. Può essere utile ricordare per inciso che, per sgomberare il campo da qualsiasi equivoco sul piano concettuale ed applicativo,  il T.U. D.P.R. n.380/2001 aveva ridotto ad unità i termini di agibilità ed abitabilità. Dal 2001 in poi, quindi, si può parlare indifferentemente di abitabilità o di agibilità per far riferimento al medesimo concetto. Tale riconduzione ad unità fu opportuna perché in passato si era spesso fatto confusione, dal momento che la giurisprudenza e la dottrina facevano riferimento al concetto di "abitabilità" in relazione ai fabbricati destinati ad essere - appunto - abitati, mentre al concetto di "agibilità" per tutti gli altri edifici ad uso non residenziale - uffici, esercizi pubblici e commerciali, opifici.   Attualmente la presentazione della segnalazione certificata di agibilità da parte del tecnico abilitato crea, pertanto, una presunzione di conformità urbanistico/edilizia, che è presunzione “iuris tantum” in quanto fondata su una dichiarazione di parte privata e non su un procedimento pubblico di accertamento di conformità.   In giurisprudenza si era storicamente sostenuto, nel sistema previgente, che la conformità dell'opera al progetto edilizio ed agli strumenti urbanistici vigenti fosse condizione necessaria per il rilascio del certificato di agibilità; tuttavia, la legge non richiedeva espressamente tale presupposto, cosicchè il Comune, ai fini del rilascio del certificato stesso, non era per legge tenuto ad accertare la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato. La dichiarazione e la documentazione con riguardo alla conformità edilizia spettava al richiedente, senza coinvolgimento diretto del Comune che, sulla base di quella dichiarazione e quella documentazione, rilasciasse l'agibilità. Resta in ogni caso fermo, anche dopo la modifica normativa, che la agibilità, pur incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la cosa all'uso previsto, non sia condizione necessaria per la commerciabilità di un immobile, né per la validità dei relativi atti di trasferimento.  Ciò significa che si puo' trasferire legittimamente un edificio privo della agibilità (in presenza dei presupposti per ottenerla/dichiararla) o anche privo dei requisiti prescritti per la agibilità stessa quando l'acquirente ha interesse in ogni caso ad acquistare l'immobile. E', tuttavia, molto opportuno che nel caso di trasferimento di un immobile privo della agibilità, si regolamenti tale aspetto tra le parti specialmente al fine di evitare future contestazioni.  Va tenuto conto che è consolidata la giurisprudenza secondo la quale la vendita di un immobile abitativo privo dell'agibilità non è nulla per illiceità dell'oggetto, ma ben legittima la richiesta della risoluzione quando risulti, anche solo implicitamente, che il venditore aveva in qualche modo assunto l'obbligo dell'agibilità.   Un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile privo del certificato di agibilità o addirittura privo dei requisiti prescritti per la agibilità è valido e ricevibile, perché deve esser chiaro che la regolarità urbanistico-edilizia e la agibilità di un immobile oggetto di contratto si pongono su due piani distinti e autonomi.  L'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (già art. 40 della L. 28 febbraio 1985 n. 47) prescrive a pena di nullità la menzione nell’atto di alienazione del titolo abilitativo in virtù del quale l’immobile è stato realizzato, mentre nello stesso testo di legge non è imposta alcuna menzione della documentazione attestante e/o comprovante la agibilità dell'immobile.  Benchè la agibilità non incida sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, essa finisce in ogni caso per incidere su quella che viene qualificata come commerciabilità “economica”. E', infatti, la agibilità il presupposto per la utilizzabilità di un fabbricato per l'uso cui è destinato.   Tuttavia, l'acquirente ben può essere interessato ad acquistare un immobile che sia privo della agibilità, anche se la presenza o meno della agibilità puo' incidere sulle condizioni di vendita, e, specificamente, sulla determinazione del prezzo. Anche se va tenuto in debito conto - anche ai fini della determinazione dell'ammontare del corrispettivo - che la mancanza della certificazione non comporta necessariamente la assenza in concreto della agibilità: occorre, cioè, distinguere tra assenza di certificazione e assenza di requisiti per poter certificare la agibilità. La Cassazione, chiamata a valutare la responsabilità del notaio che aveva ricevuto un atto di compravendita di immobile privo dei requisiti prescritti dalla legge per la abitabilità/agibilità  - con sentenza n. 10296 del 21/6/2012 - ha affermato che il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni sofferti dall’acquirente derivanti dalla assenza dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità - non rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere accertata anche dallo stesso acquirente agevolmente - quando non venga provato che il professionista aveva informato l'acquirente stesso della situazione e delle sue possibili conseguenze; nel caso all'attenzione della Suprema Corte il notaio è stato sanzionato non già perchè aveva ricevuto l'atto, ma perchè era venuto meno al proprio dovere professionale di informazione e di consulenza. 

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    22 novembre 2018

    Doppia prima casa? A volte si può

    Quando l’attuale immobile diventa inidoneo a fini abitativi, si puo’...

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    14 novembre 2018

    Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni...

    Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni agricoli Nel momento in cui ci si accinge a vendere un terreno agricolo bisogna stare attenti che non vi siano soggetti terzi con diritto di prelazione. Hanno diritto di prelazione, e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivatore diretto (oggi anche IAP e società agricole di persone a maggioranza di soci coltivatori diretti) e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto. L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno 2 anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e coltivare direttamente la terra con l’aiuto della sua famiglia con adeguata capacità lavorativa. La presenza di un affittuario (non mero detentore o comodatario) esclude di per sé la prelazione del confinate. Il confinante deve avere i medesimi requisiti dell’affittuario e per essere considerato tale, secondo la giurisprudenza prevalente, deve essere proprietario di un fondo contiguo materialmente a quello oggetto di vendita. Non sono considerati confinanti fondi che si toccano per uno spigolo o che siano separati da strade, canali, fossi, corsi d’acqua pubblici. La prelazione opera nei trasferimenti a titolo oneroso dove vi è un corrispettivo, quindi non opera per donazioni e, per legge, non trova applicazione in caso di permute, (per giurisprudenza analogamente per transazioni), vendite esecutive, conferimenti in società. In presenza di aventi titolo alla prelazione il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi 30 giorni ma deve versare il prezzo nei tre mesi successivi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica del preliminare, pena la decadenza dal diritto. Per una vendita sicura è opportuno avere le rinunce scritte da parte dei prelazionari e laddove possibile farli intervenire all’atto di vendita per effettuare tale rinuncia. Per essere valida la rinuncia non può essere preventiva né essere generica senza pertanto fare riferimento ad un prezzo di cessione. In caso di mancata notifica del preliminare il prelazionario ha un’importante arma a disposizione il cd diritto di riscatto che va esercitato (giudizialmente o stragiudizialmente) entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, versando successivamente il prezzo nei tre mesi decorrenti dall’adesione al riscatto da parte dell’acquirente o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto di riscatto. Il riscattante acquista il bene libero da qualunque gravame (ipoteche, servitù ecc.) eventualmente costituito dall’acquirente sul terreno. Dal punto di vista fiscale la cessione di terreni agricoli può comportare tassazione di plusvalenza per il venditore se vende il terreno nel quinquennio dal suo acquisto qualora il prezzo di vendita sia superiore al prezzo di acquisto ma tale plusvalenza è pagabile con aliquota del 20% in atto dal Notaio. Negli ultimi anni tuttavia è stata rinnovata la possibilità di rivalutare il terreno versando in tre rate un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno risultante da perizia. L’acquirente di un terreno agricolo deve pagare normalmente l’imposta del 15% (la più elevata nel nostro paese) sul prezzo dichiarato salvo che non sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale iscritto all’INPS e si impegni a coltivare il fondo per 5 anni allora può godere dell’agevolazione 1%. Tale agevolazione si applica anche nel caso di acquisto di una quota di proprietà, ma anche se sul terreno sono presenti abitazioni o capannoni pertinenziali a servizio dell’attività agricola e spetta anche al coniuge o convivente di coltivatore diretto o IAP e a società agricole.   Notaio Laura Mazzari, Socio fondatore di SuperPartes e di NPA, e Avvocato Silvia Vangelisti   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    12 novembre 2018

    Slide Convegno 19 ottobre 2018 Associazione...

    Di seguito il link per visualizzare le slide del Convegno "Finanziamenti e Garanzie" del 19 ottobre 2018 organizzato dalla nostra Associazione presso la Fondazione Bisazza. https://drive.google.com/open?...

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    08 novembre 2018

    Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un...

    LE DIECI COSE DA SAPERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE USUCAPITO SENZA ACCERTAMENTO GIUDIZIALE 1) Che cos’è l’usucapione? L’usucapione è un istituto giuridico in forza del quale a seguito del possesso protratto per un certo lasso di tempo, e a determinati requisiti di legge, si acquista ipso iure la titolarità di un diritto reale a titolo originario. 2) Qual è la sua funzione? La prima è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza effettivamente un bene e lo rende produttivo rispetto al titolare formale dello stesso che se ne disinteressa. La seconda è quella di rendere non troppo gravosa, se non addirittura impossibile, la prova del diritto reale su un bene garantendo la certezza delle situazioni giuridiche. 3) Quali sono i presupposti affinché esso si verifichi? Il possesso pacifico, legittimo, continuato, senza interruzioni, ed il decorso di un certo periodo di tempo indicato dalla legge che varia a seconda del bene oggetto di usucapione.  4) E’ possibile per le parti accertare l’usucapione per contratto? Il problema rientra nell’ambito della annosa questione dell’ammissibilità del negozio di accertamento. Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti è consentito all’autonomia privata l’accertamento dell’usucapione perché il contratto non deve necessariamente avere carattere “dispositivo”.  5) L’acquisto per usucapione cade in comunione legale? Secondo la dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità l’acquisto di un bene per usucapione cade in comunione legale se allo spirare del termine richiesto per il suo maturare il coniuge o i coniugi che hanno esercitato un legittimo possesso sono in regime di comunione legale dei beni. In caso di vendita, quindi, potrebbe essere necessario l’intervento di entrambi i coniugi. 6) E’ possibile acquistare il diritto di proprietà di un bene immobile di cui l’alienante si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione non accertata giudizialmente? Si, come evidenziato anche da una nota sentenza della Cassazione, se così non fosse si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario del bene ma non potrebbe disporne validamente. 7) Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale? Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito). 8) Quali rischi corre l’acquirente? L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa. 9) Quali cautele devono osservarsi? Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari. E’ opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore. Nella prima ipotesi, in caso di evizione, il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, oltre che risarcire i danni provocati. Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, allora, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti. Potrebbe, ancora, essere volontà del compratore evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio inserirà nel contratto una condizione in base alla quale il contratto si risolve ove venga notificata all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà. 10) Quando conviene ricorrere ad un siffatto acquisto immobiliare? Evitando l’accertamento giudiziale dell’usucapione si risparmiano costi e tempi e vi consigliamo di ricorrere a tale contratto solo quando vi è piena fiducia nel venditore e quando si appartiene alla stessa comunità sociale in maniera da conoscere la storia ventennale dell’immobile.  Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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