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    22 novembre 2018

    Doppia prima casa? A volte si può

    Quando l’attuale immobile diventa inidoneo a fini abitativi, si puo’...

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    14 novembre 2018

    Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni...

    Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni agricoli Nel momento in cui ci si accinge a vendere un terreno agricolo bisogna stare attenti che non vi siano soggetti terzi con diritto di prelazione. Hanno diritto di prelazione, e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivatore diretto (oggi anche IAP e società agricole di persone a maggioranza di soci coltivatori diretti) e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto. L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno 2 anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e coltivare direttamente la terra con l’aiuto della sua famiglia con adeguata capacità lavorativa. La presenza di un affittuario (non mero detentore o comodatario) esclude di per sé la prelazione del confinate. Il confinante deve avere i medesimi requisiti dell’affittuario e per essere considerato tale, secondo la giurisprudenza prevalente, deve essere proprietario di un fondo contiguo materialmente a quello oggetto di vendita. Non sono considerati confinanti fondi che si toccano per uno spigolo o che siano separati da strade, canali, fossi, corsi d’acqua pubblici. La prelazione opera nei trasferimenti a titolo oneroso dove vi è un corrispettivo, quindi non opera per donazioni e, per legge, non trova applicazione in caso di permute, (per giurisprudenza analogamente per transazioni), vendite esecutive, conferimenti in società. In presenza di aventi titolo alla prelazione il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi 30 giorni ma deve versare il prezzo nei tre mesi successivi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica del preliminare, pena la decadenza dal diritto. Per una vendita sicura è opportuno avere le rinunce scritte da parte dei prelazionari e laddove possibile farli intervenire all’atto di vendita per effettuare tale rinuncia. Per essere valida la rinuncia non può essere preventiva né essere generica senza pertanto fare riferimento ad un prezzo di cessione. In caso di mancata notifica del preliminare il prelazionario ha un’importante arma a disposizione il cd diritto di riscatto che va esercitato (giudizialmente o stragiudizialmente) entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, versando successivamente il prezzo nei tre mesi decorrenti dall’adesione al riscatto da parte dell’acquirente o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto di riscatto. Il riscattante acquista il bene libero da qualunque gravame (ipoteche, servitù ecc.) eventualmente costituito dall’acquirente sul terreno. Dal punto di vista fiscale la cessione di terreni agricoli può comportare tassazione di plusvalenza per il venditore se vende il terreno nel quinquennio dal suo acquisto qualora il prezzo di vendita sia superiore al prezzo di acquisto ma tale plusvalenza è pagabile con aliquota del 20% in atto dal Notaio. Negli ultimi anni tuttavia è stata rinnovata la possibilità di rivalutare il terreno versando in tre rate un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno risultante da perizia. L’acquirente di un terreno agricolo deve pagare normalmente l’imposta del 15% (la più elevata nel nostro paese) sul prezzo dichiarato salvo che non sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale iscritto all’INPS e si impegni a coltivare il fondo per 5 anni allora può godere dell’agevolazione 1%. Tale agevolazione si applica anche nel caso di acquisto di una quota di proprietà, ma anche se sul terreno sono presenti abitazioni o capannoni pertinenziali a servizio dell’attività agricola e spetta anche al coniuge o convivente di coltivatore diretto o IAP e a società agricole.   Notaio Laura Mazzari, Socio fondatore di SuperPartes e di NPA, e Avvocato Silvia Vangelisti   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    12 novembre 2018

    Slide Convegno 19 ottobre 2018 Associazione...

    Di seguito il link per visualizzare le slide del Convegno "Finanziamenti e Garanzie" del 19 ottobre 2018 organizzato dalla nostra Associazione presso la Fondazione Bisazza. https://drive.google.com/open?...

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    08 novembre 2018

    Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un...

    LE DIECI COSE DA SAPERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE USUCAPITO SENZA ACCERTAMENTO GIUDIZIALE 1) Che cos’è l’usucapione? L’usucapione è un istituto giuridico in forza del quale a seguito del possesso protratto per un certo lasso di tempo, e a determinati requisiti di legge, si acquista ipso iure la titolarità di un diritto reale a titolo originario. 2) Qual è la sua funzione? La prima è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza effettivamente un bene e lo rende produttivo rispetto al titolare formale dello stesso che se ne disinteressa. La seconda è quella di rendere non troppo gravosa, se non addirittura impossibile, la prova del diritto reale su un bene garantendo la certezza delle situazioni giuridiche. 3) Quali sono i presupposti affinché esso si verifichi? Il possesso pacifico, legittimo, continuato, senza interruzioni, ed il decorso di un certo periodo di tempo indicato dalla legge che varia a seconda del bene oggetto di usucapione.  4) E’ possibile per le parti accertare l’usucapione per contratto? Il problema rientra nell’ambito della annosa questione dell’ammissibilità del negozio di accertamento. Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti è consentito all’autonomia privata l’accertamento dell’usucapione perché il contratto non deve necessariamente avere carattere “dispositivo”.  5) L’acquisto per usucapione cade in comunione legale? Secondo la dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità l’acquisto di un bene per usucapione cade in comunione legale se allo spirare del termine richiesto per il suo maturare il coniuge o i coniugi che hanno esercitato un legittimo possesso sono in regime di comunione legale dei beni. In caso di vendita, quindi, potrebbe essere necessario l’intervento di entrambi i coniugi. 6) E’ possibile acquistare il diritto di proprietà di un bene immobile di cui l’alienante si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione non accertata giudizialmente? Si, come evidenziato anche da una nota sentenza della Cassazione, se così non fosse si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario del bene ma non potrebbe disporne validamente. 7) Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale? Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito). 8) Quali rischi corre l’acquirente? L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa. 9) Quali cautele devono osservarsi? Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari. E’ opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore. Nella prima ipotesi, in caso di evizione, il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, oltre che risarcire i danni provocati. Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, allora, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti. Potrebbe, ancora, essere volontà del compratore evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio inserirà nel contratto una condizione in base alla quale il contratto si risolve ove venga notificata all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà. 10) Quando conviene ricorrere ad un siffatto acquisto immobiliare? Evitando l’accertamento giudiziale dell’usucapione si risparmiano costi e tempi e vi consigliamo di ricorrere a tale contratto solo quando vi è piena fiducia nel venditore e quando si appartiene alla stessa comunità sociale in maniera da conoscere la storia ventennale dell’immobile.  Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 ottobre 2018

    Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un...

    1) Cos’è il pignoramento? Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata. 2) Quali sono le differenze tra il pignoramento, l’ipoteca, il sequestro conservativo ed il pegno?  L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale essa è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione. Essa è iscritta nei registri immobiliari per una cifra stabilita. Il pignoramento, invece, è una procedura giudiziaria e dietro di esso possono nascondersi tanti altri creditori che non emergono dalle ispezioni ipotecarie ma soltanto dal fascicolo della procedura tenuto presso la cancelleria del Tribunale. Il sequestro conservativo, come il pignoramento, costituisce un vincolo giuridico sui beni del debitore: si tratta di inefficacia relativa degli atti dispositivi del bene. Il sequestro conservativo, però, diversamente dal pignoramento, crea un vincolo a porta chiusa di cui può giovarsi solo il creditore sequestrante e non anche gli altri creditori del debitore sequestrato. Il pegno è un diritto reale su beni mobili non registrati del debitore o di un terzo, che il creditore ottiene a garanzia del proprio credito mentre il pignoramento rappresenta un atto che si inserisce in una procedura giudiziale.  3) E’ valido l’acquisto di un immobile pignorato? Si è un acquisto valido. 4) Quali effetti produce la compravendita di un immobile pignorato? Se acquistate un immobile pignorato tale atto è, per legge, inefficace sia nei confronti del creditore pignorante sia nei confronti dei creditori intervenuti nell’esecuzione.  5) Quali sono i rischi di tale acquisto? Anche dopo aver acquistato il bene il venditore potrebbe contrarre altri debiti ed i nuovi creditori potrebbero continuare ad inserirsi nella procedura facendo lievitare l’importo da pagare per ottenere la cancellazione del pignoramento. Qualora non riusciste a pagare tutti i creditori, spuntati come funghi, rischiereste la vendita all’asta della casa.  6) Quali sono le prime cose da fare? Incaricare un avvocato di effettuare i controlli presso la competente cancelleria del Tribunale al fine di poter conoscere con precisione tutti i creditori ed il valore dei crediti vantati. Incaricare un notaio di svolgere le ispezioni ipotecarie per fornirvi tutte le informazioni sull’immobile. 7) Cosa è necessario ottenere per essere tutelati? Una prima tutela consiste nel pagamento del creditore procedente pignoratizio da parte del venditore o da parte vostra, previa sottrazione della cifra dal prezzo di acquisto. Ciò, però, potrebbe non essere sufficiente perché anche dopo l’atto di acquisto potrebbero insinuarsi altri creditori nella procedura. Allora, la migliore tutela, è rappresentata dalla cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari in modo da acquistare un bene libero da qualsiasi pregiudizialità, chiudendo la porta di ingresso a tutti gli altri eventuali creditori del debitore. L’ottenimento di tale cancellazione può ottenersi soltanto con l’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione. 8) Quali sono gli strumenti negoziali cui può ricorrersi?  a) La trascrizione di un contratto preliminare per atto di notaio in favore dell’acquirente al fine di obbligare il venditore alla conclusione del contratto definitivo, in attesa della cancellazione del pignoramento. b) Si procede ad un accordo transattivo tra i creditori, da una parte, ed il debitore dall’altra, in maniera da stabilire precisamente quanto ciascuno debba ricevere in cambio della rinuncia al pignoramento. L’atto sarà ricevuto dal notaio in Tribunale, dove, alla presenza di tutti i soggetti interessati, una volta ottenuta dal giudice dell’esecuzione l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo, conseguente alla contestuale rinuncia alla procedura da parte dei creditori in udienza, si perfezionerà la compravendita. c) Poiché l’ordinanza del giudice, al ricorrere di determinati presupposti, può essere reclamata potrà procedersi alla materiale cancellazione del pignoramento solo trascorso il relativo termine. Alcuni professionisti consigliano, quindi, di ricorrere alla vendita condizionata sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva senza reclamo. Dal 4 agosto 2017 è entrata in vigore la disciplina del c.d. deposito-prezzo, cui può ricorrersi anche in caso di compravendita di immobile pignorato. 9) Quali sono i benefici di una compravendita di immobile pignorato per i soggetti coinvolti nella vicenda? a) In primo luogo per il venditore debitore esecutato che riesce ad ottenere, per la vendita del proprio immobile, un valore maggiore rispetto a quello che otterrebbe se il bene fosse venduto all’asta. b) In secondo luogo per i creditori, spesso si tratta di banche, che evitano gli ingenti costi e i tempi biblici della procedura esecutiva. c) In terzo luogo per l’acquirente che, viste le difficoltà ed i rischi del negozio, potrà ottenere uno sconto sul prezzo dell’immobile. 10) E’ rilevante il fatto che dalla trascrizione del pignoramento siano trascorsi più di vent’anni? La trascrizione del pignoramento conserva il suo effetto per venti annidalla sua data, quindi, se detta trascrizione è ultraventennale perde efficacia nei confronti del terzo acquirente.   Avv. Andrea Pentangelo                                                                   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    11 luglio 2018

    10 cose da sapere sulle criptovalute

    10 cose da sapere sulle criptovalute. 1. Le criptovalute hanno il potenziale (ma non c’è certezza!) di cambiare il mondo di miliardi di persone totalmente fuori dai canali bancari (c.d. unbanked) o che usufruiscono di banche che non offrono servizi in linea con l’economia moderna (c.d. underbanked); cominciate leggendo il capitolo sulle criptovalute del testo di Alec Ross, il nostro futuro; considererete scenari impensabili ma non impossibili, che potrebbero avere risvolti geopolitici molto rilevanti. Se questi scenari si avvereranno anche solo in parte, cambierà anche il “nostro” mondo occidentale, nel corso di anni. 2. Acquistare, conservare e vendere le criptovalute non è facile, ma nemmeno così difficile. Se non siete un po’ “smanettoni” informatici, lasciate stare l’investimento diretto e considerate se acquistare prodotti finanziari collegati alle cripto stesse; 3. Prima di investire direttamente in cripto, regalatevi un piccolo corso di autoistruzione; vi costerà 200/300 euro ed un po’ di tempo, e imparerete molte cose utili anche per la gestione dei vostri investimenti attuali e della vostra sicurezza informatica. Il corso consta almeno in: a) apertura di un vostro account su un exchanger (cambiavalute) on line, ovviamente di nota reputazione; b) raggiungimento di un livello di operatività che vi permetta un minimo di possibilità di movimento (potrebbero servire giorni o settimane), a seguito di controlli antiriciclaggio; c) invio di una piccola somma dal vostro conto corrente bancario al vostro account sull’exchanger; d) acquisto di una piccola frazione di cripto; e) detenzione per qualche giorno della frazione di cripto per rendervi conto cosa significhi veramente “alta volatilità”, e cioè guadagnare o perdere anche il 20%-30% in pochi giorni; f) apprendimento di come si imposta una condizione “take profit” o “stop-loss” in automatico sull’exchanger; g) installazione di un wallet su PC/smartphone o acquisto di un wallet fisico; h) trasferimento della frazione di cripto dall’exchanger al wallet (serve per prendere coscienza delle commissioni transazionali e dei tempi); i) trasferimento della frazione di cripto ad un amico e successiva restituzione della stessa, a simulazione di un pagamento a terzi o della ricezione di fondi da terzi; j) trasferimento della frazione di cripto dal wallet all’exchanger; k) vendita della frazione di cripto; l) trasferimento degli euro della vendita della cripto al vostro conto corrente bancario. 4. Le criptovalute sono estremamente volatili: non investite i soldi che non potete perdere e, soprattutto, chiedetevi se siete veramente disposti a perdere dei soldi. Se ciò dovesse accadere, non fatevi prendere dalla sindrome del “raddoppio la posta per recuperare la perdita”. 5. Valutate l’investimento in cripto nell’ambito della vostra strategia complessiva di pianificazione finanziaria e degli investimenti; ponetevi degli obiettivi sia di guadagno che di perdita, e realizzate l’utile o la perdita se raggiungete l’obiettivo di take profit o stop-loss che vi siete posti. 6. Non fatevi prendere dalla sindrome FOMO (fear of missing out) ovvero “paura di perdere il treno” che vi può condurre ad investimenti avventati. Se sopravvivranno, le cripto resteranno e si svilupperanno per molti anni, e ci saranno sia tempo che occasioni per guadagnare e per perdere. 7. Greed Hope and Fear (avidità, speranza e paura) sono le emozioni umane che muovono il mondo della finanza. Non siate avidi (rispettate gli obiettivi di guadagno che vi siete posti), non riponete speranze fideistiche nel futuro se il mercato volge in negativo (ma accettate gli stop loss che vi siete imposti), così non cadrete nel panico (fear) se i mercati crollano. 8. Buona parte, se non la gran parte, delle informazioni disponibili su internet sulle criptovalute sono tendenziose (per usare un eufemismo); molto spesso, sia chi le denigra che chi le incensa, è in conflitto di interessi e difende interessi contrapposti, facendo credere di essere una fonte autorevole. Meglio approfondire la materia partendo da un buon testo scritto. 9. Prima di investire direttamente in criptovalute (a differenza degli ETF o altri prodotti finanziari venduti da intermediari finanziari e sostituti di imposta), fatevi spiegare bene dal vostro commercialista come sono tassati gli utili e le perdite sulle criptovalute (e sulle ICO), di quali documenti e di quanto tempo avrà bisogno per predisporre il vostro modello unico. Il regime dichiarativo ed il mondo delle criptovalute possono essere dispendiosi in termini di tempo (e quindi di denaro). Non conviene tentare di essere “furbi” Per ancora un bel po’ le valute tradizionali avranno ruolo dominante e quando convertirete le criptovalute in valute fiat (Euro, USD ecc.) e spenderete le valute fiat in consumi o investimenti – inevitabilmente via canale bancario tradizionale - dovrete essere in grado di spiegare alle banche ed al fisco la regolarità degli acquisti e delle vendite e la tassazione dei guadagni. Le maglie delle leggi antiriciclaggio sono sempre più strette ed i “furbi” si troveranno in grande difficoltà se non nell’impossibilità di spendere quanto deriva dalla vendita delle cripto. 10. Chi vuole diventare sapiente, si occupi delle leggi del denaro. E’ scritto nel Talmud, trattato Babà Bathrà 175/b. (Citazione tratta dal libro di Beppe Scienza Il risparmio tradito, Edizioni Libreria Cortina Torino, cap. 21). Dopo migliaia di anni siamo ancora a questo punto! Sarà un caso che questa affermazione sia contemporaneamente così antica e così attuale? Buon apprendimento, divertimento ed investimento nel mondo delle cripto. Marco Rubini, Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti a Verona  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    05 luglio 2018

    CROWDFUNDING: una possibile alternativa per...

    CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto Il crowdfunding rappresenta uno strumento assai innovativo per la raccolta di finanziamenti per le imprese, consentendo la raccolta di funding (finanziamenti appunto) da una platea molto ampia (crowd) di soggetti che possono esaminare il progetto e decidere se supportarlo o meno in cambio di diverse forme di remunerazione. Il crowdfunding Introdotto dal D.L. 179/2012 con l'art. 30 e dalle delibere Consob 18592 del 26 Giugno 2013, successivamente modificata dalla delibera 19520 del 26 Febbraio 2016, può presentarsi in diverse forme: donation, reward equity. Esistono infatti diverse forme di finanziamento collettivo, che si differenziano l’una dall’altra per la natura dello scambio tra l'investitore o donatore ed il progetto. Vediamo quali sono. Donation based Ad oggi è una delle forme più diffuse di crowdfunding in Italia. In questa modalità di finanziamento non è previsto alcun corrispettivo; chi decide di finanziare un progetto di solito lo fa perché lo ritiene meritevole per le più disparate ragioni sociali, personali, etiche, etc. Reward based In questa ipotesi, anch’essa oggi una delle più conosciute e diffuse nel panorama della raccolta fondi tramite il web, il finanziatore/donatore riceve una “ricompensa” dal valore economico più o meno simbolico, che può spaziare da uno sconto per l’acquisto del prodotto/servizio per cui si chiede il finanziamento (o il prodotto stesso in certi casi), a un ringraziamento pubblico per la partecipazione al progetto. Equity crowdfunding L’equity crowdfunding è l’ultima forma ad essere nata, a causa della crescente difficoltà di accesso al credito da parte delle PMI; e nella sua forma più evoluta si presenta come un finanziamento che riceve come contropartita una quota del capitale stesso, con tutti i diritti ad esso connessi (primo tra tutti, la riscossione degli utili/dividendi). Esistono dunque diverse opportunità di crowdfunding e la scelta tra l’una e l’altra dipende da diversi fattori, ma in ogni caso rappresentano un’interessante opportunità per le giovani aziende, prime fra tutte le startup. Per decidere verso quale sia più interessante indirizzarsi, occorre tener conto di alcuni indicatori, primo tra tutti lo “stato di avanzamento” in cui si trova la startup. Se il giovane imprenditore è ancora nella fase preliminare (o del “MVP” – Minumum Viable Product, ovvero primo prototipo) le ipotesi di Donation based e Reward based saranno sicuramente le più vantaggiose, mentre se la startup si trova già in una fase più avanzata e necessita di capitali più cospicui la terza ipotesi, l’equity crowdfunding, potrebbe rispondere meglio alle esigenze societarie. In ogni caso, il finanziamento tramite crowdfundig reca con sé vantaggi per ambo le parti. Allo startupper consente di ricevere capitale e quindi di poter sviluppare la sua idea. In questo senso anche un esito negativo della raccolta fondi può essere utile perché gli consente di capire che probabilmente il prodotto/servizio necessita di un cambio di rotta per andare incontro al plauso del mercato. Per l‘investitore sono previsti, invece, da un lato vantaggi fiscali non di poco conto (detrazione IRPEF del 19% per le persone fisiche, deduzione IRES del 20% per le persone giuridiche) e dall’altro la possibilità di un (potenzialmente ingente) guadagno nel caso in cui la startup dovesse andare bene e in un futuro prossimo essere oggetto di acquisizione da parte di società più grandi interessate al prodotto/servizio. Avv. Stefano Toro   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    26 giugno 2018

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma     Cosa cambia per il cittadino La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo. I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore. Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento. La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%. E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo?  Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB. “I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”. Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente. Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca. Ma cosa significa “sufficiente garanzia”? Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore. Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes   Il fatto Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.  Ragioni giuridiche “Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”. La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni. Dott.ssa Eleonora Baglivo Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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