• Hai bisogno di aiuto? Contattaci

  • In evidenza

    20 settembre 2019

    Acquisto di un immobile con provenienza donativa:...

    ACQUISTO DI UN IMMOBILE CON PROVENIENZA DONATIVA: LE DIECI COSE DA SAPERE. 1) PERCHE’ LA PROVENIENZA DONATIVA DI UN IMMOBILE POTREBBE ESSERE RISCHIOSA PER L’ACQUIRENTE O PER IL CREDITORE IPOTECARIO?  In base al combinato disposto degli artt. 561 e 563 c.c.come modificati a seguito della riforma con legge n. 263/2005, la circolazione di un immobile con provenienza donativa potrebbe comportare i seguenti rischi: a)chi acquista la proprietàdel bene può perderla a seguito delle azioni giudiziarie del legittimario leso dalla donazione; b)il creditore ipotecario(in genere la banca che ha concesso il mutuo ipotecario garantito da ipoteca iscritta sull’immobile) può perdere la garanzia a seguito del recupero del bene libero da ipoteca da parte del legittimario leso. 2) QUALI SONO LE CONDIZONI ED I LIMITI PER IL LEGITTIMARIO VITTORIOSO NELL’AZIONE DI RIDUZIONE DI RECUPERARE IL BENE ANCHE PRESSO GLI ACQUIRENTI DEL DONATARIO?  In primo luogo il donante non deve aver lasciato alla sua morte un patrimonio ereditario sufficiente a soddisfare le quote di tutti i legittimari. La possibilità per il legittimario leso di recuperare il bene presso i terzi acquirenti dal donatario è sottoposta, inoltre, ad ulteriori condizioni: a)la domanda di riduzione deve essere stata proposta e trascritta entro dieci annidall’apertura della successione; b)l’azione di riduzione deve essere stata proposta prima di venti annidalla trascrizione della donazione; c)il legittimario leso dovrà previamente rivolgersi al donatarioe soddisfarsi sul suo patrimonio in quanto soltanto in caso di insolvenza di quest’ultimo potrà ottenere la restituzione dell’immobile; d)il terzo acquirente, inoltre, può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagando al legittimario l’equivalente in denaro della lesione accertata. 3) LE PROVENIENZE DONATIVE SONO TUTTE UGUALMENTE RISCHIOSE?  No, è necessario rivolgersi ad un professionista per valutare la situazione del caso concretoche comporta una profonda conoscenza della materia ed una accurata analisi della documentazione e del quadro familiare del donante. Nell’ambito della vasta gamma delle possibilità si riportano le due situazioni estreme: a)Se il donante è morto da più di dieci anni e non sono state proposte e trascritte azioni di riduzione da parte dei legittimari il rischio è nullo in quanto la vicenda si è ormai consolidata; b)se il donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla trascrizione della donazione, i legittimari sono tanti ed alcuni di essi non hanno ricevuto nulla dal donante ed il patrimonio di quest’ultimo è insufficiente a soddisfare tutti, allora il rischio è altissimo. 4) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’AZIONE DI RIDUZIONE? Eglinon può rinunciarea tale azione prima della morte del donantealtrimenti si violerebbero gli artt. 458 e 557 c.c.trattandosi della rinuncia a far valere un diritto relativo ad una successione non ancora aperta. Dopo la morte del donante il legittimario può rinunciare a tale azione.   5) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE? I coniugi ed i parenti in linea retta del donante possono opporsi alla donazione entro venti anni dalla stessa con atto stragiudiziale notificato e trascritto contro il donatario ed i suoi aventi causa al fine di sospenderenei loro confronti il decorso del ventennio e conservare così l’azione di restituzione contro i terzi per altri venti anni dalla data di opposizione. Tale opposizione èrinunciabile da parte del legittimario. 6) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE?   Secondo autorevole dottrina ed una recente pronuncia di merito, è possibile, anche quando è in vita il donante, stante l’autonomia di tale azione da quella di riduzione. Altra parte della dottrina, tuttavia, non è concordein quanto comunque si violerebbe il divieto dei patti successori espresso dall’art. 458 c.c..   7) QUALI SONO I RIMEDI PER NEUTRALIZZARE IL PROBLEMA DELLA PROVENIENZA DONATIVA?  a) Ampliamento convenzionale della garanzia per evizione: la si estende alla specifica ipotesi dell’evizione per vittorioso esperimento dell’azione di restituzione. b) Mutuo dissenso: donante e donatario sciolgono il contratto per mutuo consenso ex art. 1372 c.c. producendosi gli effetti della risoluzione. c) Fideiussione bancaria o assicurativa: il donante presta all’acquirente fideiussione rilasciata da una banca o da una assicurazione. d) Rinuncia all’azione di restituzione: i legittimari, fermo restando il divieto della rinuncia all’azione di riduzione, anche durante la vita del donante, potrebbero rinunciare all’azione di restituzione verso i terzi acquirenti. 8) SE IL PREZZO DI UNA COMPRAVENDITA E’ STATO PAGATO DA UN TERZO SI PONE UGUALMENTE IL PROBLEMA DELLA PROVENIENZA DONATIVA?  Spessonella prassiavviene che siano i genitori dell’acquirente a versare il prezzo della compravendita direttamente al venditore. Come affermato anche dalla giurisprudenza non si pone alcun problema di possibile esercizio di azione di restituzione da parte di un legittimario lesocontro il terzo acquirente del bene in quanto la suddetta operazione è da qualificarsi quale donazione indiretta  9) PER QUALI DONAZIONI SI APPLICA LA RIFORMA DEL 2005 IN ESAME?  a)Secondo una teoriala riforma si applicherebbe anche alle donazioni stipulate precedentemente al 2005e, pertanto, una volta trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto, non si porrebbero più problemi di provenienza donativa del bene. b)Seconda un’altra teoria, invece, la riforma si applicherebbe soltanto per le donazioni stipulate successivamente alla sua entrata in vigorein quanto, diversamente, non si tutelerebbero i legittimari concedendogli il tempo di legge per una eventuale opposizione alla donazione. 10) SONO PREVISTE ULTERIORI MODIFICHE LEGISLATIVE PER FAVORIRE LA CIRCOLAZIONE DI IMMOBILI CON PRVENIENZA DONATIVA E L’ACCESSO AL CREDITO BANCARIO?  Nell’ambito della legge di bilancio 2019 la Commissione Bilancio della Camera dei Deputati aveva approvato rilevanti modifiche che però al momento non sono diventate legge dello Stato. Si prevedevano le seguenti novità: a)il legittimario perde il potere di recuperare il bene libero da pesi ed ipoteche, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione; il donatario è, però, obbligato a compensare in denaro il minor valore del bene. b)I terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario non subiscono alcun pregiudizio dall’azione di riduzione del legittimario leso, sempre fermi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione. c)Se il donatario e i terzi aventi causa sono insolventi il valore della donazione che non si può recuperare si detrae dalla massa ereditaria e rimane fermo il diritto di credito del legittimario il quale potrà farlo valere in futuro, ad esempio, agendo in via esecutiva sugli acquisti successivi compiuti dal donatario. Si passerebbe da una tutela reale ad una tutela obbligatoria per il legittimario leso. Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    13 settembre 2019

    Non spettano al coniuge separato senza addebito i...

    Non spettano al coniuge separato senza addebito i diritti di uso ed abitazione sulla casa gia’ residenza familiare. La questione giuridica. La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con l’ordinanza n. 15277/2019 ritorna a pronunciarsi sulla vexata quaestio della spettanza oppure no dei diritti ex art. 540 secondo comma c.c. al coniuge separato senza addebito. Sono rinvenibili fondamentalmente tre tesi: a) spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. in quanto l’art. 548 c.c. equipara i diritti successori del coniuge separato senza addebito a quelli del non separato; b) non spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. perché non è più individuabile una “residenza familiare”; c) spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. soltanto nel caso in cui il coniuge separato senza addebito abbia continuato a vivere nella casa “già adibita a residenza familiare” La vicenda fattuale. Il de cuius legava alla moglie l’usufrutto generale il quale veniva qualificato in giudizio come legato in sostituzione di legittima. La signora esperisce azione di riduzione ma la Corte d’Appello rigetta la domanda in quanto essa non aveva rinunciato al legato sostitutivo preventivamente o quanto meno contestualmente alla proposizione della domanda stessa. Nello specifico la Corte d’Appello ha ritenuto la rinuncia tardiva, in quanto operata dopo che la legataria aveva compiuto atti di esercizio del diritto, ravvisati nel fatto che la signora aveva continuato ad abitare nella ex casa coniugale, compresa nell'usufrutto attribuitogli testamentariamente. L’attrice, allora, ricorre in Cassazione asserendo che il giudice a quo non ha considerato che l'utilizzo dell'appartamento da parte sua non costituiva esercizio del diritto di usufrutto a lei lasciato con il testamento bensì esercizio del diritto di abitazione spettante per legge ai sensi dell'art. 540 c.c., comma 2 c.c.. L'immobile costituiva, infatti, la casa coniugale e lei aveva continuato a goderne come propria abitazione in forza di clausola della separazione consensuale intervenuta con il de cuius. Insussistenza dei diritti ex art. 540 2° comma c.c. in capo al separato senza addebito. La Corte conferma il suo precedente indirizzo espresso nella sentenza n. 13407/2014 secondo cui: "In caso di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, l’impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare fa venire meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell’attribuzione dei diritti in parola. Se, infatti, per le ragioni esposte, il diritto di abitazione (e il correlato diritto d’uso sui mobili) in favore del coniuge superstite può avere ad oggetto esclusivamente l’immobile concretamente utilizzato prima della morte del de cuius come residenza familiare, è evidente che l’applicabilità della norma in esame è condizionata all’effettiva esistenza, al momento dell’apertura della successione, di una casa adibita ad abitazione familiare; evenienza che non ricorre allorché, a seguito della separazione personale, sia cessato lo stato di convivenza tra i coniugi" (Cass. n. 13407/2014). Secondo l’ordinanza ultima della Cassazione l'impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare fa venir meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell'attribuzione dei diritti in parola. Deve concludersi, quindi, che l’applicabilità dell’art. 540 2° comma c.c. sia condizionata dall’effettiva esistenza, al momento dell’apertura della successione, di una casa adibita a residenza familiare. Tale presupposto non ricorre dopo la separazione personale e la cessazione della convivenza tra i coniugi.  Ipotesi dell’attribuzione della casa familiare al separato senza addebito.  L’ordinanza in oggetto affronta anche l’ulteriore problema dell’ipotesi in cui al separato senza addebito sia stata assegnata la casa familiare in forza di previsione contenuta nella separazione consensuale omologata. Gli Ermellini, affermano che anche in questa ipotesi ugualmente non spettano i diritti di uso ed abitazione ex art. 540 2° comma c.c. al separato senza addebito perché comunque è venuta meno la convivenza tra i coniugi. Ipotesi della convivenza tra coniugi separati. Caso non preso in esame dalla ordinanza di cui sopra è quello, riscontrabile nella prassi a causa della crisi economica, della convivenza nella stessa casa dei coniugi separati. In attesa di pronunce in merito sembra che anche in questa ipotesi non debbano essere riconosciuti i diritti ex art. 540 2° comma c.c. al separato senza addebito perché, pur sussistendo una materiale convivenza non vi è più quella comunione di vita anche spirituale che è alla base della ratio legis.  Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata          

    Scopri di più
  • News

    19 luglio 2019

    La Cassazione ribadisce la nullità...

    La Cassazione ribadisce la nullità dell’alienazione a scopo di garanzia commissoria. L’11 luglio è stata depositata la sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 18680 che ribadisce i principi affermati dalla Corte stessa nel corso degli ultimi anni in tema di alienazione a scopo di garanzia e patto commissorio. Viene accolto il ricorso delle parti che chiedevano la dichiarazione della nullità della compravendita immobiliare stipulata con una società per violazione dell’art. 2744 c.c. e gli Ermellini cassano la sentenza con rinvio al giudice di merito. Nello specifico la sentenza in oggetto ribadisce che: “Ogni qualvolta la vendita con patto di riscatto o retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, risponda all’intento delle parti di costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, il contratto è nullo anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall’art. 2744 c.c., configura un mezzo per eludere tale norma imperativa e quindi, esprime una causa illecita che rende applicabile all’intero contratto la sanzione dell’art. 1344 c.c.”. La Giurisprudenza a partire da due sentenze gemelle della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (1611/1989 e 1907/1989) ha affermato il principio secondo il quale il divieto del patto commissorio non colpisce una determinata struttura negoziale ma un assetto di interessi sotteso all’operazione di volta in volta posta in essere. Questo concetto è stato ribadito da numerosissime sentenze successive ed in particolare in quella del 20 febbraio 2013 n. 4462 si statuisce. “In materia di nullità per violazione del divieto del patto commissorio, non è possibile in astratto identificare una categoria di negozi soggetti a tale nullità, occorrendo invece riconoscere che qualsiasi negozio può integrare tale violazione nell’ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell’altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione”. Alla luce di tali pronunce il divieto in oggetto ha trovato applicazione in tutte le ipotesi in cui la ratio ed il fondamento dello stesso risultassero violati, indipendentemente quindi dall’efficacia del negozio (sospensivamente o risolutivamente condizionato all’inadempimento) e dalla circostanza che l’alienazione fosse collegata a un debito già garantito da pegno o ipoteca oppure no. In dottrina ed in giurisprudenza, però, non si è giunti ad una conclusione unanimemente condivisa sulla ratio del divieto del patto commissorio. Può affermarsi, tuttavia, che la ricostruzione moderna e maggiormente rispondente a tali ultimi orientamenti affermati, individua la ratio del divieto nel disfavore dell’ordinamento giuridico nei confronti della predeterminazione dei rapporti di valore tra l’oggetto della garanzia e il debito, cioè verso una regolamentazione anticipata e definitiva delle modalità di attuazione della responsabilità debitoria nell’ipotesi di inadempimento mediante la pattuizione del trasferimento di un bene immobile del debitore a tacitazione del debito. L’Ufficio studi del CNN nello Studio sulla cessione in garanzia n. 341-2009/C del 17 settembre 2009 pure aderisce a questa ultima ricostruzione.                                                            Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    08 luglio 2019

    Le dieci cose da sapere sulle azioni riscattande

    1) Quale è la loro caratteristica? Le azioni riscattande o anche dette redimibili consistono in azioni che attribuiscono al titolare delle stesse il diritto potestativo di farle riscattare, al ricorrere di determinate condizioni, dalla società o dagli altri soci. 2) In base a quale principio sono ammissibili? Esse non sono espressamente previste e disciplinate dal legislatore e, secondo la prevalente dottrina trovano il loro fondamento nel principio di atipicità delle azioni di categoria desumibile dall’art. 2348 secondo comma c.c..  3) Quale è la ratio sottesa alla loro emissione? L’emissione delle azioni suddette rientra nell’ambito delle operazioni di “finanziamento partecipativo” in base al quale, da un lato vi è un vantaggio per la società che aumenta il suo capitale sociale, e dall’altro vi è una incentivazione per il socio che ottiene tali azioni essendo libero di smobilizzarle esercitando il diritto potestativo ad esse connesso. 4) Quale è la differenza con le azioni riscattabili? Le azioni riscattabili sono previste dall’art. 2437-sexies c.c. e consistono in azioni che attribuiscono alla società il diritto potestativo di riscattarle dal socio. Diversamente dalle azioni in esame, dunque, vi è una legittimazione attiva del riscatto in capo alla società e non al socio.   Nelle azioni riscattabili il riscatto si configura come una opzione di acquisto (c.d. call) in favore della società o degli altri soci mentre nelle azioni riscattande il riscatto si configura come una opzione di vendita (c.d. put) in favore dell’azionista di categoria. Le categorie in esame, in conclusione, sono simmetriche ma opposte e si ritiene che alle azioni riscattande non si applichino in via analogica i limiti dell’art. 2437-sexies c.c..  5) Quale è la differenza con il recesso? Taluni Autori ritengono che il fondamento delle azioni riscattande possa risiedere nella possibilità di prevedere cause convenzionali di recesso. La prevalente dottrina, tuttavia, evidenzia la netta differenza con il recesso. Mentre il recesso, infatti, è ancorato a cause specifiche predeterminate nello statuto sociale, il riscatto in oggetto è rimesso all’arbitrio dell’azionista di categoria. 6) Con quale divieto dell’ordinamento possono contrastare? Il contenuto delle azioni riscattande, ferma restando la loro caratteristica suddetta, può essere variamente disciplinato dallo statuto sociale e, nella prassi si è riscontrato, talvolta, la previsione in base alla quale all’azionista spetta quale prezzo del riscatto una somma predeterminata pari o addirittura superiore al costo di acquisto. E’ stato rilevato che in tale ipotesi il socio non correrebbe alcun rischio di impresa inerente al fatto che al momento della vendita delle proprie azioni il loro valore possa essere diminuito. Ciò contrasterebbe, secondo taluni, con il divieto del patto leonino sancito dall’art. 2265 c.c. in forza del quale è nullo il patto con il quale uno o più soci sono esclusi da ogni partecipazione agli utili o alle perdite. 7) Quale è la posizione della giurisprudenza di merito in ordine ai limiti delle azioni riscattande? Sul problema del conflitto della clausola di riscatto per un prezzo pari o superiore a quello di acquisto delle azioni e il divieto del patto leonino si è pronunciato il Tribunale di Firenze con sentenza del 16 luglio 2015. Esso ha statuito che il divieto del patto leonino postula che l’esclusione dalle perdite e dagli utili sia, contemporaneamente, sostanziale, assoluta e costante. Qualora vi sia una condizione o un termine all’esercizio del riscatto viene meno il requisito della costanza e non si viola il divieto del patto leonino. 8) La posizione della giurisprudenza di legittimità? Sulla questione in esame si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con ordinanza del 4 luglio 2018 n. 17498 la quale ha riconosciuto come meritevole di tutela  l’attribuzione del diritto di vendita delle azioni da parte del socio alla società ad un prezzo predeterminato, anche pari a quello di acquisto o maggiorato degli interessi e del rimborso dei versamenti effettuati nelle more alla società, purchè detto diritto venga esercitato entro un certo termine stabilito. 9) Cosa sostengono le Commissioni per gli orientamenti societari dei Consigli Notarili?    Si sono occupate in maniera specifica delle azioni riscattande le Commissioni per gli orientamenti societari dei Consigli Notarili di Roma e di Firenze. La Massima 5/2016 della Commissione per gli orientamenti societari del Consiglio Notarile di Roma afferma che la posizione passiva incombe sugli azionisti ordinari e non sulla società per non eludere la normativa sulla riduzione del capitale e sul divieto di distribuzione di utili fittizi ai sensi degli artt. 2445 c.c. e 2433 c.c.. Sostiene, inoltre, che il valore di acquisto da parte degli altri soci non debba necessariamente seguire i criteri di valutazione stabiliti per il recesso ex art. 2437-ter c.c.. Possono, quindi, prevedersi anche canoni diversi purchè determinati o determinabili ex ante. La Massima 67/2018 della Commissione per gli orientamenti societari del Consiglio Notarile di Firenze fa una distinzione tra l’ipotesi in cui onerati dell’acquisto siano gli altri azionisti e quella in cui onerata dell’acquisto sia la società. Nella prima ipotesi in caso di prezzo predeterminato a priori in una misura pari o superiore al prezzo di acquisto la clausola è valida solo se il diritto di riscatto sia subordinato al verificarsi di condizioni non meramente potestative. Nella seconda ipotesi il rispetto dei limiti di legge all’acquisto delle azioni proprie è condizione sufficiente per la legittimità di qualsiasi previsione statutaria circa la determinazione del prezzo di vendita delle azioni riscattande.  10) Quali sono gli accorgimenti redazionali? Alla luce delle considerazioni giurisprudenziali e dottrinarie ai fini della validità della clausola di riscatto in esame è necessario che la redimibilità delle azioni sia: - sottoposta ad un termine che non coincida con la durata della società ma sia circoscritto ad un determinato periodo; - cumulativamente o alternativa rispetto al termine, sottoposta ad una condizione predeterminata non potestativa o non meramente potestativa, secondo parte degli Autori; - cumulativamente o alternativamente, senza predeterminazione di un prezzo di riscatto il quale è affidato ad un arbitratore o con predeterminazione di un prezzo inferiore al costo di acquisto. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    01 luglio 2019

    La servitù di parcheggio

    La servitù di parcheggio La Corte di Cassazione (Cass. 23708/2014) tornando sul tema della servitù di parcheggio e, confermando un orientamento consolidato, ha ribadito che la servitù di parcheggio (oggetto di quella specifica causa) sarebbe nulla per impossibilità dell’oggetto, mancando la “realitas” da intendersi quale inerenza dell’utilità al fondo dominante. A ben vedere, tuttavia, la declaratoria di nullità riguarda la clausola contenuta nell’atto costitutivo della servitù portata all’attenzione della Corte, e non già la servitù di parcheggio in sé. Stesso discorso va fatto con riferimento ad altre sentenze (Cass. 24510/2016 e Cass. 27442/2014) che non negano in assoluto la configurabilità di una servitù di parcheggio, ma si occupano di interpretare in maniera rigorosa gli atti posti alla base della pretesa, negando la sussistenza della servitù di parcheggio, ove ciò non risulti con precisione dai titoli. La servitù volontaria è un diritto reale tipico (ossia previsto e disciplinato dal codice civile) ma a contenuto atipico (o meglio libero), in quanto l’utilità può essere liberamente determinata dalle parti. È ben possibile, quindi, che il “parcheggio” (cioè lo stazionamento senza limiti di tempo di determinati veicoli) possa rappresentare il contenuto dell’utilità di cui all’art. 1027 c.c.. La qualifica di diritto “reale” attribuisce l’opponibilità erga omnes della servitù medesima, caratteristica totalmente estranea alle figure limitrofe rappresentate dalle cd. “servitù personali” (assimilabili a diritti di usufrutto, uso e abitazione) e “servitù irregolari” (costitutive di rapporti obbligatori tra il proprietario di un immobile ed un soggetto creditore, sia o no esso proprietario di altro immobile). La corretta formulazione di una clausola costitutiva di una servitù volontaria deve tener conto degli elementi essenziali del diritto de quo, e precisamente: la specificità del godimento (ossia l’accurata e definita descrizione del tipo di utilità che il fondo dominante ricava sul fondo servente); l’inerenza reale (da intendersi come inerenza del peso sul fondo servente e come inerenza dell’utilitas sul fondo dominante);l’alterità soggettiva fra proprietario del fondo servente e proprietario del fondo dominante;l’individuazione precisa del luogo in cui verrà esercitata la servitù (localizzazione). Una clausola contrattuale che evidenzi questi punti fondamentali, sottolineando, in particolare, l’inerenza dell’utilità al fondo dominante e non al soggetto che, occasionalmente, ne risulta attualmente proprietario, e che individui in maniera precisa il luogo e le modalità di esercizio della facoltà che rappresenta l’utilitas oggetto di servitù, non sarebbe passibile di censura alcuna. Qualche dubbio si può porre nel caso in cui l’intero fondo servente sia un’area destinata a parcheggio che a seguito della costituzione della servitù esaurisca integralmente l’utilità che il bene può dare al proprietario; in tal caso non si tratterà di una servitù, ma di un diritto diverso. Criterio fondamentale, quindi, è che il diritto di proprietà sul fondo servente non risulti svuotato, residuando al relativo titolare il diritto di fare ogni e qualsiasi uso della cosa che non confligga con l’utilitas concessa. In conclusione, è ammissibile una servitù di parcheggio la cui clausola costitutiva contenga gli elementi essenziali sopra elencati, fermo restando il suddetto limite. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano e  Socio di Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes    Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

    Scopri di più
  • News

    06 giugno 2019

    Credito d'imposta “prima casa” e credito...

    Credito d'imposta “prima casa” e credito d'imposta da contratto preliminare. LA FATTISPECIE. Un soggetto privato vende il proprio appartamento acquistato a suo tempo beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Ora è in procinto di acquistare una nuova abitazione, avendo già formalizzato un contratto preliminare regolarmente registrato e versando la relativa caparra. LA DOMANDA. E’ possibile recuperare, in qualche modo, sia quanto a suo tempo il soggetto ha versato all’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della precedente abitazione, nonché quanto di recente versato a titolo di imposta di registro per la caparra? LA RISPOSTA. L'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che all'imposta principale dovuta per la registrazione degli atti di trasferimento immobiliare soggetti all’imposta di registro possa essere imputata l'imposta pagata in sede di registrazione del contratto preliminare per la caparra confirmatoria ivi prevista (pari allo 0,50% dell’importo della caparra). Inoltre, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, attribuisce un credito d’imposta al contribuente che provveda ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni “prima casa”, un'altra casa di abitazione per la quale sussistano i presupposti per invocare nuovamente le dette agevolazioni. Il credito d’imposta in questione si origina con l’acquisto della nuova abitazione; il relativo importo è pari al minor importo tra quanto pagato a titolo di imposta di registro o di IVA all’epoca dell’acquisto della precedente abitazione (ora alienata) e quanto dovuto per le medesime imposte in occasione del nuovo acquisto. Tra le varie ipotesi, detto credito può essere utilizzato in diminuzione della sola imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto (laddove il riacquisto fosse soggetto ad IVA, infatti, non sarebbe consentito utilizzare detto credito in diminuzione dell’IVA da versare). Venendo al quesito, dopo aver imputato all’imposta di registro dovuta in conseguenza del nuovo acquisto immobiliare quanto versato dal soggetto in sede di registrazione del contratto preliminare per la caparra confirmatoria ivi prevista, è possibile, altresì, portare in diminuzione della residua imposta di registro il credito d’imposta maturato ai sensi del citato art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Come chiarito dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015, par. 4.9., poi, laddove il credito d’imposta venga utilizzato solo parzialmente in diminuzione dell’imposta di registro del nuovo acquisto, il credito residuo potrà unicamente essere portato in compensazione con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del D.lgs. 9 luglio 1997, n. 241, tramite il modello F24. Esemplificando, posto che in occasione del perfezionamento del contratto preliminare sia stata corrisposta una caparra di euro 30.000,00 ed in sede di registrazione del contratto medesimo, oltre all’imposta fissa di registro pari ad euro 200,00, sia stata corrisposta un’imposta di registro pari ad euro 150,00 (pari allo 0,50%); posto, altresì che l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto sia pari ad euro 1.000,00, è possibile imputare, a detta ultima imposta, i 150,00 euro già versati in relazione alla caparra, residuando, per il nuovo acquisto, un’imposta di registro pari ad euro 850,00; ipotizzando, poi, che all’epoca dell’acquisto della precedente abitazione fosse stata corrisposta un imposta di registro (od un’IVA) pari ad euro 3.000,00 e dato che, come già detto, l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto è pari ad euro 1.000,00, con la stipulazione dell’atto notarile relativo al nuovo acquisto, si origina un credito d’imposta pari ad euro 1.000,00. Orbene, è possibile utilizzare detto credito portandolo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto che, tuttavia, abbiamo visto essere di importo inferiore, in quanto restano solo 850,00 euro da versare all’Erario. Ne deriva che il residuo credito d’imposta, pari ad euro 150,00, potrà essere portato in compensazione dal privato con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, come precisato nell’indicata Circolare. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano  e Socio di Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes    Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    06 giugno 2019

    Immobile privo del certificato di agibilità

    Immobile privo del certificato di agibilità. Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene.  Un tempo si disingueva tra certificato di “abitabilità” per gli immobili ad uso residenziale e certificato di “agibilità” per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.).  Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di certificato di “agibilità”. Il certificato di agibilità è soprattutto posto a presidio dell’interesse particolare dell’acquirente, attestando la capacità del bene ad assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato (ex multis Cass. n. 2729/2002; Cass. n. 9253/2006), assicurandone il legittimo godimento e la relativa commerciabilità.  Occorre, quindi analizzare l’incidenza della c.d. agibilità sulla contrattazione degli immobili che necessitano di tale certificato.  Le ipotesi che possono presentarsi sono, fondamentalmente, le seguenti:  1.l’immobile è dichiaratamente non agibile, il compratore ignora tale stato ed il contratto tace sul punto;  2.l’immobile è dichiaratamente non agibile ma le parti hanno convenuto di negoziare ugualmente il bene,nonostante tale evidenza perché la compravendita, ad esempio, può soddisfare notevoli interessi del compratore che renderebbero ininfluente inter partes la circostanza;  3.l’immobile non è ancora dichiarato agibile, per difetto di presentazione della domanda oppure perché la stessa è in itinere e le parti si determinano ugualmente alla stipula del rogito di compravendita con l’impegno del venditore di consegnare al compratore il certificato ovvero di formulare entro un dato termine la relativa richiesta, regolando tra loro a carico di chi debbano gravare le spese relative alla pratica amministrativa, nonché le eventuali conseguenze per un ipotetico diniego di rilascio;  4.l’immobile venduto è originariamente agibile ma successivamente alla compravendita interviene un provvedimento di inagibilità da parte della P.A.  Nell’ipotesi sub 1), secondo l’attuale prevalente orientamento giurisprudenziale, il compratore potrà far valere la responsabilità contrattuale del venditore, che si configura per la consegna di un aliud pro alio, permettendogli di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ex art. 1453 c.c.  Si ha vendita di aliud pro alio allorché la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto perché appartenente ad un genus differente o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.  La Corte di Cassazione, quindi, ha ritenuto che il certificato di agibilità sia idoneo ad attestare la capacità del bene ad assolvere la funzione economico-sociale alla quale è destinato, con la conseguenza che la relativa e definitiva mancanza decreta l’impossibilità del bene ad assolvere a detta funzione, con pregiudizio sulla successiva circolazione commerciale. Ne deriva che, qualora in una compravendita un immobile venisse dedotto in atto quale “abitazione” e successivamente si rivelasse essere totalmente inagibile (essendosi di ciò taciuto nella contrattazione), si sarebbe in presenza di una vendita di un aliud pro alio, con le conseguenze sopra evidenziate.  Nell’ipotesi sub 2), invece, la conoscenza, da parte dell’acquirente, della condizione di inagibilità dell’immobile e la comune volontà di entrambe le parti di procedere ugualmente al trasferimento del bene privo della relativa certificazione, conduce ad escludere la possibilità di eccepire l’inadempimento e chiedere perciò la risoluzione del contratto.L’ipotesi sub 3) ha le medesime conseguenze dell’ipotesi sub 2), salvo per il caso in cui la parte acquirente si sia contrattualmente riservata l’azione di risoluzione ex art. 1453 c.c., per il caso di definitivo diniego di rilascio dell’agibilità da parte della P.A.    Con riferimento, infine, all’ipotesi sub 4), l’originaria agibilità del bene compravenduto, venuta meno successivamente alla vendita per effetto di un provvedimento della Autorità Amministrativa, dovrebbe, per le ragioni espresse, essere idonea a fondare la richiesta di risoluzione contrattuale pur essendo indispensabile verificare, caso per caso, la reale intenzione delle parti quale emergente nell’atto di trasferimento.  In conclusione, è possibile alienare un immobile privo del certificato di agibilità, ferma restando la necessità di precisare contrattualmente in atto le ipotetiche conseguenze in caso di futura definitiva inagibilità o, se già dichiarato inagibile, la precisa volontà di procedere ugualmente alla compravendita. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano e Socio di Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes    Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    03 giugno 2019

    Coppia in crisi? C'è anche il mediatore...

    Coppia in crisi? C'è anche  il mediatore familiare. Poco conosciuta é la figura del mediatore familiare. Negli ultimi anni si è riscoperto il ruolo del mediatore nella fase preprocessuale, mentre è rimasto nell'ombra il ruolo che puo' avere per aiutare le coppie in crisi. Il mediatore familiare è un soggetto con competenze che toccano diversi ambiti e che ha il compito di guidare la coppia in crisi verso la composizione degli interessi e dei rapporti confliggenti, senza sostituirsi alle figure professionali specializzate, quali quelle dell'avvocato o dello psicologo, alle quali potrà indirizzare i "mediandi" ove lo ritenga opportuno. La figura del mediatore familiare è stata inquadrata dalla Norma Nazionale UNI 11644, con cui si é definito il percorso formativo del mediatore allo scopo di garantire una adeguata preparazione. Ed ha ricevuto un riconoscimento legislativo nell'art. 337 octies c.c., che prevede la facoltà per il giudice di avviare un tentativo di mediazione tra i coniugi, con l'aiuto di esperti, per raggiungere un accordo, che miri, in particolare, alla tutela dell'interesse morale e materiale dei figli. Oltre alle figure tradizionali, il mediatore rappresenta quindi un ausilio nella gestione del conflitto familiare, sia in una fase anteriore alla separazione che in quella successiva, anche nell'interesse dei figli. Gaia Boschetti, Notaio a Vicenza e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
Video

05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

Scopri di più