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    14 luglio 2020

    Nullità del contratto di vendita

    Cassazione, sentenza 26 maggio 2020, n. 9719, sez. III civile.  La dichiarazione di nullità d’un contratto di vendita non travolge di per sé sola gli effetti confessori della dichiarazione, in esso inserita, con cui il venditore riconosce di avere incassato il prezzo. Ne consegue che la suddetta dichiarazione, ancorché inserita in un contratto dichiarato nullo, può costituire prova dell’avvenuto pagamento nel giudizio di restituzione dell’indebito conseguente alla dichiarazione di nullità. L’accertata nullità del negozio giuridico, in esecuzione del quale sia stato eseguito un pagamento, dà luogo ad un’azione di ripetizione di indebito oggettivo, volta ad ottenere la condanna alla restituzione della prestazione eseguita in adempimento del negozio nullo, il cui termine di prescrizione inizia a decorrere non già dalla data del passaggio in giudicato della decisione che abbia accertato la nullità del titolo giustificativo del pagamento, ma da quella del pagamento stesso. La prescrizione del diritto alla restituzione del prezzo, pagato in esecuzione di un contratto di vendita dichiarato nullo, non è interrotta dall’istanza con cui, nel giudizio avente ad oggetto la validità del contratto, il compratore, a fronte delle contestazioni del venditore, abbia proposto ex art. 216 c.p.c. istanza di verificazione dell’autenticità della sottoscrizione del venditore.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    17 dicembre 2019

    E’ valido il contratto estraneo all’oggetto...

    La Cassazione, con l’ordinanza n. 31663/2019 statuisce che il contratto estraneo all’oggetto sociale stipulato dall’amministratore della società è valido. Si tutela, così, l’affidamento dei terzi che contraggono con una società. Ciò però, incontra un limite: se il terzo contraente conosce le limitazioni ai poteri rappresentativi dell’amministratore ed agisce a danno della società, la società stessa non è vincolata al contratto concluso. La vicenda è rappresentata da un contratto di concessione di ipoteca che l’amministratore di una società (terza datrice di ipoteca a garanzia di un debito di altra società) stipula con una banca. Nessuna tutela per i soci nei confronti di amministratori infedeli? Anche a questo interrogativo risponde la Suprema Corte, distinguendo i rapporti interni da quelli esterni. Se l’organo amministrativo contrae in materie escluse dall’oggetto sociale esso è responsabile verso la società di tutti i danni che ha causato. I notai SuperPartes sono disponibili a prestare la propria opera di consulenza preventiva, fin dalla fase delle trattative. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    03 agosto 2017

    Posso risolvere il preliminare se trovo l'eternit?

    Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza n. 15742 del 23 giugno 2017 Si sente purtroppo spesso parlare di eternit e non sempre in circostanze liete, ma cosa succede se un soggetto decide di comprare un appartamento ignaro della presenza di eternit sul tetto del palazzo? Basta solo il fatto della sua presenza per far nascere il diritto di risoluzione dal contratto? La giurisprudenza ha detto di no, rigettando la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un immobile, richiesta a seguito della scoperta della presenza di fibrocemento contenente amianto. Questo, però, precisa la Cassazione, vale nelle ipotesi in cui venga accertato che esso sia in buono stato di conservazione e dunque non incida sull'utilizzabilità  abitativa dell'immobile stesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La vicenda sottoposta all'attenzione della Cassazione trae origine da un contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento posto all'ultimo piano di un edificio, riguardo al quale i promissari acquirenti venivano a conoscenza, successivamente alla firma, che la copertura dell'edificio era stata realizzata in eternit. Chiedevano, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale costituito dal materiale utilizzato per copertura dell'edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, in relazione alla mancata considerazione della nocività  dell'amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza, in quanto la Corte territoriale aveva correttamente tenuto conto della pericolosità  dell'amianto in generale (ed in particolare dell'eventualità  che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell'ambiente fibre che possono essere inalate dall'uomo) ma l'aveva esclusa nel caso specifico sulla base dell'accertamento eseguito dall'ARPA, che escludeva l'attualità  del pericolo. Proprio alla luce di questo, dunque, i giudici di Appello avevano ritenuto l'appartamento promesso in vendita idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto. Inoltre la Corte di Cassazione ha evidenziato come il legislatore abbia vietato la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento per il futuro, ma non abbia anche imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già  esistenti, obbligando in tal caso solamente i proprietari degli immobili a comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo. Alla luce di tutte queste considerazioni, pertanto, la Corte di Cassazione ha concluso che l'attuale copertura in eternit dell'edificio fosse in linea con la normativa, considerato che tale materiale era stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l'accertamento eseguito in concreto dall'ARPA aveva escluso pericoli attuali per la salute. Al più il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo avrebbe potuto giustificare, in luogo della risoluzione del contratto, una modesta riduzione del prezzo, la quale tuttavia non è domandata dai promissari acquirenti. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    01 agosto 2017

    Sezioni Unite: per la donazione di denaro serve...

    Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 18725 del 27 luglio 2017 Una sentenza di cui si sentirà  spesso parlare quella di questi giorni delle Sezioni Unite che hanno ricondotto a sistema la dibattuta questione se un trasferimento di valori mobiliari mediante ordine impartito alla banca possa considerarsi donazione indiretta o meno. La soluzione abbracciata dalle Sezioni Unite è di tipo conservativo: per poter trasferire valori mobiliari e dormire sonni tranquilli occorre l'atto pubblico, ovvero la forma solenne richiesta per le donazioni dirette, pena la nullità  stessa della donazione e quindi il rischio per il beneficiario di vedersi opporre la richiesta di restituzione da parte degli eredi del disponente. Le Sezioni Unite sembrano dirci, quindi, attenzione al requisito di forma se il trasferimento non è di modico valore. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La vicenda riguarda un trasferimento di valori mobiliari di cospicuo valore, depositati su conto bancario, eseguito a favore di un terzo - la convivente - in virtù di un ordine in tal senso impartito alla banca dal titolare del conto, deceduto pochi giorni dopo l'operazione. Apertasi la successione, la figlia del de cuius chiedeva la restituzione degli strumenti finanziari appartenuti al padre tenuti in un apposito conto di deposito titoli in amministrazione presso la banca, deducendo la nullità  del negozio attributivo in quanto privo della forma solenne richiesta per la validità  della donazione. Le ragioni giuridiche La questione giuridica di fondo risolta dall'intervento delle Sezioni Unite attiene alla dibattuta questione se un'operazione come quella attributiva di strumenti finanziari, compiuta attraverso una banca chiamata a dare esecuzione all'ordine di trasferimento dei titoli impartito dal titolare con operazioni contabili di addebitamento e di accreditamento, costituisca una donazione tipica ex 769 c.c. oppure una donazione indiretta ai sensi dell'art. 809 c.c.. La riconduzione della fattispecie nella prima o nella seconda ipotesi ha ricadute applicative assai rilevanti, ove si consideri che l'onere di forma è espressamente previsto dalla legge solamente per le donazioni dirette, mentre per la validità  delle donazioni indirette è sufficiente l'osservanza delle forme prescritte per il negozio tipico di volta in volta utilizzato (l'art. 809 c.c. non richiama l'art. 782 c.c.). Di talché la sussunzione della fattispecie nella categoria delle donazioni dirette, invece che in quella delle donazioni indirette, comporterebbe la nullità  della stessa per violazione del requisito di forma richiesto dalla legge. Per risolvere la questione, le Sezioni Unite ripercorrono le ipotesi che più volte in questi anni hanno interessato le aule di tribunale e in cui vanno ricompresi il contratto a favore di terzo, la cointestazione con firme disgiunte di una somma di denaro depositata presso un istituto di credito o la cointestazione di buoni postali fruttiferi, il pagamento di un'obbligazione altrui compiuto dal terzo per spirito di liberalità , la fissazione di un corrispettivo molto basso in un contratto oneroso, la rinuncia abdicativa, e via discorrendo. Alla luce di ciò focalizzano, quindi, la loro attenzione sugli aspetti che differenziano le liberalità  non donative da quelle donative. Tornando, poi, alla fattispecie specifica oggetto di giudizio, le Sezioni Unite non hanno ritenuto condivisibile l'inquadramento sistematico per cui la donazione indiretta tramite trasferimento per spirito di liberalità  a mezzo banca di strumenti finanziari dal conto di deposito titoli in amministrazione del beneficiante a quello del beneficiario sarebbe il frutto di un'operazione, sostanzialmente trilaterale, eseguita da un soggetto diverso dall'autore della liberalità  sulla base di un rapporto di mandato sussistente tra beneficiante e banca, obbligata in forza di siffatto rapporto a dar corso al bancogiro e ad effettuare la prestazione in favore del beneficiario. Secondo questa impostazione non vi sarebbe nessun atto diretto di liberalità  tra soggetto disponente e beneficiario, ma si sarebbe di fronte ad un'attribuzione liberale a favore del beneficiario attraverso un mezzo, il bancogiro, diverso dal contratto di donazione. Al contrario l'operazione bancaria in adempimento dell'ordine impartito dal soggetto svolgerebbe una funzione esecutiva di un atto negoziale ad esso esterno, intercorrente tra il beneficiante e il beneficiario, il quale soltanto è in grado di giustificare gli effetti del trasferimento di valori da un patrimonio all'altro. Osserva la Corte, in altre parole, "si è di fronte, cioè, non ad una donazione attuata indirettamente in ragione della realizzazione indiretta della causa donandi, ma ad una donazione tipica ad esecuzione indiretta", per cui il trasferimento trova la propria giustificazione nel rapporto tra l'ordinante - disponente e il beneficiario, dal quale dovrà  desumersi se l'accreditamento (atto neutro) sia sorretto da una iusta causa: "di talché, ove questa si atteggi a causa donandi, occorre, ad evitare la ripetibilità  dell'attribuzione patrimoniale da parte del donante, l'atto pubblico di donazione tra il beneficiante e il beneficiario, a meno che si tratti di donazione di modico valore". Pertanto, concludono le Sezioni Unite, il trasferimento per spirito di liberalità  di strumenti finanziari dal conto di deposito titoli del beneficiante a quello del beneficiario realizzato a mezzo banca, attraverso l'esecuzione di un ordine di bancogiro impartito dal disponente, non rientra tra le donazioni indirette, ma configura una donazione tipica ad esecuzione indiretta; ne deriva che la stabilità  dell'attribuzione patrimoniale presuppone la stipulazione dell'atto pubblico di donazione tra beneficiante e beneficiario, salvo che ricorra l'ipotesi della donazione di modico valore. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    06 luglio 2017

    Preliminare di donazione: è valido?

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 14262 dell'8 giugno 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione ha fatto applicazione della teoria della causa in concreto in un'interessante, quanto complessa, vicenda negoziale intercorsa tra più parti e coinvolgente una donazione, una procura e un vitalizio. In disparte la peculiarità  del caso giunto all'attenzione degli Ermellini, ci che preme sottolineare è l'affermazione, da parte del Collegio, della nullità  di un eventuale preliminare di donazione. La Corte di Cassazione sembra dunque ribadire l'orientamento tradizionale che ha sempre ritenuto inammissibile il preliminare di donazione alla luce del fatto che "obbligarsi a donare" farebbe venir meno l'elemento essenziale dell'atto di liberalità  che è la spontaneità . Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizia ha intimato lo sfratto per morosità  alla società  Alfa s.r.l., conduttrice di un immobile destinato ad uso ufficio, lamentando il mancato pagamento dei canoni e chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. La società  convenuta, costituendosi, ha contestato l'esistenza di qualsiasi morosità , affermandosi al contrario lei creditrice di parte attrice. Di fondo a tutta la vicenda una scrittura privata, con cui si conveniva il trasferimento di un immobile, un vitalizio a favore della donante e una procura a gestire alcuni immobili. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha evidenziato come il Tribunale avesse correttamente ricostruito la complessa vicenda ritenendo che la scrittura privata, pur formalmente definita come "preliminare", non contenesse obblighi alla stipula di contratti definitivi, assumendo con essa le parti, di converso, precise e reciproche obbligazioni di fare e di dare con effetti immediati. La corte di appello di Brescia, investita delle impugnazioni, aveva al contrario concluso che la scrittura privata andasse qualificata come contratto preliminare, non soltanto per la sua esplicita intitolazione, ma anche alla luce del comportamento successivo delle parti, volto all'attuazione degli impegni con essa assunti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo come l'interpretazione di tale scrittura adottata dalla Corte territoriale sia da ritenersi viziata sul piano logico-giuridico, nella parte in cui ne afferma la natura di contratto preliminare, senza considerare la decisiva circostanza della contestualità  temporale tanto della "scrittura preliminare" quanto dell'accordo vitalizio, del rilascio della procura e della donazione. Osserva il Collegio, infatti, che la cessione della proprietà  da parte di Tizia, non avrebbe potuto essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione", pena la sua insanabile nullità , non essendo ammissibile il preliminare di donazione. Di qui la conseguenza, rettamente colta dal primo giudice, che, per il principio di conservazione degli atti giuridici, la suddetta scrittura privata, contenente una pluralità  di pattuizioni caratterizzate da un evidente vincolo di collegamento negoziale, "non poteva che ritenersi immediatamente dotata di efficacia, reale ed obbligatoria, con riferimento alle singole pattuizioni in essa contenuta, ed i successivi atti formali esclusivamente funzionali alla riproduzione in altra veste degli accordi già  raggiunti, della cui validità  ed efficace non par lecito dubitare". Lo scopo perseguito dalle parti, infatti, era quello di assicurare, da un lato, una rendita vitalizia a Tizia e dall'altro, consentire alla controparte collettiva l'amministrazione e il godimento degli utili dei beni in usufrutto alla prima con rinuncia di quest'ultima alla pretesa di percepire i canoni di locazione. Tra le varie circostanze fattuali a conferma di tale ricostruzione dei fatti, si rinviene anche quella per cui la società , dopo aver corrisposto i canoni di locazione per molti anni, abbia cessato di corrisponderli subito dopo l'accordo e Tizia non abbia provveduto per lungo periodo a richiederli. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    06 settembre 2016

    Donazione indiretta: diviene obbligatoria la...

    La recente sentenza di Cassazione n. 13133 del 24 giugno 2016 ha affrontato il tema della tassazione delle donazioni indirette,con una decisione che afferma la necessità ,a fini fiscali,della menzioneespressa,nell'atto notarile,del collegamento negoziale tra la donazione indiretta e il successivo contratto. In particolare, il caso affrontato è quello in cuivengaposta in essere una donazione o un'altra liberalità  al fine di stipulare un successivo contratto(ad esempio una compravendita).In tali casi la legge prevede che l'imposta di donazione non si applichiper le donazionio altre liberalità  collegate ad atti di trasferimento o costituzione di diritti immobiliari o trasferimenti di azienda, qualoraper questisia prevista l'applicazione dell'imposta di registroin misura proporzionale o dell'imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, afferma la Corte di Cassazione,non basta chetale collegamentoci sia, madeverisultareespressamentedichiaratoinatto. In altre parole,a titolo esemplificativo,qualora un genitore,mediante bonificoo assegno circolare,disponga una somma di denaro in favore di un figlio con lo scopo di stipulare un successivo contratto, in quest'ultimo deve essere espressamente indicato il collegamento con la provvista di denaro. In caso contrario sarà  applicabile anche l'imposta sulla donazione. Secondo la Corte l'esenzione dal tributo presuppone, dunque, l'onere di farne espressamenzionein atto, allo scopo di permettereall'amministrazione tributaria latempestiva individuazione degli elementi fondamentali e costitutivi del rapporto tributario e di porlanella condizione dirilevare e verificareimmediatamentela sussistenza dei presupposti. In mancanza di tale dichiarazione la donazione indiretta tornerà adessere tassabile secondo le normali regole. La decisione della Corte di Cassazione, senza precedenti in giurisprudenza, crea non pocheperplessità . Occorre rilevare,infatti,che la lettera della legge non sembra chiedere ladichiarazioneobbligatoria nell'atto, come nel caso di altre agevolazioni (ad esempioagevolazioneprima casa), ma solo la sussistenza di un collegamento(inteso come dato fattuale)tra la provvista di denaro oggetto della donazione indiretta e il successivo atto. Non si vede, quindi,la ragione per cuila donazione non possa andare esente da tassazione nel caso in cui tale collegamento vi siaeffettivamentestato (ecome taleaccertato dall'amministrazione finanziaria)per il sol fatto di non essere statoespressamente dichiarato nel successivo atto.

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    26 agosto 2016

    I rischi fiscali dei contratti preliminari ad...

    La Direzione Regionale del Lazio dell'Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato una nota (prot. n. 37916/16 del 16 maggio 2016) sul tema della tassazione dei contratti preliminari ad effetti anticipati. Il tema è molto attuale perchè può avvenire nella prassi che le parti pongano in essere un contratto preliminare di compravendita, prevedendo che i suoi effetti siano per così dire "anticipati". Tale ipotesi si realizza quando si preveda la consegna del bene e/o il pagamento integrale (o quasi) del prezzo già  al momento della conclusione del preliminare e non al momento del contratto definitivo (come normalmente accade). Su una siffatta ipotesi si era già  espressa in passato la Corte di Cassazione, affermando come l'operazione economica contenuta in un simile contratto preliminare andasse più correttamente qualificata, in termini giuridici, come un'operazione complessa costituita da un contratto di comodato (in relazione alla consegna del bene) e un contratto di mutuo (in relazione alla consegna del denaro). Ma quali sono le conseguenze fiscali di questa ricostruzione? Certamente la situazione è complessa e vanno distinte diverse ipotesi. Nel caso in cui, già  al momento del preliminare, sia consegnato il bene, integralmente o quasi pagato il prezzo e trasferiti tutti gli altri diritti e obblighi discendenti dalla compravendita, il contratto dovrà  essere riqualificato come già  definitivo. Si applicherà , quindi, la tassazione per i contratti definitivi e in particolare le aliquote sancite dall'art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur (riconoscendo se previste in atto e se ne sussistono i presupposti di legge il sistema del prezzo-valore e l'agevolazione prima casa). Il successivo contratto definitivo sarà  poi assoggettato all'imposta di registro in misura fissa. Nel caso in cui, invece, sia avvenuta la consegna del bene o il pagamento integrale o quasi del prezzo (o entrambe) ma non vi sia ancora stato il trasferimento di tutti i diritti ed obblighi derivanti dalla compravendita, e quindi il contratto non sia riqualificabile come definitivo, le conseguenze fiscali diventerebbero assai onerose. In particolare, dovrebbe in ogni caso essere pagata un'imposta fissa per registrare il preliminare nonchè in aggiunta un'imposta fissa per registrare il comodato (in caso di consegna anticipata del bene) e/o un'imposta di registro del 3% per registrare il mutuo (in caso di pagamento anticipato del prezzo). In ordine a questa seconda ipotesi, se dal punto di vista teorico non sorgono particolare dubbi, non si può non rilevare come, nella pratica, le parti si potrebbero trovare a pagare due volte le tasse sul denaro versato (una volta come mutuo e una volta come prezzo del definitivo) e in aggiunta un'imposta fissa per la registrazione del comodato, oltre ovviamente a quella già  prevista (sempre in misura fissa) per la registrazione del preliminare. Alla luce di questo, non sembra condivisibile l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate per vari motivi. In primo luogo introduce elementi di incertezza nella tassazione del contratto in contrasto con i principi di certezza fiscale a tutela dei cittadini. In secondo luogo il contratto preliminare ad effetti anticipati o possiede gli elementi della vendita ed allora deve essere tassato come vendita o è ancora un preliminare e come tale va tassato. Introdurre una nuova tassazione penalizzante e basata su elementi incerti non sembra accettabile. Il diritto dei cittadini ad avere una tassazione certa deve essere garantito.

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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