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    15 settembre 2020

    Preliminare e termine per il definitivo

    Tribunale di Verona, decreto 8 luglio 2020, sez. III. Deve essere rigettato il ricorso per decreto ingiuntivo proposto dal promissario acquirente dell’immobile dal momento che il promittente venditore non può considerarsi inadempiente alla clausola del contratto preliminare atteso che l’inosservanza del termine fissato per la stipula del definitivo è stata determinata dalla necessità per uno dei promittenti venditori di osservare le misure di contenimento dettate dalla pandemia di Covid-19. L’articolo 91 del decreto legge del 17 marzo 2020 n. 81, convertito con la legge 27/2020 è norma di portata generale che riguarda, dunque, anche le obbligazioni di carattere pecuniario. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    01 settembre 2020

    Configurabilità di un definitivo vincolo...

    Cassazione, ordinanza n. 13610/2020. Ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 dicembre 2019

    Il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di...

    La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 32694/2019 statuisce un principio innovativo a tutela dell’acquirente di immobili.  IL CASO. Il promittente venditore di un capannone omette di informare il promissario acquirente di aver ricevuto l’immobile in oggetto per donazione, dalle trattative fino alla stipula del contratto preliminare. IL PROBLEMA. Giunti alla stipula del definitivo il promissario acquirente viene reso edotto della provenienza donativa del bene che acquisterà e dei relativi rischi connessi a tale aspetto (si veda sul punto “Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere” di SuperPartes).    Il promissario acquirente ormai con il preliminare si è obbligato a stipulare il definitivo, come può tutelarsi? LA SOLUZIONE. Secondo la Corte di Cassazione il promissario acquirente può rifiutare la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile perché la provenienza donativa del bene è una circostanza che influisce sulla stabilità dell’acquisto. Il fondamento normativo di tale soluzione è rappresentato dall’art. 1460 c.c. in forza del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie contemporaneamente la propria. IL PRINCIPIO DI DIRITTO. La Corte di Cassazione sancisce che: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. IL PRECEDENTE ORIENTAMENTO. Precedentemente a questa sentenza la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il promissario acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo solo quando il pericolo di perdere la proprietà del bene fosse effettivo e non quando vi fosse un mero timore della prevalenza di un altrui diritto sul bene. AVV. ANDREA PENTANGELO Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    19 luglio 2017

    È ammissibile il preliminare di vendita di cosa...

    Tribunale di Milano, Sezione specializzata in materia di impresa, sentenza n. 5176 del 9 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino Il Tribunale di Milano si è espresso in senso positivo in ordine all'ammissibilità  del preliminare di vendita di cose altrui avente ad oggetto le quote di una s.r.l., non ritenendo condivisibile il diverso orientamento che ne negava l'ammissibilità , sul presupposto per cui la partecipazione in s.r.l. non sarebbe una "cosa" ma un fascio di diritti e come tale non suscettibile di formare oggetto di tale tipologia di contratto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio aveva ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il 15% del capitale sociale di una s.r.l., in cui i promittenti venditori dichiaravano che le quote erano di loro piena ed esclusiva proprietà . Successivamente, però, Tizio veniva a conoscenza che i promittenti venditori non erano proprietari delle suddette quote, ma ciascuno socio di altra società  a sua volta titolare di partecipazioni nella s.r.l. in questione. Alla luce di ciò, Tizio chiedeva la nullità  del contratto per impossibilità  dell'oggetto e la restituzione di quanto già  versato, nonché il risarcimento del danno ex 1338 c.c. nei confronti dei venditori ben consapevoli, a suo modo di vedere, del vizio del contratto. Le ragioni giuridiche Il Tribunale, dopo aver qualificato l'operazione come preliminare di vendita di cosa altrui, ne ha affermato l'ammissibilità , sostenendo che tale tipologia di contratto ben può avere ad oggetto quote sociali, come già  affermato in precedenza dallo stesso Tribunale di Milano, Sezione specializzata in materia di impresa. Non ha, infatti, ritenuto degna di pregio giuridico l'affermazione di parte attrice secondo cui "si può "vendere la cosa altrui", ma la partecipazione in una società  non sarebbe una "cosa" ma un fascio di diritti (non di natura reale) che conferisce uno status, quello di socio. La giurisprudenza maggioritaria, già  da tempo, ha, infatti, riconosciuto alla quota sociale natura di "bene immateriale equiparato ad un bene mobile non iscritto in pubblico registro", con la conseguente applicabilità  alla stessa del regime giuridico concernente i beni mobili e, in particolare, della disciplina delle situazioni soggettive reali. Tale impostazione è stata, peraltro, confermata dal legislatore della riforma del 2003, il quale da un lato ha modificando l'art. 2741 c.c., consentendo l'espropriazione della partecipazione in s.r.l. e dall'altro ha introdotto l'art. 2471 bis c.c., prevedendo espressamente che essa possa formare oggetto di pegno, usufrutto e sequestro. Alla luce di tutte queste considerazioni, quindi, il Tribunale di Milano ha concluso per escludere l'invocata nullità  per impossibilità dell'oggetto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418 comma 2 c.c. e 1346 c.c., dovendosi invece ritenere che tale tipologia di contratto sia perfettamente ammissibile e valida sino ad eventuale risoluzione si sensi dell'art.1479 c.c.. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    21 giugno 2017

    Revocatoria fallimentare: la sproporzione si...

    Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 7216 del 21 marzo 2017 Cosa cambia per il cittadino. Nel caso di revocatoria fallimentare di un atto di compravendita preceduto da un contratto preliminare, ai sensi dell' art. 67 della L. Fall., il requisito della sproporzione tra le prestazioni deve essere valutato guardando al tempo in cui viene concluso il contratto definitivo. Solo con quest'ultimo si realizza, infatti, l'effettivo trasferimento dell'immobile e dunque è a tale momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene, e ciò anche nel caso in cui il contratto preliminare sia ad effetti anticipati. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto La Corte di Appello di Bari aveva rigettato una domanda avente ad oggetto la revoca ex art. 67 co. 1 n. 1 della L. Fall. di un contratto con il quale una società  s.r.l., poi fallita, aveva ceduto a un soggetto un appartamento per un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato. La decisione in tal senso espressa dalla Corte di Appello muoveva dalla constatazione che il contratto era stato posto in essere in esecuzione di un precedente contratto preliminare, rispetto alla cui epoca andava calcolata l'eventuale sproporzione, anche alla luce del fatto che si trattava di un contratto preliminare ad effetti anticipati. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, notando come non vi sia alcun dubbio in giurisprudenza circa il momento in cui si debba, ai fini fallimentari, valutare la sproporzione. In particolare la giurisprudenza di legittimità  è da tempo concorde nel ritenere che nell'ipotesi di revocatoria, ai sensi dell'art. 67 comma 1 L. Fall., di un atto di compravendita preceduto dalla stipula di un contratto preliminare, la sproporzione tra le prestazioni deve essere valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l'effettivo passaggio della proprietà , e a tal momento occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene. Ciò vale anche nel caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, ipotesi peculiare in cui possono essere previsti la consegna del bene e/o il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, dal momento che, anche in questo caso, è solamente con la firma del contratto definitivo che si verifica concretamente l'effetto traslativo. In altri termini, secondo la Corte, la circostanza che il prezzo sia stato interamente pagato è una circostanza inidonea, da sola, a consentire la qualificazione del contratto preliminare alla stregua di un contratto traslativo. Per determinare se effettivamente possa dirsi realizzato un effetto traslativo occorre un attento esame circa la reale intenzione delle parti di programmare, unitamente all'immediata consegna ed al pagamento del prezzo, anche l'immediata produzione di effetti traslativi, verificando se la disponibilità  del bene sia stata concessa o meno nella piena consapevolezza dell'altruità  della cosa, anche tenendo conto del successivo comportamento tenuto dalle parti. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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