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11 luglio 2018

10 cose da sapere sulle criptovalute

10 cose da sapere sulle criptovalute. 1. Le criptovalute hanno il potenziale (ma non c’è certezza!) di cambiare il mondo di miliardi di persone totalmente fuori dai canali bancari (c.d. unbanked) o che usufruiscono di banche che non offrono servizi in linea con l’economia moderna (c.d. underbanked); cominciate leggendo il capitolo sulle criptovalute del testo di Alec Ross, il nostro futuro; considererete scenari impensabili ma non impossibili, che potrebbero avere risvolti geopolitici molto rilevanti. Se questi scenari si avvereranno anche solo in parte, cambierà anche il “nostro” mondo occidentale, nel corso di anni. 2. Acquistare, conservare e vendere le criptovalute non è facile, ma nemmeno così difficile. Se non siete un po’ “smanettoni” informatici, lasciate stare l’investimento diretto e considerate se acquistare prodotti finanziari collegati alle cripto stesse; 3. Prima di investire direttamente in cripto, regalatevi un piccolo corso di autoistruzione; vi costerà 200/300 euro ed un po’ di tempo, e imparerete molte cose utili anche per la gestione dei vostri investimenti attuali e della vostra sicurezza informatica. Il corso consta almeno in: a) apertura di un vostro account su un exchanger (cambiavalute) on line, ovviamente di nota reputazione; b) raggiungimento di un livello di operatività che vi permetta un minimo di possibilità di movimento (potrebbero servire giorni o settimane), a seguito di controlli antiriciclaggio; c) invio di una piccola somma dal vostro conto corrente bancario al vostro account sull’exchanger; d) acquisto di una piccola frazione di cripto; e) detenzione per qualche giorno della frazione di cripto per rendervi conto cosa significhi veramente “alta volatilità”, e cioè guadagnare o perdere anche il 20%-30% in pochi giorni; f) apprendimento di come si imposta una condizione “take profit” o “stop-loss” in automatico sull’exchanger; g) installazione di un wallet su PC/smartphone o acquisto di un wallet fisico; h) trasferimento della frazione di cripto dall’exchanger al wallet (serve per prendere coscienza delle commissioni transazionali e dei tempi); i) trasferimento della frazione di cripto ad un amico e successiva restituzione della stessa, a simulazione di un pagamento a terzi o della ricezione di fondi da terzi; j) trasferimento della frazione di cripto dal wallet all’exchanger; k) vendita della frazione di cripto; l) trasferimento degli euro della vendita della cripto al vostro conto corrente bancario. 4. Le criptovalute sono estremamente volatili: non investite i soldi che non potete perdere e, soprattutto, chiedetevi se siete veramente disposti a perdere dei soldi. Se ciò dovesse accadere, non fatevi prendere dalla sindrome del “raddoppio la posta per recuperare la perdita”. 5. Valutate l’investimento in cripto nell’ambito della vostra strategia complessiva di pianificazione finanziaria e degli investimenti; ponetevi degli obiettivi sia di guadagno che di perdita, e realizzate l’utile o la perdita se raggiungete l’obiettivo di take profit o stop-loss che vi siete posti. 6. Non fatevi prendere dalla sindrome FOMO (fear of missing out) ovvero “paura di perdere il treno” che vi può condurre ad investimenti avventati. Se sopravvivranno, le cripto resteranno e si svilupperanno per molti anni, e ci saranno sia tempo che occasioni per guadagnare e per perdere. 7. Greed Hope and Fear (avidità, speranza e paura) sono le emozioni umane che muovono il mondo della finanza. Non siate avidi (rispettate gli obiettivi di guadagno che vi siete posti), non riponete speranze fideistiche nel futuro se il mercato volge in negativo (ma accettate gli stop loss che vi siete imposti), così non cadrete nel panico (fear) se i mercati crollano. 8. Buona parte, se non la gran parte, delle informazioni disponibili su internet sulle criptovalute sono tendenziose (per usare un eufemismo); molto spesso, sia chi le denigra che chi le incensa, è in conflitto di interessi e difende interessi contrapposti, facendo credere di essere una fonte autorevole. Meglio approfondire la materia partendo da un buon testo scritto. 9. Prima di investire direttamente in criptovalute (a differenza degli ETF o altri prodotti finanziari venduti da intermediari finanziari e sostituti di imposta), fatevi spiegare bene dal vostro commercialista come sono tassati gli utili e le perdite sulle criptovalute (e sulle ICO), di quali documenti e di quanto tempo avrà bisogno per predisporre il vostro modello unico. Il regime dichiarativo ed il mondo delle criptovalute possono essere dispendiosi in termini di tempo (e quindi di denaro). Non conviene tentare di essere “furbi” Per ancora un bel po’ le valute tradizionali avranno ruolo dominante e quando convertirete le criptovalute in valute fiat (Euro, USD ecc.) e spenderete le valute fiat in consumi o investimenti – inevitabilmente via canale bancario tradizionale - dovrete essere in grado di spiegare alle banche ed al fisco la regolarità degli acquisti e delle vendite e la tassazione dei guadagni. Le maglie delle leggi antiriciclaggio sono sempre più strette ed i “furbi” si troveranno in grande difficoltà se non nell’impossibilità di spendere quanto deriva dalla vendita delle cripto. 10. Chi vuole diventare sapiente, si occupi delle leggi del denaro. E’ scritto nel Talmud, trattato Babà Bathrà 175/b. (Citazione tratta dal libro di Beppe Scienza Il risparmio tradito, Edizioni Libreria Cortina Torino, cap. 21). Dopo migliaia di anni siamo ancora a questo punto! Sarà un caso che questa affermazione sia contemporaneamente così antica e così attuale? Buon apprendimento, divertimento ed investimento nel mondo delle cripto. Marco Rubini, Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti a Verona  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2018

CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto

CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto Il crowdfunding rappresenta uno strumento assai innovativo per la raccolta di finanziamenti per le imprese, consentendo la raccolta di funding (finanziamenti appunto) da una platea molto ampia (crowd) di soggetti che possono esaminare il progetto e decidere se supportarlo o meno in cambio di diverse forme di remunerazione. Il crowdfunding Introdotto dal D.L. 179/2012 con l'art. 30 e dalle delibere Consob 18592 del 26 Giugno 2013, successivamente modificata dalla delibera 19520 del 26 Febbraio 2016, può presentarsi in diverse forme: donation, reward equity. Esistono infatti diverse forme di finanziamento collettivo, che si differenziano l’una dall’altra per la natura dello scambio tra l'investitore o donatore ed il progetto. Vediamo quali sono. Donation based Ad oggi è una delle forme più diffuse di crowdfunding in Italia. In questa modalità di finanziamento non è previsto alcun corrispettivo; chi decide di finanziare un progetto di solito lo fa perché lo ritiene meritevole per le più disparate ragioni sociali, personali, etiche, etc. Reward based In questa ipotesi, anch’essa oggi una delle più conosciute e diffuse nel panorama della raccolta fondi tramite il web, il finanziatore/donatore riceve una “ricompensa” dal valore economico più o meno simbolico, che può spaziare da uno sconto per l’acquisto del prodotto/servizio per cui si chiede il finanziamento (o il prodotto stesso in certi casi), a un ringraziamento pubblico per la partecipazione al progetto. Equity crowdfunding L’equity crowdfunding è l’ultima forma ad essere nata, a causa della crescente difficoltà di accesso al credito da parte delle PMI; e nella sua forma più evoluta si presenta come un finanziamento che riceve come contropartita una quota del capitale stesso, con tutti i diritti ad esso connessi (primo tra tutti, la riscossione degli utili/dividendi). Esistono dunque diverse opportunità di crowdfunding e la scelta tra l’una e l’altra dipende da diversi fattori, ma in ogni caso rappresentano un’interessante opportunità per le giovani aziende, prime fra tutte le startup. Per decidere verso quale sia più interessante indirizzarsi, occorre tener conto di alcuni indicatori, primo tra tutti lo “stato di avanzamento” in cui si trova la startup. Se il giovane imprenditore è ancora nella fase preliminare (o del “MVP” – Minumum Viable Product, ovvero primo prototipo) le ipotesi di Donation based e Reward based saranno sicuramente le più vantaggiose, mentre se la startup si trova già in una fase più avanzata e necessita di capitali più cospicui la terza ipotesi, l’equity crowdfunding, potrebbe rispondere meglio alle esigenze societarie. In ogni caso, il finanziamento tramite crowdfundig reca con sé vantaggi per ambo le parti. Allo startupper consente di ricevere capitale e quindi di poter sviluppare la sua idea. In questo senso anche un esito negativo della raccolta fondi può essere utile perché gli consente di capire che probabilmente il prodotto/servizio necessita di un cambio di rotta per andare incontro al plauso del mercato. Per l‘investitore sono previsti, invece, da un lato vantaggi fiscali non di poco conto (detrazione IRPEF del 19% per le persone fisiche, deduzione IRES del 20% per le persone giuridiche) e dall’altro la possibilità di un (potenzialmente ingente) guadagno nel caso in cui la startup dovesse andare bene e in un futuro prossimo essere oggetto di acquisizione da parte di società più grandi interessate al prodotto/servizio. Avv. Stefano Toro   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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26 giugno 2018

Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria

Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma     Cosa cambia per il cittadino La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo. I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore. Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento. La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%. E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo?  Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB. “I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”. Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente. Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca. Ma cosa significa “sufficiente garanzia”? Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore. Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes   Il fatto Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.  Ragioni giuridiche “Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”. La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni. Dott.ssa Eleonora Baglivo Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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20 giugno 2018

Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta

Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta Ecco un breve decalogo di informazioni utili da conoscere per chi si accinge ad acquistare all’asta. A cura del Notaio Laura Mazzari, socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes. 1. Attualmente vi è una notevole offerta di immobili (case, capannoni, terreni) ma anche di mobili (automobili, moto, oggetti d’arredamento ecc..) o di aziende immessi nel mercato attraverso il meccanismo delle aste pubbliche (esecuzioni immobiliari e fallimenti). E’ possibile avere notizie utili attraverso i siti dei tribunali ma anche siti privati (ad es www.astalegale.net, www.astegiudiziarie.it): in questi si trova il bando d’asta (che detta tutte le regole dell’asta), la perizia dei beni (che li descrive anche catastalmente e urbanisticamente e li valorizza) e delle foto.I beni immobili messi all’asta sono visitabili tramite il custode o il curatore.2. Chiunque può partecipare all’asta (tranne il debitore) compilando un’apposita domanda (i moduli vengono resi disponibili normalmente dai tribunali in caso di esecuzione immobiliare) che tenga conto dei requisiti chiesti dal bando e offrendo una cauzione tramite assegno circolare nella misura richiesta dal bando (solitamente tra il 10% e il 20% del valore del bene). E’ possibile partecipare all’asta personalmente o tramite un avvocato che sia munito di apposita procura notarile. Si potrà anche rimanere totalmente anonimi nell’acquisto affidando l’incarico ad un avvocato che acquisterà per persona da nominare (attenzione anche in questo caso dovrà essere munito di procura e dovrà sottoscrivere lui la domanda di acquisto all’asta). Se ci sono più immobili interessanti bisognerà procedere con più domande. Un consiglio: stabilite in anticipo il prezzo massimo che siete disposti a spendere.3. Le aste oggi sono anche telematiche pertanto è possibile partecipare ad un’asta senza recarsi fisicamente nel luogo in cui è fissata: tutto viene gestito tramite una piattaforma telematica sicura che consente di partecipare all’asta e di presentare le offerte e gli eventuali rilanci.4. Se non si hanno a disposizione tutte le somme utili all’acquisto è possibile: a. accedere ad un mutuo che andrà stipulato entro il termine fissato dal bando per il cd. saldo prezzo (normalmente 120gg) e sono diverse le banche convenzionate coi tribunali per queste operazioni (http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx); b. acquistare anche tramite leasing (in tal caso sarà la società di leasing che dovrà partecipare all’asta).5. Aggiudicazione: A parità di offerte presentate generalmente si procede alla gara tra gli offerenti: se nessuno fa un’offerta attenzione perché vi è il rischio che si aggiudichi il bene semplicemente chi ha presentato per primo l’offerta presso il tribunale/il delegato o il curatore.In presenza di un’unica offerta il bene viene generalmente aggiudicato all’unico offerente salva la possibilità per il delegato di valutare se rimettere il bene in asta (questo succede se ad es. vi sono state molte visite per quel bene e quindi interesse).In caso di gara tra più offerenti vince, come nei film, chi fa un rilancio dopo il quale nessuno offre di più ma si diventa proprietari del bene aggiudicato solo a seguito di integrale pagamento del prezzo e conseguente emissione del decreto di trasferimento (per esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari) o di apposita compravendita con atto notarile (solo per vendite fallimentari competitive). In caso di mancato saldo prezzo nei termini la cauzione viene trattenuta dalla procedura e il bene rimesso in vendita.6. Mancata aggiudicazione: la cauzione versata viene contestualmente restituita all’offerente alla conclusione se si è presenti in asta altrimenti in un momento successivo.7. Casi di sospensione dell’aggiudicazione: prima dell’emissione del decreto è sempre possibile per il giudice dell’esecuzione sospendere l’aggiudicazione in presenza di gravi motivi (ad es il terreno da agricolo è divenuto edificabile); il curatore fallimentare può sospendere l’aggiudicazione in presenza di offerte migliorative superiori del 10% e successivamente il giudice del fallimento in presenza di gravi e giustificati motivi o opposizioni motivate.8. I costi del trasferimento: le imposte vanno pagate sul prezzo di aggiudicazione (l’agenzia delle entrate non può fare accertamento di valore in questi casi) e nell’acquisto di abitazioni si possono pagare sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo se questa è più bassa.9. Comprare all’asta può essere molto vantaggioso ma bisogna verificare bene: a. la situazione catastale e urbanistica del bene; il perito evidenzia in perizia infatti quali siano le opere da effettuare e costi da sostenere in presenza di abusi e difformità; b. l’eventuale occupazione dell’immobile da parte del debitore o di terzi: il bene se occupato dal debitore verrà liberato normalmente prima della messa in vendita del bene (dipende dalle prassi dei tribunali); se è locato a terzi la locazione permane;c. le spese condominiali: l’acquirente subentra infatti nelle spese non pagate nell’esercizio in corso e quello antecedente.10. Formalità da cancellare: ipoteche e pignoramenti verranno cancellati a cura e spese del tribunale o del fallimento (alcuni tribunali pongono i costi totalmente o parzialmente anche in capo agli acquirenti) ma vi sono alcune formalità pregiudizievoli che non può cancellare il giudice dell’esecuzione o del fallimento (ad es. atti di citazione, fondo patrimoniale, diritti di usufrutto/abitazione esistenti sull’immobile). Notaio Laura Mazzari, socio fondatore di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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