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14 novembre 2018

Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni agricoli

Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni agricoli Nel momento in cui ci si accinge a vendere un terreno agricolo bisogna stare attenti che non vi siano soggetti terzi con diritto di prelazione. Hanno diritto di prelazione, e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivatore diretto (oggi anche IAP e società agricole di persone a maggioranza di soci coltivatori diretti) e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto. L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno 2 anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e coltivare direttamente la terra con l’aiuto della sua famiglia con adeguata capacità lavorativa. La presenza di un affittuario (non mero detentore o comodatario) esclude di per sé la prelazione del confinate. Il confinante deve avere i medesimi requisiti dell’affittuario e per essere considerato tale, secondo la giurisprudenza prevalente, deve essere proprietario di un fondo contiguo materialmente a quello oggetto di vendita. Non sono considerati confinanti fondi che si toccano per uno spigolo o che siano separati da strade, canali, fossi, corsi d’acqua pubblici. La prelazione opera nei trasferimenti a titolo oneroso dove vi è un corrispettivo, quindi non opera per donazioni e, per legge, non trova applicazione in caso di permute, (per giurisprudenza analogamente per transazioni), vendite esecutive, conferimenti in società. In presenza di aventi titolo alla prelazione il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi 30 giorni ma deve versare il prezzo nei tre mesi successivi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica del preliminare, pena la decadenza dal diritto. Per una vendita sicura è opportuno avere le rinunce scritte da parte dei prelazionari e laddove possibile farli intervenire all’atto di vendita per effettuare tale rinuncia. Per essere valida la rinuncia non può essere preventiva né essere generica senza pertanto fare riferimento ad un prezzo di cessione. In caso di mancata notifica del preliminare il prelazionario ha un’importante arma a disposizione il cd diritto di riscatto che va esercitato (giudizialmente o stragiudizialmente) entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, versando successivamente il prezzo nei tre mesi decorrenti dall’adesione al riscatto da parte dell’acquirente o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto di riscatto. Il riscattante acquista il bene libero da qualunque gravame (ipoteche, servitù ecc.) eventualmente costituito dall’acquirente sul terreno. Dal punto di vista fiscale la cessione di terreni agricoli può comportare tassazione di plusvalenza per il venditore se vende il terreno nel quinquennio dal suo acquisto qualora il prezzo di vendita sia superiore al prezzo di acquisto ma tale plusvalenza è pagabile con aliquota del 20% in atto dal Notaio. Negli ultimi anni tuttavia è stata rinnovata la possibilità di rivalutare il terreno versando in tre rate un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno risultante da perizia. L’acquirente di un terreno agricolo deve pagare normalmente l’imposta del 15% (la più elevata nel nostro paese) sul prezzo dichiarato salvo che non sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale iscritto all’INPS e si impegni a coltivare il fondo per 5 anni allora può godere dell’agevolazione 1%. Tale agevolazione si applica anche nel caso di acquisto di una quota di proprietà, ma anche se sul terreno sono presenti abitazioni o capannoni pertinenziali a servizio dell’attività agricola e spetta anche al coniuge o convivente di coltivatore diretto o IAP e a società agricole.   Notaio Laura Mazzari, Socio fondatore di SuperPartes e di NPA, e Avvocato Silvia Vangelisti   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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12 novembre 2018

Slide Convegno 19 ottobre 2018 Associazione SuperPartes - Fondazione Bisazza

Di seguito il link per visualizzare le slide del Convegno "Finanziamenti e Garanzie" del 19 ottobre 2018 organizzato dalla nostra Associazione presso la Fondazione Bisazza. https://drive.google.com/open?...

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08 novembre 2018

Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un immobile usucapito senza accertamento giudiziale

LE DIECI COSE DA SAPERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE USUCAPITO SENZA ACCERTAMENTO GIUDIZIALE 1) Che cos’è l’usucapione? L’usucapione è un istituto giuridico in forza del quale a seguito del possesso protratto per un certo lasso di tempo, e a determinati requisiti di legge, si acquista ipso iure la titolarità di un diritto reale a titolo originario. 2) Qual è la sua funzione? La prima è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza effettivamente un bene e lo rende produttivo rispetto al titolare formale dello stesso che se ne disinteressa. La seconda è quella di rendere non troppo gravosa, se non addirittura impossibile, la prova del diritto reale su un bene garantendo la certezza delle situazioni giuridiche. 3) Quali sono i presupposti affinché esso si verifichi? Il possesso pacifico, legittimo, continuato, senza interruzioni, ed il decorso di un certo periodo di tempo indicato dalla legge che varia a seconda del bene oggetto di usucapione.  4) E’ possibile per le parti accertare l’usucapione per contratto? Il problema rientra nell’ambito della annosa questione dell’ammissibilità del negozio di accertamento. Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti è consentito all’autonomia privata l’accertamento dell’usucapione perché il contratto non deve necessariamente avere carattere “dispositivo”.  5) L’acquisto per usucapione cade in comunione legale? Secondo la dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità l’acquisto di un bene per usucapione cade in comunione legale se allo spirare del termine richiesto per il suo maturare il coniuge o i coniugi che hanno esercitato un legittimo possesso sono in regime di comunione legale dei beni. In caso di vendita, quindi, potrebbe essere necessario l’intervento di entrambi i coniugi. 6) E’ possibile acquistare il diritto di proprietà di un bene immobile di cui l’alienante si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione non accertata giudizialmente? Si, come evidenziato anche da una nota sentenza della Cassazione, se così non fosse si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario del bene ma non potrebbe disporne validamente. 7) Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale? Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito). 8) Quali rischi corre l’acquirente? L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa. 9) Quali cautele devono osservarsi? Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari. E’ opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore. Nella prima ipotesi, in caso di evizione, il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, oltre che risarcire i danni provocati. Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, allora, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti. Potrebbe, ancora, essere volontà del compratore evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio inserirà nel contratto una condizione in base alla quale il contratto si risolve ove venga notificata all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà. 10) Quando conviene ricorrere ad un siffatto acquisto immobiliare? Evitando l’accertamento giudiziale dell’usucapione si risparmiano costi e tempi e vi consigliamo di ricorrere a tale contratto solo quando vi è piena fiducia nel venditore e quando si appartiene alla stessa comunità sociale in maniera da conoscere la storia ventennale dell’immobile.  Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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01 ottobre 2018

Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un immobile pignorato

1) Cos’è il pignoramento? Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata. 2) Quali sono le differenze tra il pignoramento, l’ipoteca, il sequestro conservativo ed il pegno?  L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale essa è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione. Essa è iscritta nei registri immobiliari per una cifra stabilita. Il pignoramento, invece, è una procedura giudiziaria e dietro di esso possono nascondersi tanti altri creditori che non emergono dalle ispezioni ipotecarie ma soltanto dal fascicolo della procedura tenuto presso la cancelleria del Tribunale. Il sequestro conservativo, come il pignoramento, costituisce un vincolo giuridico sui beni del debitore: si tratta di inefficacia relativa degli atti dispositivi del bene. Il sequestro conservativo, però, diversamente dal pignoramento, crea un vincolo a porta chiusa di cui può giovarsi solo il creditore sequestrante e non anche gli altri creditori del debitore sequestrato. Il pegno è un diritto reale su beni mobili non registrati del debitore o di un terzo, che il creditore ottiene a garanzia del proprio credito mentre il pignoramento rappresenta un atto che si inserisce in una procedura giudiziale.  3) E’ valido l’acquisto di un immobile pignorato? Si è un acquisto valido. 4) Quali effetti produce la compravendita di un immobile pignorato? Se acquistate un immobile pignorato tale atto è, per legge, inefficace sia nei confronti del creditore pignorante sia nei confronti dei creditori intervenuti nell’esecuzione.  5) Quali sono i rischi di tale acquisto? Anche dopo aver acquistato il bene il venditore potrebbe contrarre altri debiti ed i nuovi creditori potrebbero continuare ad inserirsi nella procedura facendo lievitare l’importo da pagare per ottenere la cancellazione del pignoramento. Qualora non riusciste a pagare tutti i creditori, spuntati come funghi, rischiereste la vendita all’asta della casa.  6) Quali sono le prime cose da fare? Incaricare un avvocato di effettuare i controlli presso la competente cancelleria del Tribunale al fine di poter conoscere con precisione tutti i creditori ed il valore dei crediti vantati. Incaricare un notaio di svolgere le ispezioni ipotecarie per fornirvi tutte le informazioni sull’immobile. 7) Cosa è necessario ottenere per essere tutelati? Una prima tutela consiste nel pagamento del creditore procedente pignoratizio da parte del venditore o da parte vostra, previa sottrazione della cifra dal prezzo di acquisto. Ciò, però, potrebbe non essere sufficiente perché anche dopo l’atto di acquisto potrebbero insinuarsi altri creditori nella procedura. Allora, la migliore tutela, è rappresentata dalla cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari in modo da acquistare un bene libero da qualsiasi pregiudizialità, chiudendo la porta di ingresso a tutti gli altri eventuali creditori del debitore. L’ottenimento di tale cancellazione può ottenersi soltanto con l’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione. 8) Quali sono gli strumenti negoziali cui può ricorrersi?  a) La trascrizione di un contratto preliminare per atto di notaio in favore dell’acquirente al fine di obbligare il venditore alla conclusione del contratto definitivo, in attesa della cancellazione del pignoramento. b) Si procede ad un accordo transattivo tra i creditori, da una parte, ed il debitore dall’altra, in maniera da stabilire precisamente quanto ciascuno debba ricevere in cambio della rinuncia al pignoramento. L’atto sarà ricevuto dal notaio in Tribunale, dove, alla presenza di tutti i soggetti interessati, una volta ottenuta dal giudice dell’esecuzione l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo, conseguente alla contestuale rinuncia alla procedura da parte dei creditori in udienza, si perfezionerà la compravendita. c) Poiché l’ordinanza del giudice, al ricorrere di determinati presupposti, può essere reclamata potrà procedersi alla materiale cancellazione del pignoramento solo trascorso il relativo termine. Alcuni professionisti consigliano, quindi, di ricorrere alla vendita condizionata sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva senza reclamo. Dal 4 agosto 2017 è entrata in vigore la disciplina del c.d. deposito-prezzo, cui può ricorrersi anche in caso di compravendita di immobile pignorato. 9) Quali sono i benefici di una compravendita di immobile pignorato per i soggetti coinvolti nella vicenda? a) In primo luogo per il venditore debitore esecutato che riesce ad ottenere, per la vendita del proprio immobile, un valore maggiore rispetto a quello che otterrebbe se il bene fosse venduto all’asta. b) In secondo luogo per i creditori, spesso si tratta di banche, che evitano gli ingenti costi e i tempi biblici della procedura esecutiva. c) In terzo luogo per l’acquirente che, viste le difficoltà ed i rischi del negozio, potrà ottenere uno sconto sul prezzo dell’immobile. 10) E’ rilevante il fatto che dalla trascrizione del pignoramento siano trascorsi più di vent’anni? La trascrizione del pignoramento conserva il suo effetto per venti annidalla sua data, quindi, se detta trascrizione è ultraventennale perde efficacia nei confronti del terzo acquirente.   Avv. Andrea Pentangelo                                                                   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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