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18 aprile 2019

Seminario su trust, atto di destinazione e affidamento fiduciario

Nelle giornate del 24 e 25 Maggio 2019 si terrà il Convegno SuperPartes “Seminario su Trust, Atto di Destinazione e Affidamento Fiduciario” presso Hotel NH Mantegna a Padova (Pd) https://www.nh-hotels.com/hotel/nh-padova in via Niccolò Tommaseo n. 61.  Il Convegno si articola in tre diversi moduli: Primo Modulo: Venerdì 24 maggio 2019 (dalle ore 9.00 alle ore 13.00) “La vicenda dei negozi destinatori a causa variabile: dal trust interno all’affidamento fiduciario, passando per l’atto di destinazione”; Secondo Modulo: Venerdì 24 Maggio 2019 (dalle ore 14.00 alle ore 18.00) “20 domande frequenti (e da non sottovalutare) in tema di trust interno, atto di destinazione e negozio di affidamento fiduciario” Terzo Modulo: Sabato 25 maggio 2019 (dalle ore 9.00 alle ore 13.00) “Suggerimenti per vincere la “ansia da abbandono” del cliente (ovvero la sua ritrosia ad accettare di trasferire ad altri i propri beni)”.  L’Avvocato Saverio Bartoli del foro di Firenze tratterà i temi del Trust interno, l’Atto di Destinazione e l’Affidamento Fiduciario, cercando di capire come relazionarsi con il cliente in una materia complessa. Il costo è di: € 150 più IVA per la giornata del 24 Maggio (Moduli 1 e 2) € 80 più IVA per la giornata del 25 Maggio (Modulo 3). L’acquisto dei 3 Moduli complessivamente costa  € 200 più IVA.  Il pagamento può essere effettuato tramite bonifico bancario da effettuarsi su c/c intestato a BV Service s.r.l. IBAN: IT67 N 05034 33522 0000 0000 3507  L’evento è in corso di accreditamento presso il Consiglio Nazionale del Notariato, l’Ordine degli Avvocati di Padova e l’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Padova. Per iscriversi è sufficiente inviare un'email a segreteria@associazionesuperpartes.it, allegando copia dell'avvenuto pagamento e i dati per la fatturazione, fino ad esaurimento dei posti disponibili.   Autore immagine: Pixabay.com© Riproduzione riservata 

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16 aprile 2019

Cittadino italiano residente all'estero e acquisto di altra prima casa

LA FATTISPECIE. Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’A.I.R.E.) già proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, vende detto immobile, oltre il quinquennio dall'acquisto. Intende, ora, acquistare un’altra abitazione. LA DOMANDA. Che tipo di agevolazioni può invocare per il nuovo acquisto?  LA RISPOSTA. La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perchè emigrato all’estero. In particolare, la nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986 riconosce l’agevolazione “prima casa” al cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che “l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale”. La probabile ratio ispiratrice della norma è quella di incentivare il rientro in Italia o, comunque, di mantenere un legame con il nostro Paese. La dottrina si è interrogata in relazione alla problematica dell’eventuale decadenza dall’indicato beneficio fiscale, che si potrebbe verificare nel caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile. Laddove, infatti, il cittadino italiano emigrato all’estero abbia già beneficiato dei benefici “prima casa” e venda l’immobile oggetto dell’agevolazione prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, per evitare la decadenza dovrebbe riacquistare, entro un anno da detta vendita, altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quest’ultimo requisito (la destinazione ad abitazione principale), previsto dal comma 4 della nota II bis indicata, impone che il soggetto risieda effettivamente nell’unità immobiliare abitativa acquistata. Evidentemente, tale requisito risulta difficilmente attuabile da chi risiede all’estero e non ha (ancora) intenzione di rientrare in Italia. La fattispecie in commento, tuttavia, riguarda un acquisto agevolato risalente a ben oltre il quinquennio dalla vendita dell’immobile che ne è stato oggetto, ragion per cui il nuovo acquisto non si configura quale “riacquisto” effettuato entro l'anno per evitare di incorrere nella decadenza dai benefici "prima casa" già invocati, bensì come nuova e distinta richiesta delle medesime agevolazioni. Nel caso di specie, quindi, è ben possibile invocare nuovamente le agevolazioni “prima casa”, in qualità di cittadino italiano residente all’estero. Sarà anche possibile per il medesimo cittadino italiano residente all'estero usufruire del beneficio del credito d’imposta, previsto dall'art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, laddove l'acquisto della nuova abitazione venga effettuato entro l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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02 aprile 2019

Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla proprietà immobiliare

Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla proprietà immobiliare. 1) Cosa è la rinuncia abdicativa alla proprietà? E’ un negozio giuridico unilaterale con il quale il proprietario di un immobile dismette il suo diritto senza trasferirlo ad altro soggetto. Essa può essere effettuata rivolgendosi ad un notaio tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di consentirne la trascrizione nei pubblici registri.  2) Perché il proprietario di un immobile dovrebbe rinunciare al suo diritto? Le motivazioni sono accomunate dall’intenzione di liberarsi di particolari oneri e, a titolo esemplificativo, queste sono le più diffuse nella prassi: a) impossibilità di pagare i tributi relativi all’immobile; b) difficoltà nell’affrontare ingenti spese di manutenzione; c) disinteresse per un immobile ubicato in zone impervie e di difficile accesso; d) volontà di abbandonare l’immobile che è fonte di liti insanabili con i vicini; e) timore per la responsabilità civile per danni che l’immobile potrebbe causare a terzi. 3) Quale è la conseguenza di tale rinuncia? L’effetto è l’acquisto automatico a titolo originario della proprietà in capo allo Stato poiché l’ordinamento giuridico non consente che un immobile possa essere res nullius, cioè non avere un proprietario. Il rinunciante non può revocare l’atto compiuto perché altrimenti violerebbe la sfera giuridica dello Stato che ha ormai acquistato la proprietà dell’immobile e non vi sarebbe certezza giuridica sulla titolarità dello stesso. Proprio perché si tratta di un acquisto automatico a favore dello Stato in forza di legge e non è consentito che ci siano immobili “vacanti” non è possibile la rinuncia all’acquisto da parte dello Stato. 4) Tale atto deve essere notificato al Demanio dello Stato? Teoricamente non andrebbe notificato in quanto è un atto non recettizio, cioè che non richiede la conoscenza da parte dello Stato per il suo perfezionamento. Tuttavia, l’Avvocatura Generale dello Stato ed il Direttore Generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia fortemente opportuna la conoscenza di tale atto con notifica al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio in un’ottica di reciproca correttezza e leale collaborazione. 5) Come regolarsi in tema di menzioni obbligatorie, trascrizione e voltura? Con la rinuncia in esame non si verifica alcuna vicenda traslativa ma, a fini tuzioristici, si consiglia di applicare la normativa urbanistica e quella sulla conformità catastale. Non va applicata, invece, la normativa sulla prestazione energetica in quanto si tratta di un atto a titolo gratuito. Per quanto riguarda la trascrizione l’art. 2643 n. 5) la prevede per gli atti di rinuncia immobiliari e secondo l’orientamento prevalente essa va effettuata solo contro il rinunciante, stante la sua natura abdicativa. La voltura va effettuata con modalità manuale/cartacea in differita indicando quale soggetto a favore: “DEMANIO DELLO STATO” con sede in Roma – Codice fiscale 97905320582. 6) Quali sono gli argomenti a favore dell’ammissibilità in generale di questo atto? Coloro che ne affermano l’ammissibilità invocano il principio secondo cui la rinuncia è una facoltà insita nella titolarità di ciascun diritto disponibile. Il principale riferimento normativo richiamato a sostegno della tesi possibilista è l’art. 827 c.c. in base al quale gli immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano allo Stato in virtù del fatto che non possono esserci immobili “vacanti” e sia sempre possibile individuare un titolare degli stessi. Poi, si ritiene che dall’art. 882 c.c. in tema di riparazioni del muro comune, dall’art. 1104 c.c. in tema di obblighi dei partecipanti alla comunione, e da altre disposizioni contenute nella trama normativa civilistica si possa ricavare un principio generale di rinuncia alla proprietà. 7) La rinuncia alla proprietà è sempre valida? Una parte degli Autori ritiene che la causa consista nella mera dismissione del diritto di proprietà con la conseguenza che il negozio sarebbe sempre meritevole di tutela. Tuttavia bisogna indagare la causa in concreto del negozio per stabilirne la validità e a tal proposito è intervenuta una ordinanza del Tribunale di Genova n. 11634/2017 che ha dichiarato la nullità di un atto dismissivo della proprietà per illiceità della causa in quanto rispondente al solo fine egoistico di trasferire all’Erario tutti i costi necessari per il consolidamento, la manutenzione o la demolizione dell’immobile. 8) Il rinunciante non ha più alcuna responsabilità dopo la rinuncia? In tutti i casi di rinuncia abdicativa rimane ferma in capo al rinunciante la responsabilità ai sensi degli artt. 2043 (risarcimento per fatto illecito), 2051 (danno cagionato da cosa in custodia) e 2053 c.c. (rovina di edificio) per i danni derivanti dall’omissione degli interventi di manutenzione e messa in sicurezza dell’immobile. 9) Quali sono le particolarità della rinuncia alla comproprietà e della rinuncia all’usufrutto? La rinuncia alla comproprietà determina l’espansione delle quote degli altri comproprietari in quanto la comunione è ricostruita in dottrina come il diritto sull’intero bene limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari. E’ inammissibile il rifiuto dell’accrescimento suddetto da parte degli altri contitolari perché manca una diretta incidenza sulla loro sfera patrimoniale dipendendo l’effetto espansivo delle quote residue dalla loro natura e non dall’atto di rinuncia. Per quanto riguarda la rinuncia all’usufrutto essa produce come effetto l’espansione della piena ed esclusiva proprietà in capo al nudo proprietario. 10) E’ possibile la rinuncia alla comproprietà relativa ad un bene condominiale? L’art. 1118 2°comma c.c. dispone che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e la ratio probabilmente è che tale rinuncia comporterebbe solo un aggravio di spese agli altri condomini senza alcuna utilità in cambio. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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20 marzo 2019

Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo condizionare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo

Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo condizionare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo (Cassazione, sentenza 11 settembre 2018 n. 22046). Firmare un contratto preliminare di acquisto ha effetti rilevanti, in quanto chi lo firma è obbligato all’acquisto della casa, anche laddove non ottenga il mutuo.  Se non si è sicuri di poter ottenere un mutuo, potrebbe essere opportuno prevedere nel contratto preliminare che vi sia obbligo di acquisto soltanto se si ottenga il mutuo. Si potrebbe quindi inserire una clausola nel contratto preliminare che faccia dipendere gli effetti del contratto alla concessione del mutuo. Ma queste condizioni, sono valide? Per la Cassazione (sentenza 11 settembre 2018 n. 22046, che richiama precedenti pronunce nello stesso senso) tali condizioni sono legittime, in quanto, a giudizio della Corte, non sono meramente potestative, ossia non lasciano al futuro acquirente la libertà di decidere se acquistare o meno il bene. Il verificarsi della condizione, ossia la concessione del mutuo, dipende, non solo dalla volontà dell’acquirente, ma anche dalla valutazione positiva dell’Istituto di credito della finanziabilità del richiedente. Queste condizioni sono definite “miste”. Sarà tuttavia dovere dell’acquirente di presentare la richiesta di mutuo alla Banca, se non vuole esporsi a responsabilità, per violazione del principio di tenere un comportamento di buona fede. Infatti, ritiene la Corte, la condizione puo’ ritenersi comunque verificata ai sensi dell’art. 1359 c.c. se il promissario acquirente tiene, volontariamente o per colpa, un comportamento che impedisce il verificarsi della condizione.   Per evitare incertezze e controversie, sarà opportuno prevedere nel preliminare quale comportamento debba tenere il futuro acquirente per non essere ritenuto inadempiente, ad es. a quante Banche debba presentare la richiesta.        Gaia Boschetti, Notaio a Vicenza e Socio di Associazione SuperPartes  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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