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News

01 ottobre 2018

Le dieci cose da sapere in caso di acquisto di un immobile pignorato

1) Cos’è il pignoramento? Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata. 2) Quali sono le differenze tra il pignoramento, l’ipoteca, il sequestro conservativo ed il pegno?  L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale essa è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione. Essa è iscritta nei registri immobiliari per una cifra stabilita. Il pignoramento, invece, è una procedura giudiziaria e dietro di esso possono nascondersi tanti altri creditori che non emergono dalle ispezioni ipotecarie ma soltanto dal fascicolo della procedura tenuto presso la cancelleria del Tribunale. Il sequestro conservativo, come il pignoramento, costituisce un vincolo giuridico sui beni del debitore: si tratta di inefficacia relativa degli atti dispositivi del bene. Il sequestro conservativo, però, diversamente dal pignoramento, crea un vincolo a porta chiusa di cui può giovarsi solo il creditore sequestrante e non anche gli altri creditori del debitore sequestrato. Il pegno è un diritto reale su beni mobili non registrati del debitore o di un terzo, che il creditore ottiene a garanzia del proprio credito mentre il pignoramento rappresenta un atto che si inserisce in una procedura giudiziale.  3) E’ valido l’acquisto di un immobile pignorato? Si è un acquisto valido. 4) Quali effetti produce la compravendita di un immobile pignorato? Se acquistate un immobile pignorato tale atto è, per legge, inefficace sia nei confronti del creditore pignorante sia nei confronti dei creditori intervenuti nell’esecuzione.  5) Quali sono i rischi di tale acquisto? Anche dopo aver acquistato il bene il venditore potrebbe contrarre altri debiti ed i nuovi creditori potrebbero continuare ad inserirsi nella procedura facendo lievitare l’importo da pagare per ottenere la cancellazione del pignoramento. Qualora non riusciste a pagare tutti i creditori, spuntati come funghi, rischiereste la vendita all’asta della casa.  6) Quali sono le prime cose da fare? Incaricare un avvocato di effettuare i controlli presso la competente cancelleria del Tribunale al fine di poter conoscere con precisione tutti i creditori ed il valore dei crediti vantati. Incaricare un notaio di svolgere le ispezioni ipotecarie per fornirvi tutte le informazioni sull’immobile. 7) Cosa è necessario ottenere per essere tutelati? Una prima tutela consiste nel pagamento del creditore procedente pignoratizio da parte del venditore o da parte vostra, previa sottrazione della cifra dal prezzo di acquisto. Ciò, però, potrebbe non essere sufficiente perché anche dopo l’atto di acquisto potrebbero insinuarsi altri creditori nella procedura. Allora, la migliore tutela, è rappresentata dalla cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari in modo da acquistare un bene libero da qualsiasi pregiudizialità, chiudendo la porta di ingresso a tutti gli altri eventuali creditori del debitore. L’ottenimento di tale cancellazione può ottenersi soltanto con l’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione. 8) Quali sono gli strumenti negoziali cui può ricorrersi?  a) La trascrizione di un contratto preliminare per atto di notaio in favore dell’acquirente al fine di obbligare il venditore alla conclusione del contratto definitivo, in attesa della cancellazione del pignoramento. b) Si procede ad un accordo transattivo tra i creditori, da una parte, ed il debitore dall’altra, in maniera da stabilire precisamente quanto ciascuno debba ricevere in cambio della rinuncia al pignoramento. L’atto sarà ricevuto dal notaio in Tribunale, dove, alla presenza di tutti i soggetti interessati, una volta ottenuta dal giudice dell’esecuzione l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo, conseguente alla contestuale rinuncia alla procedura da parte dei creditori in udienza, si perfezionerà la compravendita. c) Poiché l’ordinanza del giudice, al ricorrere di determinati presupposti, può essere reclamata potrà procedersi alla materiale cancellazione del pignoramento solo trascorso il relativo termine. Alcuni professionisti consigliano, quindi, di ricorrere alla vendita condizionata sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva senza reclamo. Dal 4 agosto 2017 è entrata in vigore la disciplina del c.d. deposito-prezzo, cui può ricorrersi anche in caso di compravendita di immobile pignorato. 9) Quali sono i benefici di una compravendita di immobile pignorato per i soggetti coinvolti nella vicenda? a) In primo luogo per il venditore debitore esecutato che riesce ad ottenere, per la vendita del proprio immobile, un valore maggiore rispetto a quello che otterrebbe se il bene fosse venduto all’asta. b) In secondo luogo per i creditori, spesso si tratta di banche, che evitano gli ingenti costi e i tempi biblici della procedura esecutiva. c) In terzo luogo per l’acquirente che, viste le difficoltà ed i rischi del negozio, potrà ottenere uno sconto sul prezzo dell’immobile. 10) E’ rilevante il fatto che dalla trascrizione del pignoramento siano trascorsi più di vent’anni? La trascrizione del pignoramento conserva il suo effetto per venti annidalla sua data, quindi, se detta trascrizione è ultraventennale perde efficacia nei confronti del terzo acquirente.   Avv. Andrea Pentangelo                                                                   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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Evento

26 settembre 2018

Convegno SuperPartes Finanziamenti e Garanzie

Il giorno 19 ottobre 2018 alle ore 9.00 si terrà il Convegno SuperPartes “Finanziamenti e Garanzie” presso Fondazione Bisazza a Montecchio Maggiore (VI) http://www.fondazionebisazza.it.   L’evento, organizzato dalla nostra Associazione SuperPartes (http://associazionesuperpartes.it), in collaborazione con la Scuola Superiore della Magistratura – Struttura didattica territoriale del Distretto della Corte d’Appello di Venezia e con il patrocinio del Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Vicenza e Bassano del Grappa, tratterà i temi dei finanziamenti e delle garanzie, rivolgendosi a tutti i Professionisti che intendano approfondire da un punto di vista giuridico e fiscale il tema, con un aspetto volutamente tecnico/pratico. Il Convegno è accreditato presso: il Consiglio Nazionale del Notariato per 10 crediti formativi; l'Ordine degli Avvocati di Vicenza per 8 crediti formativi; e l’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Vicenza per 7 crediti formativi. L’evento si terrà presso la Fondazione Bisazza, Montecchio Maggiore (VI), che, con la sua bellezza, farà da cornice all’evento. Abbiamo deciso infatti per quest’anno di unire il rigore giuridico all’estro artistico, prevedendo una visita guidata alle opere della Fondazione.  E' consigliato arrivare con congruo anticipo per procedere alle registrazioni in loco dei partecipanti ai fini dell'attribuzione dei crediti formativi. La quota di partecipazione al Convegno è di € 96,00 (importo già ivato) da versarsi mediante bonifico bancario entro il 18 ottobre 2018 sul c/c IBAN n. IT 14V05 03462 42000 00000 20278. La quota comprende la partecipazione al Convegno, coffee break/light lunch, attestato di partecipazione per i crediti formativi professionali e visita guidata alle opere della Fondazione Bisazza. Per iscriversi è sufficiente inviare un'email a segreteria@associazionesuperpartes.it, allegando copia dell'avvenuto pagamento e i dati per la fatturazione, fino ad esaurimento dei posti disponibili. La Fondazione dispone di un ampio parcheggio, per cui sarà possibile parcheggiare comodamente una volta arrivati in loco. E’ previsto anche servizio di guardaroba. 

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News

11 luglio 2018

10 cose da sapere sulle criptovalute

10 cose da sapere sulle criptovalute. 1. Le criptovalute hanno il potenziale (ma non c’è certezza!) di cambiare il mondo di miliardi di persone totalmente fuori dai canali bancari (c.d. unbanked) o che usufruiscono di banche che non offrono servizi in linea con l’economia moderna (c.d. underbanked); cominciate leggendo il capitolo sulle criptovalute del testo di Alec Ross, il nostro futuro; considererete scenari impensabili ma non impossibili, che potrebbero avere risvolti geopolitici molto rilevanti. Se questi scenari si avvereranno anche solo in parte, cambierà anche il “nostro” mondo occidentale, nel corso di anni. 2. Acquistare, conservare e vendere le criptovalute non è facile, ma nemmeno così difficile. Se non siete un po’ “smanettoni” informatici, lasciate stare l’investimento diretto e considerate se acquistare prodotti finanziari collegati alle cripto stesse; 3. Prima di investire direttamente in cripto, regalatevi un piccolo corso di autoistruzione; vi costerà 200/300 euro ed un po’ di tempo, e imparerete molte cose utili anche per la gestione dei vostri investimenti attuali e della vostra sicurezza informatica. Il corso consta almeno in: a) apertura di un vostro account su un exchanger (cambiavalute) on line, ovviamente di nota reputazione; b) raggiungimento di un livello di operatività che vi permetta un minimo di possibilità di movimento (potrebbero servire giorni o settimane), a seguito di controlli antiriciclaggio; c) invio di una piccola somma dal vostro conto corrente bancario al vostro account sull’exchanger; d) acquisto di una piccola frazione di cripto; e) detenzione per qualche giorno della frazione di cripto per rendervi conto cosa significhi veramente “alta volatilità”, e cioè guadagnare o perdere anche il 20%-30% in pochi giorni; f) apprendimento di come si imposta una condizione “take profit” o “stop-loss” in automatico sull’exchanger; g) installazione di un wallet su PC/smartphone o acquisto di un wallet fisico; h) trasferimento della frazione di cripto dall’exchanger al wallet (serve per prendere coscienza delle commissioni transazionali e dei tempi); i) trasferimento della frazione di cripto ad un amico e successiva restituzione della stessa, a simulazione di un pagamento a terzi o della ricezione di fondi da terzi; j) trasferimento della frazione di cripto dal wallet all’exchanger; k) vendita della frazione di cripto; l) trasferimento degli euro della vendita della cripto al vostro conto corrente bancario. 4. Le criptovalute sono estremamente volatili: non investite i soldi che non potete perdere e, soprattutto, chiedetevi se siete veramente disposti a perdere dei soldi. Se ciò dovesse accadere, non fatevi prendere dalla sindrome del “raddoppio la posta per recuperare la perdita”. 5. Valutate l’investimento in cripto nell’ambito della vostra strategia complessiva di pianificazione finanziaria e degli investimenti; ponetevi degli obiettivi sia di guadagno che di perdita, e realizzate l’utile o la perdita se raggiungete l’obiettivo di take profit o stop-loss che vi siete posti. 6. Non fatevi prendere dalla sindrome FOMO (fear of missing out) ovvero “paura di perdere il treno” che vi può condurre ad investimenti avventati. Se sopravvivranno, le cripto resteranno e si svilupperanno per molti anni, e ci saranno sia tempo che occasioni per guadagnare e per perdere. 7. Greed Hope and Fear (avidità, speranza e paura) sono le emozioni umane che muovono il mondo della finanza. Non siate avidi (rispettate gli obiettivi di guadagno che vi siete posti), non riponete speranze fideistiche nel futuro se il mercato volge in negativo (ma accettate gli stop loss che vi siete imposti), così non cadrete nel panico (fear) se i mercati crollano. 8. Buona parte, se non la gran parte, delle informazioni disponibili su internet sulle criptovalute sono tendenziose (per usare un eufemismo); molto spesso, sia chi le denigra che chi le incensa, è in conflitto di interessi e difende interessi contrapposti, facendo credere di essere una fonte autorevole. Meglio approfondire la materia partendo da un buon testo scritto. 9. Prima di investire direttamente in criptovalute (a differenza degli ETF o altri prodotti finanziari venduti da intermediari finanziari e sostituti di imposta), fatevi spiegare bene dal vostro commercialista come sono tassati gli utili e le perdite sulle criptovalute (e sulle ICO), di quali documenti e di quanto tempo avrà bisogno per predisporre il vostro modello unico. Il regime dichiarativo ed il mondo delle criptovalute possono essere dispendiosi in termini di tempo (e quindi di denaro). Non conviene tentare di essere “furbi” Per ancora un bel po’ le valute tradizionali avranno ruolo dominante e quando convertirete le criptovalute in valute fiat (Euro, USD ecc.) e spenderete le valute fiat in consumi o investimenti – inevitabilmente via canale bancario tradizionale - dovrete essere in grado di spiegare alle banche ed al fisco la regolarità degli acquisti e delle vendite e la tassazione dei guadagni. Le maglie delle leggi antiriciclaggio sono sempre più strette ed i “furbi” si troveranno in grande difficoltà se non nell’impossibilità di spendere quanto deriva dalla vendita delle cripto. 10. Chi vuole diventare sapiente, si occupi delle leggi del denaro. E’ scritto nel Talmud, trattato Babà Bathrà 175/b. (Citazione tratta dal libro di Beppe Scienza Il risparmio tradito, Edizioni Libreria Cortina Torino, cap. 21). Dopo migliaia di anni siamo ancora a questo punto! Sarà un caso che questa affermazione sia contemporaneamente così antica e così attuale? Buon apprendimento, divertimento ed investimento nel mondo delle cripto. Marco Rubini, Dottore Commercialista e Revisore Legale dei Conti a Verona  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2018

CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto

CROWDFUNDING: una possibile alternativa per finanziare il proprio progetto Il crowdfunding rappresenta uno strumento assai innovativo per la raccolta di finanziamenti per le imprese, consentendo la raccolta di funding (finanziamenti appunto) da una platea molto ampia (crowd) di soggetti che possono esaminare il progetto e decidere se supportarlo o meno in cambio di diverse forme di remunerazione. Il crowdfunding Introdotto dal D.L. 179/2012 con l'art. 30 e dalle delibere Consob 18592 del 26 Giugno 2013, successivamente modificata dalla delibera 19520 del 26 Febbraio 2016, può presentarsi in diverse forme: donation, reward equity. Esistono infatti diverse forme di finanziamento collettivo, che si differenziano l’una dall’altra per la natura dello scambio tra l'investitore o donatore ed il progetto. Vediamo quali sono. Donation based Ad oggi è una delle forme più diffuse di crowdfunding in Italia. In questa modalità di finanziamento non è previsto alcun corrispettivo; chi decide di finanziare un progetto di solito lo fa perché lo ritiene meritevole per le più disparate ragioni sociali, personali, etiche, etc. Reward based In questa ipotesi, anch’essa oggi una delle più conosciute e diffuse nel panorama della raccolta fondi tramite il web, il finanziatore/donatore riceve una “ricompensa” dal valore economico più o meno simbolico, che può spaziare da uno sconto per l’acquisto del prodotto/servizio per cui si chiede il finanziamento (o il prodotto stesso in certi casi), a un ringraziamento pubblico per la partecipazione al progetto. Equity crowdfunding L’equity crowdfunding è l’ultima forma ad essere nata, a causa della crescente difficoltà di accesso al credito da parte delle PMI; e nella sua forma più evoluta si presenta come un finanziamento che riceve come contropartita una quota del capitale stesso, con tutti i diritti ad esso connessi (primo tra tutti, la riscossione degli utili/dividendi). Esistono dunque diverse opportunità di crowdfunding e la scelta tra l’una e l’altra dipende da diversi fattori, ma in ogni caso rappresentano un’interessante opportunità per le giovani aziende, prime fra tutte le startup. Per decidere verso quale sia più interessante indirizzarsi, occorre tener conto di alcuni indicatori, primo tra tutti lo “stato di avanzamento” in cui si trova la startup. Se il giovane imprenditore è ancora nella fase preliminare (o del “MVP” – Minumum Viable Product, ovvero primo prototipo) le ipotesi di Donation based e Reward based saranno sicuramente le più vantaggiose, mentre se la startup si trova già in una fase più avanzata e necessita di capitali più cospicui la terza ipotesi, l’equity crowdfunding, potrebbe rispondere meglio alle esigenze societarie. In ogni caso, il finanziamento tramite crowdfundig reca con sé vantaggi per ambo le parti. Allo startupper consente di ricevere capitale e quindi di poter sviluppare la sua idea. In questo senso anche un esito negativo della raccolta fondi può essere utile perché gli consente di capire che probabilmente il prodotto/servizio necessita di un cambio di rotta per andare incontro al plauso del mercato. Per l‘investitore sono previsti, invece, da un lato vantaggi fiscali non di poco conto (detrazione IRPEF del 19% per le persone fisiche, deduzione IRES del 20% per le persone giuridiche) e dall’altro la possibilità di un (potenzialmente ingente) guadagno nel caso in cui la startup dovesse andare bene e in un futuro prossimo essere oggetto di acquisizione da parte di società più grandi interessate al prodotto/servizio. Avv. Stefano Toro   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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