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20 settembre 2019

Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere

ACQUISTO DI UN IMMOBILE CON PROVENIENZA DONATIVA: LE DIECI COSE DA SAPERE. 1) PERCHE’ LA PROVENIENZA DONATIVA DI UN IMMOBILE POTREBBE ESSERE RISCHIOSA PER L’ACQUIRENTE O PER IL CREDITORE IPOTECARIO?  In base al combinato disposto degli artt. 561 e 563 c.c.come modificati a seguito della riforma con legge n. 263/2005, la circolazione di un immobile con provenienza donativa potrebbe comportare i seguenti rischi: a)chi acquista la proprietàdel bene può perderla a seguito delle azioni giudiziarie del legittimario leso dalla donazione; b)il creditore ipotecario(in genere la banca che ha concesso il mutuo ipotecario garantito da ipoteca iscritta sull’immobile) può perdere la garanzia a seguito del recupero del bene libero da ipoteca da parte del legittimario leso. 2) QUALI SONO LE CONDIZONI ED I LIMITI PER IL LEGITTIMARIO VITTORIOSO NELL’AZIONE DI RIDUZIONE DI RECUPERARE IL BENE ANCHE PRESSO GLI ACQUIRENTI DEL DONATARIO?  In primo luogo il donante non deve aver lasciato alla sua morte un patrimonio ereditario sufficiente a soddisfare le quote di tutti i legittimari. La possibilità per il legittimario leso di recuperare il bene presso i terzi acquirenti dal donatario è sottoposta, inoltre, ad ulteriori condizioni: a)la domanda di riduzione deve essere stata proposta e trascritta entro dieci annidall’apertura della successione; b)l’azione di riduzione deve essere stata proposta prima di venti annidalla trascrizione della donazione; c)il legittimario leso dovrà previamente rivolgersi al donatarioe soddisfarsi sul suo patrimonio in quanto soltanto in caso di insolvenza di quest’ultimo potrà ottenere la restituzione dell’immobile; d)il terzo acquirente, inoltre, può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagando al legittimario l’equivalente in denaro della lesione accertata. 3) LE PROVENIENZE DONATIVE SONO TUTTE UGUALMENTE RISCHIOSE?  No, è necessario rivolgersi ad un professionista per valutare la situazione del caso concretoche comporta una profonda conoscenza della materia ed una accurata analisi della documentazione e del quadro familiare del donante. Nell’ambito della vasta gamma delle possibilità si riportano le due situazioni estreme: a)Se il donante è morto da più di dieci anni e non sono state proposte e trascritte azioni di riduzione da parte dei legittimari il rischio è nullo in quanto la vicenda si è ormai consolidata; b)se il donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla trascrizione della donazione, i legittimari sono tanti ed alcuni di essi non hanno ricevuto nulla dal donante ed il patrimonio di quest’ultimo è insufficiente a soddisfare tutti, allora il rischio è altissimo. 4) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’AZIONE DI RIDUZIONE? Eglinon può rinunciarea tale azione prima della morte del donantealtrimenti si violerebbero gli artt. 458 e 557 c.c.trattandosi della rinuncia a far valere un diritto relativo ad una successione non ancora aperta. Dopo la morte del donante il legittimario può rinunciare a tale azione.   5) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE? I coniugi ed i parenti in linea retta del donante possono opporsi alla donazione entro venti anni dalla stessa con atto stragiudiziale notificato e trascritto contro il donatario ed i suoi aventi causa al fine di sospenderenei loro confronti il decorso del ventennio e conservare così l’azione di restituzione contro i terzi per altri venti anni dalla data di opposizione. Tale opposizione èrinunciabile da parte del legittimario. 6) IL LEGITTIMARIO PUO’ RINUNCIARE ALL’AZIONE DI RESTITUZIONE?   Secondo autorevole dottrina ed una recente pronuncia di merito, è possibile, anche quando è in vita il donante, stante l’autonomia di tale azione da quella di riduzione. Altra parte della dottrina, tuttavia, non è concordein quanto comunque si violerebbe il divieto dei patti successori espresso dall’art. 458 c.c..   7) QUALI SONO I RIMEDI PER NEUTRALIZZARE IL PROBLEMA DELLA PROVENIENZA DONATIVA?  a) Ampliamento convenzionale della garanzia per evizione: la si estende alla specifica ipotesi dell’evizione per vittorioso esperimento dell’azione di restituzione. b) Mutuo dissenso: donante e donatario sciolgono il contratto per mutuo consenso ex art. 1372 c.c. producendosi gli effetti della risoluzione. c) Fideiussione bancaria o assicurativa: il donante presta all’acquirente fideiussione rilasciata da una banca o da una assicurazione. d) Rinuncia all’azione di restituzione: i legittimari, fermo restando il divieto della rinuncia all’azione di riduzione, anche durante la vita del donante, potrebbero rinunciare all’azione di restituzione verso i terzi acquirenti. 8) SE IL PREZZO DI UNA COMPRAVENDITA E’ STATO PAGATO DA UN TERZO SI PONE UGUALMENTE IL PROBLEMA DELLA PROVENIENZA DONATIVA?  Spessonella prassiavviene che siano i genitori dell’acquirente a versare il prezzo della compravendita direttamente al venditore. Come affermato anche dalla giurisprudenza non si pone alcun problema di possibile esercizio di azione di restituzione da parte di un legittimario lesocontro il terzo acquirente del bene in quanto la suddetta operazione è da qualificarsi quale donazione indiretta  9) PER QUALI DONAZIONI SI APPLICA LA RIFORMA DEL 2005 IN ESAME?  a)Secondo una teoriala riforma si applicherebbe anche alle donazioni stipulate precedentemente al 2005e, pertanto, una volta trascorsi venti anni dalla trascrizione dell’atto, non si porrebbero più problemi di provenienza donativa del bene. b)Seconda un’altra teoria, invece, la riforma si applicherebbe soltanto per le donazioni stipulate successivamente alla sua entrata in vigorein quanto, diversamente, non si tutelerebbero i legittimari concedendogli il tempo di legge per una eventuale opposizione alla donazione. 10) SONO PREVISTE ULTERIORI MODIFICHE LEGISLATIVE PER FAVORIRE LA CIRCOLAZIONE DI IMMOBILI CON PRVENIENZA DONATIVA E L’ACCESSO AL CREDITO BANCARIO?  Nell’ambito della legge di bilancio 2019 la Commissione Bilancio della Camera dei Deputati aveva approvato rilevanti modifiche che però al momento non sono diventate legge dello Stato. Si prevedevano le seguenti novità: a)il legittimario perde il potere di recuperare il bene libero da pesi ed ipoteche, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione; il donatario è, però, obbligato a compensare in denaro il minor valore del bene. b)I terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario non subiscono alcun pregiudizio dall’azione di riduzione del legittimario leso, sempre fermi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione. c)Se il donatario e i terzi aventi causa sono insolventi il valore della donazione che non si può recuperare si detrae dalla massa ereditaria e rimane fermo il diritto di credito del legittimario il quale potrà farlo valere in futuro, ad esempio, agendo in via esecutiva sugli acquisti successivi compiuti dal donatario. Si passerebbe da una tutela reale ad una tutela obbligatoria per il legittimario leso. Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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13 settembre 2019

Non spettano al coniuge separato senza addebito i diritti di uso ed abitazione sulla casa gia’ residenza familiare.

Non spettano al coniuge separato senza addebito i diritti di uso ed abitazione sulla casa gia’ residenza familiare. La questione giuridica. La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con l’ordinanza n. 15277/2019 ritorna a pronunciarsi sulla vexata quaestio della spettanza oppure no dei diritti ex art. 540 secondo comma c.c. al coniuge separato senza addebito. Sono rinvenibili fondamentalmente tre tesi: a) spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. in quanto l’art. 548 c.c. equipara i diritti successori del coniuge separato senza addebito a quelli del non separato; b) non spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. perché non è più individuabile una “residenza familiare”; c) spettano i diritti ex art. 540 secondo comma c.c. soltanto nel caso in cui il coniuge separato senza addebito abbia continuato a vivere nella casa “già adibita a residenza familiare” La vicenda fattuale. Il de cuius legava alla moglie l’usufrutto generale il quale veniva qualificato in giudizio come legato in sostituzione di legittima. La signora esperisce azione di riduzione ma la Corte d’Appello rigetta la domanda in quanto essa non aveva rinunciato al legato sostitutivo preventivamente o quanto meno contestualmente alla proposizione della domanda stessa. Nello specifico la Corte d’Appello ha ritenuto la rinuncia tardiva, in quanto operata dopo che la legataria aveva compiuto atti di esercizio del diritto, ravvisati nel fatto che la signora aveva continuato ad abitare nella ex casa coniugale, compresa nell'usufrutto attribuitogli testamentariamente. L’attrice, allora, ricorre in Cassazione asserendo che il giudice a quo non ha considerato che l'utilizzo dell'appartamento da parte sua non costituiva esercizio del diritto di usufrutto a lei lasciato con il testamento bensì esercizio del diritto di abitazione spettante per legge ai sensi dell'art. 540 c.c., comma 2 c.c.. L'immobile costituiva, infatti, la casa coniugale e lei aveva continuato a goderne come propria abitazione in forza di clausola della separazione consensuale intervenuta con il de cuius. Insussistenza dei diritti ex art. 540 2° comma c.c. in capo al separato senza addebito. La Corte conferma il suo precedente indirizzo espresso nella sentenza n. 13407/2014 secondo cui: "In caso di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, l’impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare fa venire meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell’attribuzione dei diritti in parola. Se, infatti, per le ragioni esposte, il diritto di abitazione (e il correlato diritto d’uso sui mobili) in favore del coniuge superstite può avere ad oggetto esclusivamente l’immobile concretamente utilizzato prima della morte del de cuius come residenza familiare, è evidente che l’applicabilità della norma in esame è condizionata all’effettiva esistenza, al momento dell’apertura della successione, di una casa adibita ad abitazione familiare; evenienza che non ricorre allorché, a seguito della separazione personale, sia cessato lo stato di convivenza tra i coniugi" (Cass. n. 13407/2014). Secondo l’ordinanza ultima della Cassazione l'impossibilità di individuare una casa adibita a residenza familiare fa venir meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell'attribuzione dei diritti in parola. Deve concludersi, quindi, che l’applicabilità dell’art. 540 2° comma c.c. sia condizionata dall’effettiva esistenza, al momento dell’apertura della successione, di una casa adibita a residenza familiare. Tale presupposto non ricorre dopo la separazione personale e la cessazione della convivenza tra i coniugi.  Ipotesi dell’attribuzione della casa familiare al separato senza addebito.  L’ordinanza in oggetto affronta anche l’ulteriore problema dell’ipotesi in cui al separato senza addebito sia stata assegnata la casa familiare in forza di previsione contenuta nella separazione consensuale omologata. Gli Ermellini, affermano che anche in questa ipotesi ugualmente non spettano i diritti di uso ed abitazione ex art. 540 2° comma c.c. al separato senza addebito perché comunque è venuta meno la convivenza tra i coniugi. Ipotesi della convivenza tra coniugi separati. Caso non preso in esame dalla ordinanza di cui sopra è quello, riscontrabile nella prassi a causa della crisi economica, della convivenza nella stessa casa dei coniugi separati. In attesa di pronunce in merito sembra che anche in questa ipotesi non debbano essere riconosciuti i diritti ex art. 540 2° comma c.c. al separato senza addebito perché, pur sussistendo una materiale convivenza non vi è più quella comunione di vita anche spirituale che è alla base della ratio legis.  Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata          

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11 settembre 2019

Dal preliminare al definitivo: sicurezza e trasparenza tra tradizione ed innovazione

Il giorno 11 Ottobre 2019 alle ore 9.00 si terrà il Convegno SuperPartes “Dal preliminare al definitivo: sicurezza e trasparenza tra tradizione ed innovazione” presso Museo Diocesano a Salerno (SA) http://www.museodiocesanodisalerno.it/it/ L’evento, organizzato dalla nostra Associazione SuperPartes, ha il patrocinio del Consiglio Notarile di Salerno e dell’Ordine Dei Dottori Commercialisti E Degli Esperti Contabili Di Salerno.  Lo scopo sarà quello di evidenziare l’importanza di suggerire alle parti, soluzioni giuridiche diverse ed articolate, che siano idonee a contemperare i diversi interessi manifestati ed attuare la migliore tutela degli stessi, dando una particolare evidenza all’esigenza di tutela della parte economicamente più debole.  Il Convegno è accreditato presso: il Consiglio Nazionale del Notariato per 11 crediti formativi e presso l’Ordine degli Avvocati di Salerno per 8 crediti formativi (4 cfu per la sessione mattutina e 4cfu per la sessione pomeridiana). La quota di partecipazione al Convegno è di € 96,00 (importo già ivato) da versarsi mediante bonifico bancario entro l’11 Ottobre 2019 sul c/c IBAN n. IT 14V05 03462 42000 00000 20278. La quota comprende la partecipazione al Convegno, coffee break/light lunch, attestato di partecipazione per i crediti formativi professionali e visita guidata alle opere del Museo Diocesano. Per iscriversi è sufficiente inviare un'email a segreteria@associazionesuperpartes.it, allegando copia dell'avvenuto pagamento e i dati per la fatturazione, fino ad esaurimento dei posti disponibili. Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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19 luglio 2019

La Cassazione ribadisce la nullità dell’alienazione a scopo di garanzia commissoria

La Cassazione ribadisce la nullità dell’alienazione a scopo di garanzia commissoria. L’11 luglio è stata depositata la sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 18680 che ribadisce i principi affermati dalla Corte stessa nel corso degli ultimi anni in tema di alienazione a scopo di garanzia e patto commissorio. Viene accolto il ricorso delle parti che chiedevano la dichiarazione della nullità della compravendita immobiliare stipulata con una società per violazione dell’art. 2744 c.c. e gli Ermellini cassano la sentenza con rinvio al giudice di merito. Nello specifico la sentenza in oggetto ribadisce che: “Ogni qualvolta la vendita con patto di riscatto o retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, risponda all’intento delle parti di costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, il contratto è nullo anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall’art. 2744 c.c., configura un mezzo per eludere tale norma imperativa e quindi, esprime una causa illecita che rende applicabile all’intero contratto la sanzione dell’art. 1344 c.c.”. La Giurisprudenza a partire da due sentenze gemelle della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (1611/1989 e 1907/1989) ha affermato il principio secondo il quale il divieto del patto commissorio non colpisce una determinata struttura negoziale ma un assetto di interessi sotteso all’operazione di volta in volta posta in essere. Questo concetto è stato ribadito da numerosissime sentenze successive ed in particolare in quella del 20 febbraio 2013 n. 4462 si statuisce. “In materia di nullità per violazione del divieto del patto commissorio, non è possibile in astratto identificare una categoria di negozi soggetti a tale nullità, occorrendo invece riconoscere che qualsiasi negozio può integrare tale violazione nell’ipotesi in cui venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall’ordinamento giuridico, di far ottenere al creditore la proprietà del bene dell’altra parte nel caso in cui questa non adempia la propria obbligazione”. Alla luce di tali pronunce il divieto in oggetto ha trovato applicazione in tutte le ipotesi in cui la ratio ed il fondamento dello stesso risultassero violati, indipendentemente quindi dall’efficacia del negozio (sospensivamente o risolutivamente condizionato all’inadempimento) e dalla circostanza che l’alienazione fosse collegata a un debito già garantito da pegno o ipoteca oppure no. In dottrina ed in giurisprudenza, però, non si è giunti ad una conclusione unanimemente condivisa sulla ratio del divieto del patto commissorio. Può affermarsi, tuttavia, che la ricostruzione moderna e maggiormente rispondente a tali ultimi orientamenti affermati, individua la ratio del divieto nel disfavore dell’ordinamento giuridico nei confronti della predeterminazione dei rapporti di valore tra l’oggetto della garanzia e il debito, cioè verso una regolamentazione anticipata e definitiva delle modalità di attuazione della responsabilità debitoria nell’ipotesi di inadempimento mediante la pattuizione del trasferimento di un bene immobile del debitore a tacitazione del debito. L’Ufficio studi del CNN nello Studio sulla cessione in garanzia n. 341-2009/C del 17 settembre 2009 pure aderisce a questa ultima ricostruzione.                                                            Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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