06 luglio 2017
Preliminare di donazione: è valido?
Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 14262 dell'8 giugno 2017
Cosa cambia per il cittadino
La Corte di Cassazione ha fatto applicazione della teoria della causa in concreto in un'interessante, quanto complessa, vicenda negoziale intercorsa tra più parti e coinvolgente una donazione, una procura e un vitalizio. In disparte la peculiarità del caso giunto all'attenzione degli Ermellini, ci che preme sottolineare è l'affermazione, da parte del Collegio, della nullità di un eventuale preliminare di donazione. La Corte di Cassazione sembra dunque ribadire l'orientamento tradizionale che ha sempre ritenuto inammissibile il preliminare di donazione alla luce del fatto che "obbligarsi a donare" farebbe venir meno l'elemento essenziale dell'atto di liberalità che è la spontaneità .
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Il fatto
Tizia ha intimato lo sfratto per morosità alla società Alfa s.r.l., conduttrice di un immobile destinato ad uso ufficio, lamentando il mancato pagamento dei canoni e chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. La società convenuta, costituendosi, ha contestato l'esistenza di qualsiasi morosità , affermandosi al contrario lei creditrice di parte attrice. Di fondo a tutta la vicenda una scrittura privata, con cui si conveniva il trasferimento di un immobile, un vitalizio a favore della donante e una procura a gestire alcuni immobili.
Le ragioni giuridiche
La Corte di Cassazione ha evidenziato come il Tribunale avesse correttamente ricostruito la complessa vicenda ritenendo che la scrittura privata, pur formalmente definita come "preliminare", non contenesse obblighi alla stipula di contratti definitivi, assumendo con essa le parti, di converso, precise e reciproche obbligazioni di fare e di dare con effetti immediati. La corte di appello di Brescia, investita delle impugnazioni, aveva al contrario concluso che la scrittura privata andasse qualificata come contratto preliminare, non soltanto per la sua esplicita intitolazione, ma anche alla luce del comportamento successivo delle parti, volto all'attuazione degli impegni con essa assunti.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo come l'interpretazione di tale scrittura adottata dalla Corte territoriale sia da ritenersi viziata sul piano logico-giuridico, nella parte in cui ne afferma la natura di contratto preliminare, senza considerare la decisiva circostanza della contestualità temporale tanto della "scrittura preliminare" quanto dell'accordo vitalizio, del rilascio della procura e della donazione.
Osserva il Collegio, infatti, che la cessione della proprietà da parte di Tizia, non avrebbe potuto essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione", pena la sua insanabile nullità , non essendo ammissibile il preliminare di donazione. Di qui la conseguenza, rettamente colta dal primo giudice, che, per il principio di conservazione degli atti giuridici, la suddetta scrittura privata, contenente una pluralità di pattuizioni caratterizzate da un evidente vincolo di collegamento negoziale, "non poteva che ritenersi immediatamente dotata di efficacia, reale ed obbligatoria, con riferimento alle singole pattuizioni in essa contenuta, ed i successivi atti formali esclusivamente funzionali alla riproduzione in altra veste degli accordi già raggiunti, della cui validità ed efficace non par lecito dubitare".
Lo scopo perseguito dalle parti, infatti, era quello di assicurare, da un lato, una rendita vitalizia a Tizia e dall'altro, consentire alla controparte collettiva l'amministrazione e il godimento degli utili dei beni in usufrutto alla prima con rinuncia di quest'ultima alla pretesa di percepire i canoni di locazione. Tra le varie circostanze fattuali a conferma di tale ricostruzione dei fatti, si rinviene anche quella per cui la società , dopo aver corrisposto i canoni di locazione per molti anni, abbia cessato di corrisponderli subito dopo l'accordo e Tizia non abbia provveduto per lungo periodo a richiederli.
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