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    15 settembre 2020

    Casa del portiere e vincolo di destinazione

    Cassazione, sentenza 18 giugno 2020, n. 11802. La casa del portiere perde il vincolo di destinazione se l’immobile posto nel condominio è trasferito in proprietà a terzi. Deve, infatti, farsi richiamo alla più recente giurisprudenza di questa Corte che con la pronuncia n. 26987/2018, proprio in relazione al vincolo assunto dal proprietario esclusivo di un’unità immobiliare ubicata in un condominio di destinazione ad abitazione del portiere, ha ritenuto di escludere l’invocabilità della figura dell’obligatio propter rem stante il principio di tipicità che connota tale categoria giuridica e che non consente di estenderne le regole a figure non previste dal legislatore, come appunto il vincolo di destinazione de quo. Da tale premessa è stata tratta quindi la conclusione dell’inopponibilità del vincolo stesso nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile che si assume esserne gravato.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Condomini e visione dei documenti

    Cassazione, ordinanza del 30 luglio 2020, n. 16341. AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - Il diritto del condomino di prendere visione dei documenti non deve essere contrario ai principi di buonafede Ogni condomino ha il diritto, in ogni momento, di domandare all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali, senza che abbia alcun onere di giustificazione delle richieste. Tale diritto, tuttavia, non deve costituire un ostacolo per l’attività del mandatario o essere esercitato con modalità contrarie alla buona fede. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    10 gennaio 2020

    Si a limiti e divieti nel regolamento di...

    IL FATTO. Una delibera condominiale vieta ad una società condomina e proprietaria esclusiva del lastrico solare la installazione di una antenna per telefonica cellulare. L’assemblea condominiale fonda la propria decisione sul regolamento condominiale contrattuale in forza del quale si vieta genericamente l’uso delle proprietà esclusive che potesse “risultare molesto ai vicini”. LE DECISIONI DEL TRIBUNALE E DELLA CORTE D’APPELLO. La società impugna la delibera condominiale affermandone l’invalidità in base alla disciplina codicistica sull’uso delle cose comuni ed esclusive. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano la richiesta della società ritenendo che il regolamento contrattuale era idoneo a vietare l’attività di installazione dell’antenna in questione, in quanto molesta per i condomini, ancorchè l’impianto fosse risultato rispettoso del limite legale stabilito per l’emissione delle onde elettromagnetiche. LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE. La Cassazione, invece, accoglie il ricorso della società in quanto il riferimento a quanto potesse risultare molesto ai vicini è troppo ampio e generico tale da rendere sufficiente la mera opposizione della maggioranza condominiale per impedire la fruizione piena del godimento della proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini. Nel caso di specie, inoltre, l'impianto telefonico che la società avrebbe voluto installare è risultato sicuro, in quanto sono stati osservati i limiti previsti dalla legge 36/2001. I diritti dei condomini, pertanto, sarebbero stati tutelati dall'esercizio del legittimo diritto esclusivo del singolo condomino.  IL PRINCIPIO DI DIRITTO. Il principio statuito dalla Suprema Corte è che: “i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare ma è necessario che, specialmente in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar luogo a incertezze. (…) In definitiva i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito e inequivoco, pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti." CONSIDERAZIONI OPERATIVE. Per la redazione dei regolamenti condominiali è più che opportuno che ci si affidi ad un avvocato o ad un notaio in quanto, al fine di una valida ed esauriente formulazione delle pattuizioni è necessaria una approfondita conoscenza giuridica ed una esperienza nel settore. In tal modo potranno prevenirsi possibili liti tra condomini o, ove dovessero sorgere, si potrà fare affidamento su una regolamentazione chiara e puntuale per la risoluzione delle stesse.   Avv. ANDREA PENTANGELO  Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    17 febbraio 2017

    Per aprire un B&B serve l'autorizzazione del...

    Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 Cosa cambia per il cittadino. Nell'ultimo periodo è invalsa la prassi di affittare camere a turisti o, in generale, a persone che ne abbisognano per una o due notti, a mo' di albergo. Da qui la diffusione in molte città  italiane di numerosi B&B gestiti da privati, anche grazie alla nascita di "app" che facilitano la ricerca delle camere disponibili e quindi lo sviluppo di questo nuovo, ma allo stesso tempo antico, mercato. Ma per poter aprire un B&B serve l'autorizzazione del Condominio? Rispondere a questa domanda non è così semplice. In passato la Corte di Cassazione si era dimostrata ben disposta ad ammettere questa facoltà  in capo ai singoli condomini, ma in una recente sentenza ha fatto un passo indietro, affermando che l'attività  di B&B non è consentita nel caso in cui il Regolamento condominiale vieti un uso degli immobili diverso da quello "abitativo". In presenza di un siffatto divieto, l'unica possibilità  rimane quella di avere l'autorizzazione espressa dei condomini. Ciò vale sia nel caso di B&B (bed and breakfast), sia nel caso di attività  "affittacamere" o alberghiera, dal momento che la Corte di Cassazione ha ritenuto queste condotte tra loro del tutto assimilabili e sovrapponibili da un punto di vista ontologico (e di conseguenza giuridico). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. I proprietari di un appartamento e la società  che lo aveva preso in locazione, per poi adibirlo a B&B, sono stati convenuti in giudizio, affinchè fosse dichiarato contrario al Regolamento condominiale l'uso dell'immobile quale "affittacamere" e perchè fosse loro inibita ogni ulteriore attività  in tal senso. Le ragioni giuridiche. In disparte le peculiarità  del caso specifico analizzato dalla Corte di Cassazione, soprattutto per i profili processuali, la questione è sempre la stessa ed attiene alla possibilità  o meno in capo ai singoli condomini di trasformazione dell'abitazione in B&B, anche in assenza, o contro, la volontà  dei condomini, ai quali non resterebbe che dover accettare un legittimo uso, per quanto fastidioso, dell'immobile da parte del proprietario (o del locatario). Il Tribunale di Roma aveva dichiarato l'inammissibilità  della domanda dei condomini, volta ad impedire la trasformazione in B&B dell'immobile, per carenza di attuale interesse ad agire in giudizio, dal momento che tale attività  non era stata ancora realmente iniziata. Tale sentenza era poi stata riformata dalla Corte di Appello di Roma che, al contrario, aveva ritenuto sussistente uno specifico interesse all'accertamento della condotta contraria alle regole del Regolamento condominiale, al fine di impedire il concretarsi della chiara e ribadita volontà  di trasformazione dell'appartamento in B&B e consentire la rimozione delle opere intanto intraprese in tal senso. Giunta in Cassazione la questione, gli Ermellini hanno dichiarato inammissibile il ricorso sulla scorta di una serie motivazioni, confermando in tal modo la decisione della Corte di Appello. Ma, in disparte gli aspetti più prettamente processuali, in questa sede preme capire cosa abbia deciso la Corte di Cassazione in ordine alla possibilità  o meno di aprire un B&B nel caso in cui il Regolamento condominiale non lo consenta e dunque in assenza, o contro, la volontà  dei condomini. Nel caso analizzato, il Regolamento condominiale appariva chiaro sul punto, non lasciando spazio ad altre possibili interpretazione, dal momento che affermava, in relazione all'uso possibile dei singoli immobili, il divieto di "concessione in affitto di camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato". A fronte di un dato testuale così chiaro, non rileva, secondo la Corte, il fatto che in passato altri condomini abbiano tenuto condotte contrarie al Regolamento condominiale, come ad esempio l'apertura di altre tipologie di attività  commerciali comunque vietate, per la logica considerazione per cui una precedente violazione non può influenzare l'interpretazione e la vigenza di una norma convenzionale. Per quanto qui interessa, preme anche sottolineare che, in chiusura, la Corte di Cassazione ha dato atto del fatto che da un punto di vista ontologico, l'attività  di affittacamere è del tutto sovrapponibile a quella alberghiera e anche a quella di B&B, pertanto quanto fin qui detto sembra valere in tutte e tre le diverse ipotesi. In conclusione, si può dunque affermare che, quando il Regolamento condominiale prevede un divieto di uso degli immobili diverso da quello abitativo, è preclusa al proprietario la possibilità  di aprire un B&B, a meno che non ottenga dal Condominio un'autorizzazione espressa in tal senso e con le dovute forme richieste per legge, atta a vanificare il divieto contenuto nel Regolamento condominiale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    09 dicembre 2016

    È valido il regolamento condominiale predisposto...

    La questione risolta in questi giorni dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23128 del 14 novembre 2016, attiene alla validità  e all'obbligatorietà  del regolamento condominiale predisposto successivamente all'acquisto, per il quale però l'acquirente ha dato mandato, con specifica clausola nell'atto di compravendita, al costruttore di predisporlo e depositarlo presso il notaio. La vicenda da cui ha preso le mosse la decisione atteneva alla presunta violazione del regolamento condominiale da parte del convenuto, il quale aveva posizionato delle fioriere sul terrazzo che ostruivano l'altrui visuale. Il convenuto, però, a fronte della richiesta di rimozione sosteneva la non obbligatorietà  nei suoi confronti e la natura non contrattuale del regolamento condominiale, in quanto, appunto, successivo al suo acquisto. La Corte di Cassazione ha però facilmente evidenziato come l'acquirente, con specifica clausola inserita nell'atto di compravendita, avesse conferito procura speciale alla società  costruttrice per predisporre il regolamento condominiale. In tali casi opera, infatti, l'art. 1388 c.c. (Contratto concluso dal rappresentante), ai sensi del quale il contratto concluso dal rappresentante (costruttore) in nome e nell'interesse del rappresentato (acquirente), se nei limiti delle facoltà  conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato. Da ciò deriva che il regolamento condominiale, anche se successivo alla data del rogito di acquisto del convenuto, risulta ugualmente obbligatorio e opponibile all'acquirente, in quanto predisposto dall'originario costruttore su suo specifico incarico contrattuale. Ciò premesso, occorre verificare che il rappresentante abbia agito nei limiti delle facoltà  conferitegli. La Corte sul punto evidenzia come il divieto di posizionare fioriere mobili rientrasse nella materia affidata al regolamento che sarebbe stato predisposto dal costruttore, visto che nella clausola contrattuale, era specificato che il regolamento condominiale avrebbe potuto prevedere "("¦) limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari di proprietà  immobiliari ("¦)". Pertanto, alla luce di tutte queste considerazioni, la Corte di Cassazione ha ritenuto valido il regolamento condominiale e obbligatorio il suo rispetto da parte del convenuto, a prescindere dall'assenza di esso al momento dell'acquisto dell'immobile.

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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