• Hai bisogno di aiuto? Contattaci

  • In evidenza

    20 luglio 2020

    Azione revocatoria e garanzie

    Cassazione, sentenza 10 giugno 2020, n. 11121, sez. III civile. In tema di azione revocatoria ordinaria, l’esistenza di una ipoteca sul bene oggetto dell’atto dispositivo, ancorché di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l’intero valore, non esclude la connotazione di quell’atto come “eventus damni” atteso che la valutazione tanto della idoneità dell’atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa alla ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell’atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l’eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria. In tema di azione revocatoria ordinaria, quando l’atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, unica condizione per il suo esercizio è la conoscenza che il debitore abbia del pregiudizio delle ragioni creditorie, nonché, per gli atti a titolo oneroso, l’esistenza di analoga consapevolezza in capo al terzo, la cui posizione, sotto il profilo soggettivo, va accomunata a quella del debitore; la relativa prova può essere fornita tramite presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove congruamente motivato Nel caso di specie è soggetto a revocatoria ordinaria l’atto di cessione della nuda proprietà di un immobile anche se il bene è gravato da ipoteca. La probabile futura estinzione parziale del mutuo induce infatti a ritenere che la soddisfazione del creditore sarebbe stata comunque possibile in prospettiva.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

    Scopri di più
  • News

    29 maggio 2017

    Un istituto "insidioso": la fideiussione

    Cosa cambia per il cittadino. Dietro quella che viene semplicemente chiamata "firma a garanzia" si nasconde in realtà  un istituto giuridico di una certa complessità  e dalle conseguenze patrimoniali rilevanti per "chi firma". Si pensi solo a quante volte i genitori firmano a garanzia dei propri figli che necessitano di un mutuo per l'acquisto di un immobile. Apporre la propria firma con troppa leggerezza può però rilevarsi un errore che può costare caro. Cosa si nasconde realmente dietro la fideiussione? Quali sono le conseguenze e gli effetti di questo istituto assai diffuso ma in realtà  poco conosciuto (e anche un po' insidioso)? Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Cos'è la fideiussione? La fideiussione è quel contratto con cui un soggetto (il fideiussore) garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui obbligandosi personalmente verso il creditore. Sostanzialmente si tratta di un'obbligazione accessoria che il garante assume a sostegno del debito del debitore principale. Per saggiare la sua insidiosità  basti pensare come, ai fini della sua validità , sia sufficiente la forma scritta, non essendo richieste formalità  particolari, con la conseguenza che il soggetto può trovarsi a firmare una garanzia che lo impegna con tutto il suo patrimonio sottovalutando l'esatta consistenza del suo impegno. Effetti della fideiussione. Gli effetti della fideiussione sono molteplici e riguardano il patrimonio del fideiussore e la sua "reputazione" creditizia. La fideiussione, infatti, obbliga il soggetto che ha prestato garanzia all'adempimento in solido con il debitore principale, chiamandolo a rispondere in caso di inadempimento con tutto il suo patrimonio. Per quanto riguarda l'ordine di escussione, la regola generale è che il creditore può chiedere l'adempimento indifferentemente sia al debitore sia al fideiussore. Le parti possono derogarvi convenzionalmente stabilendo il beneficio di escussione, con cui si stabilisce una sorta di "ordine", nel senso che il garante non è tenuto a pagare se non dopo che il creditore abbia escusso il debitore principale. Inoltre sarebbe sbagliato pensare che il rapporto di fideiussione rimanga un rapporto, per così dire, "interno" tra la banca, il garante e il garantito perchè in realtà  il fideiussore viene inserito in Centrale Rischi (banca dati della Banca d'Italia), con tutto ciò che ne consegue in caso di inadempimento, soprattutto in ordine alla segnalazione come cattivo pagatore che può comportare non poche difficoltà  a accedere a nuovi finanziamenti qualora il garante ne avesse bisogno. Cosa succede se il fideiussore è costretto ad adempiere? Il fideiussore, dopo aver adempiuto al posto del debitore principale, può rivalersi su di lui per recuperare integralmente quanto versato al suo posto, anche se ciò può implicare un dispendio di tempo e di costi anche significativi. In particolare, una volta adempiuto, il fideiussore è surrogato nei diritti del creditore nei confronti del debitore principale, nel senso che ad esso subentra non solo nel credito ma anche nelle garanzie. La legge gli riconosce un'azione di regresso ai sensi dell'art. 1950 c.c. che comprende il capitale, gli interessi e le spese che il fideiussore abbia fatto dopo aver denunziato al debitore le istanze proposte contro di lui. Il fideiussore ha inoltre diritto agli interessi legali sulle somme pagate dal giorno del pagamento e se il debito principale produceva interessi in misura superiore al saggio legale, il fideiussore ha diritto a questi fino al rimborso legale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

    Scopri di più
  • News

    09 maggio 2017

    Acquisto di immobile in costruzione: attenzione...

    Cosa cambia per il cittadino La cancellazione semplificata Bersani delle ipoteche non sempre mette l'acquirente di un immobile da costruire al riparo da rischi di permanenza dell'ipoteca e non libera da responsabilità  il notaio che riceve l'atto di compravendita. Se il mutuo ipotecario contratto dal costruttore è stato estinto, ma non sono ancora trascorsi i trenta giorni dalla estinzione, è necessario procedere con un ordinario atto per notaio di assenso della banca alla cancellazione dell'ipoteca oppure ottenere dalla banca una rinuncia espressa al diritto di effettuare la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Le ragioni giuridiche Con la Legge Bersani n. 40/2007 la cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui bancari è ora gestita direttamente dalla banca mutuante, senza più la necessità  dell'intervento del notaio. L'ipoteca iscritta a garanzia dell'obbligazione derivante dal contratto di mutuo si estingue automaticamente con la estinzione dell'obbligazione garantita, e ciò secondo il principio generale fissato nel codice civile[1]. La deroga rispetto alla regola generale[2] è che sarà , poi, la banca a trasmettere alla Conservatoria dei registri immobiliari la comunicazione di questa estinzione dell'ipoteca entro il termine di trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione ed il Conservatore dei registri immobiliari entro trenta giorni da questa comunicazione procederà  di ufficio alla annotazione della cancellazione della formalità  a margine dell'iscrizione originaria. Non è tutto così lineare perché la banca può tuttavia, entro il detto termine dei trenta giorni dall'estinzione del mutuo, comunicare che l'ipoteca permane in presenza di un giustificato motivo, facendo ricorso ai fini di tale comunicazione alle stesse modalità  procedimentali dettate per la rinnovazione delle ipoteche. In tal caso il Conservatore dei registri immobiliari deve provvedere ad annotare entro il giorno successivo al ricevimento della comunicazione. In altri termini, la avvenuta estinzione del mutuo a garanzia del quale è stata iscritta l'ipoteca non esclude che sia possibile una permanenza dell'ipoteca stessa, dal omento che resta il rischio che la banca richieda che la detta garanzia ipotecaria permanga. La legge sulla protezione degli acquirenti di immobili da costruire vieta al notaio la stipula dell'atto di compravendita di immobili in mancanza di un titolo che sia idoneo alla cancellazione dell'ipoteca gravante sullo stesso[3]. E' doveroso precisare che la Corte di Cassazione ha solo di recente espressamente delimitato l'ambito applicativo di questa norma di legge, che prevede un caso di inalienabilità  temporanea ed ha, quindi, fissato una eccezione al principio della libera circolazione degli immobili: i giudici di legittimità [4] hanno finalmente chiarito che il divieto di stipula riguarda soltanto gli atti aventi ad oggetto immobili da costruire, in quanto una interpretazione sistematica della norma impone di averne quali presupposti applicativi gli stessi presupposti oggettivo e soggettivo fissati dall'art. 1 della legge a tutela degli acquirenti degli immobili in corso di costruzione. La Cassazione ha, in altri termini, negato che la norma fosse l'espressione di un divieto più generale di stipula di atti di trasferimento di tutti gli immobili oggetto di ipoteca. La legge richiede il perfezionamento di un titolo, il che nel procedimento speciale, abbiamo visto, non è previsto, perché la comunicazione della avvenuta estinzione alla Conservatoria non costituisce titolo: è soltanto la esecuzione della cancellazione che fa luogo del titolo. Va rilevato, altresì, che nel procedimento di cancellazione c.d. automatica dell'ipoteca sopra descritto la possibilità  che l'istituto di credito richieda, anche dopo la estinzione del mutuo, la permanenza dell'ipoteca esclude una idoneità  irrevocabile della estinzione alla cancellazione, cosa che la legge richiede. In sintesi: non esiste un titolo in quanto tale idoneo a cancellare e, in più, c'è una possibilità  di richiesta espressa di mantenere l'ipoteca. A questo punto occorre delimitare anche l'ambito applicativo della vigenza del peso oltre la data di scadenza dell'obbligazione: quando è che ricorre un giustificato motivo per richiedere la permanenza dell'ipoteca benchè il mutuo risulti estinto? La garanzia, per definizione, ha natura accessoria e, da un punto di vista sistematico, la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca deve essere legittimamente legata in qualche modo al perdurare della sussistenza della obbligazione garantita. Le ipotesi sono certamente residuali: potrà  trattarsi di interessi, accessori o spese che sono anche essi garantiti dall'ipoteca “che siano rimasti ancora in vita. A ben vedere ciò non vuol dire altro che l'obbligazione garantita non si è ancora completamente estinta. Si è prospettato anche di qualificare come giustificato motivo l'eventuale rischio che il pagamento integrale della somma oggetto dell'obbligo di restituzione venga assoggettato ad azione revocatoria, ordinaria o fallimentare - tenuto anche conto che il mutuatario è nel caso analizzato un costruttore e, quindi, un imprenditore. A parte la considerazione che solo la permanenza dell'obbligazione garantita può giuridicamente fondare la permanenza della garanzia dell'obbligazione stessa, giusto una considerazione al fine di maturare anche qualche riflessione su certe distorsioni interpretative che potrebbero derivare dalla applicazione dei presupposti di legge in tema di revocatoria: quali dovrebbero essere i criteri per valutare in concreto il rischio di esperibilità  dell'azione revocatoria? Tanto per fare solo un esempio, se tenessimo conto dei presupposti normativi in tema di azione revocatoria, l'estinzione anticipata del mutuo dovrebbe considerarsi una ipotesi rischiosa in quanto collegata ad un pagamento eseguito per un debito non ancora scaduto, mentre nel nostro caso l'estinzione anticipata viene effettuata dal costruttore proprio perchè presupposto per poter procedere alla stipula della vendita. Benchè statisticamente di scarsa frequenza, il rischio di una sorta di reviviscenza dell'ipoteca in ogni caso esiste. In Pratica Come procedere, quindi, se il mutuo è stato estinto, ma non sono ancora trascorsi i trenta giorni dalla estinzione per rispettare la legge a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire e non incorrere nella violazione del divieto di stipula previsto? E' emerso, per tutto quanto rilevato, che ci troviamo nel lasso temporale in cui dobbiamo considerare che l'ipoteca non si è ancora estinta o che l'estinzione è sì avvenuta, ma può essere resa inefficace da una successiva comunicazione di permanenza. La prima opzione è chiaramente attendere il decorso del termine per verificare che non sia stata richiesta la permanenza dell'ipoteca. Non sempre ciò è possibile: ci sono casi in cui si ha l'intenzione o l'esigenza di concludere la vendita in pendenza di tale termine. Sarà  necessario: procedere con un ordinario atto per notaio di assenso della banca alla cancellazione dell'ipoteca oppure ottenere dalla banca - che può anche intervenire nell'atto di vendita - una rinuncia irrevocabile al diritto di effettuare la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca e, quindi, una dichiarazione negativa in merito alla possibilità  della vigenza dell'ipoteca. Anche in questa ultima ipotesi non c'è in concreto una violazione del divieto fissato dalla legge e la vendita è legittima giacchè il vincolo ipotecario è, senza alcun dubbio, solo formalmente ancora vigente. La disponibilità  della banca a manifestare tale tipo di dichiarazione rientra ragionevolmente nell'attuazione del principio del neminem laedere per non ostacolare la libera circolazione dei beni in mancanza di presupposti di legge che ne giustifichino la limitazione. Solo un cenno alla diversa ipotesi che il mutuo sia stato estinto, la banca abbia comunicato la avvenuta estinzione e siano decorsi i trenta giorni in mancanza, nelle more, della comunicazione di permanenza, ma non sia stata effettuata la cancellazione d'ufficio. E' ragionevole in questo caso ritenere che si sia verificata la perenzione legale dell'ipoteca e si possa procedere alla stipula della vendita. Notaio Rubina de Stefano Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ [1] Vedi art. 2878, n. 3, c.c. [2] L'art. 40 bis T.U.B. (D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385) stabilisce: 1. Ai fini di cui all'articolo 2878 c.c. e in deroga all'articolo 2847 c.c., l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del D.Lsg. 20 giugno 2005, n. 122, ("¦) si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita . 2. Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità  determinate dall'Agenzia del territorio. 3. L'estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio e al debitore, entro il termine di cui al comma 2 e con le modalità  previste dal c.c. per la rinnovazione dell'ipoteca, che l'ipoteca permane. In tal caso l'Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma. 4. Decorso il termine di cui al co. 2 il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al medesimo co. e in mancanza della comunicazione di cui al co. 3, procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo e fino all'avvenuta cancellazione rende conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al co. 2. 5. Per gli atti previsti dal presente art. non è necessaria l'autentica notarile. [3] Art. 8 D.Lsg. n. 122/2005 - Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. [4] Cassazione sentenza 1° dicembre 2016, n. 24535, sez. II civile - ha ritenuto il divieto di cui all'art. 8 T.A.I.C. «operante per gli atti di compravendita che vedano come acquirente (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un costruttore, ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un immobile da costruire, ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità . Al di fuori di tali requisiti - oggettivi e soggettivi - del d.lgs. n. 122/2005 vale il principio della libera circolazione dei beni immobili gravati da ipoteca o da pignoramento, pur permanendo i vincoli pregiudizievoli sul bene.

    Scopri di più
  • News

    20 febbraio 2017

    L'assegno postdatato e consegnato a garanzia, è...

    Corte di Cassazione civile, sezione I, sentenza n. 10710, 24 maggio 2016. Cosa cambia per il cittadino La pronuncia sopra riportata affronta la questione della sorte giuridica di un assegno postdatato e consegnato a garanzia di un'obbligazione. La Cassazione afferma che un assegno consegnato a garanzia di un debito, da restituire al debitore qualora questo adempia esattamente alla propria obbligazione, rimanendo nel frattempo in possesso del creditore come titolo esecutivo da azionare in caso di mancato o inesatto adempimento, è contrario alle norme imperative contenute nella legge sugli assegni n.1736/1933. In quanto illegittimo, consente al giudice di dichiarare nullo il patto di garanzia sottostante. In termini pratici, si tratta di un titolo che reca una data successiva a quella dell'effettiva emissione e che il beneficiario potrà  incassare solo se, e solo quando, il debitore sarà  inadempiente. Questa prassi si è diffusa ad esempio in materia di locazione, dove il proprietario di un immobile, a garanzia del pagamento dei canoni di affitto, si fa rilasciare dal locatario un assegno pari alla somma di alcune mensilità . In realtà , l'assegno postdatato, come quello regolarmente datato, era in passato da considerarsi esistente nel momento in cui il traente (debitore) lo emettesse materialmente, ossia lo consegnasse al prenditore (creditore). Dunque, ad essere viziato da nullità  non era l'assegno in sè, ma solo il patto di garanzia sottostante con il quale il debitore garantiva il futuro adempimento di obbligazioni nascenti da contratto. Ne conseguiva il rischio che, colui che tratteneva l'assegno a garanzia del proprio credito, poteva procedere all'incasso quando voleva, senza aspettare la data indicata nel titolo: lo strumento di pagamento rimaneva valido e, stante la caratteristica generale degli assegni, era legittimamente "pagabile a vista". Veniva così frustrato l'affidamento del debitore sulla circostanza che il creditore avrebbe restituito l'assegno al momento dell'adempimento. A partire da questa pronuncia, invece, l'assegno post datato e consegnato in garanzia, sarà  privo di valore giuridico e il creditore non potrà  ottenere sulla base di esso un valido pagamento, nè a vista, nè, una volta scaduta l'obbligazione, tramitedecreto ingiuntivo, che quindi, se emesso, potrà  essere opposto dal debitore e revocato. La pronuncia oltre a essere uno svantaggio per il creditore, lo è anche per il debitore che, in questo modo, non potrà  più ottenere "fiducia" dal primo garantendogli l'adempimento con la consegna dell'assegno. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio veniva ingiunto a pagare Caio sulla base di un procedimento monitorio fondato su un atto di transazione avvenuto tra le parti e garantito tramite l'emissione di un assegno postdatato da riscuotersi in caso di mancato adempimento da parte del debitore principale. L'opponente, rilevando che l'emissione di un assegno postdatato in garanzia è contraria alle norme imperative ai sensi delle Legge sugli Assegni, con conseguente nullità  del patto di garanzia, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo. La vicenda giunge in Cassazione perchè l'opponente ricorre contro la pronuncia della Corte d'Appello secondo la quale, la postdatazione non renda il titolo nullo in sè, ma rende nulla solo la postdatazione, con la conseguenza che il prenditore può esigerne l'immediato pagamento e che pertanto resta valido il sottostante patto di garanzia. Le ragioni giuridiche Lo scopo di questa sentenza e dell'orientamento giurisprudenziale nel quale si inserisce, è quello di contrastare una prassi antica e molto diffusa nell'operatività  concreta, della quale i contraenti fanno largo uso con la finalità  di distorcere la funzione tipica dell'assegno. Esso è infatti unicamente uno strumento di pagamento e non ha le finalità  creditizie o di garanzia, proprie della cambiale. Giova ricordare che l'assegno e la cambiale vengono tradizionalmente distinti proprio in base alla loro diversa funzione economica, strumento di pagamento il primo ("ti pago"), di credito la seconda ("ti pagherò"). Secondo la suprema Corte dunque, non si può "trasformare" l'assegno in qualcosa che non è, ricorrendo al principio di autonomia contrattuale ex art 1322 c.c., che incontra invece il limite della meritevolezza degli interessi protetti dal negozio giuridico. Orbene, gli interessi delle parti sottesi all'assegno postdatato e consegnato in garanzia, alla luce di un giudizio di conformità  alle norme imperative, all'ordine pubblico e al buon costume, non sono da ritenersi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

    Scopri di più
Video

05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

Scopri di più