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    19 dicembre 2019

    Il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di...

    La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 32694/2019 statuisce un principio innovativo a tutela dell’acquirente di immobili.  IL CASO. Il promittente venditore di un capannone omette di informare il promissario acquirente di aver ricevuto l’immobile in oggetto per donazione, dalle trattative fino alla stipula del contratto preliminare. IL PROBLEMA. Giunti alla stipula del definitivo il promissario acquirente viene reso edotto della provenienza donativa del bene che acquisterà e dei relativi rischi connessi a tale aspetto (si veda sul punto “Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere” di SuperPartes).    Il promissario acquirente ormai con il preliminare si è obbligato a stipulare il definitivo, come può tutelarsi? LA SOLUZIONE. Secondo la Corte di Cassazione il promissario acquirente può rifiutare la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile perché la provenienza donativa del bene è una circostanza che influisce sulla stabilità dell’acquisto. Il fondamento normativo di tale soluzione è rappresentato dall’art. 1460 c.c. in forza del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie contemporaneamente la propria. IL PRINCIPIO DI DIRITTO. La Corte di Cassazione sancisce che: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”. IL PRECEDENTE ORIENTAMENTO. Precedentemente a questa sentenza la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il promissario acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo solo quando il pericolo di perdere la proprietà del bene fosse effettivo e non quando vi fosse un mero timore della prevalenza di un altrui diritto sul bene. AVV. ANDREA PENTANGELO Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    17 dicembre 2019

    E’ valido il contratto estraneo all’oggetto...

    La Cassazione, con l’ordinanza n. 31663/2019 statuisce che il contratto estraneo all’oggetto sociale stipulato dall’amministratore della società è valido. Si tutela, così, l’affidamento dei terzi che contraggono con una società. Ciò però, incontra un limite: se il terzo contraente conosce le limitazioni ai poteri rappresentativi dell’amministratore ed agisce a danno della società, la società stessa non è vincolata al contratto concluso. La vicenda è rappresentata da un contratto di concessione di ipoteca che l’amministratore di una società (terza datrice di ipoteca a garanzia di un debito di altra società) stipula con una banca. Nessuna tutela per i soci nei confronti di amministratori infedeli? Anche a questo interrogativo risponde la Suprema Corte, distinguendo i rapporti interni da quelli esterni. Se l’organo amministrativo contrae in materie escluse dall’oggetto sociale esso è responsabile verso la società di tutti i danni che ha causato. I notai SuperPartes sono disponibili a prestare la propria opera di consulenza preventiva, fin dalla fase delle trattative. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    12 dicembre 2019

    Nomina dell’organo di controllo o del revisore...

    12/12/191) Perché preoccuparsi della nomina di sindaci o revisori per le srl?              Dal 16 dicembre prossimo diventa obbligatorio per le srl, al ricorrere di determinati presupposti, la nomina di sindaci o revisori legali e le stesse devono, se necessario, adeguare l’atto costitutivo e lo statuto alle nuove disposizioni normative. Tutto ciò salvo proroga del termine proposta dall’Ordine dei Commercialisti ed Esperti Contabili a seguito di un confronto tenutosi con i competenti Ministeri, Unioncamere e Confindustria. 2) Qual è la fonte normativa di questo obbligo? L’art. 379 comma terzo del Codice della crisi di impresa ha modificato l’art. 2477, comma 2, lettera c) del codice civile in tema di controlli per le srl fissando dei parametri quantitativi. 3) Per quali società e al ricorrere di quali presupposti vi è l’obbligo in esame?                                Vi sono obbligate, in primo luogo, le srl costituite dal 16 marzo 2019 che rientrano nei parametri sotto indicati. Le srl già costituite precedentemente a questa data, invece, al ricorrere dei presupposti di legge, dovranno procedere ad adeguare i propri statuti sociali. L’obbligo scatta se per due anni consecutivi viene superato anche solo uno dei seguenti tetti: a) 4 MILIONI DI ATTIVO: ci si riferisce al valore attivo dello stato patrimoniale;                                                                                                      b) 4 MILIONI DI RICAVI: ci si riferisce ai ricavi provenienti dalle vendite o dalle prestazioni della società;                                                                                           c) 20 DIPENDENTI: ci si riferisce al numero medio dei dipendenti occupati durante l’esercizio. L’obbligo di dotarsi dell’organo di controllo, inoltre, sussiste, in ogni caso, per tutte le società che sono tenute alla redazione del bilancio consolidato o che esercitano il controllo su una società obbligata alla revisione legale dei conti. 4) Quali sono gli esercizi da prendere in considerazione per verificare i suddetti parametri? In base al comma 3 dell’articolo 379, per le società con esercizio coincidente con l’anno solare i due esercizi di riferimento sui quali effettuare verifiche con i nuovi parametri sono il 2017 e il 2018, mentre le società costituite da meno di due esercizi possono ancora attendere, così come quelle non ancora costituite alla data del 16 marzo scorso. 5) Qual è la ratio di tale previsione? La ragione della scelta legislativa è quella di rafforzare gli strumenti di allerta in grado di prevenire situazioni di crisi di impresa a tutela del mercato.  6) Cosa succede in caso di mancata ottemperanza al dettato legislativo? Il conservatore del registro delle imprese provvederà a comunicare al competente Tribunale l’inottemperanza della società per la nomina d’ufficio dell’organo di controllo. 7) In cosa consiste la difficoltà della novità legislativa? La difficoltà è che il professionista chiamato a metà dicembre a ricoprire l’incarico di sindaco o revisore dovrebbe svolgere la propria attività in modo retroattivo perché dovrebbe analizzare la situazione contabile della società anche di mesi in cui non era ancora stato nominato. 8) Quale potrebbe essere la soluzione a questo problema? Si potrebbe procedere alla nomina dell’organo di controllo o del revisore entro il 16 dicembre 2019 prevedendo il termine del 1° gennaio 2020 per l’efficacia della nomina stessa. 9) Qual è il vantaggio della soluzione proposta? Da un lato si rispetta la legge che prevede la nomina dell’organo di controllo o del revisore dal 16 dicembre prossimo e dall’altro lato il professionista nominato potrà svolgere, fisiologicamente all’inizio dell’esercizio, le funzioni ad esso demandate dalla legge con piena consapevolezza ed efficacia. 10) Chi nominare tra revisore unico, società di revisione, sindaco unico e collegio sindacale? L’art. 2477 c.c. non pone distinzioni tra le figure menzionate ma si discute nel caso di srl obbligate al bilancio consolidato. Secondo alcuni in questa ipotesi il collegio sindacale/sindaco unico potrebbe effettuare anche la revisione legale del bilancio d’esercizio e del bilancio consolidato, mentre secondo altri il rinvio alle norme sulla spa renderebbe necessario attribuire a un revisore legale o a una società di revisione l’incarico della revisione legale.   Avv. Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    02 dicembre 2019

    Contratto con se stesso: annullabile in assenza...

    NOZIONE DELL’ISTITUTO. Il contratto con se stesso, ai sensi dell’art. 1395 c.c., è quel contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un’altra parte.  FATTISPECIE. Un soggetto (rappresentato) conferisce procura al rappresentante con potestà di alienare i diritti che gli spettano su di un immobile a favore di una società di cui la medesima rappresentante è legale rappresentante. La compravendita avviene a prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. DECISIONE. La recentissima ordinanza della Cassazione n. 29959 del 19 novembre scorso statuisce la necessità che l’autorizzazione conferita dal rappresentato predetermini gli elementi essenziali del negozio da concludere. Soltanto in presenza di una autorizzazione specifica o della predeterminazione del contenuto essenziale del contratto, infatti, può escludersi il conflitto di interessi del rappresentante che contragga in proprio o come rappresentante di un’altra parte. Il conflitto di interessi in esame, dunque, in assenza di autorizzazione specifica o predeterminazione del contenuto contrattuale, va presunto e determina l’annullabilità del negozio concluso. Con questa pronuncia la Cassazione conferma il suo orientamento espresso già in molteplici occasioni. INDICAZIONE OPERATIVA. Bisogna avere particolare cura nella redazione di una procura per contrarre con se stessi prevedendo, preferibilmente, sia una autorizzazione specifica che la predeterminazione del contenuto del negozio da concludere. Solo in tal modo vi sarà l’assunzione di un ruolo attivo e partecipe del rappresentato nella fase prodromica alla stipulazione dell’atto. E’ da precisare, in conclusione, che la procura a contrarre con se stesso resta pur sempre una procura con un margine, seppur ristretto, di discrezionalità in capo al rappresentante che non diventa un mero nuncius. Avv. Andrea Pentagelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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