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    15 ottobre 2020

    Mancato rilascio del certificato di agibilita’...

    Cassazione, sentenza del 13 agosto 2020 n. 17123. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, cosi che, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude  la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    10 giugno 2020

    Certificato di agibilita’ e risoluzione per...

    Cassazione, sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196, sez. II civile. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso anteriormente all’entrata in vigore della l. N. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    30 novembre 2017

    Il leasing dopo la Legge sulla concorrenza

    La Legge annuale per il mercato e la concorrenza (Legge n. 4 agosto 2017 n....

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    03 agosto 2017

    Posso risolvere il preliminare se trovo l'eternit?

    Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza n. 15742 del 23 giugno 2017 Si sente purtroppo spesso parlare di eternit e non sempre in circostanze liete, ma cosa succede se un soggetto decide di comprare un appartamento ignaro della presenza di eternit sul tetto del palazzo? Basta solo il fatto della sua presenza per far nascere il diritto di risoluzione dal contratto? La giurisprudenza ha detto di no, rigettando la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un immobile, richiesta a seguito della scoperta della presenza di fibrocemento contenente amianto. Questo, però, precisa la Cassazione, vale nelle ipotesi in cui venga accertato che esso sia in buono stato di conservazione e dunque non incida sull'utilizzabilità  abitativa dell'immobile stesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La vicenda sottoposta all'attenzione della Cassazione trae origine da un contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento posto all'ultimo piano di un edificio, riguardo al quale i promissari acquirenti venivano a conoscenza, successivamente alla firma, che la copertura dell'edificio era stata realizzata in eternit. Chiedevano, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale costituito dal materiale utilizzato per copertura dell'edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, in relazione alla mancata considerazione della nocività  dell'amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza, in quanto la Corte territoriale aveva correttamente tenuto conto della pericolosità  dell'amianto in generale (ed in particolare dell'eventualità  che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell'ambiente fibre che possono essere inalate dall'uomo) ma l'aveva esclusa nel caso specifico sulla base dell'accertamento eseguito dall'ARPA, che escludeva l'attualità  del pericolo. Proprio alla luce di questo, dunque, i giudici di Appello avevano ritenuto l'appartamento promesso in vendita idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto. Inoltre la Corte di Cassazione ha evidenziato come il legislatore abbia vietato la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento per il futuro, ma non abbia anche imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già  esistenti, obbligando in tal caso solamente i proprietari degli immobili a comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo. Alla luce di tutte queste considerazioni, pertanto, la Corte di Cassazione ha concluso che l'attuale copertura in eternit dell'edificio fosse in linea con la normativa, considerato che tale materiale era stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l'accertamento eseguito in concreto dall'ARPA aveva escluso pericoli attuali per la salute. Al più il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo avrebbe potuto giustificare, in luogo della risoluzione del contratto, una modesta riduzione del prezzo, la quale tuttavia non è domandata dai promissari acquirenti. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    06 luglio 2017

    Preliminare di donazione: è valido?

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 14262 dell'8 giugno 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione ha fatto applicazione della teoria della causa in concreto in un'interessante, quanto complessa, vicenda negoziale intercorsa tra più parti e coinvolgente una donazione, una procura e un vitalizio. In disparte la peculiarità  del caso giunto all'attenzione degli Ermellini, ci che preme sottolineare è l'affermazione, da parte del Collegio, della nullità  di un eventuale preliminare di donazione. La Corte di Cassazione sembra dunque ribadire l'orientamento tradizionale che ha sempre ritenuto inammissibile il preliminare di donazione alla luce del fatto che "obbligarsi a donare" farebbe venir meno l'elemento essenziale dell'atto di liberalità  che è la spontaneità . Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizia ha intimato lo sfratto per morosità  alla società  Alfa s.r.l., conduttrice di un immobile destinato ad uso ufficio, lamentando il mancato pagamento dei canoni e chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. La società  convenuta, costituendosi, ha contestato l'esistenza di qualsiasi morosità , affermandosi al contrario lei creditrice di parte attrice. Di fondo a tutta la vicenda una scrittura privata, con cui si conveniva il trasferimento di un immobile, un vitalizio a favore della donante e una procura a gestire alcuni immobili. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha evidenziato come il Tribunale avesse correttamente ricostruito la complessa vicenda ritenendo che la scrittura privata, pur formalmente definita come "preliminare", non contenesse obblighi alla stipula di contratti definitivi, assumendo con essa le parti, di converso, precise e reciproche obbligazioni di fare e di dare con effetti immediati. La corte di appello di Brescia, investita delle impugnazioni, aveva al contrario concluso che la scrittura privata andasse qualificata come contratto preliminare, non soltanto per la sua esplicita intitolazione, ma anche alla luce del comportamento successivo delle parti, volto all'attuazione degli impegni con essa assunti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo come l'interpretazione di tale scrittura adottata dalla Corte territoriale sia da ritenersi viziata sul piano logico-giuridico, nella parte in cui ne afferma la natura di contratto preliminare, senza considerare la decisiva circostanza della contestualità  temporale tanto della "scrittura preliminare" quanto dell'accordo vitalizio, del rilascio della procura e della donazione. Osserva il Collegio, infatti, che la cessione della proprietà  da parte di Tizia, non avrebbe potuto essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione", pena la sua insanabile nullità , non essendo ammissibile il preliminare di donazione. Di qui la conseguenza, rettamente colta dal primo giudice, che, per il principio di conservazione degli atti giuridici, la suddetta scrittura privata, contenente una pluralità  di pattuizioni caratterizzate da un evidente vincolo di collegamento negoziale, "non poteva che ritenersi immediatamente dotata di efficacia, reale ed obbligatoria, con riferimento alle singole pattuizioni in essa contenuta, ed i successivi atti formali esclusivamente funzionali alla riproduzione in altra veste degli accordi già  raggiunti, della cui validità  ed efficace non par lecito dubitare". Lo scopo perseguito dalle parti, infatti, era quello di assicurare, da un lato, una rendita vitalizia a Tizia e dall'altro, consentire alla controparte collettiva l'amministrazione e il godimento degli utili dei beni in usufrutto alla prima con rinuncia di quest'ultima alla pretesa di percepire i canoni di locazione. Tra le varie circostanze fattuali a conferma di tale ricostruzione dei fatti, si rinviene anche quella per cui la società , dopo aver corrisposto i canoni di locazione per molti anni, abbia cessato di corrisponderli subito dopo l'accordo e Tizia non abbia provveduto per lungo periodo a richiederli. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    29 giugno 2017

    Trascrizione del rent to buy: sì ma solo per 10...

    Cosa cambia per il cittadino Il rent to buy è una recente tipologia di contratto introdotta dal legislatore per ovviare alla crisi del mercato immobiliare e incentivare i trasferimenti. In particolare si tratta di un fattispecie negoziale che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile e il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine, imputando una parte del canone al corrispettivo del (futuro e eventuale) acquisto dell'immobile. I vantaggi sono evidenti: da un lato l'acquirente può rinviare a un secondo momento la decisione circa l'opportunità  e la convenienza dell'acquisto e imputare a corrispettivo una parte di denaro già  versata e dall'altro il venditore aumenta le sue possibilità  di vendita del bene e inizia a percepire un introito economico fin da subito. A garanzia di tutta l'operazione, il legislatore ha previsto che il contratto sia immediatamente trascrivibile, con effetti prenotativi. Un vantaggio non da poco anche se, a onor del vero, gli effetti prenotativi durano solamente 10 anni, decorsi i quali viene meno la tutela reale e rimane solamente la tutela obbligatoria. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina La disciplina del rent to buy è contenuta nell'art. 23 del D.L. 133/14 ("Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili"). Come abbiamo visto, si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando a corrispettivo una parte di canone. Già  al momento della stipula del contratto, le parti definiscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà  dell'immobile entro il termine stabilito. Questa tipologia di contratto può essere trascritta ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile, se risultante da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Con la trascrizione scatta l'effetto prenotativo, con conseguente prevalenza sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente. La durata dell'effetto prenotativo è pari alla durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni, decorsi i quali il compratore non gode più della tutela reale ma solamente di quella obbligatoria. In caso di inadempimento Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Si tratta di una sorta di clausola risolutiva espressa dal momento che la decisione di risolvere o meno il contratto spetta a chi subisce l'inadempimento. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Se la risoluzione è causata dall'inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Diversamente, quando è causata dall'inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità , a meno che sia stato diversamente convenuto nel contratto. Risulta applicabile, infine, la disciplina dell'art. 2932 c.c. e pertanto nel caso in cui il venditore, obbligato a concludere il contratto, non voglia adempiere, il compratore può rivolgersi al giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    14 giugno 2017

    Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e come...

    Cosa cambia per il cittadino. Il prestito vitalizio ipotecario è stato recentemente riformato dal legislatore, che ha tentato di rivitalizzare un istituto che non aveva avuto molta fortuna in passato, ma che in realtà  potrebbe rivelarsi molto utile in alcune situazioni. Noto anche come "mutuo inverso" si sostanzia in un finanziamento a lungo termine, tramite il quale viene offerta in garanzia la propria abitazione in cambio di un prestito da parte della banca. Si tratta, quindi, di una valida alternativa alla vendita della nuda proprietà  al fine di ottenere una certa disponibilità  di denaro senza doversi separare dalla propria abitazione. Vediamo quali sono gli aspetti salienti della disciplina del nuovo istituto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina. La disciplina del prestito vitalizio ipotecario è contenuta nell'art. 11 quaterdecies comma 12 del D.L. n. 203/05 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 248/05) e ha per oggetto la concessione da parte di banche, nonchè di intermediari finanziari, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età  superiore a sessanta anni compiuti. La legge prevede che il rimborso integrale in un'unica soluzione possa essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà  o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Si tenga presente, però, anche che il finanziato può anche concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità  di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui sopra, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento Il finanziamento è garantito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui sopra il finanziatore può vendere l'immobile, ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore e utilizzare le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. In alternativa, anche l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purchè la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    05 giugno 2017

    Se non restituisco il denaro oggetto di mutuo...

    Corte di Cassazione, sez. II penale, sentenza n. 24857 del 18 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione, in una recentissima sentenza, ha affrontato l'interessante questione della configurabilità  del reato di appropriazione indebita nel caso di mancata restituzione del denaro dato a mutuo. In particolare ci si è chiesti se l'inadempimento nella restituzione del denaro prestato possa configurare la condotta di appropriazione e quindi rilevare anche da un punto di vista penale. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Alcuni soggetti venivano condannati per appropriazione indebita ai sensi dell'art. 646 c.p. in relazione a una somma di denaro (pari a 30.000 euro) che era stata loro precedentemente prestata da una congiunta. L'ipotesi delittuosa disciplinata dall'art. 646 c.p. prevede, infatti, il reato di chi, per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, si appropri del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso. Contro questa decisione, veniva proposto ricorso per Cassazione deducendo, con unico motivo, violazione di legge in relazione ai presupposti del delitto in questione, non configurabile nei confronti di somme date in prestito e, pertanto, concesse in mutuo, le quali, per definizione, devono ritenersi acquisite al patrimonio dei mutuatari con la conseguenza di rendere impossibile l'interversione nel possesso. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, affermando che nel caso di denaro dato in mutuo, ovvero prestato, non sussistono i presupposti per la configurabilità  del reato di appropriazione indebita. Per la precisione, il denaro di per sè può essere oggetto di appropriazione indebita, come si evince dalla specifica indicazione contenuta nell'art. 646 c.p., dal momento che esso, nonostante la sua ontologica fungibilità , può in determinati casi trasferirsi nel semplice possesso, senza che al trasferimento del possesso si accompagni anche quello della proprietà . Ciò si verifica di norma, oltre che nelle ipotesi di deposito o di custodia, nei casi in cui il denaro venga consegnato dal legittimo proprietario ad altri con espressa limitazione del suo uso o con un preciso incarico di dare allo stesso una specifica destinazione o di impiegarlo per un determinato uso. Solamente in questi casi, quando la specifica destinazione di scopo venga poi violata attraverso l'utilizzo personale da parte dell'agente per scopi differenti da quelli predeterminati, può integrarsi una condotta di appropriazione indebita. Alla luce di queste considerazioni, dunque, nel diverso caso di mancata restituzione di somme date o concesse in qualunque forma di prestito, il mero inadempimento dell'obbligo non determina l'integrazione della fattispecie delittuosa di cui all'art. 646 c.p., dal momento che mancherebbe proprio a monte la "destinazione di scopo" del denaro versato. Questo perchè, con il mutuo, il denaro versato transita dalla proprietà  del mutuante a quella del mutuatario, che è libero di disporne secondo i propri voleri con conseguente impossibilità  di ravvisare l'interversione nel possesso necessaria ai fini dell'integrazione del delitto di appropriazione indebita. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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