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    03 maggio 2019

    Convalida di atto nullo, da parte di successivi...

    Convalida di atto nullo, da parte di successivi acquirenti, per mancanza di menzioni urbanistiche. La conferma di un atto nullo per mancanza di dichiarazioni urbanistiche può essere fatta dagli aventi causa di una delle parti?  La risposta al quesito posto è di carattere affermativo, laddove la legge lo ha espressamente previsto, e negativa negli altri casi, per le ragioni che verranno di seguito esposte.  In primo luogo occorre individuare le norme che impongono la menzione negli atti notarili delle cd. “dichiarazioni urbanistiche”, nonché quelle che ne consentono la conferma dell’atto nullo per mancanza delle dichiarazioni medesime.  Per quanto riguarda gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che: “…sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”  In proposito, il comma 4 del medesimo art. 46, testualmente così recita: “Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.”.  In relazione, invece, agli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata prima del 17 marzo 1985 e fino a quella data, l’art. 40 della legge n. 47/1985 dispone che: “… sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. …”. In proposito, il comma 3 del medesimo art. 40, testualmente così recita: “Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.”.  Per quanto concerne, infine, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, l’art. 30, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che “sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.”; inoltre il comma 3 del citato articolo prevede che il certificato di destinazione urbanistica “…conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.”. In proposito, il comma 4-bis del medesimo art. 30, testualmente così recita “Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.”.  Pertanto, in virtù di espressa previsione di legge, la sola conferma di cui all’art. 30, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380/2001 può essere effettuata anche dagli aventi causa di una delle parti.  Relativamente, invece, alla conferma di cui all’art. 40 della legge 47/1985 nonché a quella di cui all’art. 47 del D.P.R. n. 380/2001, trattandosi di norme eccezionali non suscettibili di interpretazione estensiva, deve concludersi che non possa essere effettuata dagli aventi causa di una delle parti. E’ ammissibile, tuttavia, l’intervento degli eredi di una delle parti dell’atto viziato, in quanto costoro sono i  continuatori della personalità del defunto, per cui si ritiene che possano validamente intervenire negli atti di conferma de quo.  In ogni caso, stante la sopra evidenziata disparità normativa, a fronte della medesima ratio, si auspica un intervento legislativo volto ad equiparare le disposizioni di cui al comma 3 dell’art. 40 della legge n.  47/1985 e di cui al comma 4 dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, a quella del comma 4-bis dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, di modo che in tutti i casi di conferma delle citate norme sia possibile far validamente intervenire anche gli aventi causa di una delle parti dell’atto viziato. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano  e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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