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    16 aprile 2019

    Cittadino italiano residente all'estero e...

    LA FATTISPECIE. Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’A.I.R.E.) già proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, vende detto immobile, oltre il quinquennio dall'acquisto. Intende, ora, acquistare un’altra abitazione. LA DOMANDA. Che tipo di agevolazioni può invocare per il nuovo acquisto?  LA RISPOSTA. La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perchè emigrato all’estero. In particolare, la nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986 riconosce l’agevolazione “prima casa” al cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che “l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale”. La probabile ratio ispiratrice della norma è quella di incentivare il rientro in Italia o, comunque, di mantenere un legame con il nostro Paese. La dottrina si è interrogata in relazione alla problematica dell’eventuale decadenza dall’indicato beneficio fiscale, che si potrebbe verificare nel caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile. Laddove, infatti, il cittadino italiano emigrato all’estero abbia già beneficiato dei benefici “prima casa” e venda l’immobile oggetto dell’agevolazione prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, per evitare la decadenza dovrebbe riacquistare, entro un anno da detta vendita, altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quest’ultimo requisito (la destinazione ad abitazione principale), previsto dal comma 4 della nota II bis indicata, impone che il soggetto risieda effettivamente nell’unità immobiliare abitativa acquistata. Evidentemente, tale requisito risulta difficilmente attuabile da chi risiede all’estero e non ha (ancora) intenzione di rientrare in Italia. La fattispecie in commento, tuttavia, riguarda un acquisto agevolato risalente a ben oltre il quinquennio dalla vendita dell’immobile che ne è stato oggetto, ragion per cui il nuovo acquisto non si configura quale “riacquisto” effettuato entro l'anno per evitare di incorrere nella decadenza dai benefici "prima casa" già invocati, bensì come nuova e distinta richiesta delle medesime agevolazioni. Nel caso di specie, quindi, è ben possibile invocare nuovamente le agevolazioni “prima casa”, in qualità di cittadino italiano residente all’estero. Sarà anche possibile per il medesimo cittadino italiano residente all'estero usufruire del beneficio del credito d’imposta, previsto dall'art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, laddove l'acquisto della nuova abitazione venga effettuato entro l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano  e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 aprile 2019

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla...

    Le dieci cose da sapere sulla rinuncia alla proprietà immobiliare. 1) Cosa è la rinuncia abdicativa alla proprietà? E’ un negozio giuridico unilaterale con il quale il proprietario di un immobile dismette il suo diritto senza trasferirlo ad altro soggetto. Essa può essere effettuata rivolgendosi ad un notaio tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di consentirne la trascrizione nei pubblici registri.  2) Perché il proprietario di un immobile dovrebbe rinunciare al suo diritto? Le motivazioni sono accomunate dall’intenzione di liberarsi di particolari oneri e, a titolo esemplificativo, queste sono le più diffuse nella prassi: a) impossibilità di pagare i tributi relativi all’immobile; b) difficoltà nell’affrontare ingenti spese di manutenzione; c) disinteresse per un immobile ubicato in zone impervie e di difficile accesso; d) volontà di abbandonare l’immobile che è fonte di liti insanabili con i vicini; e) timore per la responsabilità civile per danni che l’immobile potrebbe causare a terzi. 3) Quale è la conseguenza di tale rinuncia? L’effetto è l’acquisto automatico a titolo originario della proprietà in capo allo Stato poiché l’ordinamento giuridico non consente che un immobile possa essere res nullius, cioè non avere un proprietario. Il rinunciante non può revocare l’atto compiuto perché altrimenti violerebbe la sfera giuridica dello Stato che ha ormai acquistato la proprietà dell’immobile e non vi sarebbe certezza giuridica sulla titolarità dello stesso. Proprio perché si tratta di un acquisto automatico a favore dello Stato in forza di legge e non è consentito che ci siano immobili “vacanti” non è possibile la rinuncia all’acquisto da parte dello Stato. 4) Tale atto deve essere notificato al Demanio dello Stato? Teoricamente non andrebbe notificato in quanto è un atto non recettizio, cioè che non richiede la conoscenza da parte dello Stato per il suo perfezionamento. Tuttavia, l’Avvocatura Generale dello Stato ed il Direttore Generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia fortemente opportuna la conoscenza di tale atto con notifica al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio in un’ottica di reciproca correttezza e leale collaborazione. 5) Come regolarsi in tema di menzioni obbligatorie, trascrizione e voltura? Con la rinuncia in esame non si verifica alcuna vicenda traslativa ma, a fini tuzioristici, si consiglia di applicare la normativa urbanistica e quella sulla conformità catastale. Non va applicata, invece, la normativa sulla prestazione energetica in quanto si tratta di un atto a titolo gratuito. Per quanto riguarda la trascrizione l’art. 2643 n. 5) la prevede per gli atti di rinuncia immobiliari e secondo l’orientamento prevalente essa va effettuata solo contro il rinunciante, stante la sua natura abdicativa. La voltura va effettuata con modalità manuale/cartacea in differita indicando quale soggetto a favore: “DEMANIO DELLO STATO” con sede in Roma – Codice fiscale 97905320582. 6) Quali sono gli argomenti a favore dell’ammissibilità in generale di questo atto? Coloro che ne affermano l’ammissibilità invocano il principio secondo cui la rinuncia è una facoltà insita nella titolarità di ciascun diritto disponibile. Il principale riferimento normativo richiamato a sostegno della tesi possibilista è l’art. 827 c.c. in base al quale gli immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano allo Stato in virtù del fatto che non possono esserci immobili “vacanti” e sia sempre possibile individuare un titolare degli stessi. Poi, si ritiene che dall’art. 882 c.c. in tema di riparazioni del muro comune, dall’art. 1104 c.c. in tema di obblighi dei partecipanti alla comunione, e da altre disposizioni contenute nella trama normativa civilistica si possa ricavare un principio generale di rinuncia alla proprietà. 7) La rinuncia alla proprietà è sempre valida? Una parte degli Autori ritiene che la causa consista nella mera dismissione del diritto di proprietà con la conseguenza che il negozio sarebbe sempre meritevole di tutela. Tuttavia bisogna indagare la causa in concreto del negozio per stabilirne la validità e a tal proposito è intervenuta una ordinanza del Tribunale di Genova n. 11634/2017 che ha dichiarato la nullità di un atto dismissivo della proprietà per illiceità della causa in quanto rispondente al solo fine egoistico di trasferire all’Erario tutti i costi necessari per il consolidamento, la manutenzione o la demolizione dell’immobile. 8) Il rinunciante non ha più alcuna responsabilità dopo la rinuncia? In tutti i casi di rinuncia abdicativa rimane ferma in capo al rinunciante la responsabilità ai sensi degli artt. 2043 (risarcimento per fatto illecito), 2051 (danno cagionato da cosa in custodia) e 2053 c.c. (rovina di edificio) per i danni derivanti dall’omissione degli interventi di manutenzione e messa in sicurezza dell’immobile. 9) Quali sono le particolarità della rinuncia alla comproprietà e della rinuncia all’usufrutto? La rinuncia alla comproprietà determina l’espansione delle quote degli altri comproprietari in quanto la comunione è ricostruita in dottrina come il diritto sull’intero bene limitato dal concorrente diritto degli altri contitolari. E’ inammissibile il rifiuto dell’accrescimento suddetto da parte degli altri contitolari perché manca una diretta incidenza sulla loro sfera patrimoniale dipendendo l’effetto espansivo delle quote residue dalla loro natura e non dall’atto di rinuncia. Per quanto riguarda la rinuncia all’usufrutto essa produce come effetto l’espansione della piena ed esclusiva proprietà in capo al nudo proprietario. 10) E’ possibile la rinuncia alla comproprietà relativa ad un bene condominiale? L’art. 1118 2°comma c.c. dispone che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e la ratio probabilmente è che tale rinuncia comporterebbe solo un aggravio di spese agli altri condomini senza alcuna utilità in cambio. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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