LA FATTISPECIE. Un cittadino italiano residente all’estero (regolarmente iscritto all’A.I.R.E.) già proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, vende detto immobile, oltre il quinquennio dall'acquisto.

Intende, ora, acquistare un’altra abitazione.

LA DOMANDA. Che tipo di agevolazioni può invocare per il nuovo acquisto? 

LA RISPOSTA. La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perchè emigrato all’estero. In particolare, la nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986 riconosce l’agevolazione “prima casa” al cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che “l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio nazionale”. La probabile ratio ispiratrice della norma è quella di incentivare il rientro in Italia o, comunque, di mantenere un legame con il nostro Paese. La dottrina si è interrogata in relazione alla problematica dell’eventuale decadenza dall’indicato beneficio fiscale, che si potrebbe verificare nel caso di alienazione infraquinquennale dell’immobile. Laddove, infatti, il cittadino italiano emigrato all’estero abbia già beneficiato dei benefici “prima casa” e venda l’immobile oggetto dell’agevolazione prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, per evitare la decadenza dovrebbe riacquistare, entro un anno da detta vendita, altro immobile da destinare ad abitazione principale. Quest’ultimo requisito (la destinazione ad abitazione principale), previsto dal comma 4 della nota II bis indicata, impone che il soggetto risieda effettivamente nell’unità immobiliare abitativa acquistata. Evidentemente, tale requisito risulta difficilmente attuabile da chi risiede all’estero e non ha (ancora) intenzione di rientrare in Italia.

La fattispecie in commento, tuttavia, riguarda un acquisto agevolato risalente a ben oltre il quinquennio dalla vendita dell’immobile che ne è stato oggetto, ragion per cui il nuovo acquisto non si configura quale “riacquisto” effettuato entro l'anno per evitare di incorrere nella decadenza dai benefici "prima casa" già invocati, bensì come nuova e distinta richiesta delle medesime agevolazioni. Nel caso di specie, quindi, è ben possibile invocare nuovamente le agevolazioni “prima casa”, in qualità di cittadino italiano residente all’estero. Sarà anche possibile per il medesimo cittadino italiano residente all'estero usufruire del beneficio del credito d’imposta, previsto dall'art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, laddove l'acquisto della nuova abitazione venga effettuato entro l'anno dalla vendita dell'abitazione precedente.

Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano

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