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    26 giugno 2018

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria

    Mutuo fondiario e riduzione ipotecaria Decisione n. 3419 del 14 Aprile 2016, ABF Roma     Cosa cambia per il cittadino La vita adulta è contrassegnata da alcune decisioni molto importanti. La stipula di un mutuo può essere una di queste. Per muoversi in maniera consapevole in questo delicato momento, è necessario essere informati circa i propri diritti, in modo tale da rendere il rapporto con la Banca meno asimmetrico, atteso che il “contraente debole” è sempre il mutuatario, ossia il soggetto a favore del quale è concesso il mutuo. I casi più frequenti di stipule di contratti di mutuo, riguardano i cosiddetti mutui fondiari. Questo particolare finanziamento offre infatti numerosi vantaggi sia per il mutuatario, che per l’ente finanziatore. Il mutuo fondiario consiste in un’operazione speciale di credito, disciplinata dagli art. 38 e ss. TUB, in cui una banca concede un finanziamento a medio o a lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado (ossia la prima ipoteca iscritta sulla struttura) su immobili. Il principale vantaggio per la banca è che le ipoteche iscritte a garanzia del finanziamento non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento: ciò significa che, se l’iscrizione dell’ipoteca presso il registro immobiliare avviene prima di tale momento, il bene ipotecato non cadrà nel passivo fallimentare e quindi gli altri creditori non potranno soddisfarsi su di esso. Tutt’al più, la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota spettante alla banca, verrà attribuita al fallimento. La circolare 229/1999 della Banca D’Italia prevede che le banche possano erogare finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Questo valore viene determinato mediante perizia predisposta da parte di un tecnico incaricato dalla banca che eroga il finanziamento. Trattandosi del rapporto tra il valore del finanziamento e il valore dei beni ipotecati (cd. loan to value LTV), più il risultato di tale rapporto è basso, più la banca ha maggiori garanzie; al contrario, un LTV basso, indica una sproporzione tra l’elevato valore del finanziamento concesso, e quello dei beni oggetto di garanzia. Per questo, la Banca D’ Italia, in un’ottica di gestione del rischio, ha stabilito che l’LTV possa ammontare al massimo all’80%. E il vantaggio per il soggetto al quale è concesso il mutuo?  Lo troviamo all’art. 39 comma 5 TUB. “I debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art 38”. Il primo periodo dell’articolo prevede la cd. riduzione ipotecaria, ossia la riduzione della somma iscritta a titolo di ipoteca il cui valore, generalmente, è pari al doppio del credito garantito, perché deve essere in grado di coprire anche gli interessi dovuti. Il mutuatario, ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta quando ha estinto almeno la quinta parte del debito. Il secondo periodo, invece, sancisce un altro e diverso diritto per il soggetto al quale è stato concesso il finanziamento: è la cd. restrizione ipotecaria, che consente di liberare uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca, quando i beni che rimangono soggetti a ipoteca possano ritenersi garanzia sufficiente. Le decisioni dell’ABF hanno più volte chiarito come le due ipotesi previste dall’art 39 comma 5 siano tra loro alternative e che il debitore, può ottenere la riduzione della garanzia, al ricorrere di anche solo una delle condizioni. Quindi, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria indipendentemente dall’estinzione della quinta parte del debito, purché risulti provato che i rimanenti beni vincolati siano sufficientemente in grado di garantire il credito della banca; sarà onere del debitore, indicare specificamente quali beni intende liberare da ipoteca. Ma cosa significa “sufficiente garanzia”? Anche sotto questo profilo, la risposta non può che essere a favore del debitore. Nonostante le banche avessero interpretato la norma in questione ritenendo che il loan to value non dovesse alterarsi, Il Collegio ha stabilito che, in assenza di una previsione normativa in tal senso, non è necessario che il rapporto espresso in percentuale rimanga inalterato, ma che il requisito della sufficienza si debba verificare in concreto. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes   Il fatto Tizio stipulava con la Banca Alfa contratto di mutuo fondiario, da restituire in 30 anni. A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni di cui al contratto di mutuo, veniva iscritta ipoteca su sei immobili di proprietà di Tizio. Dopo alcuni mesi Tizio chiedeva la liberazione di tre immobili, quelli dal valore minore. La banca si opponeva alla richiesta, motivando che la quinta parte del debito non era ancora stata estinta. Tizio ricorreva al Collegio dell’ABF lamentando che il loan to value sarebbe rimasto al 73,35% dopo la restrizione ipotecaria, e che quindi i beni ipotecati rimanenti, avrebbero ben costituito sufficiente garanzia.  Ragioni giuridiche “Le ipotesi individuate dall’art. 39, quinto comma, T.U.B., sono alternative e dunque il debitore ha diritto alla riduzione della garanzia al ricorrere anche di una sola delle due ipotesi. L’art. 39, comma 5°, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscano una garanzia sufficiente, indipendentemente dall’intervenuta estinzione della quinta parte del debito originario”. La decisione di questo tipo di ricorsi diventa dunque una questione di fatto, dovendosi accertare se ricorra nel caso di specie almeno una delle due richiamate condizioni. Dott.ssa Eleonora Baglivo Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    20 giugno 2018

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta

    Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta Ecco un breve decalogo di informazioni utili da conoscere per chi si accinge ad acquistare all’asta. A cura del Notaio Laura Mazzari, socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes. 1. Attualmente vi è una notevole offerta di immobili (case, capannoni, terreni) ma anche di mobili (automobili, moto, oggetti d’arredamento ecc..) o di aziende immessi nel mercato attraverso il meccanismo delle aste pubbliche (esecuzioni immobiliari e fallimenti). E’ possibile avere notizie utili attraverso i siti dei tribunali ma anche siti privati (ad es www.astalegale.net, www.astegiudiziarie.it): in questi si trova il bando d’asta (che detta tutte le regole dell’asta), la perizia dei beni (che li descrive anche catastalmente e urbanisticamente e li valorizza) e delle foto.I beni immobili messi all’asta sono visitabili tramite il custode o il curatore.2. Chiunque può partecipare all’asta (tranne il debitore) compilando un’apposita domanda (i moduli vengono resi disponibili normalmente dai tribunali in caso di esecuzione immobiliare) che tenga conto dei requisiti chiesti dal bando e offrendo una cauzione tramite assegno circolare nella misura richiesta dal bando (solitamente tra il 10% e il 20% del valore del bene). E’ possibile partecipare all’asta personalmente o tramite un avvocato che sia munito di apposita procura notarile. Si potrà anche rimanere totalmente anonimi nell’acquisto affidando l’incarico ad un avvocato che acquisterà per persona da nominare (attenzione anche in questo caso dovrà essere munito di procura e dovrà sottoscrivere lui la domanda di acquisto all’asta). Se ci sono più immobili interessanti bisognerà procedere con più domande. Un consiglio: stabilite in anticipo il prezzo massimo che siete disposti a spendere.3. Le aste oggi sono anche telematiche pertanto è possibile partecipare ad un’asta senza recarsi fisicamente nel luogo in cui è fissata: tutto viene gestito tramite una piattaforma telematica sicura che consente di partecipare all’asta e di presentare le offerte e gli eventuali rilanci.4. Se non si hanno a disposizione tutte le somme utili all’acquisto è possibile: a. accedere ad un mutuo che andrà stipulato entro il termine fissato dal bando per il cd. saldo prezzo (normalmente 120gg) e sono diverse le banche convenzionate coi tribunali per queste operazioni (http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx); b. acquistare anche tramite leasing (in tal caso sarà la società di leasing che dovrà partecipare all’asta).5. Aggiudicazione: A parità di offerte presentate generalmente si procede alla gara tra gli offerenti: se nessuno fa un’offerta attenzione perché vi è il rischio che si aggiudichi il bene semplicemente chi ha presentato per primo l’offerta presso il tribunale/il delegato o il curatore.In presenza di un’unica offerta il bene viene generalmente aggiudicato all’unico offerente salva la possibilità per il delegato di valutare se rimettere il bene in asta (questo succede se ad es. vi sono state molte visite per quel bene e quindi interesse).In caso di gara tra più offerenti vince, come nei film, chi fa un rilancio dopo il quale nessuno offre di più ma si diventa proprietari del bene aggiudicato solo a seguito di integrale pagamento del prezzo e conseguente emissione del decreto di trasferimento (per esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari) o di apposita compravendita con atto notarile (solo per vendite fallimentari competitive). In caso di mancato saldo prezzo nei termini la cauzione viene trattenuta dalla procedura e il bene rimesso in vendita.6. Mancata aggiudicazione: la cauzione versata viene contestualmente restituita all’offerente alla conclusione se si è presenti in asta altrimenti in un momento successivo.7. Casi di sospensione dell’aggiudicazione: prima dell’emissione del decreto è sempre possibile per il giudice dell’esecuzione sospendere l’aggiudicazione in presenza di gravi motivi (ad es il terreno da agricolo è divenuto edificabile); il curatore fallimentare può sospendere l’aggiudicazione in presenza di offerte migliorative superiori del 10% e successivamente il giudice del fallimento in presenza di gravi e giustificati motivi o opposizioni motivate.8. I costi del trasferimento: le imposte vanno pagate sul prezzo di aggiudicazione (l’agenzia delle entrate non può fare accertamento di valore in questi casi) e nell’acquisto di abitazioni si possono pagare sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo se questa è più bassa.9. Comprare all’asta può essere molto vantaggioso ma bisogna verificare bene: a. la situazione catastale e urbanistica del bene; il perito evidenzia in perizia infatti quali siano le opere da effettuare e costi da sostenere in presenza di abusi e difformità; b. l’eventuale occupazione dell’immobile da parte del debitore o di terzi: il bene se occupato dal debitore verrà liberato normalmente prima della messa in vendita del bene (dipende dalle prassi dei tribunali); se è locato a terzi la locazione permane;c. le spese condominiali: l’acquirente subentra infatti nelle spese non pagate nell’esercizio in corso e quello antecedente.10. Formalità da cancellare: ipoteche e pignoramenti verranno cancellati a cura e spese del tribunale o del fallimento (alcuni tribunali pongono i costi totalmente o parzialmente anche in capo agli acquirenti) ma vi sono alcune formalità pregiudizievoli che non può cancellare il giudice dell’esecuzione o del fallimento (ad es. atti di citazione, fondo patrimoniale, diritti di usufrutto/abitazione esistenti sull’immobile). Notaio Laura Mazzari, socio fondatore di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes   Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    04 giugno 2018

    10 cose da sapere quando si vende un immobile

    10 cose da sapere quando si vende un immobile 1. Plusvalenza Quando una persona fisica vende un immobile, in determinati casi ed a determinate condizioni la differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato al momento dell’acquisto (maggiorato degli eventuali costi inerenti) può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi (in aggiunta al reddito da lavoro ed agli altri redditi); in alternativa su tale plusvalenza è possibile pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% al momento della vendita. 2. Ape Se vendi un fabbricato hai l’obbligo di dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile, e che va obbligatoriamente consegnato all'acquirente ed allegato all’atto di vendita. 3. Certificazione delle spese condominiali Se vendi un immobile in condominio è opportuno che ti faccia rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti lo stato dei pagamenti delle spese e le eventuali liti condominiali. Ricorda anche che, finché non viene trasmessa all’amministratore la copia dell’atto di trasferimento, il venditore rimane responsabile nei confronti del condominio per i versamenti dovuti. 4. Accettazione dell’eredità Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti trascritta l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita. 5. Decadenza agevolazioni Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. 6. Comunicazione alla PS Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa. 7. Detrazioni fiscali In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi riservarti tale facoltà nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente. 8. Conformità catastale Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile è conforme alla planimetria depositata in catasto. Se l'immobile non è conforme alla planimetria il venditore ha l'obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, se del caso con l’ausilio di un tecnico. 9. Urbanistica Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire o altri titoli abilitativi rilasciati per la costruzione, e degli eventuali condoni edilizi. Nel caso invece si venda un terreno occorre munirsi del cosiddetto CDU (certificato di destinazione urbanistica), che viene rilasciato dal Comune e che attesta la destinazione urbanistica del terreno (se agricolo o edificabile). Il CDU va obbligatoriamente allegato all’atto. 10. Prelazioni legali Il conduttore di un immobile commerciale, così come l'affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.   Fabrizio Sasso del Verme, Notaio a Cadoneghe (PD) e socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes    Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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