10 cose da sapere quando si vende un immobile

1. Plusvalenza

Quando una persona fisica vende un immobile, in determinati casi ed a determinate condizioni la differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato al momento dell’acquisto (maggiorato degli eventuali costi inerenti) può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi (in aggiunta al reddito da lavoro ed agli altri redditi); in alternativa su tale plusvalenza è possibile pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% al momento della vendita.

2. Ape

Se vendi un fabbricato hai l’obbligo di dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile, e che va obbligatoriamente consegnato all'acquirente ed allegato all’atto di vendita.

3. Certificazione delle spese condominiali

Se vendi un immobile in condominio è opportuno che ti faccia rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti lo stato dei pagamenti delle spese e le eventuali liti condominiali. Ricorda anche che, finché non viene trasmessa all’amministratore la copia dell’atto di trasferimento, il venditore rimane responsabile nei confronti del condominio per i versamenti dovuti.

4. Accettazione dell’eredità

Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti trascritta l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita.

5. Decadenza agevolazioni

Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

6. Comunicazione alla PS

Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa.

7. Detrazioni fiscali

In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi riservarti tale facoltà nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente.

8. Conformità catastale

Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile è conforme alla planimetria depositata in catasto. Se l'immobile non è conforme alla planimetria il venditore ha l'obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, se del caso con l’ausilio di un tecnico.

9. Urbanistica

Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire o altri titoli abilitativi rilasciati per la costruzione, e degli eventuali condoni edilizi. Nel caso invece si venda un terreno occorre munirsi del cosiddetto CDU (certificato di destinazione urbanistica), che viene rilasciato dal Comune e che attesta la destinazione urbanistica del terreno (se agricolo o edificabile). Il CDU va obbligatoriamente allegato all’atto.

10. Prelazioni legali

Il conduttore di un immobile commerciale, così come l'affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.

 

Fabrizio Sasso del Verme, Notaio a Cadoneghe (PD) e socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes 

 

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