Le dieci cose da sapere sugli acquisti all’asta

Ecco un breve decalogo di informazioni utili da conoscere per chi si accinge ad acquistare all’asta. A cura del Notaio Laura Mazzari, socio di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes

1. Attualmente vi è una notevole offerta di immobili (case, capannoni, terreni) ma anche di mobili (automobili, moto, oggetti d’arredamento ecc..) o di aziende immessi nel mercato attraverso il meccanismo delle aste pubbliche (esecuzioni immobiliari e fallimenti). 
E’ possibile avere notizie utili attraverso i siti dei tribunali ma anche siti privati (ad es www.astalegale.netwww.astegiudiziarie.it): in questi si trova il bando d’asta (che detta tutte le regole dell’asta), la perizia dei beni (che li descrive anche catastalmente e urbanisticamente e li valorizza) e delle foto.
I beni immobili messi all’asta sono visitabili tramite il custode o il curatore.
2. Chiunque può partecipare all’asta (tranne il debitore) compilando un’apposita domanda (i moduli vengono resi disponibili normalmente dai tribunali in caso di esecuzione immobiliare) che tenga conto dei requisiti chiesti dal bando e offrendo una cauzione tramite assegno circolare nella misura richiesta dal bando (solitamente tra il 10% e il 20% del valore del bene). E’ possibile partecipare all’asta personalmente o tramite un avvocato che sia munito di apposita procura notarile. Si potrà anche rimanere totalmente anonimi nell’acquisto affidando l’incarico ad un avvocato che acquisterà per persona da nominare (attenzione anche in questo caso dovrà essere munito di procura e dovrà sottoscrivere lui la domanda di acquisto all’asta). Se ci sono più immobili interessanti bisognerà procedere con più domande. Un consiglio: stabilite in anticipo il prezzo massimo che siete disposti a spendere.
3. Le aste oggi sono anche telematiche pertanto è possibile partecipare ad un’asta senza recarsi fisicamente nel luogo in cui è fissata: tutto viene gestito tramite una piattaforma telematica sicura che consente di partecipare all’asta e di presentare le offerte e gli eventuali rilanci.
4. Se non si hanno a disposizione tutte le somme utili all’acquisto è possibile
a. accedere ad un mutuo che andrà stipulato entro il termine fissato dal bando per il cd. saldo prezzo (normalmente 120gg) e sono diverse le banche convenzionate coi tribunali per queste operazioni (http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx); 
b. acquistare anche tramite leasing (in tal caso sarà la società di leasing che dovrà partecipare all’asta).
5. Aggiudicazione: A parità di offerte presentate generalmente si procede alla gara tra gli offerenti: se nessuno fa un’offerta attenzione perché vi è il rischio che si aggiudichi il bene semplicemente chi ha presentato per primo l’offerta presso il tribunale/il delegato o il curatore.
In presenza di un’unica offerta il bene viene generalmente aggiudicato all’unico offerente salva la possibilità per il delegato di valutare se rimettere il bene in asta (questo succede se ad es. vi sono state molte visite per quel bene e quindi interesse).
In caso di gara tra più offerenti vince, come nei film, chi fa un rilancio dopo il quale nessuno offre di più ma si diventa proprietari del bene aggiudicato solo a seguito di integrale pagamento del prezzo e conseguente emissione del decreto di trasferimento (per esecuzioni immobiliari e vendite fallimentari) o di apposita compravendita con atto notarile (solo per vendite fallimentari competitive). In caso di mancato saldo prezzo nei termini la cauzione viene trattenuta dalla procedura e il bene rimesso in vendita.
6. Mancata aggiudicazione: la cauzione versata viene contestualmente restituita all’offerente alla conclusione se si è presenti in asta altrimenti in un momento successivo.
7. Casi di sospensione dell’aggiudicazione: prima dell’emissione del decreto è sempre possibile per il giudice dell’esecuzione sospendere l’aggiudicazione in presenza di gravi motivi (ad es il terreno da agricolo è divenuto edificabile); il curatore fallimentare può sospendere l’aggiudicazione in presenza di offerte migliorative superiori del 10% e successivamente il giudice del fallimento in presenza di gravi e giustificati motivi o opposizioni motivate.
8. I costi del trasferimento: le imposte vanno pagate sul prezzo di aggiudicazione (l’agenzia delle entrate non può fare accertamento di valore in questi casi) e nell’acquisto di abitazioni si possono pagare sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo se questa è più bassa.
9. Comprare all’asta può essere molto vantaggioso ma bisogna verificare bene
a. la situazione catastale e urbanistica del bene; il perito evidenzia in perizia infatti quali siano le opere da effettuare e costi da sostenere in presenza di abusi e difformità; 
b. l’eventuale occupazione dell’immobile da parte del debitore o di terzi: il bene se occupato dal debitore verrà liberato normalmente prima della messa in vendita del bene (dipende dalle prassi dei tribunali); se è locato a terzi la locazione permane;
c. le spese condominiali: l’acquirente subentra infatti nelle spese non pagate nell’esercizio in corso e quello antecedente.
10. Formalità da cancellare: ipoteche e pignoramenti verranno cancellati a cura e spese del tribunale o del fallimento (alcuni tribunali pongono i costi totalmente o parzialmente anche in capo agli acquirenti) ma vi sono alcune formalità pregiudizievoli che non può cancellare il giudice dell’esecuzione o del fallimento (ad es. atti di citazione, fondo patrimoniale, diritti di usufrutto/abitazione esistenti sull’immobile).

Notaio Laura Mazzari, socio fondatore di NPA Notai Padovani Associati e Associazione SuperPartes

 

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Autore immagine: Pixabay.com

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