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28 maggio 2019

Riacquisto "prima casa" in comune in cui si è...

Riacquisto "prima casa" in comune in cui si è già titolari di altra abitazione LA FATTISPECIE. Un soggetto privato ha acquistato un’abitazione meno di cinque anni prima, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”; ora intende procedere alla vendita dell’abitazione medesima, riacquistandone una nuova in un diverso comune ove, tuttavia, nel frattempo aveva già acquistato una seconda abitazione. LA DOMANDA. E’ possibile, in questo specifico caso, chiedere le agevolazioni prima casa per il riacquisto? LA RISPOSTA. Ai sensi della nota II–bis, comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, è prevista la decadenza dal regime agevolato previsto per l’acquisto della “prima casa” in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i detti benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. In tale ipotesi, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero della differenza fra le imposte indirette calcolate in assenza di agevolazioni e quelle risultanti dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima. La revoca dell’agevolazione non ha luogo, invece, nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all’acquisto di altro immobile “da adibire a propria abitazione principale”. Generalmente, anche per il riacquisto, in presenza delle condizioni richieste, si è soliti invocare le agevolazioni “prima casa”; in tal caso, ai sensi dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, il contribuente matura, altresì, un credito d’imposta che, tra le varie ipotesi, può anche essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato della nuova casa. Venendo al quesito, il privato, in questo specifico caso, non ha la possibilità di beneficiare, per l’acquisto della nuova casa, delle agevolazioni “prima casa”, in quanto tra le condizioni contemplate dalla nota II-bis, è prevista l’assenza della titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; nell’ipotesi prospettata, infatti, il soggetto risultà già titolare di un diritto di proprietà su altro immobile ad uso abitativo nel comune in cui è situata l’abitazione che intende acquistare. Pertanto, l’acquisto potrà avvenire con applicazione dell’aliquota ordinaria di registro (9%) e non dell’aliquota agevolata (2%). Come, tuttavia, chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010) la vendita del primo immobile agevolato prima del decorso del quinquiennio, non comporterà la decadenza dalle agevolazioni fruite, qualora il soggetto destini, effettivamente, a sua abitazione principale il nuovo immobile che andrà ad acquistare. Non maturerà, in ogni caso, alcun credito d’imposta. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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09 maggio 2019

Immobili da Costruire e Preliminare Notarile:...

9/05/2019Immobili da Costruire e Preliminare Notarile: Cosa prevede la Nuova normativa? Quali sono gli interessi alla base della nuova normativa in tema di immobili da costruire? La normativa in tema di obbligo notarile del preliminare di immobili da costruire si inquadra in un processo di tutela del legislatore dell’acquirente volto a dare maggiori garanzie di trasparenza e sicurezza del mercato immobiliare in una fase antecedente rispetto a quella della compravendita. La trasparenza nel mercato immobiliare è nell’interesse di tutti gli operatori facendo emergere le imprese virtuose che saranno in grado di rispettare la normativa sia dal punto di vista di tutte le garanzie che devono essere date nel preliminare che nel rispetto degli obblighi fideiussori ed assicurativi perciò l’acquirente potrà avere elementi concreti nel valutare le diverse imprese di costruzione e fare una scelta con maggiore consapevolezza. Quali sono le cose da sapere quando stipulo un preliminare con un costruttore su un immobile da costruire? Quando si applica la normativa? La normativa sugli immobili da costruire si applica a tutti i contratti relativi ad immobili per i quali è stato richiesto il provvedimento abilitativo edilizio e che non siano ancora in uno stato da ottenere l’agibilità che comportino trasferimento non immediato della proprietà. Per i provvedimenti edilizi richiesti o presentati fino al fino al 15 marzo 2019 vale la vecchia normativa senza obbligo di preliminare notarile mentre per quelli dal 16 marzo 2019 c’è l’obbligo di preliminare notarile e le altre novità a tutela del consumatore. Quali sono le principali novità della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire? Obbligo di preliminare notarile. La più importante prevede l’obbligo del preliminare notarile in caso di immobili da costruire. L’intervento del Notaio è stato introdotto per verificare l’attuazione della normativa che prima veniva di frequente elusa e perciò il Notaio dovrà verificare le altre novità introdotte dalla normativa. Nuova disciplina fideiussione Il Notaio dovrà verificare il rilascio della fideiussione che può essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni (a differenza di prima dove poteva essere rilasciata anche da intermediari finanziari abilitati) e che dovrà corrispondere ad un modello ministeriale. Il rilascio della polizza è fondamentale perché garantisce al compratore di poter recuperare le somme versate al costruttore quando si verifica lo stato di crisi dell’impresa o quando l’impresa non consegna l’assicurazione postuma decennale. Nuova disciplina assicurazione decennale (cosiddetta Postuma decennale) La fideiussione dovrà garantire tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento della proprietà ma anche il rilascio dell’assicurazione decennale (cosiddetta postuma decennale) a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Anche la polizza assicurativa sarà definita da un modello ministeriale da approvarsi. In mancanza dell’assicurazione la vendita è nulla e pertanto il Notaio non può stipulare e l’acquirente può recedere dal preliminare riscuotendo tramite la fideiussione le somme pagate. In cosa mi garantisce l’intervento del Notaio nel preliminare? L’intervento del Notaio nel preliminare garantisce che sia rilasciata la fideiussione conforme a legge, garantisce che siano fatte le verifiche ipotecarie e catastali sul bene per verificare che il costruttore sia effettivamente il proprietario dei beni che promette in vendita e le formalità (ipoteche, servitù, convenzioni edilizie) che possano eventualmente incidere sul bene. Inoltre il Notaio procederà alla trascrizione del preliminare che prenota l’acquisto e garantisce contro tutte le formalità successive alla trascrizione del preliminare se il definitivo o la domanda per ottenere esecuzione del preliminare sono trascritte entro il termine di efficacia del preliminare. Infine il Notaio verificherà che il preliminare preveda tutte le informazioni richieste dalla normativa sugli immobili da costruire in modo che l’acquisto sia il più garantito e trasparente possibile per l’acquirente. Cosa deve prevedere il preliminare? Il preliminare deve prevedere: le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto; l’oggetto del contratto come la natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; gli estremi di eventuali vincoli urbanistici, come Convenzioni Urbanistiche ed atti d’obbligo; le caratteristiche tecniche della costruzione dalla struttura portante fino agli impianti; i termini massimi di esecuzione dei lavori anche correlati alle varie fasi di lavorazione; l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; gli estremi della fidejussione e, per gli immobili soggetti alla nuova disciplina, l’attestazione del Notaio della sua conformità al modello ministeriale. Cosa succede fino all’approvazione del modello ministeriale? In attesa del modello ministeriale però le norme sono immediatamente in vigore e nelle more dell’adozione di detto decreto ministeriale, il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs 122/2005. Il contratto preliminare deve inoltre prevedere: 1. l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile,con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita, se si rientra nelle ipotesi; 2. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; 3. l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi. Gli allegati obbligatori del preliminare Inoltre, la legge impone l’allegazione al contratto del capitolato con l’elenco delle finiture e degli accessori convenuti tra le parti caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, che possono essere individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, e l’elenco di tutte le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. Cosa garantisce la fideiussione? La fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 del dlgs 122/05 che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o, se si applica la nuova normativa, nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del decreto (la cosiddetta polizza postuma decennale) la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata per le ipotesi in cui sarà applicabile. A quali immobili ed a quali contratti si applica la normativa? Per operare la normativa il fabbricato deve essere un immobile da costruire ed essere oggetto o di un contratto preliminare o di un contratto ad effetti reali differiti (vendita di cosa futura o sottoposta a condizione) venduto da un costruttore ad una persona fisica. Quando cessa l’efficacia della fideiussione? Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio sino a tutto il 15 marzo 2019 l'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile. Dal 16 marzo in poi la fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Quale è il presupposto per il rilascio della fideiussione? Il presupposto della fideiussione resta immodificato e cioè la riscossione di somma da parte del costruttore prima del trasferimento di proprietà. Quale è il vantaggio di trascrivere il preliminare in conservatoria? I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti: la superficie utile della porzione di edificio;la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi. Questi due elementi sono fondamentali per ottenere la trascrizione del preliminare e dare la massima tutela all’acquirente. Con la trascrizione finché durano gli effetti del preliminare tutte le formalità (ipoteche, pignoramenti) trascritte dopo non sono opponibili all’acquirente ed inoltre il venditore non può rifiutarsi di vendere o vendere ad un altro, è un po’ come se già si prenotasse la compravendita. Gli effetti della trascrizione durano un anno dalla data fissata per la stipula e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Inoltre in caso di inadempimento del venditore l’articolo 2775 bis codice civile riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono in caso di inadempimento del venditore (acconti versati, doppio della caparra, penale) un privilegio speciale sugli immobili del preliminare purché gli effetti della trascrizione (un anno dalla data prevista di stipula o tre dalla trascrizione) non siano cessati al momento di: risoluzione con data certa;domanda di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento o al momento della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi, Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipotecarelativa a mutuierogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825bis Cosa succede se fallisce il costruttore e non ho un preliminare trascritto? Il fallimento del costruttore può essere un’ipotesi devastante per un promissario acquirente che non abbia stipulato un preliminare notarile, rischia di perdere l’immobile se il curatore si avvale della facoltà di sciogliere il preliminare e di essere pagato in moneta fallimentare, salvo che non sia stata rilasciata la fideiussione. Cosa succede se fallisce il costruttore ed ho un preliminare trascritto? La prima ipotesi: quando il curatore fallimentare non può sciogliere il preliminare. Se invece il preliminare è stato trascritto c’è una doppia forma di tutela per il compratore. Il preliminare non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, purché sussistano i presupposti di legge, oppure in alternativa, qualora si tratti di un preliminare notarile con fideiussione, potrà escutere la fideiussione e recuperare i soldi. I contratti relativi ad immobili da costruire si sciolgono però se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto. Cosa succede se il preliminare viene stipulato in forma non notarile? Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato il contratto è nullo ed affetto da nullità insanabile per difetto di forma ad substantiam pertanto le somme sarebbero detenute indebitamente dal costruttore ed il compratore non avrebbe alcun obbligo di comprare. Pertanto si deve ritenere che in assenza di alcun impegno giuridico non possano essere utilizzati questi preliminari per fondare una richiesta di finanziamento del cantiere da parte del costruttore e le somme eventualmente detenute dal costruttore siano senza titolo, ci potrebbe essere una responsabilità dei professionisti che abbiano cooperato nell’elusione della norma di legge per i danni provocati dall’elusione della normativa di tutela ad esempio in caso di fallimento dell’impresa. La proposta di acquisto e l’accettazione sono in forma libera o in forma notarile? Secondo la prima interpretazione anche la proposta ed accettazione devono avere la forma notarile in quanto il riferimento dell’articolo 6 dlgs 122/05 ad ogni altro contratto comporta anche per proposta ed accettazione, che una volta scambiate determinano la conclusione del contratto preliminare, la forma notarile, inoltre alla stessa conclusione può arrivarsi per il principio di simmetria. D’altronde la ratio della legge è quella di garantire le tutele per il compratore e perciò non è possibile concludere un preliminare di immobile da costruire tramite documenti non autentici eludendo la norma. La normativa si può applicare anche alle vendite sulla carta? Nonostante qualche opinione contraria la dottrina e la giurisprudenza anche costituzionale si sono pronunciate per l’inapplicabilità della normativa in tema di immobili da costruire alle vendite sulla carta perché mancano i presupposti richiesti dalla legge e cioè la presentazione della domanda di titolo edilizio ed una disciplina così incisiva sulla libertà negoziale non può essere estesa analogicamente. E’ però possibile per l’acquirente richiedere le stesse tutele al costruttore su base volontaria ed è auspicabile un intervento normativo che colmi questa lacuna che lascia scoperte le ipotesi in cui il compratore ha meno garanzie da parte del venditore. Quali rischi deve garantire la polizza assicurativa decennale (postuma decennale)? La polizza è a garanzia di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione. Quali sono i presupposti della polizza assicurativa? Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato i presupposti della polizza presuppongono prima la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati (ad esempio preliminare o vendita di cosa futura) a cui segue poi il trasferimento definitivo. Il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà. La polizza dovrà essere conforme al modello ministeriale nelle more dell’adozione di detto decreto Ministeriale il contenuto della polizza assicurativa indennitaria decennale dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del D. Lgs n. 122/2005. Cosa succede se non viene consegnata la polizza assicurativa decennale? Con la normativa fino ai provvedimenti edilizi datati 15 marzo 2019 non c’è sanzione per i provvedimenti edilizi datati 16 marzo 2019. Se la polizza decennale non verrà consegnata, l’acquirente potrà comunicare al venditore/costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6 dlgs 122/05 già stipulato (ad esempio da un contratto preliminare) e chiedere il rimborso delle somme versate escutendo, se le somme non gli verranno restituite dal venditore la fideiussione. Quali cambiamenti crea la normativa nel flusso di lavoro di un costruttore? La normativa indubbiamente crea vari cambiamenti nel flusso di lavoro del costruttore. Vediamo i più importanti. Il fatto di prevedere fideiussioni solo bancarie o assicurative senza prevedere un obbligo a contrarre di banche ed assicurazioni se è una garanzia per il compratore rischia di restringere troppo il mercato di coloro che possono rilasciare queste garanzie e perciò di rendere i prezzi troppo alti. E’ indubbio che le imprese con un rating finanziario migliore potranno essere messe in condizione di favore e questo è un beneficio per il compratore che potrà comprare da soggetti con maggiori garanzie di affidabilità. Un’impresa che non dovesse accedere a questi servizi e cerchi meccanismi elusivi potrebbe essere un’impresa che dà meno garanzie al compratore. La seconda questione riguarda la trasparenza di tutto il procedimento costruttivo. Mentre prima non era sempre rispettata la normativa sul preliminare di immobili da costruire, oggi con l’intervento del Notaio tutti gli obblighi di trasparenza e gli impegni che il costruttore deve garantire in sede di preliminare diventeranno prassi costante. Questo comporta sicuramente una maggiore responsabilità per le imprese di costruzione ma anche la possibilità di differenziarsi per elementi che prescindano dal prezzo. Andremo verso un rating delle imprese di costruzione sia dal punto di vista costruttivo che finanziario. Come possono gestire le imprese che devono finanziare il cantiere i preliminari trascritti? Se il costruttore ha la possibilità di finanziare il cantiere con le garanzie che può dare lui il problema non esiste perché i preliminari trascritti troveranno già opponibile l’ipoteca sul terreno. Qualora invece il costruttore debba portare una certa quantità di proposte irrevocabili per un certo periodo per finanziare il cantiere, allora saranno necessarie una serie di proposte non accettate ed eventualmente condizionate all’ottenimento del mutuo che non saranno accettate dal costruttore, il proponente potrà depositare presso il Notaio (o all’intermediario se presente) le somme a garanzia della serietà della proposta ed una volta che le proposte avranno raggiunto il numero sufficiente e si siano verificate le condizioni a cui sono sottoposte si potrà sottoscrivere il preliminare dopo l’iscrizione dell’ipoteca sul terreno. La modalità più efficace di gestione prevede una proposta formalizzata con documento autentico e deposito al Notaio della somma che sarà poi consegnata al costruttore se si ritiene che anche la proposta vada fatta per documento autentico, perché solo una proposta giuridicamente vincolante può essere di garanzia della banca per finanziare il cantiere. E’ perciò importante definire tutto il flusso di vendita di concerto tra il Costruttore, il Notaio ed il mediatore, se coinvolto nell’operazione. Il vantaggio del deposito della somma al Notaio deriva dal fatto che il Notaio può depositare le somme su un apposito conto dedicato non pignorabile da parte di terzi, perciò con massima garanzia di entrambe le parti. E’ possibile sottoscrivere il contratto preliminare evitando il rilascio della fideiussione? Secondo una tesi, che però deve essere approfondita, si deve ritenere possibile evitare il ricorso alla fideiussione tutte le volte in cui le somme versate dal promissario acquirente non siano nella disponibilità del costruttore ma ad esempio siano depositate presso il Notaio avvalendosi della possibilità di effettuare depositi fiduciari o applicando la normativa del deposito somme a valori che può estendersi anche ad atti da stipularsi per il quale si sia ricevuto l’incarico (come il preliminare notarile). In tutti questi casi se le somme vengono ricevute dal Notaio e non dal costruttore manca il presupposto operativo della fideiussione che fa riferimento a “restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata”. In questo caso le somme potrebbero essere svincolate o al momento del trasferimento della proprietà con consegna della postuma oppure al momento del rilascio della fideiussione. Paolo Broccoli, Notaio a Colognola ai Colli (VR) e socio fondatore di Fbf Notai e Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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03 maggio 2019

Una nuova agevolazione per le imprese di...

Una nuova agevolazione per le imprese di costruzione. Esenti da tassazione proporzionale gli acquisti di immobili da demolire! Il DECRETO-LEGGE 30 aprile 2019, n. 34 entrato in vigore il primo Maggio ha previsto un regime di particolare favore per le imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare. Scopo della norma La ratio della norma è favorire la sostituzione del patrimonio immobiliare vecchio con nuovi interventi edilizi che siano ecologici ed antisismici, quindi una finalità di grande valore sociale. Quanto dura l’agevolazione? La norma prevede una finestra temporale per godere dell’agevolazione sino al 31 Dicembre 2021, la finalità evidente è quella di testare la reazione del mercato immobiliare a questa misura per valutarne poi un eventuale introduzione a titolo definitivo o soppressione. Cosa prevede l’agevolazione? Ai trasferimenti dei fabbricati a favore delle imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare da parte di privati o di soggetti non Iva si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna e non l’imposta proporzionale del 9%, purché ricorrano i requisiti più avanti indicati. Quali immobili riguarda? Riguarda i trasferimenti di interi fabbricati, pertanto non può riguardare il trasferimento di singole unità immobiliari, non devono però avere necessariamente destinazione abitativa, potendosi trattare di ogni tipo di fabbricato purché negoziato unitariamente. A favore di quali imprese opera? La norma opera a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, non sembra che la norma ponga limiti di esclusività dell’oggetto, in ordine alla natura dell’impresa ci sono due possibili letture, la prima ritiene che l’attività immobiliare dell’impresa debba essere quella principale per poter usufruire dell’agevolazione. Una seconda possibile lettura potrebbe estendere l’agevolazione anche ad imprese che non abbiano oggetto principale l’attività edilizia ma che possano essere considerate imprese edilizie rispetto all’affare da compiersi, pur svolgendo altre attività. La motivazione di questa interpretazione estensiva potrebbe risiedere nella ratio della normativa che non è esclusivamente rilanciare l’edilizia ma favorire il recupero energetico ed antisismico del patrimonio immobiliare italiano e questa finalità può essere realizzata anche da interventi immobiliari realizzati da imprese non esclusivamente immobiliari. Quali sono gli altri requisiti richiesti dalle legge per usufruire dell’agevolazione? L’impresa di costruzione entro i successivi dieci anni, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, nonché all’alienazione degli stessi. Il fabbricato potrà ovviamente essere di destinazione e natura anche differente rispetto a quello originario, ma affinché il presupposto si verifichi è necessario che tutti gli immobili siano alienati nei 10 anni dall’agevolazione. Cosa succede se non si riescono a rispettare i requisiti della norma? Nel caso in cui non si verifichino le condizioni richieste dalla legge, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile di cui al secondo periodo. Ci si può chiedere in caso di mancata alienazione di qualche immobile mentre la maggioranza è stata alienata nei termini, cosa accada, c’è una decadenza totale dall’agevolazione o si po' configurare una decadenza proporzionale? Sembra difficile configurare una decadenza proporzionale perché si dovrebbe fare una proporzione tra il valore del bene non alienato rispetto al bene oggetto di acquisto agevolato. Si spera che arrivi presto un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate che chiarisca le varie fattispecie ancora dubbie. Paolo Broccoli, Notaio a Colognola ai Colli (VR) e socio fondatore di Fbf Notai e Associazione SuperPartesPer approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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03 maggio 2019

Convalida di atto nullo, da parte di successivi...

Convalida di atto nullo, da parte di successivi acquirenti, per mancanza di menzioni urbanistiche. La conferma di un atto nullo per mancanza di dichiarazioni urbanistiche può essere fatta dagli aventi causa di una delle parti? La risposta al quesito posto è di carattere affermativo, laddove la legge lo ha espressamente previsto, e negativa negli altri casi, per le ragioni che verranno di seguito esposte. In primo luogo occorre individuare le norme che impongono la menzione negli atti notarili delle cd. “dichiarazioni urbanistiche”, nonché quelle che ne consentono la conferma dell’atto nullo per mancanza delle dichiarazioni medesime. Per quanto riguarda gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che: “…sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.” In proposito, il comma 4 del medesimo art. 46, testualmente così recita: “Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.”. In relazione, invece, agli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata prima del 17 marzo 1985 e fino a quella data, l’art. 40 della legge n. 47/1985 dispone che: “… sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. …”. In proposito, il comma 3 del medesimo art. 40, testualmente così recita: “Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al 1° settembre 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente.”. Per quanto concerne, infine, gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, l’art. 30, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che “sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.”; inoltre il comma 3 del citato articolo prevede che il certificato di destinazione urbanistica “…conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.”. In proposito, il comma 4-bis del medesimo art. 30, testualmente così recita “Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.”. Pertanto, in virtù di espressa previsione di legge, la sola conferma di cui all’art. 30, comma 4-bis, del D.P.R. n. 380/2001 può essere effettuata anche dagli aventi causa di una delle parti. Relativamente, invece, alla conferma di cui all’art. 40 della legge 47/1985 nonché a quella di cui all’art. 47 del D.P.R. n. 380/2001, trattandosi di norme eccezionali non suscettibili di interpretazione estensiva, deve concludersi che non possa essere effettuata dagli aventi causa di una delle parti. E’ ammissibile, tuttavia, l’intervento degli eredi di una delle parti dell’atto viziato, in quanto costoro sono i continuatori della personalità del defunto, per cui si ritiene che possano validamente intervenire negli atti di conferma de quo. In ogni caso, stante la sopra evidenziata disparità normativa, a fronte della medesima ratio, si auspica un intervento legislativo volto ad equiparare le disposizioni di cui al comma 3 dell’art. 40 della legge n. 47/1985 e di cui al comma 4 dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, a quella del comma 4-bis dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, di modo che in tutti i casi di conferma delle citate norme sia possibile far validamente intervenire anche gli aventi causa di una delle parti dell’atto viziato. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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