Riacquisto "prima casa" in comune in cui si è già titolari di altra abitazione
LA FATTISPECIE. Un soggetto privato ha acquistato un’abitazione meno di cinque anni prima, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”; ora intende procedere alla vendita dell’abitazione medesima, riacquistandone una nuova in un diverso comune ove, tuttavia, nel frattempo aveva già acquistato una seconda abitazione.
LA DOMANDA. E’ possibile, in questo specifico caso, chiedere le agevolazioni prima casa per il riacquisto?
LA RISPOSTA. Ai sensi della nota II–bis, comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, è prevista la decadenza dal regime agevolato previsto per l’acquisto della “prima casa” in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i detti benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. In tale ipotesi, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero della differenza fra le imposte indirette calcolate in assenza di agevolazioni e quelle risultanti dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima. La revoca dell’agevolazione non ha luogo, invece, nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all’acquisto di altro immobile “da adibire a propria abitazione principale”.
Generalmente, anche per il riacquisto, in presenza delle condizioni richieste, si è soliti invocare le agevolazioni “prima casa”; in tal caso, ai sensi dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, il contribuente matura, altresì, un credito d’imposta che, tra le varie ipotesi, può anche essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato della nuova casa.
Venendo al quesito, il privato, in questo specifico caso, non ha la possibilità di beneficiare, per l’acquisto della nuova casa, delle agevolazioni “prima casa”, in quanto tra le condizioni contemplate dalla nota II-bis, è prevista l’assenza della titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; nell’ipotesi prospettata, infatti, il soggetto risultà già titolare di un diritto di proprietà su altro immobile ad uso abitativo nel comune in cui è situata l’abitazione che intende acquistare. Pertanto, l’acquisto potrà avvenire con applicazione dell’aliquota ordinaria di registro (9%) e non dell’aliquota agevolata (2%).
Come, tuttavia, chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010) la vendita del primo immobile agevolato prima del decorso del quinquiennio, non comporterà la decadenza dalle agevolazioni fruite, qualora il soggetto destini, effettivamente, a sua abitazione principale il nuovo immobile che andrà ad acquistare. Non maturerà, in ogni caso, alcun credito d’imposta.
Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano
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