22 agosto 2017
Preliminare senza concessione edificatoria: è...
Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 10297 del 26 aprile 2017
Cosa cambia per il cittadino.
L'art. 40 della L. 47/85 prevede la nullità dei negozi tra vivi relativi a immobili che non contengano gli estremi della necessaria concessione edificatoria. Ma tale invalidità si applica anche nel caso di contratti preliminari? A rispondere è la Corte di Cassazione che, in una recente sentenza, ha affermato come la nullità trovi applicazione solamente per i contratti con effetti traslativi e, pertanto, non nel diverso caso del contratto preliminare, che, come noto, produce solamente effetti obbligatori e non traslativi.
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Il fatto
Il promissario acquirente di un immobile aveva chiesto di dichiarare l'inadempimento del promittente venditore, con condanna al risarcimento dei danni in misura pari al doppio della caparra versata, dal momento che l'immobile era viziato da abusi edilizi insanabili, in particolare la presenza di una sopraelevazione non condonata, come confermato dal mancato parere favorevole alla domanda di concessione in sanatoria. Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda e la Corte d'Appello, nel confermarne la decisione, evidenziava come risultasse accertato il grave inadempimento per l'incommerciabilità dell'immobile abusivo alla luce del rigetto dell'istanza di condono.
Le ragioni giuridiche
La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, evidenzia come l'art. 40 della L. n. 47 del 28 febbraio 1985 preveda la nullità per le vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, prevedendo in particolare, per quanto qui interessa, che: "gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria (...) ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo".
Premesso ciò, occorre però capire se l'invalidità così chiaramente prevista dall'art. 40 sia applicabile anche in una fase, per così dire "antecedente" al trasferimento vero e proprio dell'immobile, ovvero quando si tratti ancora di contratto preliminare.
Le ragioni che hanno indotto la Corte di Cassazione ad escludere tale possibilità , risiedono principalmente nel fatto che la regola prevista dall'art. 40 della Legge 47/85, in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
Ciò può essere facilmente desunto, secondo la Corte, dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967.
Alla luce di questa considerazione, la Corte di Cassazione evidenzia, quindi, come, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico.
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