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25 febbraio 2017

Società di capitali: no al recesso ad nutum...

Massima n. 6 del luglio 2016, della Commissione diritto societario del Consiglio Notarile di Roma ("durata della società e recesso legale") Cosa cambia per il cittadino Questa recente massima del Consiglio notarile di Roma, ha accolto la tesi secondo cui si deve offrire al socio di una società di capitali, la possibilità di recedere solo nel caso di società contratta a tempo indeterminato (come dispongono l'art 2437 comma 3, e l'2473 comma 2, c.c.), senza accordare tale diritto quando la durata della società si estende a tutta la vita di uno dei soci o quando è prevista per un termine assai lungo tale da superare ogni aspettativa di vita. La questione, che vede in contrasto giurisprudenza e dottrina, attiene all'applicabilità dell'art 2285 c.c. comma 1, nella parte in cui concede al socio la possibilità di recedere quando la società è contratta "per tutta la vita di uno dei soci", alle società di capitali. L'articolo precisato, che contempla i casi di recesso ad nutum del socio, sia nell'ipotesi in cui la società è contratta a tempo interminato, sia quando lo è per tutta la vita di uno dei soci, si rivolge infatti in realtà alle società di persone. In altri termini, il socio di una società di capitali può, invocando l'applicazione in via analogica di tale disciplina, recedere anche quando la società abbia una durata commisurata alla vita di uno dei soci? Secondo questa massima notarile che, su questo punto, altro non fa che conformarsi alla giurisprudenza prevalente, NO. E fin qui,la questione è (abbastanza) pacifica. Ma la domanda che il Consiglio Notarile si pone è anche un'altra: può il socio di una società di capitali recedere liberamente quando la durata della società sia pari ad un termine assai lungo tale da superare ogni ragionevole prospettiva di vita? Se la società di capitali è contratta a tempo indeterminato, l'articolo 2437, comma 2 e l'articolo 2473, comma 3, del Codice civile concedono ai soci il diritto di recedere liberamente dalla società stessa (seppur con un preavviso di 180 giorni); quello che ci si chiede è dunque se, a questa ipotesi, sia equiparabile il caso della durata particolarmente lunga della società . Rispondendo negativamente anche a questo quesito, il Consiglio Notarile di Roma, si pone invece in contrasto con l'indirizzo della Cassazione. Quest'ultima, con un'importante pronuncia del 2013 [1], ha affermato che, nel caso in cui una Srl abbia una durata "fissata in epoca lontana, tale da oltrepassare qualsiasi orizzonte previsionale, non solo della persona fisica ma anche di un soggetto collettivo, il socio ha diritto il recedere, sussistendo le stesse ragioni che hanno indotto il legislatore ad attribuire il diritto di recesso nelle società contratte a tempo indeterminato". Secondo i notai romani, invece, i soci di società di capitali non hanno diritto di recedere quando la durata della società sia determinata, ancorchè in un termine eccedente la vita dei soci. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Le ragioni giuridiche. Il Consiglio notarile romano motiva la tesi della non equiparabilità delle società di capitali a quelle di persone, ponendo l'accento sul dato normativo: gli articoli 2437 e 2473 c.c., accordano il recesso ad nutum solo nel caso di società costituita a tempo indeterminato, e non anche, a differenza dell'art 2285 cc., nel caso di un contratto sociale avente durata eccedente la vita di uno dei soci. Dal confronto dei testi normativi si comprende come il legislatore abbia effettuato due scelte differenti. La ratio della diversità , è da ravvisare nella differenza tipologica tra le società : quella di persone si basa sull'intuitus personae, sui soci componenti, mentre quella di capitali, sulla struttura organizzativa. "È per questo motivo - precisa la massima - che nelle società di capitali si deve fare affidamento su due opzioni nette: durata determinata senza libero recesso, da una parte, e durata indeterminata con libero recesso, dall'altra", superando l'impasse di individuare il significato ambiguo della "durata eccedente l'aspettativa di vita di un socio". D'altronde, continua la massima, la disciplina del recesso delle società di persone, rappresenta un controaltare al regime di responsabilità illimitata per le obbligazioni sociali che colpisce i soci, esigenza non altrettanto avvertita in quella di capitali. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo [1] Cass., Sez. I,22/4/ 2013, n. 9662.
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- art 2285 cc
- durata contrattuale
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24 febbraio 2017

Amministrazione di sostegno. Doveri...

Dopo aver proceduto alla scelta della persona più idonea a svolgere le funzioni di amministratore di sostegno, occorre analizzare quali sono i suoi doveri, la durata dell'incarico, i rimedi previsti dall'ordinamento per gli atti eventualmente in contrasto con la legge o con i limiti dell'amministrazione di sostegno ed, infine, le ipotesi di cessazione dell'amministrazione di sostegno. Doveri dell'amministratore di sostegno Attesa la centralità della persona per la disciplina dell'amministrazione di sostegno, che ruota tutt'intorno alle esigenze del beneficiario, è evidente che, nello svolgimento dei suoi compiti, l'amministratore di sostegno deve tener conto, come regola generale, innanzitutto dei bisogni e delle aspirazioni del beneficiario. E' il decreto di nomina ad indicare quali sono gli atti che l'amministratore è tenuto a compiere in nome e per conto del beneficiario e quali atti, invece, il beneficiario può compiere solo con la sua necessaria assistenza. La misura dell'amministrazione di sostegno, infatti, per come pensata dal legislatore in termini di flessibilità e duttilità , deve essere parametrata il più possibile alle specifiche necessità del caso concreto, cercando di limitare solo laddove necessario l'autonomia negoziale del beneficiario. Anche per questa ragione, l'amministratore di sostegno deve tempestivamente informare il beneficiario circa gli atti da compiere, nonchè il giudice tutelare in caso di dissenso con il beneficiario stesso. Il beneficiario, il pubblico ministero e gli altri soggetti di cui all'art. 406 c.c. possono anche ricorrere al giudice tutelare, in caso di contrasto, di scelte o di atti dannosi ovvero di negligenza nel perseguire l'interesse o nel soddisfare i bisogni o le richieste del beneficiario, affinchè adotti lui gli opportuni provvedimenti. Durata dell'incarico Per quanto attiene alla durata dell'incarico, l'art. 410 c.c. prevede, come regola generale, che l'amministratore di sostegno non sia tenuto a continuare nello svolgimento dei suoi compiti oltre dieci anni. Tuttavia tale regola non vale nei casi in cui l'incarico sia rivestito dal coniuge, dalla persona stabilmente convivente, dagli ascendenti o dai discendenti. Atti compiuti dall'amministratore di sostegno (o dal beneficiario) in violazione di disposizioni di legge. Può accadere che l'amministratore di sostegno compia taluni atti in violazione di disposizioni di legge oppure in eccesso rispetto all'oggetto dell'incarico o ai poteri conferitigli dal giudice. In tali casi la legge prevede la possibilità di annullarli. L'istanza per l'annullamento, ai sensi dell'art. 412 c.c., può essere proposta dallo stesso amministratore di sostegno, dal pubblico ministero, dal beneficiario o dai suoi eredi ed aventi causa. Sono parimenti annullabili anche gli atti posti in essere personalmente dal beneficiario e violativi di disposizioni di legge o di disposizioni contenute nel decreto di istituzione dell'amministrazione di sostegno. In questo caso l'istanza di annullamento può essere proposta dall'amministratore di sostegno, dal beneficiario o dai suoi eredi o aventi causa. Entrambe le azioni si prescrivono nel termine di cinque anni, a decorrere dal momento in cui è cessato lo stato di sottoposizione all'amministrazione di sostegno. Cessazione dell'amministrazione di sostegno. L'amministrazione di sostegno cessa allo scadere del termine, ove previsto, o in conseguenza della revoca della misura disposta dal giudice tutelare. La revoca dell'amministrazione di sostegno può essere richiesta, con istanza motivata, al giudice tutelare dal beneficiario, dall'amministratore di sostegno, dal pubblico ministero o da taluno dei soggetti di cui all'articolo 406 c.c., quando ritengano che si siano determinati i presupposti per la cessazione dell'amministrazione di sostegno o per la sostituzione dell'amministratore. Il giudice tutelare, una volta acquisite le necessarie informazioni e disposti gli opportuni mezzi istruttori, provvede con decreto motivato. Il giudice tutelare può provvede altresì, anche d'ufficio, alla dichiarazione di cessazione dell'amministrazione di sostegno quando la misura si sia rivelata inidonea a realizzare la piena tutela del beneficiario, informandone il pubblico ministero nel caso in cui ritenga che si debba procedere al giudizio di inabilitazione o di interdizione. Per ovvie ragioni, in tali casi, la nomina del tutore o del curatore provvisorio, ai sensi dell'art. 419 c.c., ovvero la dichiarazione di interdizione o inabilitazione comportano contestualmente la cessazione dell'amministrazione di sostegno. Notaio Paolo Broccoli
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- amministrazione di sostegno
- annullamento atti
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23 febbraio 2017

Amministrazione di sostegno: ricorso e scelta...

Nella disciplina dell'amministrazione di sostegno, particolare importanza viene riconosciuta alla scelta dell'amministratore di sostegno, rappresentando essa un momento particolarmente delicato dell'intera procedura. Vediamo, quindi, chi sono i soggetti che possono (o devono) proporre ricorso, qual è il procedimento per l'istituzione dell'amministrazione di sostegno e, infine, quali sono i criteri in base ai quali deve essere effettuata la scelta della persona che rivestirà il ruolo di amministratore di sostegno. Chi può presentare ricorso per l'amministrazione di sostegno? Vediamo innanzitutto quali sono i soggetti legittimati per legge a proporre ricorso. L'art. 406 c.c. ci dice che il ricorso può essere proposto dallo stesso soggetto beneficiario, anche se minore, interdetto o inabilitato, oppure dal coniuge, dalla persona stabilmente convivente, dai parenti entro il quarto grado, dagli affini entro il secondo grado, dal tutore, dal curatore o dal p.m. Occorre tenere presente che, nel caso in cui il ricorso riguardi una persona già interdetta o inabilitata, questo deve essere presentato congiuntamente all'istanza di revoca delle altre misure. Esistono, poi, dei soggetti "obbligati" per legge a presentare ricorso al verificarsi di determinate condizioni. Questi soggetti, indicati dall'art. 406 comma 3 c.c., sono i responsabili dei servizi sanitari e sociali direttamente impegnati nella cura e nell'assistenza della persona. Nel caso in cui tali soggetti vengano, infatti, a conoscenza di fatti tali da rendere "opportuna" l'apertura del procedimento di amministrazione di sostegno, sono tenuti a proporre al giudice tutelare il ricorso o a fornirne comunque notizia al p.m. Il procedimento Il ricorso per l'istituzione dell'amministrazione di sostegno deve indicare, per espressa previsione dell'art. 407 c.c., alcuni elementi contenutistici, ed in particolare: le generalità del beneficiario; la sua dimora abituale; le ragioni per cui si richiede la nomina dell'amministratore di sostegno; il nominativo ed il domicilio, se conosciuti dal ricorrente, del coniuge, dei discendenti, degli ascendenti, dei fratelli e dei conviventi del beneficiario. Per quanto attiene al procedimento, in cui partecipa anche il p.m., il giudice tutelare deve sentire personalmente la persona a cui il procedimento si riferisce, recandosi, ove necessario, nel luogo in cui questa si trova. Ma soprattutto deve tener conto, compatibilmente con gli interessi e le esigenze di protezione della persona, dei suoi bisogni e richieste e, nel caso in cui lo ritenga necessario od opportuno, può predisporre, anche d'ufficio, gli accertamenti di natura medica e tutti gli altri mezzi istruttori utili ai fini della decisione. Come già evidenziato, infatti, l'intera procedura dell'amministrazione di sostegno ruota attorno alla centralità della persona del beneficiario ed è volta a rispettare il più possibile la sua autonomia personale. Assunte le necessarie informazioni e sentiti i soggetti di cui all'art. 406 c.c., il giudice tutelare provvede sul ricorso, anche in caso di mancata comparizione. La decisione assunta dal giudice con il decreto di nomina però può, in ogni tempo, essere modificata o integrata, anche d'ufficio, qualora ve ne sia la necessità . Scelta dell'amministratore di sostegno. Una volta appurato che il soggetto abbisogna di un amministratore di sostegno, arriva il delicato momento in cui si deve decidere su chi far ricadere la scelta. Per quanto attiene alle modalità di scelta, la legge è chiara nell'affermare che l'amministratore di sostegno deve essere scelto con esclusivo riguardo alla cura ed agli interessi della persona del beneficiario. In verità anche lo stesso soggetto può designare personalmente (ed eventualmente anche revocare) un amministratore di sostegno, in previsione della propria eventuale futura incapacità , mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ma nel caso in cui il soggetto non abbia proceduto personalmente alla scelta, ovvero in presenza di gravi motivi, il giudice tutelare può designare con decreto motivato un amministratore di sostegno diverso. Nella scelta, il giudice tutelare deve preferire, ove possibile, il coniuge che non sia separato legalmente, la persona stabilmente convivente, il padre, la madre, il figlio o il fratello o la sorella, il parente entro il quarto grado ovvero il soggetto designato dal genitore superstite con testamento, atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 408 comma 1 c.c.). La giurisprudenza è orientata a ritenere che non vi sia, tra i soggetti elencati, un ordine preferenziale, soprattutto in relazione al coniuge, dal momento che la legge riconosce al giudice un'ampia discrezionalità nella scelta della persona più idonea a svolgere le funzioni di amministratore di sostegno, obbligandolo a effettuare la scelta esclusivamente in relazione agli interessi del beneficiario[1]. Va anche precisato che non possono assumere il ruolo di amministratore di sostegno gli operatori dei servizi pubblici o privati che hanno in cura, o in carico, il beneficiario. Infine la legge consente al giudice tutelare, quando ne ravvisi l'opportunità , e nel caso di designazione dell'interessato quando ricorrano gravi motivi, "di chiamare all'incarico di amministratore di sostegno anche altra persona idonea, ovvero uno dei soggetti di cui al titolo II al cui legale rappresentante ovvero alla persona che questi ha facoltà di delegare con atto depositato presso l'ufficio del giudice tutelare, competono tutti i doveri e tutte le facoltà previste nel presente capo" (art. 408 comma 4 c.c.). Notaio Paolo Broccoli [1] Corte di Cassazione, sentenza n. 19596 del 26 settembre 2011.
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21 febbraio 2017

Amministrazione di sostegno: ratio e procedura

L'istituto dell'amministrazione di sostegno è disciplinato dagli artt. 404 e ss. del Codice civile. à‰ una figura introdotta con la Legge di riforma n. 4/06, che è stata pensata con la precisa finalità di modificare un sistema ormai considerato anacronistico. La vecchia struttura del c.c. prevedeva solo l'inabilitazione e l'interdizione, strumenti per lo più volti alla tutela degli interessi patrimoniali dei familiari piuttosto che alla tutela delle persone deboli. La riforma, caratterizzata da un'ottica completamente diversa, ha deciso di riconoscere importanza primaria, invece, alla tutela della persona impossibilitata a provvedere autonomamente ai propri interessi e solo successivamente anche agli eventuali interessi patrimoniali connessi. Si può dire, in un certo senso, che il nuovo istituto dell'amministrazione di sostegno sia stato introdotto in applicazione dei principi di necessità e sussidiarietà . Lo scopo principe della riforma è, infatti, quello di ricercare lo strumento che assicuri la minore limitazione possibile del soggetto, ponendo limiti alla sua autonomia personale solo se veramente necessario e comunque in ogni caso nella misura meno invasiva possibile, ovvero solo quando (e quanto) sia necessario alla tutela dei suoi interessi. Detta in altre parole, non si deve ricorrere a strumenti più limitativi, come l'inabilitazione o l'interdizione, quando sia sufficiente, al contrario, applicare l'amministrazione di sostegno. Cosa comporta la nomina di un amministratore di sostegno? L'art. 404 c.c. prevede che la persona che, a causa di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica, si trovi nell'impossibilità , anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi, può essere assistita da un amministratore di sostegno. A seguito della nomina dell'amministratore di sostegno, il beneficiario conserva comunque la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l'assistenza necessaria dell'amministratore di sostegno e può, in ogni caso, compiere tutti gli atti necessari a soddisfare le esigenze della propria vita quotidiana. Procedura Vediamo, ora, qual è la procedura per la nomina dell'amministratore di sostegno. L'amministratore di sostegno è nominato dal giudice tutelare del luogo in cui la persona ha la residenza o il domicilio. Il giudice tutelare deve provvedere entro 60 giorni dalla data di presentazione della richiesta. Nel caso in cui sia necessario, può nominare anche un amministratore di sostegno temporaneo per la cura della persona e dei suoi interessi patrimoniali. Il decreto di nomina dell'amministratore di sostegno deve, per espressa previsione di legge, contenere l'indicazione: delle generalità della persona beneficiaria e dell'amministratore di sostegno; della durata dell'incarico, che può essere anche a tempo indeterminato; dell'oggetto dell'incarico e degli atti che l'amministratore di sostegno ha il potere di compiere in nome e per conto del beneficiario; degli atti che il beneficiario può compiere solo con l'assistenza dell'amministratore di sostegno; dei limiti, anche periodici, delle spese che l'amministratore di sostegno può sostenere con utilizzo delle somme di cui il beneficiario ha o può avere la disponibilità ; della periodicità con cui l'amministratore di sostegno deve riferire al giudice circa l'attività svolta e le condizioni di vita personale e sociale del beneficiario. Se la durata dell'incarico è a tempo determinato, il giudice tutelare può prorogarlo con decreto motivato pronunciato anche d'ufficio prima della scadenza del termine. Il decreto di apertura dell'amministrazione di sostegno e il decreto di chiusura devono essere comunicati, entro dieci giorni, all'ufficiale dello stato civile per le annotazioni in margine all'atto di nascita del beneficiario nonchè, insieme ad ogni altro provvedimento assunto dal giudice tutelare nel corso dell'amministrazione di sostegno, immediatamente annotati a cura del cancelliere nell'apposito registro. Se la durata dell'incarico è a tempo determinato, le annotazioni devono essere cancellate alla scadenza del termine indicato nel decreto di apertura o in quello eventuale di proroga. Notaio Paolo Broccoli
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- amministrazione di sostegno
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20 febbraio 2017

L'assegno postdatato e consegnato a garanzia, è...

Corte di Cassazione civile, sezione I, sentenza n. 10710, 24 maggio 2016. Cosa cambia per il cittadino La pronuncia sopra riportata affronta la questione della sorte giuridica di un assegno postdatato e consegnato a garanzia di un'obbligazione. La Cassazione afferma che un assegno consegnato a garanzia di un debito, da restituire al debitore qualora questo adempia esattamente alla propria obbligazione, rimanendo nel frattempo in possesso del creditore come titolo esecutivo da azionare in caso di mancato o inesatto adempimento, è contrario alle norme imperative contenute nella legge sugli assegni n.1736/1933. In quanto illegittimo, consente al giudice di dichiarare nullo il patto di garanzia sottostante. In termini pratici, si tratta di un titolo che reca una data successiva a quella dell'effettiva emissione e che il beneficiario potrà incassare solo se, e solo quando, il debitore sarà inadempiente. Questa prassi si è diffusa ad esempio in materia di locazione, dove il proprietario di un immobile, a garanzia del pagamento dei canoni di affitto, si fa rilasciare dal locatario un assegno pari alla somma di alcune mensilità . In realtà , l'assegno postdatato, come quello regolarmente datato, era in passato da considerarsi esistente nel momento in cui il traente (debitore) lo emettesse materialmente, ossia lo consegnasse al prenditore (creditore). Dunque, ad essere viziato da nullità non era l'assegno in sè, ma solo il patto di garanzia sottostante con il quale il debitore garantiva il futuro adempimento di obbligazioni nascenti da contratto. Ne conseguiva il rischio che, colui che tratteneva l'assegno a garanzia del proprio credito, poteva procedere all'incasso quando voleva, senza aspettare la data indicata nel titolo: lo strumento di pagamento rimaneva valido e, stante la caratteristica generale degli assegni, era legittimamente "pagabile a vista". Veniva così frustrato l'affidamento del debitore sulla circostanza che il creditore avrebbe restituito l'assegno al momento dell'adempimento. A partire da questa pronuncia, invece, l'assegno post datato e consegnato in garanzia, sarà privo di valore giuridico e il creditore non potrà ottenere sulla base di esso un valido pagamento, nè a vista, nè, una volta scaduta l'obbligazione, tramitedecreto ingiuntivo, che quindi, se emesso, potrà essere opposto dal debitore e revocato. La pronuncia oltre a essere uno svantaggio per il creditore, lo è anche per il debitore che, in questo modo, non potrà più ottenere "fiducia" dal primo garantendogli l'adempimento con la consegna dell'assegno. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio veniva ingiunto a pagare Caio sulla base di un procedimento monitorio fondato su un atto di transazione avvenuto tra le parti e garantito tramite l'emissione di un assegno postdatato da riscuotersi in caso di mancato adempimento da parte del debitore principale. L'opponente, rilevando che l'emissione di un assegno postdatato in garanzia è contraria alle norme imperative ai sensi delle Legge sugli Assegni, con conseguente nullità del patto di garanzia, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo. La vicenda giunge in Cassazione perchè l'opponente ricorre contro la pronuncia della Corte d'Appello secondo la quale, la postdatazione non renda il titolo nullo in sè, ma rende nulla solo la postdatazione, con la conseguenza che il prenditore può esigerne l'immediato pagamento e che pertanto resta valido il sottostante patto di garanzia. Le ragioni giuridiche Lo scopo di questa sentenza e dell'orientamento giurisprudenziale nel quale si inserisce, è quello di contrastare una prassi antica e molto diffusa nell'operatività concreta, della quale i contraenti fanno largo uso con la finalità di distorcere la funzione tipica dell'assegno. Esso è infatti unicamente uno strumento di pagamento e non ha le finalità creditizie o di garanzia, proprie della cambiale. Giova ricordare che l'assegno e la cambiale vengono tradizionalmente distinti proprio in base alla loro diversa funzione economica, strumento di pagamento il primo ("ti pago"), di credito la seconda ("ti pagherò"). Secondo la suprema Corte dunque, non si può "trasformare" l'assegno in qualcosa che non è, ricorrendo al principio di autonomia contrattuale ex art 1322 c.c., che incontra invece il limite della meritevolezza degli interessi protetti dal negozio giuridico. Orbene, gli interessi delle parti sottesi all'assegno postdatato e consegnato in garanzia, alla luce di un giudizio di conformità alle norme imperative, all'ordine pubblico e al buon costume, non sono da ritenersi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/
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17 febbraio 2017

Per aprire un B&B serve l'autorizzazione del...

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 Cosa cambia per il cittadino. Nell'ultimo periodo è invalsa la prassi di affittare camere a turisti o, in generale, a persone che ne abbisognano per una o due notti, a mo' di albergo. Da qui la diffusione in molte città italiane di numerosi B&B gestiti da privati, anche grazie alla nascita di "app" che facilitano la ricerca delle camere disponibili e quindi lo sviluppo di questo nuovo, ma allo stesso tempo antico, mercato. Ma per poter aprire un B&B serve l'autorizzazione del Condominio? Rispondere a questa domanda non è così semplice. In passato la Corte di Cassazione si era dimostrata ben disposta ad ammettere questa facoltà in capo ai singoli condomini, ma in una recente sentenza ha fatto un passo indietro, affermando che l'attività di B&B non è consentita nel caso in cui il Regolamento condominiale vieti un uso degli immobili diverso da quello "abitativo". In presenza di un siffatto divieto, l'unica possibilità rimane quella di avere l'autorizzazione espressa dei condomini. Ciò vale sia nel caso di B&B (bed and breakfast), sia nel caso di attività "affittacamere" o alberghiera, dal momento che la Corte di Cassazione ha ritenuto queste condotte tra loro del tutto assimilabili e sovrapponibili da un punto di vista ontologico (e di conseguenza giuridico). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. I proprietari di un appartamento e la società che lo aveva preso in locazione, per poi adibirlo a B&B, sono stati convenuti in giudizio, affinchè fosse dichiarato contrario al Regolamento condominiale l'uso dell'immobile quale "affittacamere" e perchè fosse loro inibita ogni ulteriore attività in tal senso. Le ragioni giuridiche. In disparte le peculiarità del caso specifico analizzato dalla Corte di Cassazione, soprattutto per i profili processuali, la questione è sempre la stessa ed attiene alla possibilità o meno in capo ai singoli condomini di trasformazione dell'abitazione in B&B, anche in assenza, o contro, la volontà dei condomini, ai quali non resterebbe che dover accettare un legittimo uso, per quanto fastidioso, dell'immobile da parte del proprietario (o del locatario). Il Tribunale di Roma aveva dichiarato l'inammissibilità della domanda dei condomini, volta ad impedire la trasformazione in B&B dell'immobile, per carenza di attuale interesse ad agire in giudizio, dal momento che tale attività non era stata ancora realmente iniziata. Tale sentenza era poi stata riformata dalla Corte di Appello di Roma che, al contrario, aveva ritenuto sussistente uno specifico interesse all'accertamento della condotta contraria alle regole del Regolamento condominiale, al fine di impedire il concretarsi della chiara e ribadita volontà di trasformazione dell'appartamento in B&B e consentire la rimozione delle opere intanto intraprese in tal senso. Giunta in Cassazione la questione, gli Ermellini hanno dichiarato inammissibile il ricorso sulla scorta di una serie motivazioni, confermando in tal modo la decisione della Corte di Appello. Ma, in disparte gli aspetti più prettamente processuali, in questa sede preme capire cosa abbia deciso la Corte di Cassazione in ordine alla possibilità o meno di aprire un B&B nel caso in cui il Regolamento condominiale non lo consenta e dunque in assenza, o contro, la volontà dei condomini. Nel caso analizzato, il Regolamento condominiale appariva chiaro sul punto, non lasciando spazio ad altre possibili interpretazione, dal momento che affermava, in relazione all'uso possibile dei singoli immobili, il divieto di "concessione in affitto di camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità , alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato". A fronte di un dato testuale così chiaro, non rileva, secondo la Corte, il fatto che in passato altri condomini abbiano tenuto condotte contrarie al Regolamento condominiale, come ad esempio l'apertura di altre tipologie di attività commerciali comunque vietate, per la logica considerazione per cui una precedente violazione non può influenzare l'interpretazione e la vigenza di una norma convenzionale. Per quanto qui interessa, preme anche sottolineare che, in chiusura, la Corte di Cassazione ha dato atto del fatto che da un punto di vista ontologico, l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile a quella alberghiera e anche a quella di B&B, pertanto quanto fin qui detto sembra valere in tutte e tre le diverse ipotesi. In conclusione, si può dunque affermare che, quando il Regolamento condominiale prevede un divieto di uso degli immobili diverso da quello abitativo, è preclusa al proprietario la possibilità di aprire un B&B, a meno che non ottenga dal Condominio un'autorizzazione espressa in tal senso e con le dovute forme richieste per legge, atta a vanificare il divieto contenuto nel Regolamento condominiale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/
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17 febbraio 2017

IVA scontata al 50% se si acquistano abitazioni...

Al Senato è stato approvato un emendamento al D.L. n. 244 del 30 dicembre 2016 (cd. Decreto Milleproroghe), che prevede la detrazione del 50% ai fini IVA per chi acquisti un immobile in classe energetica A e B. Oggi, quindi, i cittadini che vogliano acquistare un immobile potranno beneficiare di un notevole risparmio di spesa, qualora la loro decisione si indirizzi su abitazioni che rispettano le caratteristiche energetiche previste dalla legge. La novità riguarda tutti i nuovi immobili ad alta efficienza energetica venduti da imprese costruttrici, ed è pari al 50% dell'IVA dovuta in ragione del corrispettivo d'acquisto (il prezzo dell'immobile acquistato). La detrazione potrà ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi. Tale incentivo, per vero già previsto in passato ma attualmente non più in vigore, si inserisce, rafforzandolo ulteriormente, nel programma di interventi normativi previsti negli ultimi anni dal Legislatore volti a premiare (ed incentivare) comportamenti virtuosi in tema di efficientamento e risparmio energetico. Per le altre agevolazioni edilizie http://associazionesuperpartes.it/2016/12/12/la-legge-di-stabilita-2017-proroga-le-detrazioni-edilizie/. Per quanto riguarda le tempistiche, la proroga è stata per ora prevista fino al 31 dicembre 2017. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/
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- agevolazione IVA
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16 febbraio 2017

Notaio 4.0: valori ed innovazione per il notaio...

Quest'anno l'Associazione SuperPartes organizzerà dei workshop dal titolo "Notaio 4.0: Valori ed innovazione per il notaio del futuro". Abbiamo pensato di portarli in alcune delle principali città italiane per garantire la massima diffusione e partecipazione possibile. Saranno aperti a tutti i colleghi Notai, che speriamo vogliano partecipare numerosi, per capire insieme a noi quali saranno gli scenari del "Notariato di domani". I valori di SuperPartes e l'importanza dell'innovazione, anche in un lavoro "tradizionale" come quello del Notaio, sono le radici su cui poggia la nostra Associazione e allo stesso tempo gli obiettivi a cui, ogni giorno, cerchiamo di puntare
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