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    13 ottobre 2021

    Donazione modale e risoluzione per inadempimento

    Cassazione sentenza n. 28993/2020. In tema di donazione modale la risoluzione per inadempimento dell’onere non può avvenire ipso iure, senza valutare la gravità dell’inadempimento. La clausola risolutiva espressa è istituto che non può estendersi al negozio a titolo gratuito, cui pure acceda un modus, poiché propria dei contratti sinallagmatici. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 ottobre 2020

    Mancato rilascio del certificato di agibilita’...

    Cassazione, sentenza del 13 agosto 2020 n. 17123. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, cosi che, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude  la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    10 giugno 2020

    Certificato di agibilita’ e risoluzione per...

    Cassazione, sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196, sez. II civile. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso anteriormente all’entrata in vigore della l. N. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    30 novembre 2017

    Il leasing dopo la Legge sulla concorrenza

    La Legge annuale per il mercato e la concorrenza (Legge n. 4 agosto 2017 n....

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    03 agosto 2017

    Posso risolvere il preliminare se trovo l'eternit?

    Corte di Cassazione, sezione II civile, ordinanza n. 15742 del 23 giugno 2017 Si sente purtroppo spesso parlare di eternit e non sempre in circostanze liete, ma cosa succede se un soggetto decide di comprare un appartamento ignaro della presenza di eternit sul tetto del palazzo? Basta solo il fatto della sua presenza per far nascere il diritto di risoluzione dal contratto? La giurisprudenza ha detto di no, rigettando la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un immobile, richiesta a seguito della scoperta della presenza di fibrocemento contenente amianto. Questo, però, precisa la Cassazione, vale nelle ipotesi in cui venga accertato che esso sia in buono stato di conservazione e dunque non incida sull'utilizzabilità  abitativa dell'immobile stesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Il fatto La vicenda sottoposta all'attenzione della Cassazione trae origine da un contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento posto all'ultimo piano di un edificio, riguardo al quale i promissari acquirenti venivano a conoscenza, successivamente alla firma, che la copertura dell'edificio era stata realizzata in eternit. Chiedevano, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale costituito dal materiale utilizzato per copertura dell'edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, in relazione alla mancata considerazione della nocività  dell'amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza, in quanto la Corte territoriale aveva correttamente tenuto conto della pericolosità  dell'amianto in generale (ed in particolare dell'eventualità  che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell'ambiente fibre che possono essere inalate dall'uomo) ma l'aveva esclusa nel caso specifico sulla base dell'accertamento eseguito dall'ARPA, che escludeva l'attualità  del pericolo. Proprio alla luce di questo, dunque, i giudici di Appello avevano ritenuto l'appartamento promesso in vendita idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto. Inoltre la Corte di Cassazione ha evidenziato come il legislatore abbia vietato la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento per il futuro, ma non abbia anche imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già  esistenti, obbligando in tal caso solamente i proprietari degli immobili a comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo. Alla luce di tutte queste considerazioni, pertanto, la Corte di Cassazione ha concluso che l'attuale copertura in eternit dell'edificio fosse in linea con la normativa, considerato che tale materiale era stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l'accertamento eseguito in concreto dall'ARPA aveva escluso pericoli attuali per la salute. Al più il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo avrebbe potuto giustificare, in luogo della risoluzione del contratto, una modesta riduzione del prezzo, la quale tuttavia non è domandata dai promissari acquirenti. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

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    06 luglio 2017

    Preliminare di donazione: è valido?

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 14262 dell'8 giugno 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione ha fatto applicazione della teoria della causa in concreto in un'interessante, quanto complessa, vicenda negoziale intercorsa tra più parti e coinvolgente una donazione, una procura e un vitalizio. In disparte la peculiarità  del caso giunto all'attenzione degli Ermellini, ci che preme sottolineare è l'affermazione, da parte del Collegio, della nullità  di un eventuale preliminare di donazione. La Corte di Cassazione sembra dunque ribadire l'orientamento tradizionale che ha sempre ritenuto inammissibile il preliminare di donazione alla luce del fatto che "obbligarsi a donare" farebbe venir meno l'elemento essenziale dell'atto di liberalità  che è la spontaneità . Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizia ha intimato lo sfratto per morosità  alla società  Alfa s.r.l., conduttrice di un immobile destinato ad uso ufficio, lamentando il mancato pagamento dei canoni e chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. La società  convenuta, costituendosi, ha contestato l'esistenza di qualsiasi morosità , affermandosi al contrario lei creditrice di parte attrice. Di fondo a tutta la vicenda una scrittura privata, con cui si conveniva il trasferimento di un immobile, un vitalizio a favore della donante e una procura a gestire alcuni immobili. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha evidenziato come il Tribunale avesse correttamente ricostruito la complessa vicenda ritenendo che la scrittura privata, pur formalmente definita come "preliminare", non contenesse obblighi alla stipula di contratti definitivi, assumendo con essa le parti, di converso, precise e reciproche obbligazioni di fare e di dare con effetti immediati. La corte di appello di Brescia, investita delle impugnazioni, aveva al contrario concluso che la scrittura privata andasse qualificata come contratto preliminare, non soltanto per la sua esplicita intitolazione, ma anche alla luce del comportamento successivo delle parti, volto all'attuazione degli impegni con essa assunti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo come l'interpretazione di tale scrittura adottata dalla Corte territoriale sia da ritenersi viziata sul piano logico-giuridico, nella parte in cui ne afferma la natura di contratto preliminare, senza considerare la decisiva circostanza della contestualità  temporale tanto della "scrittura preliminare" quanto dell'accordo vitalizio, del rilascio della procura e della donazione. Osserva il Collegio, infatti, che la cessione della proprietà  da parte di Tizia, non avrebbe potuto essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione", pena la sua insanabile nullità , non essendo ammissibile il preliminare di donazione. Di qui la conseguenza, rettamente colta dal primo giudice, che, per il principio di conservazione degli atti giuridici, la suddetta scrittura privata, contenente una pluralità  di pattuizioni caratterizzate da un evidente vincolo di collegamento negoziale, "non poteva che ritenersi immediatamente dotata di efficacia, reale ed obbligatoria, con riferimento alle singole pattuizioni in essa contenuta, ed i successivi atti formali esclusivamente funzionali alla riproduzione in altra veste degli accordi già  raggiunti, della cui validità  ed efficace non par lecito dubitare". Lo scopo perseguito dalle parti, infatti, era quello di assicurare, da un lato, una rendita vitalizia a Tizia e dall'altro, consentire alla controparte collettiva l'amministrazione e il godimento degli utili dei beni in usufrutto alla prima con rinuncia di quest'ultima alla pretesa di percepire i canoni di locazione. Tra le varie circostanze fattuali a conferma di tale ricostruzione dei fatti, si rinviene anche quella per cui la società , dopo aver corrisposto i canoni di locazione per molti anni, abbia cessato di corrisponderli subito dopo l'accordo e Tizia non abbia provveduto per lungo periodo a richiederli. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    29 giugno 2017

    Trascrizione del rent to buy: sì ma solo per 10...

    Cosa cambia per il cittadino Il rent to buy è una recente tipologia di contratto introdotta dal legislatore per ovviare alla crisi del mercato immobiliare e incentivare i trasferimenti. In particolare si tratta di un fattispecie negoziale che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile e il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine, imputando una parte del canone al corrispettivo del (futuro e eventuale) acquisto dell'immobile. I vantaggi sono evidenti: da un lato l'acquirente può rinviare a un secondo momento la decisione circa l'opportunità  e la convenienza dell'acquisto e imputare a corrispettivo una parte di denaro già  versata e dall'altro il venditore aumenta le sue possibilità  di vendita del bene e inizia a percepire un introito economico fin da subito. A garanzia di tutta l'operazione, il legislatore ha previsto che il contratto sia immediatamente trascrivibile, con effetti prenotativi. Un vantaggio non da poco anche se, a onor del vero, gli effetti prenotativi durano solamente 10 anni, decorsi i quali viene meno la tutela reale e rimane solamente la tutela obbligatoria. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina La disciplina del rent to buy è contenuta nell'art. 23 del D.L. 133/14 ("Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili"). Come abbiamo visto, si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando a corrispettivo una parte di canone. Già  al momento della stipula del contratto, le parti definiscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà  dell'immobile entro il termine stabilito. Questa tipologia di contratto può essere trascritta ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile, se risultante da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Con la trascrizione scatta l'effetto prenotativo, con conseguente prevalenza sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente. La durata dell'effetto prenotativo è pari alla durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni, decorsi i quali il compratore non gode più della tutela reale ma solamente di quella obbligatoria. In caso di inadempimento Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Si tratta di una sorta di clausola risolutiva espressa dal momento che la decisione di risolvere o meno il contratto spetta a chi subisce l'inadempimento. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Se la risoluzione è causata dall'inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Diversamente, quando è causata dall'inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità , a meno che sia stato diversamente convenuto nel contratto. Risulta applicabile, infine, la disciplina dell'art. 2932 c.c. e pertanto nel caso in cui il venditore, obbligato a concludere il contratto, non voglia adempiere, il compratore può rivolgersi al giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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