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    09 febbraio 2021

    Lo stato legittimo dell’immobile

    Leggi l'articolo dello studio del nostro Associato Fabio Cosenza, notaio in Sasso Marconi (BO) al seguente link: https://www.notaiofabiocosenza... Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    15 settembre 2020

    Revocatoria e immobile ipotecato

    Cassazione, sentenza 10 giugno 2020, n. 11121. In tema di azione revocatoria ordinaria, l’esistenza di una ipoteca sul bene oggetto dell’atto dispositivo, anche se di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l’intero valore, non esclude la connotazione di quell’atto come “eventus damni” (presupposto per l’esercizio dell’azione pauliana), atteso che la valutazione, tanto della idoneità dell’atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa alla ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell’atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l’eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria. In tema di azione revocatoria ordinaria, quando l’atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, unica condizione per il suo esercizio è la conoscenza che il debitore abbia del pregiudizio delle ragioni creditorie, nonché, per gli atti a titolo oneroso, l’esistenza di analoga consapevolezza in capo al terzo, la cui posizione, sotto il profilo soggettivo, va accomunata a quella del debitore. La relativa prova può essere fornita tramite presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, ove congruamente motivato. Nel caso di specie è soggetto a revocatoria ordinaria l’atto di cessione della nuda proprietà di un immobile anche se il bene è gravato da ipoteca. La probabile futura estinzione parziale del mutuo induce infatti a ritenere che la soddisfazione del creditore sarebbe stata comunque possibile in prospettiva. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    06 novembre 2019

    Acquisto, demolizione e ricostruzione immobile:...

    La Risposta ad interpello dell'Agenzia Entrate n. 426/19L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la persona fisica che acquista, demolisce e ricostruisce un immobile, nel caso di specie i lavori comportavano la realizzazione di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, svolge attività imprenditoriale (conseguentemente le vendite sono rilevanti ai fini I.V.A.), dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo, per cui il reddito derivante dall'operazione non è da qualificarsi quale reddito diverso ai sensi dell'articolo 67 TUIR ma reddito di impresa di cui agli articoli 55 e seguenti del TUIR con tutte le conseguenze che ne derivano.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    06 dicembre 2016

    Il divieto di stipula dell'art. 8 D.Lgs 122/05...

    L'art. 8 del D.Lgs 122/05 prevede che il notaio non possa procedere alla stipula di un atto di compravendita se, prima o contestualmente all'atto, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. Ma qual è l'ambito di applicazione di tale divieto? Sul punto si è espressa pochi giorni fa la Corte di Cassazione[1], chiarendo che tale divieto di stipula si riferisce esclusivamente agli atti aventi ad oggetto immobili da costruire e non, come diversamente sostenuto, in generale a tutti gli atti aventi ad oggetto immobili gravati da ipoteca o pignoramento, a prescindere dal fatto che siano ancora da costruire o meno. Il caso analizzato dalla Corte riguardava un notaio che aveva rogato alcuni atti di assegnazione di immobili ai soci di una cooperativa in cui si prevedeva l'obbligo per quest'ultima di cancellare l'ipoteca che gravava sulle case. La Corte di Cassazione, in particolare, ha cassato la sentenza della Corte di Appello e annullato il provvedimento della Commissione disciplinare (CO.RE.DI) che aveva, al contrario, ritenuto responsabile il notaio per la violazione, oltre che dell'art. 8 del D.Lgs 122/05, anche dell'art. 14 dei Principi di deontologia professionale dei notai e per questo comminato una sanzione pecuniaria di 12.000 euro. Le ragioni per cui la Corte di Cassazione ha ritenuto che il suddetto divieto di stipula si applichi solamente agli atti aventi ad oggetto immobili da costruire risiedono in una interpretazione letterale, sistematica e teleologica del D. Lgs. 122/05 che, come è noto, è denominato "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire". L'art. 1 del D.Lgs 122/05 delimita, infatti, l'ambito di applicazione della normativa (art. 1): dal punto di vista soggettivo le parti devono essere, da un lato, acquirente o promissario acquirente - persona fisica (lett. a) e, dall'altro, venditore o promittente venditore - costruttore, imprenditore o cooperativa edilizia (lett. b). Dal punto di vista oggettivo gli atti di compravendita devono riguardare immobili da costruire, ovvero per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o comunque non ultimati, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità  (lett. d). Al di fuori, quindi, del preciso ambito di operatività  del D.Lgs 122/05, sembra preferibile ritenere che continuino ad applicarsi i principi generali di libera circolazione degli immobili e che tale specifico divieto non trovi applicazione. Nel caso analizzato dalla Corte, in particolare, non sussistevano i requisiti oggettivi per l'applicazione del divieto di cui all'art. 8, dal momento che gli immobili assegnati dalla cooperativa ai soci erano già  stati costruiti e, in particolare, già  dotati del certificato di abitabilità  e dunque non rientranti nell'ambito di operatività  del D.Lgs 122/05. In base a queste considerazioni, dunque, la Corte di Cassazione non ha ritenuto condivisibile la diversa tesi, sostenuta dalla Corte di Appello, per cui l'art. 8 del D.Lgs 122/05 contenesse in realtà  un generale divieto di stipula degli immobili gravati da ipoteca o pignoramento. [1] Corte di Cassazione sentenza n. 24535 del 1 dicembre 2016.

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