18 gennaio 2025
Contratti di concessione del diritto di...
La Novità: Una Durata Minima Sessennale e il Rinnovo
Automatico
La Risoluzione n. 4/2025 dell'Agenzia delle Entrate ha confermato che i contratti di concessione del
diritto di superficie per l’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili devono avere una
durata minima di sei anni, con rinnovo automatico per ulteriori sei anni alla scadenza, salvo diversa
pattuizione. Questa disposizione, introdotta dall’art. 5, comma 2-bis, del D.L. 63/2024, si applica
anche retroattivamente ai contratti già stipulati e non ancora scaduti.
L’intervento normativo in questione si colloca nell’ambito delle politiche di sostegno alla
transizione ecologica, assicurando una stabilità contrattuale indispensabile per attrarre investimenti
in infrastrutture sostenibili.
Il Problema: La Discrepanza tra Durata Contrattuale e
Efficacia della Trascrizione
Nonostante la durata contrattuale minima di sei anni, la trascrizione dei contratti preliminari nei
registri immobiliari, disciplinata dall’art. 2645-bis del Codice Civile, conserva un’efficacia massima
di tre anni. Questo limite temporale rappresenta una criticità, poiché non garantisce una protezione
integrale per l’acquirente nelle fasi successive alla scadenza della trascrizione.
L’obiettivo della trascrizione è di prevenire effetti pregiudizievoli, come la vendita del medesimo
bene a soggetti diversi o l’insorgenza di vincoli giuridici quali ipoteche o pignoramenti. Tuttavia, il
mancato allineamento tra la durata della protezione fornita dalla trascrizione e quella del contratto
preliminare espone le parti a potenziali rischi giuridici, specialmente nei periodi intermedi.
Chiarimenti Normativi e Implicazioni Pratiche
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che la normativa del 2024 non introduce deroghe esplicite
alla disciplina generale in tema di trascrizione. Pertanto:
1. Durata del Contratto e della Trascrizione: La durata minima del contratto di sei anni non
modifica la durata massima di tre anni dell’efficacia della trascrizione, stabilita dal Codice
Civile.
2. Proroghe e Formalità: La proroga automatica dei contratti al termine dei primi sei anni non
richiede ulteriori formalità pubblicitarie, poiché tale effetto è previsto ex lege. Tuttavia,
rimane possibile effettuare la trascrizione nei casi e nelle forme previsti dall’art. 2657 del
Codice Civile.
Questa interpretazione sottolinea un approccio restrittivo che potrebbe sollevare problematiche per
gli operatori del settore, i quali devono navigare tra esigenze pratiche e limiti normativi.
La Soluzione: Strategie per la Tutela Contrattuale
Per mitigare i rischi derivanti da questa discrepanza normativa, è essenziale adottare un approccio
proattivo:
Trascrivere tempestivamente il contratto definitivo: Per garantire una protezione
continuativa, è fondamentale concludere e trascrivere il contratto definitivo prima della
scadenza dell’efficacia della trascrizione del preliminare.
Clausole contrattuali specifiche: Introdurre clausole che prevedano garanzie aggiuntive
per il periodo successivo alla scadenza della trascrizione del contratto preliminare.
Monitoraggio normativo: Gli operatori legali devono rimanere aggiornati sulle possibili
evoluzioni legislative, che potrebbero introdurre deroghe o chiarimenti ulteriori per
armonizzare durata contrattuale ed efficacia della trascrizione.
Conclusioni e Invito all’Azione
La normativa rappresenta un passo avanti verso una maggiore stabilità contrattuale per gli
investimenti nelle energie rinnovabili, ma lascia aperte alcune questioni interpretative e applicative.
È essenziale che professionisti e operatori del settore conoscano a fondo queste regole per garantire
una protezione ottimale alle parti coinvolte.
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