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    06 luglio 2017

    Preliminare di donazione: è valido?

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 14262 dell'8 giugno 2017 Cosa cambia per il cittadino La Corte di Cassazione ha fatto applicazione della teoria della causa in concreto in un'interessante, quanto complessa, vicenda negoziale intercorsa tra più parti e coinvolgente una donazione, una procura e un vitalizio. In disparte la peculiarità  del caso giunto all'attenzione degli Ermellini, ci che preme sottolineare è l'affermazione, da parte del Collegio, della nullità  di un eventuale preliminare di donazione. La Corte di Cassazione sembra dunque ribadire l'orientamento tradizionale che ha sempre ritenuto inammissibile il preliminare di donazione alla luce del fatto che "obbligarsi a donare" farebbe venir meno l'elemento essenziale dell'atto di liberalità  che è la spontaneità . Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizia ha intimato lo sfratto per morosità  alla società  Alfa s.r.l., conduttrice di un immobile destinato ad uso ufficio, lamentando il mancato pagamento dei canoni e chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. La società  convenuta, costituendosi, ha contestato l'esistenza di qualsiasi morosità , affermandosi al contrario lei creditrice di parte attrice. Di fondo a tutta la vicenda una scrittura privata, con cui si conveniva il trasferimento di un immobile, un vitalizio a favore della donante e una procura a gestire alcuni immobili. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha evidenziato come il Tribunale avesse correttamente ricostruito la complessa vicenda ritenendo che la scrittura privata, pur formalmente definita come "preliminare", non contenesse obblighi alla stipula di contratti definitivi, assumendo con essa le parti, di converso, precise e reciproche obbligazioni di fare e di dare con effetti immediati. La corte di appello di Brescia, investita delle impugnazioni, aveva al contrario concluso che la scrittura privata andasse qualificata come contratto preliminare, non soltanto per la sua esplicita intitolazione, ma anche alla luce del comportamento successivo delle parti, volto all'attuazione degli impegni con essa assunti. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo come l'interpretazione di tale scrittura adottata dalla Corte territoriale sia da ritenersi viziata sul piano logico-giuridico, nella parte in cui ne afferma la natura di contratto preliminare, senza considerare la decisiva circostanza della contestualità  temporale tanto della "scrittura preliminare" quanto dell'accordo vitalizio, del rilascio della procura e della donazione. Osserva il Collegio, infatti, che la cessione della proprietà  da parte di Tizia, non avrebbe potuto essere legittimamente qualificata "preliminare di donazione", pena la sua insanabile nullità , non essendo ammissibile il preliminare di donazione. Di qui la conseguenza, rettamente colta dal primo giudice, che, per il principio di conservazione degli atti giuridici, la suddetta scrittura privata, contenente una pluralità  di pattuizioni caratterizzate da un evidente vincolo di collegamento negoziale, "non poteva che ritenersi immediatamente dotata di efficacia, reale ed obbligatoria, con riferimento alle singole pattuizioni in essa contenuta, ed i successivi atti formali esclusivamente funzionali alla riproduzione in altra veste degli accordi già  raggiunti, della cui validità  ed efficace non par lecito dubitare". Lo scopo perseguito dalle parti, infatti, era quello di assicurare, da un lato, una rendita vitalizia a Tizia e dall'altro, consentire alla controparte collettiva l'amministrazione e il godimento degli utili dei beni in usufrutto alla prima con rinuncia di quest'ultima alla pretesa di percepire i canoni di locazione. Tra le varie circostanze fattuali a conferma di tale ricostruzione dei fatti, si rinviene anche quella per cui la società , dopo aver corrisposto i canoni di locazione per molti anni, abbia cessato di corrisponderli subito dopo l'accordo e Tizia non abbia provveduto per lungo periodo a richiederli. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    10 marzo 2017

    Contratto preliminare di preliminare: quando si...

    Cassazione civile Sez. Un., sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 Cosa cambia per il cittadino La stipulazione di un contrattopreliminaredipreliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche esso solamente effetti obbligatori (preliminare, appunto) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, quando sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Il preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, che non produce gli effetti tipici di questo ultimo ma ha l'effetto di obbligare le parti a stipularlo. Così, ad esempio, nel settore immobiliare, dove il contratto preliminare ha una applicazione molto diffusa, si stipula un accordo preliminare a quello della compravendita, che non produce gli effetti tipici di questo ultima, ma ha lo scopo di fissare l'impegno delle parti a dar corso all'operazione, in attesa di svolgere una serie di controlli sull'immobile, di raccogliere tutta la documentazione per la stipulazione del definitivo occorrente al notaio, e magari di prendere contatto con una banca ai fini dell'erogazione di un mutuo. In altri termini, quando vogliamo comprare una casa ma abbiamo bisogno di una "fase preparatoria", grazie a quello che gergalmente (sbagliando!) chiamiamo "compromesso", non ci facciamo scappare l'affare. Chiarito il concetto di preliminare, è facile intuire quello di preliminare di preliminare. In sostanza, è come se la fase preparatoria si sdoppiasse in due preliminari: con il primo ci si obbliga a stipulare il secondo preliminare, e solo con questo ultimo ci si obbliga al definitivo. La Cassazione, in questa importante pronuncia alla quale sembra adeguarsi anche la più recente giurisprudenza[1], afferma la validità  del preliminare del preliminare, a condizione che i due preliminari rechino contenuti negoziali diversi. Significa che il secondo non deve essere un doppione del primo, ma deve avere un regolamento contrattuale più ampio, volto ad integrare alcuni elementi essenziali e accessori che per mancata conoscibilità  al tempo del primo preliminare, non sono stati inseriti. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità  contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. Tuttavia, a differenza del contratto preliminare a cui si applica l'art 2932 c.c., la tutela prevista per l'inadempimento del preliminare di preliminare, consiste in un risarcimento per equivalente, essendo esclusa, data l'assenza di un impegno per il contratto definitivo, la reintegrazione in forma specifica (produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso). Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia adirono il Tribunale di Avellino proclamandosi promittenti venditori di una porzione di fabbricato, chiedendo l'esecuzione in forma specifica dell'accordo preliminare concluso con i promissari acquirenti. I convenuti resistettero sostenendo che la scrittura privata costituiva una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria, insuscettibile di esecuzioneex art. 2932 c.c.. Il tribunale e la Corte D'Appello di Napoli ritennero che il contratto stipulato fosse da qualificare come "preliminare di preliminare" e che fosse nullo per difetto originario di causa; che nella specie il secondo preliminare previsto dalle parti avrebbe prodotto gli stessi effetti di impegnarsi a stipulare alle medesime condizioni e sul medesimo bene. Ragioni giuridiche Il motivo per cui la Cassazione ritiene valido il preliminare di preliminare unicamente quando il secondo ha un contenuto diverso dal primo preliminare, e integrativo di esso, è da ravvisare nella presenza della causa in concreto. Questa ultima consisterebbe nell'utilità  necessaria alle parti, sul piano degli interessi economici individuali, di riservarsi l'affare e rimandare l'impegno definitivo e l'integrazione del regolamento contrattuale, dopo la verificazione di alcuni presupposti soggettivi e oggettivi, sconosciuti al tempo del primo preliminare. Occorre perciò interrogarsi se il primo contratto sia munito di tutti gli elementi essenziali del preliminare, e quindi sulla possibile invalidità , in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo, e su quella parziale del primo, nella parte in cui impegna al successivo preliminare (si converte così il primo accordo in preliminare chiuso, che impegna al definitivo). In questo ultimo caso, secondo la S.C., non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anzichè prometterlo subito. Nega anche rilievo alla differenziazione basata sulla ricorribilità  al rimedio di cui all'art. 2932 c.c., solo in relazione al secondo contratto. Si pretende infatti che il rapporto tra i preliminari venga "valutato in termini di contenuto dispositivo e non già  di sanzioni". Una soluzione, di certo, non priva di obiezioni. 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19 ottobre 2021

Le vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali che disciplinano l’attività edilizia

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