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    07 maggio 2021

    Cosa è qualificabile come costruzione?

    Cassazione n. 25786/2020. Ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 952, comma 1 e 954 c.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, che determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    03 dicembre 2020

    La tutela del proprietario che subisce la...

    Cassazione, ordinanza 2 settembre 2020 n. 18220. In tema di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni il danno è in re ipsa, perché l’azione risarcitoria è volta a porre rimedio all’imposizione di una servitù di fatto e alla conseguente diminuzione di valore del fondo subita dal proprietario in conseguenza dell’edificazione illegittima del vicino, per il periodo di tempo anteriore all’eliminazione dell’abuso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata

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    02 dicembre 2020

    Distanza tra costruzioni

    Cassazione, ordinanza del 25 agosto 2020 n. 17733. Al confinante che lamenti la violazione delle distanze tra costruzioni spetta sia la tutela in forma specifica tesa al ripristino della situazione antecedente l’illecito che quella risarcitoria e il danno gli verrà liquidato in automatico, senza necessità che svolga una specifica attività probatoria. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes  Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    09 maggio 2017

    Acquisto di immobile in costruzione: attenzione...

    Cosa cambia per il cittadino La cancellazione semplificata Bersani delle ipoteche non sempre mette l'acquirente di un immobile da costruire al riparo da rischi di permanenza dell'ipoteca e non libera da responsabilità  il notaio che riceve l'atto di compravendita. Se il mutuo ipotecario contratto dal costruttore è stato estinto, ma non sono ancora trascorsi i trenta giorni dalla estinzione, è necessario procedere con un ordinario atto per notaio di assenso della banca alla cancellazione dell'ipoteca oppure ottenere dalla banca una rinuncia espressa al diritto di effettuare la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Le ragioni giuridiche Con la Legge Bersani n. 40/2007 la cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui bancari è ora gestita direttamente dalla banca mutuante, senza più la necessità  dell'intervento del notaio. L'ipoteca iscritta a garanzia dell'obbligazione derivante dal contratto di mutuo si estingue automaticamente con la estinzione dell'obbligazione garantita, e ciò secondo il principio generale fissato nel codice civile[1]. La deroga rispetto alla regola generale[2] è che sarà , poi, la banca a trasmettere alla Conservatoria dei registri immobiliari la comunicazione di questa estinzione dell'ipoteca entro il termine di trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione ed il Conservatore dei registri immobiliari entro trenta giorni da questa comunicazione procederà  di ufficio alla annotazione della cancellazione della formalità  a margine dell'iscrizione originaria. Non è tutto così lineare perché la banca può tuttavia, entro il detto termine dei trenta giorni dall'estinzione del mutuo, comunicare che l'ipoteca permane in presenza di un giustificato motivo, facendo ricorso ai fini di tale comunicazione alle stesse modalità  procedimentali dettate per la rinnovazione delle ipoteche. In tal caso il Conservatore dei registri immobiliari deve provvedere ad annotare entro il giorno successivo al ricevimento della comunicazione. In altri termini, la avvenuta estinzione del mutuo a garanzia del quale è stata iscritta l'ipoteca non esclude che sia possibile una permanenza dell'ipoteca stessa, dal omento che resta il rischio che la banca richieda che la detta garanzia ipotecaria permanga. La legge sulla protezione degli acquirenti di immobili da costruire vieta al notaio la stipula dell'atto di compravendita di immobili in mancanza di un titolo che sia idoneo alla cancellazione dell'ipoteca gravante sullo stesso[3]. E' doveroso precisare che la Corte di Cassazione ha solo di recente espressamente delimitato l'ambito applicativo di questa norma di legge, che prevede un caso di inalienabilità  temporanea ed ha, quindi, fissato una eccezione al principio della libera circolazione degli immobili: i giudici di legittimità [4] hanno finalmente chiarito che il divieto di stipula riguarda soltanto gli atti aventi ad oggetto immobili da costruire, in quanto una interpretazione sistematica della norma impone di averne quali presupposti applicativi gli stessi presupposti oggettivo e soggettivo fissati dall'art. 1 della legge a tutela degli acquirenti degli immobili in corso di costruzione. La Cassazione ha, in altri termini, negato che la norma fosse l'espressione di un divieto più generale di stipula di atti di trasferimento di tutti gli immobili oggetto di ipoteca. La legge richiede il perfezionamento di un titolo, il che nel procedimento speciale, abbiamo visto, non è previsto, perché la comunicazione della avvenuta estinzione alla Conservatoria non costituisce titolo: è soltanto la esecuzione della cancellazione che fa luogo del titolo. Va rilevato, altresì, che nel procedimento di cancellazione c.d. automatica dell'ipoteca sopra descritto la possibilità  che l'istituto di credito richieda, anche dopo la estinzione del mutuo, la permanenza dell'ipoteca esclude una idoneità  irrevocabile della estinzione alla cancellazione, cosa che la legge richiede. In sintesi: non esiste un titolo in quanto tale idoneo a cancellare e, in più, c'è una possibilità  di richiesta espressa di mantenere l'ipoteca. A questo punto occorre delimitare anche l'ambito applicativo della vigenza del peso oltre la data di scadenza dell'obbligazione: quando è che ricorre un giustificato motivo per richiedere la permanenza dell'ipoteca benchè il mutuo risulti estinto? La garanzia, per definizione, ha natura accessoria e, da un punto di vista sistematico, la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca deve essere legittimamente legata in qualche modo al perdurare della sussistenza della obbligazione garantita. Le ipotesi sono certamente residuali: potrà  trattarsi di interessi, accessori o spese che sono anche essi garantiti dall'ipoteca “che siano rimasti ancora in vita. A ben vedere ciò non vuol dire altro che l'obbligazione garantita non si è ancora completamente estinta. Si è prospettato anche di qualificare come giustificato motivo l'eventuale rischio che il pagamento integrale della somma oggetto dell'obbligo di restituzione venga assoggettato ad azione revocatoria, ordinaria o fallimentare - tenuto anche conto che il mutuatario è nel caso analizzato un costruttore e, quindi, un imprenditore. A parte la considerazione che solo la permanenza dell'obbligazione garantita può giuridicamente fondare la permanenza della garanzia dell'obbligazione stessa, giusto una considerazione al fine di maturare anche qualche riflessione su certe distorsioni interpretative che potrebbero derivare dalla applicazione dei presupposti di legge in tema di revocatoria: quali dovrebbero essere i criteri per valutare in concreto il rischio di esperibilità  dell'azione revocatoria? Tanto per fare solo un esempio, se tenessimo conto dei presupposti normativi in tema di azione revocatoria, l'estinzione anticipata del mutuo dovrebbe considerarsi una ipotesi rischiosa in quanto collegata ad un pagamento eseguito per un debito non ancora scaduto, mentre nel nostro caso l'estinzione anticipata viene effettuata dal costruttore proprio perchè presupposto per poter procedere alla stipula della vendita. Benchè statisticamente di scarsa frequenza, il rischio di una sorta di reviviscenza dell'ipoteca in ogni caso esiste. In Pratica Come procedere, quindi, se il mutuo è stato estinto, ma non sono ancora trascorsi i trenta giorni dalla estinzione per rispettare la legge a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire e non incorrere nella violazione del divieto di stipula previsto? E' emerso, per tutto quanto rilevato, che ci troviamo nel lasso temporale in cui dobbiamo considerare che l'ipoteca non si è ancora estinta o che l'estinzione è sì avvenuta, ma può essere resa inefficace da una successiva comunicazione di permanenza. La prima opzione è chiaramente attendere il decorso del termine per verificare che non sia stata richiesta la permanenza dell'ipoteca. Non sempre ciò è possibile: ci sono casi in cui si ha l'intenzione o l'esigenza di concludere la vendita in pendenza di tale termine. Sarà  necessario: procedere con un ordinario atto per notaio di assenso della banca alla cancellazione dell'ipoteca oppure ottenere dalla banca - che può anche intervenire nell'atto di vendita - una rinuncia irrevocabile al diritto di effettuare la dichiarazione di permanenza dell'ipoteca e, quindi, una dichiarazione negativa in merito alla possibilità  della vigenza dell'ipoteca. Anche in questa ultima ipotesi non c'è in concreto una violazione del divieto fissato dalla legge e la vendita è legittima giacchè il vincolo ipotecario è, senza alcun dubbio, solo formalmente ancora vigente. La disponibilità  della banca a manifestare tale tipo di dichiarazione rientra ragionevolmente nell'attuazione del principio del neminem laedere per non ostacolare la libera circolazione dei beni in mancanza di presupposti di legge che ne giustifichino la limitazione. Solo un cenno alla diversa ipotesi che il mutuo sia stato estinto, la banca abbia comunicato la avvenuta estinzione e siano decorsi i trenta giorni in mancanza, nelle more, della comunicazione di permanenza, ma non sia stata effettuata la cancellazione d'ufficio. E' ragionevole in questo caso ritenere che si sia verificata la perenzione legale dell'ipoteca e si possa procedere alla stipula della vendita. Notaio Rubina de Stefano Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ [1] Vedi art. 2878, n. 3, c.c. [2] L'art. 40 bis T.U.B. (D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385) stabilisce: 1. Ai fini di cui all'articolo 2878 c.c. e in deroga all'articolo 2847 c.c., l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del D.Lsg. 20 giugno 2005, n. 122, ("¦) si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita . 2. Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità  determinate dall'Agenzia del territorio. 3. L'estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio e al debitore, entro il termine di cui al comma 2 e con le modalità  previste dal c.c. per la rinnovazione dell'ipoteca, che l'ipoteca permane. In tal caso l'Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma. 4. Decorso il termine di cui al co. 2 il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al medesimo co. e in mancanza della comunicazione di cui al co. 3, procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo e fino all'avvenuta cancellazione rende conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al co. 2. 5. Per gli atti previsti dal presente art. non è necessaria l'autentica notarile. [3] Art. 8 D.Lsg. n. 122/2005 - Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. [4] Cassazione sentenza 1° dicembre 2016, n. 24535, sez. II civile - ha ritenuto il divieto di cui all'art. 8 T.A.I.C. «operante per gli atti di compravendita che vedano come acquirente (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un costruttore, ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un immobile da costruire, ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità . Al di fuori di tali requisiti - oggettivi e soggettivi - del d.lgs. n. 122/2005 vale il principio della libera circolazione dei beni immobili gravati da ipoteca o da pignoramento, pur permanendo i vincoli pregiudizievoli sul bene.

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