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18 gennaio 2025

Contratti di concessione del diritto di...

La Novità: Una Durata Minima Sessennale e il Rinnovo Automatico La Risoluzione n. 4/2025 dell'Agenzia delle Entrate ha confermato che i contratti di concessione del diritto di superficie per l’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili devono avere una durata minima di sei anni, con rinnovo automatico per ulteriori sei anni alla scadenza, salvo diversa pattuizione. Questa disposizione, introdotta dall’art. 5, comma 2-bis, del D.L. 63/2024, si applica anche retroattivamente ai contratti già stipulati e non ancora scaduti. L’intervento normativo in questione si colloca nell’ambito delle politiche di sostegno alla transizione ecologica, assicurando una stabilità contrattuale indispensabile per attrarre investimenti in infrastrutture sostenibili. Il Problema: La Discrepanza tra Durata Contrattuale e Efficacia della Trascrizione Nonostante la durata contrattuale minima di sei anni, la trascrizione dei contratti preliminari nei registri immobiliari, disciplinata dall’art. 2645-bis del Codice Civile, conserva un’efficacia massima di tre anni. Questo limite temporale rappresenta una criticità, poiché non garantisce una protezione integrale per l’acquirente nelle fasi successive alla scadenza della trascrizione. L’obiettivo della trascrizione è di prevenire effetti pregiudizievoli, come la vendita del medesimo bene a soggetti diversi o l’insorgenza di vincoli giuridici quali ipoteche o pignoramenti. Tuttavia, il mancato allineamento tra la durata della protezione fornita dalla trascrizione e quella del contratto preliminare espone le parti a potenziali rischi giuridici, specialmente nei periodi intermedi. Chiarimenti Normativi e Implicazioni Pratiche L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che la normativa del 2024 non introduce deroghe esplicite alla disciplina generale in tema di trascrizione. Pertanto: 1. Durata del Contratto e della Trascrizione: La durata minima del contratto di sei anni non modifica la durata massima di tre anni dell’efficacia della trascrizione, stabilita dal Codice Civile. 2. Proroghe e Formalità: La proroga automatica dei contratti al termine dei primi sei anni non richiede ulteriori formalità pubblicitarie, poiché tale effetto è previsto ex lege. Tuttavia, rimane possibile effettuare la trascrizione nei casi e nelle forme previsti dall’art. 2657 del Codice Civile. Questa interpretazione sottolinea un approccio restrittivo che potrebbe sollevare problematiche per gli operatori del settore, i quali devono navigare tra esigenze pratiche e limiti normativi. La Soluzione: Strategie per la Tutela Contrattuale Per mitigare i rischi derivanti da questa discrepanza normativa, è essenziale adottare un approccio proattivo: Trascrivere tempestivamente il contratto definitivo: Per garantire una protezione continuativa, è fondamentale concludere e trascrivere il contratto definitivo prima della scadenza dell’efficacia della trascrizione del preliminare. Clausole contrattuali specifiche: Introdurre clausole che prevedano garanzie aggiuntive per il periodo successivo alla scadenza della trascrizione del contratto preliminare. Monitoraggio normativo: Gli operatori legali devono rimanere aggiornati sulle possibili evoluzioni legislative, che potrebbero introdurre deroghe o chiarimenti ulteriori per armonizzare durata contrattuale ed efficacia della trascrizione. Conclusioni e Invito all’Azione La normativa rappresenta un passo avanti verso una maggiore stabilità contrattuale per gli investimenti nelle energie rinnovabili, ma lascia aperte alcune questioni interpretative e applicative. È essenziale che professionisti e operatori del settore conoscano a fondo queste regole per garantire una protezione ottimale alle parti coinvolte. Rimani informato! Segui il blog dell’Associazione SuperPartes e i nostri canali social per approfondire questi e altri temi cruciali per il mondo legale. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Foto di Gerd Altmann da Pixabay © Riproduzione riservata
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10 giugno 2021

La clausola claims made nei contratti assicurativi

Cassazione, 13 maggio 2020 n. 8894. In tema di assicurazione della responsabilità civile, è nulla la clausola che pone a carico dell’assicurato un termine di decadenza per denunciare l’evento la decorrenza del quale non dipende dalla sua volontà, atteso che una siffatta clausola contrasta non solo con l’art. 1341 c.c., che vieta, se non sottoscritte, le clausole che impongono decadenze, ma, altresì, con l’art. 2965 c.c., che commina la nullità delle clausole con cui si stabiliscono decadenze che rendono eccessivamente difficile, ad una delle parti, l’esercizio del diritto, tra le quali rientrano anche quelle che fanno dipendere tale esercizio da una condotta del terzo, autonoma e non calcolabile. La Corte di Cassazione ha ritenuto nulla la clausola claims made che consentiva all’assicurato di fare denuncia dell’evento nei dodici mesi dalla cessazione del contratto di assicurazione, purchè avesse ricevuto la richiesta di risarcimento del danno entro la scadenza del contratto stesso. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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27 marzo 2017

Lo scioglimento del contratto attraverso la...

Cassazione civile, I sezione, sentenza 11 novembre 2016, n. 23065 Cosa cambia per il cittadino La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto di ottenere unilateralmente e in via stragiudiziale la risoluzione del contratto, a fronte di un determinato inadempimento della controparte descritto nella clausola. Con tale clausola dunque, le parti, al momento della conclusione del contratto, convengono che, se si verificherà un determinato comportamento inadempiente, opererà la risoluzione di diritto, tale da dispensare la parte che doveva ricevere l'adempimento dall'onere di provare l'importanza dell'inadempimento. Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile a nessuna delle ipotesi previste dall'art 1341 comma 2 c.c. che aggravano le condizioni di uno dei contraenti (come la limitazione della responsabilità , o della facoltà di proporre eccezioni ecc.), in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto è connessa alla stessa posizione di parte del contratto ex art 1453 c.c., e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla e specificarne i presupposti. La sentenza inoltre, precisa come "l'operatività della clausola risolutiva espressa non può essere esclusa in virtù della tolleranza manifestata dal creditore, trattandosi di un comportamento di per sè inidoneo a determinare una modificazione della disciplina contrattuale ed insufficiente anche ad integrare una tacita rinuncia ad avvalersi della clausola, ove lo stesso creditore, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, abbia manifestato l'intenzione di avvalersene in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento" Per capire il meccanismo della clausola risolutiva, si ricorra ad un esempio. Tizio e Caia stipulano un contratto di consulenza professionale e inseriscono una clausola risolutiva che recita così: "qualora il ritardo dei pagamenti del compenso dovuto al Consulente dalla Committente si sia protratto per oltre "¦ giorni rispetto al termine pattuito, il Consulente, ai sensi dell'art. 1456 c.c., ha facoltà di risolvere il contratto comunicando alla Committente, con lettera raccomandata a/r, la propria volontà di avvalersi della presenteclausola". Se Caia non paga entro il termine pattuito, Tizio può avvalersi della clausola e sciogliere il contratto. Se la committente vuole contestare l'inadempimento, in applicazione al criterio di ripartizione dell'onere della prova enunciato dalla Cassazione in tema di inadempimento delle obbligazioni,è tenuta a provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituita dall'avvenuto adempimento (ad esempio di aver già pagato integralmente il compenso). Il creditore invece è tenuto a provare esclusivamente la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, che fa scattare l'operatività della clausola risolutiva. Compito del giudice sarà quello di verificare il realizzarsi dell'inadempimento previsto nella clausola e dichiarare, in caso affermativo, l'avvenuta risoluzione. L'effetto di quest'ultima non discende dalla pronuncia del giudice (di mero accertamento), ma automaticamente dalla clausola. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Il giudizio riguardava esclusivamente un debito residuo relativo ad un rapporto di mutuo per il quale era stato emesso il decreto ingiuntivo. Accertato che il relativo contratto prevedeva il pagamento delle rate alla scadenza senza necessità di preavviso e la decadenza dal beneficio del termine in caso di sopravvenuta insolvenza dei mutuatari, nonchè la risoluzione di diritto in caso di mancato puntuale pagamento anche di una sola rata, si è ritenuto provato l'inadempimento degli opponenti e pertanto legittima l'intervenuta applicazione della clausola. Del tutto inconferenti si rivelano le censure riflettenti l'arbitrarietà del comportamento della Banca, la cui configurabilità come atto di ritorsione motivato da vicende inerenti ad altri rapporti intercorsi tra le parti non può assumere alcun rilievo ai fini dell'operatività della clausola risolutiva. Ragioni giuridiche Ogni contraente ha per legge il diritto di chiedere giudizialmente lo scioglimento del vincolo contrattuale a fronte del mancato adempimento della prestazione contrattuale della controparte, ma l'effetto risolutorio può prodursi solo attraverso una sentenza costitutiva del giudice, in seguito all'accertamento della gravità e la serietà dell'inadempimento alla luce dei reciproci interessi delle parti. La previsione della clausola risolutiva espressa, invece, ha lo scopo di prescindere dalla pronuncia giudiziale e dalla valutazione oggettiva e soggettiva della gravità dell'inadempimento, richiesta invece dall'art 1455 c.c. per la risoluzione giudiziale. Qui sono le parti a valutare in via anticipata l'importanza di un determinato inadempimento e a ritenerlo intollerabile. La sentenza chiarisce la non vessatorietà della clausola risolutiva espressa e la sua non riconducibilità all'articolo 1341 comma 2 c.c., in quanto non fa altro che rafforzare un diritto già rientrante nella sfera giuridica di un contrante. Inoltre, la non vessatorietà della clausola risolutiva espressa, è giustificata da molti con la teoria della tassatività delle clausole vessatorie ex art. 1341 c.c. Tuttavia, la situazione potrebbe diventare più delicata quando le parti non si trovano in una situazione di parità ; nel diritto dei consumatori, il Codice del Consumo prevede che, per ritenere una clausola "vessatoria" è necessario analizzare il contratto nella sua interezza, confrontando i diversi equilibri contrattuali del consumatore (contraente debole) e dell'imprenditore. Per questo, una clausola risolutiva che preveda inadempienze minime per legittimare l'imprenditore ad avvalersi della clausola, potrebbe essere vessatoria. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Dott.ssa Eleonora Baglivo
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- clausola risolutiva espressa
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