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In evidenza
03 novembre 2020

Il certificato di stato legittimo per garantire...

Il problema. Da sempre per l’acquirente uno dei principali problemi è rappresentato dalla situazione urbanistica dell’immobile al fine di non subire sanzioni amministrative che potrebbero comportare, nella peggiore delle ipotesi, l’abbattimento del bene. Il ruolo del notaio. Il notaio, quale consulente e pubblico ufficiale, rappresentata una garanzia per il controllo delle vicende urbanistiche che hanno interessato l’immobile oggetto di compravendita. Tuttavia il suo imprescindibile ruolo si fonda sulla documentazione messa a sua disposizione e dalle dichiarazioni di parte non avendo per legge poteri accertativi. Cosa cambia per il cittadino. Il Decreto legge 76/2020 (Decreto semplificazioni) convertito in legge n. 120/2020 ha introdotto la possibilità di allegare all’atto, a supporto del controllo di legalità effettuato dal notaio, il certificato di stato legittimo dell’immobile, cioè un documento contenente la dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato attestante l’assenza di violazioni della normativa urbanistica ed edilizia oppure la presenza di c.d. tolleranze costruttive. Lo stato legittimo. Per stato legittimo di un fabbricato si intende la regolarità dei lavori effettuati rispetto al titolo edilizio di costruzione ed a quelli, eventualmente, intervenuti successivamente. Per quanto attiene, invece, ai fabbricati realizzati quando la legge non prevedeva un titolo abilitativo, lo stato legittimo lo si desume dalle documentazioni catastali e da ogni altro elemento probante come, a titolo esemplificativo, fotografie, filmati, estratti cartografici. Le tolleranze costruttive. Spesso un fabbricato non è perfettamente conforme ai titoli edilizi ma non è detto che tali difformità determinino l’abusività del bene. La legge, infatti, consente le c.d. tolleranze costruttive cioè quelle difformità che non impediscono la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile. La legge fornisce precise indicazioni sul limite di tali difformità come, ad esempio, il mancato rispetto dell’altezza entro i limiti del 2% rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo. L’utilità della novità legislativa. Il certificato di stato legittimo può essere utile al cittadino in molteplici occasioni come, ad esempio, in caso di: a) un intervento edilizio che si intende effettuare per il quale la pubblica amministrazione potrebbe richiedere la dimostrazione che si intervenga su una situazione legittima; b) compravendita di un fabbricato per la quale il certificato in esame può essere utile sia all’acquirente che riceverà tutte le informazioni per un acquisto sicuro e consapevole e sia per il venditore che sarà tutelato per l’ipotesi di eventuali azioni giudiziarie dell’acquirente; c) necessità di richiedere agevolazioni fiscali che presuppongano la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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News
14 ottobre 2020

Conversione in legge del decreto semplificazioni:...

Il fondamento normativo e le materie oggetto di intervento. E’ entrata in vigore la legge di conversione del Decreto Semplificazioni (Legge n. 120-2020) che si compone di 65 articoli, divisi in quattro titoli, aventi ad oggetto: contratti pubblici ed edilizia; procedimenti e responsabilità; diffusione dell'amministrazione digitale; ambiente e green economy. La scopo della legge. L’intento è quello di ridurre il peso della burocrazia a carico dei cittadini e delle imprese, semplificando e velocizzando le procedure amministrative e, al tempo stesso, dando certezze giuridiche su materie da sempre oggetto di controversie interpretative. Interventi nel settore edilizio ed urbanistico. La legge è intervenuta, in particolare, anche in materia edilizia ed urbanistica puntando al recupero e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e al miglioramento delle prestazioni energetiche e di sicurezza antisismica degli edifici. Per il settore edilizio le novità sono contenute negli art. 10 e 10-bis che modificano il Testo Unico sull’edilizia. Limiti di distanza. In merito alle deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati e di altezza si prevede che, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, fermo restando il limite delle distanze legittimamente preesistenti, non è più necessario il rispetto dei vincoli sia della originaria sagoma che del medesimo sedime. Si prevedono, inoltre, deroghe ai limiti di distanza tra i fabbricati consentendo interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, con ampliamenti fuori sagoma o con il superamento dell’altezza dell’edificio demolito. Manutenzione straordinaria ed ordinaria. Per la manutenzione straordinaria si restringe l’ambito di applicazione: non si ricomprendono in detta categoria gli interventi di manutenzione che comportino modifiche alla destinazione d’uso. Vi si ricomprendono, però, le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, sempre se effettuate per conseguire l’agibilità dell’edificio e l’accesso allo stesso. Per la manutenzione ordinaria, invece, si prevede l’ampliamento dell’ambito applicativo, stabilendo che possono considerarsi ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti effettuati sugli immobili sottoposti a tutela o ubicati in zone omogenee A di cui al D.M. 1444/1968, a condizione che siano rispettati tutti i limiti di legge e che non siano realizzati incrementi di volumetria. Edilizia libera. Si prevede una nuova e più ampia classificazione delle opere leggere destinate ad essere rimosse al cessare della temporanea attività. Permesso di costruire. Per gli interventi subordinati a permesso di costruire si ricomprendono esclusivamente gli interventi di ristrutturazione che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Si prevede, poi, la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire prevedendo il rilascio d’ufficio dell’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso da parte dello sportello unico edilizia. Vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche. Si prevede che nelle zone sismiche non si possano iniziare lavori senza la preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione competente. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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News
21 settembre 2020

Possibili novità urbanistiche in arrivo

La fonte normativa e l’interesse delle novità. Il c.d. Decreto legge semplificazioni del 16 luglio 2020 n. 76 all’articolo 10 ha previsto modifiche al D.P.R. 2001 n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia). Le disposizioni in sede di conversione in legge potrebbero essere cambiate ma è comunque opportuno iniziare a conoscerle perché riguardano da vicino i cittadini e tutti i professionisti del settore immobiliare. Le modifiche previste. Il decreto incide su molteplici e rilevanti aspetti dell’attività edilizia come, ad esempio, a titolo esemplificativo, la definizione di ristrutturazione edilizia e di manutenzione straordinaria, il permesso di costruire in deroga, l’attività edilizia libera, le deroghe in materia di distanza tra fabbricati, la riduzione del contributo concessorio. Le tre novità di maggior importanza meritano un autonomo cenno. Il permesso di costruire per silenzio assenso. Per molti contratti aventi ad oggetto immobili la legge (art. 46 Testo unico dell’edilizia) prevede la nullità dell’atto in assenza della indicazione degli estremi del permesso di costruire per dichiarazione dell’alienante. Il Decreto semplificazioni prevede che decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo sulla domanda di permesso di costruire, sussistendo determinati requisiti, si forma il silenzio-assenso. Lo sportello unico per l’edilizia del comune competente, su richiesta dell’interessato, rilascia una attestazione del decorso di tale termine. In questo modo si potrà fare riferimento ad una formale attestazione sulla formazione del silenzio-assenso. Agibilità per fabbricati risalenti nel tempo. I fabbricati esistenti di costruzione risalente nel tempo sono privi di certificato di agibilità e il rilascio dello stesso è particolarmente complicato perché bisogna rispettare i requisiti delle normative vigenti in materia sanitaria, di sicurezza, di abbattimento delle barriere architettoniche e di risparmio energetico. Il Decreto semplificazioni consente la presentazione della segnalazione certificata di agibilità anche con riguardo a tale categoria di fabbricati a condizione che siano stati realizzati legittimamente, siano privi dell’agibilità e presentino i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico che saranno definiti con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. L’attestazione dello stato legittimo dell’immobile. Nella prassi degli uffici tecnici comunali e della contrattazione immobiliare si sono delineati dei criteri per verificare la regolarità edilizia dell’immobile ma senza alcun parametro legislativo. Il Decreto semplificazioni individua i criteri in forza dei quali un tecnico abilitato può rendere una attestazione asseverata della legittimità dell’immobile. Ratio delle modifiche. Le modifiche del Decreto in oggetto sono accomunate dalla medesima ratio e cioè quella di semplificare il rapporto tra il cittadino e la pubblica amministrazione nel settore immobiliare fornendo certezze e tempi rapidi nell’adempimento delle funzioni di controllo pubblico. Avvocato Andrea Pentangelo Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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