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10 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Osservatorio del mercato immobiliare Il Decreto Mutui prevede che l'Osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l'Agenzia delle entrate assicuri il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettui le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale (art. 120 - sexiesdecies T.U.B). Remunerazioni e requisiti di professionalità Per quanto riguarda le remunerazioni e i requisiti di professionalità , i finanziatori devono remunerare il personale e, se del caso, gli intermediari del credito, in modo da assicurare il rispetto degli obblighi previsti dalla legge e assicurarsi che il personale abbia un livello di professionalità adeguato (art. 120-septiesdecies T.U.B). Pratiche di commercializzazione abbinata In relazione alle pratiche di commercializzazione abbinata, il Decreto Mutui, all'articolo 120 - octiesdecies T.U.B., introduce il divieto di offerta e commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprenda altri prodotti o servizi finanziari distinti, qualora il contratto di credito non sia disponibile per il consumatore separatamente (cosiddette pratiche di commercializzazione abbinata). Il secondo comma dello stesso articolo fa salvo, però, quanto stabilito dall'articolo 23, comma 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, dall'articolo 28 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e dall'articolo 21, comma 3-bis, del Codice del consumo. La prima disposizione (art. 23 comma 4 D.Lgs 58/98) riguarda l'esclusione dell'applicazione delle disposizioni del Titolo IV, capo I, del T.U.B. ai servizi e attività di investimento, al collocamento di prodotti finanziari nonchè alle operazioni e ai servizi che siano componenti di prodotti finanziari assoggettati alla disciplina dell'articolo 25-bis ovvero della parte IV, titolo II, capo I, stabilendo anche che, in ogni caso, alle operazioni di credito al consumo si applicano le pertinenti disposizioni del titolo VI del T.U.B. La seconda disposizione (art. 28 D.L. 1/2012 convertito con modificazioni dalla L. 27/2012) riguarda l'ipotesi in cui le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari finanziari condizionino l'erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita. In tal caso vale l'obbligo di sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi. Viene richiamato, infine, l'art. 21 comma 3 bis Codice del Consumo, nel quale è considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obblighi il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario ovvero all'apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario. Al contrario sembrerebbero ammissibili le pratiche di commercializzazione aggregata, che si hanno quando il contratto di credito può essere stipulato in ogni caso anche separatamente, anche se a condizioni diverse rispetto al pacchetto completo. Quello che caratterizza, infatti, le pratiche di commercializzazione abbinata, rispetto a quelle di commercializzazione aggregata, è che quella tipologia di finanziamento non è disponibile sul mercato anche in modo autonomo. La ratio del divieto consiste, infatti, nella tutela del consumatore, dal momento che, nel caso di commercializzazione abbinata, il consumatore potrebbe trovarsi nelle condizioni di non comprendere pienamente i costi dei singoli prodotti offerti ma soprattutto di essere spinto ad acquistare prodotti non necessari solamente per poter accedere a un finanziamento altrimenti non disponibile sul mercato. Modifiche al D.Lgs 141/10 Per quanto attiene infine alle modifiche al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, Il Decreto Mutui prevede che il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, individui, con regolamento, le attività di segnalazione, relative ai contratti di credito stipulati con i consumatori che, se prestate a titolo accessorio, non costituiscono esercizio di agenzia in attività finanziaria nè di mediazione creditizia. Inoltre, sempre con regolamento, il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, stabilisce gli ulteriori requisiti, condizioni e incompatibilità per lo svolgimento dell'attività di cui all'articolo 120-terdecies, comma 2 T.U.B., definendo anche accorgimenti per assicurare che il servizio di consulenza indipendente svolto dal soggetto iscritto nella sezione speciale dell'elenco dei mediatori creditizi sia prestato in modo effettivamente indipendente e nell'interesse del consumatore. Stabilisce inoltre i requisiti di conoscenza e competenza nonchè di aggiornamento professionale degli agenti in attività finanziaria, di coloro che svolgono funzioni di amministrazione e direzione presso agenti in attività finanziaria aventi personalità giuridica, mediatori creditizi e dei consulenti di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis, dei loro dipendenti e dei collaboratori e le caratteristiche delle politiche di retribuzione e incentivazione del personale e dei collaboratori degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, in modo da favorire il rispetto dalla disciplina prevista. Stabilisce infine l'applicazione per i contratti di credito al consumatore del regolamento adottato ai sensi dell'articolo 29, paragrafo 2, lettera a), della direttiva 2014/17/UE. Notaio Paolo Broccoli
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09 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

L'inadempimento del mutuo da parte del consumatore è, tra tutti, sicuramente il tema al centro del dibattito sulla riforma che ha investito il settore dei mutui. È stata introdotta una innovativa facoltà di escussione stragiudiziale delle garanzie immobiliari. In particolare la legge prevede che, ferma restando la disciplina prevista in tema di ritardato pagamento (art. 40 comma 2 T.U.B.), il finanziatore debba innanzitutto adottare procedure per gestire i rapporti con i consumatori che si trovino in difficoltà con i pagamenti. È rimesso alla Banca d'Italia l'obbligo di adottare le relative disposizioni di attuazione, anche in relazione a eventuali stati di bisogno o di particolare debolezza del consumatore. È inoltre espressamente previsto che il finanziatore non possa imporre al consumatore oneri, derivanti dall'inadempimento, superiori a quelli necessari a compensare i costi sostenuti a causa dell'inadempimento stesso. Il punto più interessante, però, è sicuramente la previsione per cui, "fermo il divieto di patto commissorio, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo" (patto marciano). Nel caso in cui il valore dell'immobile, come stimato dal perito, ovvero l'ammontare dei proventi della vendita siano superiori al debito residuo l'eccedenza deve essere restituita. La vendita deve essere effettuata, ad opera del finanziatore, al miglior prezzo di realizzo. Occorre precisare che la clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell'articolo 120-quater T.U.B. Inoltre non può essere inserita nei contratti aventi a oggetto la rinegoziazione di un contratto di credito, concluso anteriormente alla data di entrata in vigore della riforma (art. 3 D.Lgs 72/16). A tutela del consumatore la legge prevede, poi, che non si possa condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola e che, nel caso in cui il consumatore la voglia sottoscrivere, ha diritto ad essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. Per quanto attiene l'inadempimento, esso si verifica a seguito del mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente, con una perizia successiva all'inadempimento. Il Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentita la Banca d'Italia, dovrà dettare le relative disposizioni di attuazione. Si precisa, inoltre, che, nei casi esclusi dalla riforma del Decreto Mutui, continuano ad essere applicabili le generali regole in tema di espropriazione immobiliare e, qualora a seguito dell'escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva (art. 120 - quinquies). Notaio Paolo Broccoli
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07 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Servizi di consulenza Il Decreto Mutui prevede l'obbligo, per coloro che prestano il servizio di consulenza (che deve essere riservato ai finanziatori e agli intermediari) di agire nel migliore interesse del cliente, di fornire al cliente una raccomandazione personalizzata e adeguata ai suoi bisogni, che deve riguardare anche eventuali servizi accessori connessi al contratto di credito e tener conto di ipotesi ragionevoli circa i rischi per il consumatore, tenendo conto di tutta la durata del contratto di credito. Il servizio di consulenza può essere qualificato come indipendente solo se è reso dai consulenti di cui all'articolo 128-sexies comma 2-bis T.U.B. Chi presta consulenza deve prendere in considerazione, ai fini della raccomandazione, un numero sufficientemente ampio di contratti di credito e, prima della prestazione di servizi di consulenza, informare il consumatore sulla gamma di prodotti presi in considerazione e, se previsto, indicare il compenso dovuto, nonchè rendere edotto il consumatore nel caso percepisca un compenso dai finanziatori in relazione al servizio di consulenza (art. 120 - terdecies T.U.B.). La raccomandazione scaturente dalla consulenza deve essere fornita su supporto cartaceo o altro supporto durevole. Prima di fornire la consulenza devono essere fornite al consumatore le informazioni relative alla gamma dei prodotti presi in considerazione, il compenso dovuto dal consumatore ed il criterio di calcolo ed, ove consentito, il compenso percepito dai finanziatori. Non configurano consulenza, tra l'altro, l'offerta di contratti di credito e l'adempimento degli obblighi precontrattuali di finanziatori ed intermediari. Finanziamenti in valuta estera È previsto il diritto per il consumatore, nel caso di finanziamenti in valuta estera, di convertire, alle condizioni delineate dalla legge, la valuta in cui è denominato il contratto. Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, può stabilire le condizioni per la conversione. Salvo che non sia diversamente pattuito dalle parti, il tasso di cambio al quale avviene la conversione è pari al tasso rilevato dalla BCE nel giorno in cui è stata presentata la domanda di conversione. Se il valore dell'importo varia di oltre il 20% rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta in cui è denominato il finanziamento e l'euro al momento in cui è stato concluso il contratto di credito, il finanziatore ha l'obbligo di informare il consumatore che può convertire il finanziamento in una valuta alternativa (art. 120 - quaterdecies T.U.B.). E' possibile che il finanziatore preveda un compenso onnicomprensivo della natura e degli oneri finanziari che il finanziatore può essere tenuto a sostenere. Notaio Paolo Broccoli
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07 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Valutazione del merito creditizio Il Decreto Mutui introduce l'obbligo, prima della conclusione del contratto, di compiere un'approfondita valutazione del merito creditizio del consumatore, per verificare l'effettiva capacità del consumatore di adempiere gli obblighi assunti, in base alla sua situazione economica e finanziaria ed eventuali impegni di pagamento già assunti, il tutto in vista di una accensione quanto più possibile responsabile dei mutui. Viene precisato che il finanziatore non può risolvere il contratto o apportarvi modifiche svantaggiose per il sol fatto che la valutazione del merito creditizio sia stata effettuata scorrettamente o che le informazioni ricevute fossero incomplete, a meno che il consumatore non le abbia volutamente omesse o falsamente fornite. Nel caso in cui si voglia procedere, dopo la conclusione del contratto, a un aumento significativo dell'importo del credito, è previsto l'obbligo di svolgere una nuova valutazione del credito, a meno che il suddetto aumento fosse già stato incluso nella precedente valutazione. Nel caso in cui la domanda di credito venga respinta, scatta l'obbligo di comunicazione immediata al consumatore (art. 120 - undecies T.U.B.). In caso di rifiuto della domanda, il consumatore deve essere avvertito senza indugio e se del caso del fatto che il rifiuto è avvenuto in base al trattamento automatico in baca dati in modo che il consumatore possa accedere alla banca dati e chiedere rettifiche e cancellazioni. Valutazione degli immobili Per quanto riguarda la valutazione degli immobili, viene previsto l'obbligo di applicare standard affidabili per la valutazione degli immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca, che deve essere svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito (art 120 - duodecies T.U.B.). Una corretta valutazione svolge una funzione di tutela sia per il finanziatore sia per il consumatore, da qui l'importanza che sia imparziale e obiettiva. Sul punto è intervenuta anche la Banca d'Italia con le Circolari n. 285 e 288 applicabili rispettivamente alle banche e agli intermediari finanziari. Gli standard di valutazione devono essere coerenti con quelli nazionali ed internazionali, la valutazione non deve essere superiore al valore di mercato e deve essere conservata per dieci anni dopo l'estinzione del rapporto di mutuo. Notaio Paolo Broccoli
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05 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Per quanto riguarda gli obblighi informativi degli intermediari del credito, il Decreto Mutui prevede che l'intermediario del credito debba fornire tutta una serie di informazioni in tempo utile prima dell'esercizio di una delle attività di intermediazione del credito, su supporto cartaceo o comunque durevole, come ad esempio la denominazione e la sede dell'intermediario del credito, il registro di iscrizione, il numero di registrazione e i mezzi utilizzabili per un'eventuale verifica. È obbligato, inoltre, ad avvisare il consumatore se è soggetto a vincolo di mandato o opera in via esclusiva con uno o più finanziatori e, in caso, la loro denominazione, i rapporti con i finanziatori e le commissioni percepite dai finanziatori. Può dichiarare di essere indipendente se è un consulente indipendente ai sensi dell'art. 120 terdecies comma 2 T.U.B. Deve inoltre comunicare al consumatore se presta servizi di consulenza e, se previsto, il compenso che il consumatore dovrà versare, nonchè le procedure attraverso le quali il consumatore potrà presentare reclami e le modalità di accesso a un meccanismo extragiudiziale di reclamo o di ricorso, ove esistente. L'intermediario del credito deve comunicare, inoltre, l'esistenza e l'eventuale importo di commissioni o altre somme che il finanziatore o terzi dovranno versargli per i servizi dallo stesso prestati in relazione al contratto di credito, e se non ancora noto, comunicarlo successivamente nel modulo P.I.E.S. La legge precisa, inoltre, che se l'intermediario del credito richiede il pagamento di un compenso da parte del consumatore e riceve anche una commissione da parte del finanziatore o da un terzo, deve fornire la spiegazione circa l'eventuale detrazione della commissione, in tutto o in parte, dal compenso corrisposto dal consumatore stesso. Nel caso in cui riceva commissioni da uno o più finanziatori è riconosciuto il diritto al consumatore di chiedere informazioni personalizzate e di essere informato sull'ammontare delle commissioni percepite da ciascun finanziatore. Occorre sottolineare anche che, ai fini del calcolo del TAEG, l'intermediario del credito deve comunicare al finanziatore l'eventuale compenso che il consumatore gli deve versare. Infine, è previsto che gli intermediari del credito debbano assicurarsi che i propri collaboratori e dipendenti comunichino al consumatore, nel momento in cui lo contattano, o prima di trattare con lo stesso, la qualifica in base alla quale operano e l'intermediario del credito che essi rappresentano (art. 120 - decies T.U.B.). L'attività di segnalazione relativa a contratti di credito è subordinata comunque all'iscrizione nell'elenco tenuto dall'oam ma non è considerata agenzia in attività finanziaria o mediazione creditizia, se prestata a titolo accessorio, sarà il MEF a definire queste attività accessorie, ciò in discontinuità con queste attività che prima erano comprese nella mediazione creditizia. Notaio Paolo Broccoli
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- obblighi degli intermediari
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04 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Il Decreto Mutui disciplina un composito sistema di obblighi precontrattuali in capo al finanziatore e all'intermediario del credito, anche con particolare riguardo ai documenti necessari di cui devono obbligatoriamente dotare il consumatore. Il finanziatore e l'intermediario del credito devono, infatti, in qualsiasi momento, fornire al consumatore gratuitamente un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole. Il documento deve anche contenere, tra le altre cose, le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire per la verifica del merito creditizio ed il termine entro cui fornirle, l'avvertimento della possibilità di ricevere servizi di consulenza, nonchè la durata dell'istruttoria, cioè il termine massimo che intercorre tra la presentazione della documentazione e la stipula del contratto. Devono, inoltre, consegnare al consumatore, tempestivamente e comunque in tempo utile, ovvero prima che quest'ultimo sia vincolato dal contratto di credito, il P.I.E.S (Prospetto informativo europeo standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie al fine di poter confrontare le diverse offerte sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata circa la conclusione del contratto. Eventuali informazioni aggiuntive che il finanziatore o l'intermediario del credito vogliano dare, devono essere riportate in un documento distinto. L'avvenuta consegna del P.I.E.S deve essere attestata dal cliente su modulo cartaceo o altro supporto durevole e deve contenere la data di consegna. Il P.I.E.S. deve essere consegnato tempestivamente, dopo che il consumatore abbia fornito le informazioni e, in ogni caso, in tempo utile prima che il consumatore abbia accettato l'offerta vincolante del finanziatore, ovvero prima che il consumatore sia vincolato dal contratto di credito. Le informazioni personalizzate del P.I.E.S. non implicano comunque un obbligo di consulenza in tema di credito immobiliare nè del finanziatore nè degli intermediari, che pertanto non devono esprimere un parere sul prodotto. Viene riconosciuto al consumatore un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, in modo tale che possa confrontare le diverse offerte presenti sul mercato e prendere una decisione il più possibile ponderata. Durante questo periodo l'offerta è vincolante per il finanziatore, mentre il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento, anche prima che siano decorsi i 7 giorni. Quello che si evince dalla riforma è l'intento di tutela manifestato dal legislatore verso il consumatore, prevedendo obblighi in capo ai finanziatori e agli intermediari del credito di informazione e comunicazione, in maniera tale che il consumatore sia posto nella condizione di addivenire a una decisione consapevole, il più possibile adatta alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria. Sia il finanziatore che l'intermediario del credito devono fornire chiarimenti adeguati sul contratto e sui servizi accessori, chiarimenti che non sfociano comunque in consulenza del credito. La legge prevede inoltre che, quando al consumatore sia proposta un'offerta vincolante, questa debba essere fornita su supporto durevole e includere la bozza del contratto di credito, ed eventualmente essere accompagnata dal P.I.E.S, se non già fornito o se le condizioni ivi contenute sono state modificate. La proposta deve indicare il termine di irrevocabilità , può prevedere un eventuale e più lungo termine di efficacia e può essere condizionata al venir meno delle condizioni esistenti al momento della proposta (distruzione immobile, perdita del lavoro del consumatore). Sul punto vale la pena sottolineare come si sia optato per la standardizzazione delle condizioni generali e del modulo P.I.E.S., attraverso la predisposizione di modelli che devono contenere tutta una serie di informazioni obbligatoriamente indicate. Tanto il finanziatore quanto l'intermediario del credito, dovranno fornire chiarimenti adeguati al consumatore sul contratto di credito e servizi accessori per consentirgli di valutare se sono adatti alle sue esigenze, senza che tali chiarimenti configurino consulenza. In particolare il CICR, su proposta della Banca d'Italia, detta disposizioni attuative circa il contenuto, i criteri di redazione, le modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali, le modalità e la portata dei chiarimenti necessari, gli obblighi da osservare nel caso di comunicazioni mediante telefonia vocale, nonchè infine le informazioni sul contenuto e sui possibili effetti del contratto di credito (art. 120 - nonies T.U.B.). Alla luce di questo, sembra dunque necessario distinguere i contratti di finanziamento interessati dalla riforma, per i quali sarà obbligatoria la consegna del P.I.E.S prima della stipulazione del finanziamento, da quelli esclusi, per i quali continuerà ad applicarsi la legge già in vigore e dunque ai quali dovrà accompagnarsi il documento di sintesi che continuerà ad essere la fonte delle informazione sugli obblighi del cliente. Notaio Paolo Broccoli
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03 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Il Decreto Mutui ha introdotto tutta una serie di definizioni rilevanti ai fini della specifica materia del credito immobiliare ai consumatori. In particolare, oltre a quelle di consumatore e di contratto di credito, anche quelle di "finanziatore" (soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito) e "intermediario del credito" (agente in attività finanziaria, mediatore creditizio o qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che nell'esercizio della propria attività commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro o di altro vantaggio economico, almeno una delle attività indicate dalla stessa legge). In relazione all'"importo totale del credito" le nuove norme precisano che si intende il limite massimo o la somma totale degli importi messi a disposizione in virtù di un contratto di credito e che, invece, per "costo totale del credito" si intendono gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza. Nel costo del credito sono inclusi anche i costi relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito, compresi i premi assicurativi (se la conclusione di un contratto per avere ad oggetto tali servizi è requisito per ottenere il credito o per ottenerlo a quelle condizioni), i costi della valutazione dei beni (se tali servizi sono necessari per ottenere il credito). Sono esclusi, invece, i costi di connessi con la trascrizione dell'atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l'inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito. Il Decreto Mutui fornisce, inoltre, le definizioni di "servizio accessorio connesso con il contratto di credito" e "servizio di consulenza", identificandole, rispettivamente, il primo nel servizio offerto al consumatore in combinazione con il contratto di credito e il secondo nelle raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore ai sensi dell'art. 120 - terdecies T.U.B, precisando che l'offerta di credito e le attività indicate negli articoli 120 - octies, 120 - novies, 120 - decies, 120 - undecies, 120 - duodecies T.U.B non implicano servizio di consulenza. Definisce il TAEG o tasso annuo effettivo globale come il costo totale del credito per il consumatore, espresso in percentuale annua dell'importo totale del credito e precisa che sarà la Banca d'Italia, in conformità con le delibere del CICR, a stabilire le modalità di calcolo secondo le disposizioni contenute nella direttiva 2014/17/UE (art. 120 quinquies T.U.B). Principi generali Per quanto riguarda i principi generali, il Decreto Mutui impone espressamente al finanziatore e all'intermediario del credito l'obbligo di comportarsi con diligenza, trasparenza, correttezza e di tener conto dei diritti e degli interessi consumatori, nonchè di basare la loro attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi abbia comunicato e sui rischi a cui è esposto per tutta la durata del contratto (art. 120 - septies T.U.B). Annunci pubblicitari relativi ai contratti di credito Viene introdotta una specifica disciplina per garantire una quanto più completa informazione delle condizioni di finanziamento in vista della tutela del consumatore. Per quanto riguarda gli annunci pubblicitari dei contratti di credito viene previsto l'obbligo di redigerli in modo chiaro, corretto e non ingannevole, in maniera tale da non ingenerare nel consumatore false aspettative sul costo del credito e, in alcune ipotesi, anche accompagnandoli da esempi con funzione esplicativa. Il CICR, su proposta della Banca d'Italia precisa le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, le modalità per la loro divulgazione e i criteri per la definizione dell'esempio argomentativo (art. 120 - octies T.U.B). Notaio Paolo Broccoli
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02 gennaio 2017

La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui....

Il tema dei mutui è sicuramente un tema al centro del dibattito attuale, viste le recenti novità che hanno interessato il settore, ed in particolare il D.lgs. 72/2016 ("Decreto Mutui"), che ha recepito la Direttiva 2014/17/UE ("Mortgage Credit Directive"), con riferimento alla disciplina dei contratti di credito immobiliare ai consumatori e alla disciplina degli intermediari del credito. Scopo della riforma è quello di assicurare un'adeguata protezione ai consumatori, parte debole del rapporto, che intendano stipulare contratti di credito immobiliare, alla luce dell'importanza dell'impegno finanziario assunto e dei rischi connessi all'eventuale inadempimento degli obblighi convenuti, nonchè assicurare elevati standard di professionalità degli operatori del settore che vengono assoggettati a un regime di vigilanza ad hoc. Quali le modifiche? Le modifiche hanno inciso sulla disciplina del Testo Unico Bancario (D. Lgs 385/93), in cui è stato inserito un nuovo capo I bis nel Titolo VI riguardante il "Credito immobiliare ai consumatori" e sulla disciplina del D.lgs. 141/2010 per quanto attiene agli intermediari del credito. Le disposizioni si applicano a partire dal 1 luglio 2016 e solo per i contratti sottoscritti successivamente. Ai contratti precedenti si continuano ad applicare le disposizioni vigenti al momento dell'entrata in vigore della legge di riforma. Ambito di applicazione. La nuova disciplina si applica ai contratti di credito immobiliare ai consumatori, comunque denominati, ad eccezione solo di quelli espressamente esclusi (art. 120 - sexies T.U.B). Lo stesso Decreto Mutui fornisce le definizioni di consumatore, individuandola nelle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, comunque denominati; di contratti di credito interessati dalla riforma, ovvero quei contratti di credito con cui un finanziatore concede un credito sotto forma di dilazione di pagamento, prestito, o altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente ad oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all'acquisto o conservazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato (art. 120 - quinquies T.U.B). La legge non richiede, quindi, espressamente che il contratto di credito sia stipulato per acquistare un immobile residenziale, ovvero che il finanziamento sia finalizzato all'acquisto di un immobile residenziale ma, al contrario, solo che quel credito sia garantito attraverso l'iscrizione su un immobile residenziale. A conferma di ciò depone anche il fatto che la definizione di contratto di credito offerta dal Decreto Mutui espressamente ammette che il finanziamento possa essere destinato anche all'acquisto di un terreno o altro immobile edificato o progettato. Data l'ampiezza dell'ambito di applicazione, la riforma riguarda, con eccezione di quelli espressamente esclusi, tutti i contratti di credito rivolti ai consumatori, che possono assumere le svariate forme di mutui ipotecari, credito fondiario, etc. Secondo un interpretazione estensiva della norma si ritiene ricompreso nella nuova disciplina anche il leasing abitativo recentemente introdotto dalla Legge n. 208/15, esiste peraltro lo spazio per opinioni differenti che escludano dalla norma il leasing, vista la diversa struttura del finanziamento tramite leasing. A seguito del Decreto Mutui, la disciplina di trasparenza bancaria risulta oggi, quindi, ancor più frammentata, a seconda della diversa categoria di soggetti coinvolti e dei prodotti richiesti, a seguito dell'introduzione di una disciplina ad hoc per i consumatori. Notaio Paolo Broccoli
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