La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui. Le novità  e i principi generali

Il Decreto Mutui ha introdotto tutta una serie di definizioni rilevanti ai fini della specifica materia del credito immobiliare ai consumatori.

In particolare, oltre a quelle di consumatore e di contratto di credito, anche quelle di "finanziatore" (soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito) e "intermediario del credito" (agente in attività  finanziaria, mediatore creditizio o qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che nell'esercizio della propria attività  commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro o di altro vantaggio economico, almeno una delle attività  indicate dalla stessa legge).

In relazione all'"importo totale del credito" le nuove norme precisano che si intende il limite massimo o la somma totale degli importi messi a disposizione in virtù di un contratto di credito e che, invece, per "costo totale del credito" si intendono gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza.

Nel costo del credito sono inclusi anche i costi relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito, compresi i premi assicurativi (se la conclusione di un contratto per avere ad oggetto tali servizi è requisito per ottenere il credito o per ottenerlo a quelle condizioni), i costi della valutazione dei beni (se tali servizi sono necessari per ottenere il credito). Sono esclusi, invece, i costi di connessi con la trascrizione dell'atto di compravendita del bene immobile e le eventuali penali pagabili dal consumatore per l'inadempimento degli obblighi stabiliti nel contratto di credito.

Il Decreto Mutui fornisce, inoltre, le definizioni di "servizio accessorio connesso con il contratto di credito" e "servizio di consulenza", identificandole, rispettivamente, il primo nel servizio offerto al consumatore in combinazione con il contratto di credito e il secondo nelle raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore ai sensi dell'art. 120 - terdecies T.U.B, precisando che l'offerta di credito e le attività  indicate negli articoli 120 - octies, 120 - novies, 120 - decies, 120 - undecies, 120 - duodecies T.U.B non implicano servizio di consulenza.

Definisce il TAEG o tasso annuo effettivo globale come il costo totale del credito per il consumatore, espresso in percentuale annua dell'importo totale del credito e precisa che sarà  la Banca d'Italia, in conformità  con le delibere del CICR, a stabilire le modalità  di calcolo secondo le disposizioni contenute nella direttiva 2014/17/UE (art. 120 quinquies T.U.B).

Principi generali

Per quanto riguarda i principi generali, il Decreto Mutui impone espressamente al finanziatore e all'intermediario del credito l'obbligo di comportarsi con diligenza, trasparenza, correttezza e di tener conto dei diritti e degli interessi consumatori, nonchè di basare la loro attività  sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi abbia comunicato e sui rischi a cui è esposto per tutta la durata del contratto (art. 120 - septies T.U.B).

Annunci pubblicitari relativi ai contratti di credito

Viene introdotta una specifica disciplina per garantire una quanto più completa informazione delle condizioni di finanziamento in vista della tutela del consumatore.

Per quanto riguarda gli annunci pubblicitari dei contratti di credito viene previsto l'obbligo di redigerli in modo chiaro, corretto e non ingannevole, in maniera tale da non ingenerare nel consumatore false aspettative sul costo del credito e, in alcune ipotesi, anche accompagnandoli da esempi con funzione esplicativa.

Il CICR, su proposta della Banca d'Italia precisa le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, le modalità  per la loro divulgazione e i criteri per la definizione dell'esempio argomentativo (art. 120 - octies T.U.B).

Notaio Paolo Broccoli