10 gennaio 2020
Si a limiti e divieti nel regolamento di...
IL FATTO.
Una delibera condominiale vieta ad una società condomina e proprietaria esclusiva del lastrico solare la installazione di una antenna per telefonica cellulare.
L’assemblea condominiale fonda la propria decisione sul regolamento condominiale contrattuale in forza del quale si vieta genericamente l’uso delle proprietà esclusive che potesse “risultare molesto ai vicini”.
LE DECISIONI DEL TRIBUNALE E DELLA CORTE D’APPELLO.
La società impugna la delibera condominiale affermandone l’invalidità in base alla disciplina codicistica sull’uso delle cose comuni ed esclusive.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano la richiesta della società ritenendo che il regolamento contrattuale era idoneo a vietare l’attività di installazione dell’antenna in questione, in quanto molesta per i condomini, ancorchè l’impianto fosse risultato rispettoso del limite legale stabilito per l’emissione delle onde elettromagnetiche.
LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE.
La Cassazione, invece, accoglie il ricorso della società in quanto il riferimento a quanto potesse risultare molesto ai vicini è troppo ampio e generico tale da rendere sufficiente la mera opposizione della maggioranza condominiale per impedire la fruizione piena del godimento della proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini.
Nel caso di specie, inoltre, l'impianto telefonico che la società avrebbe voluto installare è risultato sicuro, in quanto sono stati osservati i limiti previsti dalla legge 36/2001.
I diritti dei condomini, pertanto, sarebbero stati tutelati dall'esercizio del legittimo diritto esclusivo del singolo condomino.
IL PRINCIPIO DI DIRITTO.
Il principio statuito dalla Suprema Corte è che: “i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare ma è necessario che, specialmente in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar luogo a incertezze. (…) In definitiva i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito e inequivoco, pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti."
CONSIDERAZIONI OPERATIVE.
Per la redazione dei regolamenti condominiali è più che opportuno che ci si affidi ad un avvocato o ad un notaio in quanto, al fine di una valida ed esauriente formulazione delle pattuizioni è necessaria una approfondita conoscenza giuridica ed una esperienza nel settore.
In tal modo potranno prevenirsi possibili liti tra condomini o, ove dovessero sorgere, si potrà fare affidamento su una regolamentazione chiara e puntuale per la risoluzione delle stesse.
Avv. ANDREA PENTANGELO
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