20 luglio 2017
Cessione di cubatura: imposta di registro al 3%
Comm. Trib. Reg. per il Piemonte, sentenza n. 721/31 dell'8 giugno 2016
Il negozio di cessione di cubatura sconta l'imposta di registro al 3%. E' quanto affermato dalla Commissione Tributaria Regionale per il Piemonte, che ha confermato la correttezza della liquidazione effettuata dal notaio rogante, ritenendo non condivisibile la diversa impostazione dell'Agenzia delle Entrate che avrebbe voluto, invece, assoggettare il negozio alla ben più alta aliquota dell'8% prevista per i trasferimenti immobiliari.
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Il fatto
La vicenda prende le mosse da un avviso di liquidazione, relativo all'imposta di registro, notificato dall'Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che aveva venduto il diritto di volumetria relativo ad un suo appezzamento di terreno. L'ufficio, nel controllare la regolarità dell'autoliquidazione, rilevava un errore effettuato dal notaio rogante, ritenendo la cessione di cubatura assimilabile alla categoria dei diritti reali immobiliari e dunque da assoggettare alla stessa tassazione dei trasferimenti immobiliari, ossia all'aliquota dell'8% (art. l Tariffa Parte Prima allegata al DPR 131/86) e non a quella del 3% come invece effettuato dal notaio.
Le ragioni giuridiche
Secondo l'Agenzia delle Entrate la cessione di cubatura produrrebbe effetti analoghi a quelli propri del trasferimento di diritti reali immobiliari, dal momento che il proprietario dell'area perderebbe il diritto di costruire sulla medesima che verrebbe acquistato dal proprietario del fondo cui la cubatura è trasferita. Quindi, secondo questa ricostruzione, similmente ad un contratto di vendita immobiliare, andrebbero applicate le normali imposte proporzionali di registro, così come disposto dall'art. l della tariffa Parte Prima allegata al DPR 131/86, che generalmente sono dell'8% salvo i casi particolari di aliquota ridotta o maggiorata.
Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale per il Piemonte, nel confermare la decisione dei giudici di primo grado, non ha ritenuto condivisibile questo orientamento, sottolineando come, al contrario, la cessione abbia ad oggetto "una entità immateriale" il cui effetto traslativo è il risultato finale cui si perviene attraverso due atti distinti ma inscindibilmente collegati, uno di natura privatistica, concluso dai proprietari delle aree, con cui viene volontariamente limitata la possibilità edificatoria di un fondo a favore dell'altro, e uno di natura pubblicistica, sub specie di provvedimento amministrativo, con cui viene autorizzata dal Comune la realizzazione sul terreno cessionario di un fabbricato, con una cubatura maggiore di quella spettante perché aumentata di quanta teorica volumetria si è spogliato l'altro fondo.
Esclusa, quindi, la natura reale del bene trasferito, il proprietario di un fondo più che trasferire o costituire un diritto reale, impone a carico del fondo stesso ed a favore di un fondo confinante appartenente a diverso proprietario, un vincolo di destinazione, obbligandosi a non utilizzare l'area di sua proprietà ai fini edificatori. Il Comune, poi, assegnando la cubatura dismessa a favore dell'area confinante, "prende atto" della diversa distribuzione dei volumi edificabili da un punto di vista urbanistico e reale.
Da ciò deriva conseguentemente che, sotto il profilo fiscale, l'assimilazione della cubatura ai diritti reali è possibile. D'altronde la volumetria rappresenta un valore economico autonomo, in grado di staccarsi dalla proprietà del suolo per formare oggetto di autonoma negoziazione tra i privati; si tratta di un bene in sé, proprio perché giuridicamente del tutto indipendente dalla realizzazione di un fabbricato futuro, edificato in forza di essa, che non può essere esercitato sull'immobile senza l'autorizzazione amministrativa che può ridurre o addirittura vanificare il diritto che, proprio per questo non può essere di natura reale.
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