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    29 giugno 2017

    Trascrizione del rent to buy: sì ma solo per 10...

    Cosa cambia per il cittadino Il rent to buy è una recente tipologia di contratto introdotta dal legislatore per ovviare alla crisi del mercato immobiliare e incentivare i trasferimenti. In particolare si tratta di un fattispecie negoziale che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile e il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine, imputando una parte del canone al corrispettivo del (futuro e eventuale) acquisto dell'immobile. I vantaggi sono evidenti: da un lato l'acquirente può rinviare a un secondo momento la decisione circa l'opportunità  e la convenienza dell'acquisto e imputare a corrispettivo una parte di denaro già  versata e dall'altro il venditore aumenta le sue possibilità  di vendita del bene e inizia a percepire un introito economico fin da subito. A garanzia di tutta l'operazione, il legislatore ha previsto che il contratto sia immediatamente trascrivibile, con effetti prenotativi. Un vantaggio non da poco anche se, a onor del vero, gli effetti prenotativi durano solamente 10 anni, decorsi i quali viene meno la tutela reale e rimane solamente la tutela obbligatoria. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ La disciplina La disciplina del rent to buy è contenuta nell'art. 23 del D.L. 133/14 ("Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili"). Come abbiamo visto, si tratta di un contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando a corrispettivo una parte di canone. Già  al momento della stipula del contratto, le parti definiscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà  dell'immobile entro il termine stabilito. Questa tipologia di contratto può essere trascritta ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile, se risultante da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Con la trascrizione scatta l'effetto prenotativo, con conseguente prevalenza sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente. La durata dell'effetto prenotativo è pari alla durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni, decorsi i quali il compratore non gode più della tutela reale ma solamente di quella obbligatoria. In caso di inadempimento Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Si tratta di una sorta di clausola risolutiva espressa dal momento che la decisione di risolvere o meno il contratto spetta a chi subisce l'inadempimento. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile. Se la risoluzione è causata dall'inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Diversamente, quando è causata dall'inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità , a meno che sia stato diversamente convenuto nel contratto. Risulta applicabile, infine, la disciplina dell'art. 2932 c.c. e pertanto nel caso in cui il venditore, obbligato a concludere il contratto, non voglia adempiere, il compratore può rivolgersi al giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    12 giugno 2017

    Negoziazione assistita separazione coniugi: serve...

    Cosa cambia per il cittadino. La convenzione di negoziazione assistita da almeno un avvocato per parte può essere conclusa tra i coniugi al fine di raggiungere una soluzione consensuale di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio nei casi di cui all'articolo 3, primo comma, numero 2), lettera b), della legge 1° dicembre 1970, n. 898, e successive modificazioni, di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio. Gli accordi raggiunti, in tale sede, dai coniugi, possono prevedere anche il trasferimento di un bene immobile. Quando ciò accade, però, la firma dei coniugi deve essere autenticata dal notaio al fine di poter trascrivere quello che è un vero e proprio trasferimento immobiliare a tutti gli effetti. Sul punto si era recentemente aperta una diatriba a seguito della sentenza del Tribunale di Pordenone che aveva ammesso la possibilità  che fossero gli stessi avvocati, che avevano assistito alla negoziazione dei coniugi per la separazione, ad autenticare le sottoscrizioni. Tale decisione, che lascia sorpresi, è stata, però, smentita dalla Corte di Appello di Trieste, la quale ha ricondotto tutto a sistema, ribadendo come il notaio sia l'unico soggetto deputato alle autenticazione nel caso di negozi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti immobiliari. D'altronde la tutela e la garanzia dei trasferimenti immobiliari sono esigenze quanto mai avvertite nel nostro ordinamento e come tali richiedono l'intervento di un pubblico ufficiale a tutela della certezza dei traffici e della corretta tenuta dei registri pubblici, anch'essi fondamentali al fine di garantire sufficiente sicurezza per tutti i cittadini. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia, in sede di separazione, si erano accordati mediante convenzione di negoziazione assistita, tra le altre cose, anche per il trasferimento di un immobile. Gli avvocati, che avevano assistito i coniugi, avevano poi proceduto all'autenticazione delle firme e dunque richiesto alla Conservatoria dei Registri immobiliari la trascrizione dell'accordo. A seguito del rifiuto dell'ufficio, che evidenziava la necessità  dell'autenticazione da parte di un notaio, veniva proposto ricorso al Tribunale di Pordenone, il quale, in accoglimento dell'istanza, ordinava alla Conservatoria di procedere alla trascrizione. La sentenza veniva immediatamente impugnata dall'Avvocatura di Stato presso la Corte di Appello di Trieste. Le ragioni giuridiche La Corte di Appello di Trieste ha confermato quella che è l'interpretazione dell'attuale sistema normativo e che, prima di questo isolato precedente del Tribunale di Pordenone, non era mai stato oggetto di contrasti interpretativi. Secondo la legge italiana, il notaio è l'unico soggetto abilitato dall'ordinamento ad autenticare le firme nel caso di accordi tra le parti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su beni immobili, anche quando il trasferimento del bene immobile sia occasionato da una negoziazione assistita in sede di separazione coniugale. L'art. 5 co. 3 del D.L. n. 132/2014 prevede, infatti, l'autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale autorizzato per tutti gli atti soggetti a trascrizione e, quindi, anche per gli atti conclusi in sede di negoziazione assistita "familiare", ai sensi del successivo art. 6. In tale caso non appaiono, infatti, sufficienti i poteri di certificazione riconosciuti agli avvocati, che di per loro non sono idonei a sopperire a quelli diversi, di autenticazione, riconosciuti ai notai. Ricordiamo, infatti, che l'art. 2657 c.c. prevede che la trascrizione non possa essere effettuata se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Risponde, infatti, a un principio di ordine pubblico il fatto che vi sia un pubblico ufficiale ad autenticare un trasferimento avente ad oggetto un bene immobile, dal momento che il nostro ordinamento riconosce tutela primaria all'esigenza di garantire certezza e sicurezza nel traffico dei diritti reali. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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17 giugno 2021

La fase preliminare del procedimento avanti alla Co.Re.Di (art. 155 l.n.)

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