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06 giugno 2019

Credito d'imposta “prima casa” e credito...

Credito d'imposta “prima casa” e credito d'imposta da contratto preliminare. LA FATTISPECIE. Un soggetto privato vende il proprio appartamento acquistato a suo tempo beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Ora è in procinto di acquistare una nuova abitazione, avendo già formalizzato un contratto preliminare regolarmente registrato e versando la relativa caparra. LA DOMANDA. E’ possibile recuperare, in qualche modo, sia quanto a suo tempo il soggetto ha versato all’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della precedente abitazione, nonché quanto di recente versato a titolo di imposta di registro per la caparra? LA RISPOSTA. L'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che all'imposta principale dovuta per la registrazione degli atti di trasferimento immobiliare soggetti all’imposta di registro possa essere imputata l'imposta pagata in sede di registrazione del contratto preliminare per la caparra confirmatoria ivi prevista (pari allo 0,50% dell’importo della caparra). Inoltre, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, attribuisce un credito d’imposta al contribuente che provveda ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni “prima casa”, un'altra casa di abitazione per la quale sussistano i presupposti per invocare nuovamente le dette agevolazioni. Il credito d’imposta in questione si origina con l’acquisto della nuova abitazione; il relativo importo è pari al minor importo tra quanto pagato a titolo di imposta di registro o di IVA all’epoca dell’acquisto della precedente abitazione (ora alienata) e quanto dovuto per le medesime imposte in occasione del nuovo acquisto. Tra le varie ipotesi, detto credito può essere utilizzato in diminuzione della sola imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto (laddove il riacquisto fosse soggetto ad IVA, infatti, non sarebbe consentito utilizzare detto credito in diminuzione dell’IVA da versare). Venendo al quesito, dopo aver imputato all’imposta di registro dovuta in conseguenza del nuovo acquisto immobiliare quanto versato dal soggetto in sede di registrazione del contratto preliminare per la caparra confirmatoria ivi prevista, è possibile, altresì, portare in diminuzione della residua imposta di registro il credito d’imposta maturato ai sensi del citato art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Come chiarito dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 17/E del 24 aprile 2015, par. 4.9., poi, laddove il credito d’imposta venga utilizzato solo parzialmente in diminuzione dell’imposta di registro del nuovo acquisto, il credito residuo potrà unicamente essere portato in compensazione con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del D.lgs. 9 luglio 1997, n. 241, tramite il modello F24. Esemplificando, posto che in occasione del perfezionamento del contratto preliminare sia stata corrisposta una caparra di euro 30.000,00 ed in sede di registrazione del contratto medesimo, oltre all’imposta fissa di registro pari ad euro 200,00, sia stata corrisposta un’imposta di registro pari ad euro 150,00 (pari allo 0,50%); posto, altresì che l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto sia pari ad euro 1.000,00, è possibile imputare, a detta ultima imposta, i 150,00 euro già versati in relazione alla caparra, residuando, per il nuovo acquisto, un’imposta di registro pari ad euro 850,00; ipotizzando, poi, che all’epoca dell’acquisto della precedente abitazione fosse stata corrisposta un imposta di registro (od un’IVA) pari ad euro 3.000,00 e dato che, come già detto, l’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto è pari ad euro 1.000,00, con la stipulazione dell’atto notarile relativo al nuovo acquisto, si origina un credito d’imposta pari ad euro 1.000,00. Orbene, è possibile utilizzare detto credito portandolo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto che, tuttavia, abbiamo visto essere di importo inferiore, in quanto restano solo 850,00 euro da versare all’Erario. Ne deriva che il residuo credito d’imposta, pari ad euro 150,00, potrà essere portato in compensazione dal privato con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, come precisato nell’indicata Circolare. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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- prima casa
- credito di imposta
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News
06 giugno 2019

Immobile privo del certificato di agibilità

Immobile privo del certificato di agibilità. Il certificato di agibilità è un documento, rilasciato dal Comune, che attesta la sussistenza, in un immobile, delle condizioni di salubrità ed igiene. Un tempo si disingueva tra certificato di “abitabilità” per gli immobili ad uso residenziale e certificato di “agibilità” per quelli destinati ad altro uso (negozi, uffici, ecc.). Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) questa distinzione è stata eliminata e si parla in tutti i casi di certificato di “agibilità”. Il certificato di agibilità è soprattutto posto a presidio dell’interesse particolare dell’acquirente, attestando la capacità del bene ad assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato (ex multis Cass. n. 2729/2002; Cass. n. 9253/2006), assicurandone il legittimo godimento e la relativa commerciabilità. Occorre, quindi analizzare l’incidenza della c.d. agibilità sulla contrattazione degli immobili che necessitano di tale certificato. Le ipotesi che possono presentarsi sono, fondamentalmente, le seguenti: 1.l’immobile è dichiaratamente non agibile, il compratore ignora tale stato ed il contratto tace sul punto; 2.l’immobile è dichiaratamente non agibile ma le parti hanno convenuto di negoziare ugualmente il bene,nonostante tale evidenza perché la compravendita, ad esempio, può soddisfare notevoli interessi del compratore che renderebbero ininfluente inter partes la circostanza; 3.l’immobile non è ancora dichiarato agibile, per difetto di presentazione della domanda oppure perché la stessa è in itinere e le parti si determinano ugualmente alla stipula del rogito di compravendita con l’impegno del venditore di consegnare al compratore il certificato ovvero di formulare entro un dato termine la relativa richiesta, regolando tra loro a carico di chi debbano gravare le spese relative alla pratica amministrativa, nonché le eventuali conseguenze per un ipotetico diniego di rilascio; 4.l’immobile venduto è originariamente agibile ma successivamente alla compravendita interviene un provvedimento di inagibilità da parte della P.A. Nell’ipotesi sub 1), secondo l’attuale prevalente orientamento giurisprudenziale, il compratore potrà far valere la responsabilità contrattuale del venditore, che si configura per la consegna di un aliud pro alio, permettendogli di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ex art. 1453 c.c. Si ha vendita di aliud pro alio allorché la cosa consegnata sia del tutto diversa da quella dedotta in contratto perché appartenente ad un genus differente o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti. La Corte di Cassazione, quindi, ha ritenuto che il certificato di agibilità sia idoneo ad attestare la capacità del bene ad assolvere la funzione economico-sociale alla quale è destinato, con la conseguenza che la relativa e definitiva mancanza decreta l’impossibilità del bene ad assolvere a detta funzione, con pregiudizio sulla successiva circolazione commerciale. Ne deriva che, qualora in una compravendita un immobile venisse dedotto in atto quale “abitazione” e successivamente si rivelasse essere totalmente inagibile (essendosi di ciò taciuto nella contrattazione), si sarebbe in presenza di una vendita di un aliud pro alio, con le conseguenze sopra evidenziate. Nell’ipotesi sub 2), invece, la conoscenza, da parte dell’acquirente, della condizione di inagibilità dell’immobile e la comune volontà di entrambe le parti di procedere ugualmente al trasferimento del bene privo della relativa certificazione, conduce ad escludere la possibilità di eccepire l’inadempimento e chiedere perciò la risoluzione del contratto.L’ipotesi sub 3) ha le medesime conseguenze dell’ipotesi sub 2), salvo per il caso in cui la parte acquirente si sia contrattualmente riservata l’azione di risoluzione ex art. 1453 c.c., per il caso di definitivo diniego di rilascio dell’agibilità da parte della P.A. Con riferimento, infine, all’ipotesi sub 4), l’originaria agibilità del bene compravenduto, venuta meno successivamente alla vendita per effetto di un provvedimento della Autorità Amministrativa, dovrebbe, per le ragioni espresse, essere idonea a fondare la richiesta di risoluzione contrattuale pur essendo indispensabile verificare, caso per caso, la reale intenzione delle parti quale emergente nell’atto di trasferimento. In conclusione, è possibile alienare un immobile privo del certificato di agibilità, ferma restando la necessità di precisare contrattualmente in atto le ipotetiche conseguenze in caso di futura definitiva inagibilità o, se già dichiarato inagibile, la precisa volontà di procedere ugualmente alla compravendita. Alessandro Angelone Italiano, Notaio a Milano e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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News
03 giugno 2019

Coppia in crisi? C'è anche il mediatore...

Coppia in crisi? C'è anche il mediatore familiare. Poco conosciuta é la figura del mediatore familiare. Negli ultimi anni si è riscoperto il ruolo del mediatore nella fase preprocessuale, mentre è rimasto nell'ombra il ruolo che puo' avere per aiutare le coppie in crisi. Il mediatore familiare è un soggetto con competenze che toccano diversi ambiti e che ha il compito di guidare la coppia in crisi verso la composizione degli interessi e dei rapporti confliggenti, senza sostituirsi alle figure professionali specializzate, quali quelle dell'avvocato o dello psicologo, alle quali potrà indirizzare i "mediandi" ove lo ritenga opportuno. La figura del mediatore familiare è stata inquadrata dalla Norma Nazionale UNI 11644, con cui si é definito il percorso formativo del mediatore allo scopo di garantire una adeguata preparazione. Ed ha ricevuto un riconoscimento legislativo nell'art. 337 octies c.c., che prevede la facoltà per il giudice di avviare un tentativo di mediazione tra i coniugi, con l'aiuto di esperti, per raggiungere un accordo, che miri, in particolare, alla tutela dell'interesse morale e materiale dei figli. Oltre alle figure tradizionali, il mediatore rappresenta quindi un ausilio nella gestione del conflitto familiare, sia in una fase anteriore alla separazione che in quella successiva, anche nell'interesse dei figli. Gaia Boschetti, Notaio a Vicenza e Socio di Associazione SuperPartes Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata
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- mediatore familiare
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