Con la sentenza n. 5068 del 26 febbraio 2025 la Suprema Corte si è pronunciata sulla decadenza dall’agevolazione “prima casa” nel caso in cui i proprietari dell’immobile, prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto agevolato, pongano in essere un contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio.

Quando si perdono le agevolazioni “prima casa”?

Le agevolazioni ottenute acquistando un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, conseguentemente, si dovranno versare le imposte precedentemente non dovute.

Ciò si verifica nel caso in cui:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano mendaci;
  • non venga spostata la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • l’abitazione sia venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
  • non venga venduto l’immobile – già posseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa – entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile.

Vendita a rate con patto di riservato dominio: dal punto di vista civilistico…

La vendita con riserva di proprietà è una tipologia speciale di compravendita: essa, infatti, consente di acquistare un bene mediante pagamento a rate, con la possibilità di godere di esso fin da subito, ottenendone però la proprietà effettiva solamente con il pagamento dell’ultima rata e, dunque, con la completa corresponsione del prezzo contrattualmente pattuito. Il venditore si riserva, quindi, la proprietà del bene fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto, avendo in tal modo la possibilità di tutelarsi dal rischio di eventuali inadempimenti o illeciti posti in essere dal compratore.

… e dal punto di vista fiscale.

Nonostante ai sensi dell’art. 1523 del Codice Civile il trasferimento della proprietà avvenga solo con il pagamento dell’ultima rata, l’art. 27 del DPR n. 131/1986 impone di equiparare la vendita a rate ad una vendita ordinaria, di modo che, ai fini dell’imposta di registro, il trasferimento della proprietà è immediato al momento della stipula del contratto.

Corte di Cassazione, sentenza n. 5068 del 26 febbraio 2025.

Nel caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte, gli acquirenti ottenevano in fase di registrazione le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della c.d. "prima casa" per poi, qualche mese prima del decorso di cinque anni dall’acquisto agevolato, rivendere l’immobile con contratto di vendita a rate, subordinando gli effetti della vendita all’effettivo e totale pagamento del prezzo (avvenuto circa due anni e mezzo dopo la stipula dell’atto di vendita a rate).

L'Agenzia delle Entrate notificava ai contribuenti, pertanto, l'avviso di liquidazione dell'imposta e l’irrogazione delle sanzioni con cui revocava l’agevolazione fiscale sul presupposto che gli stessi, con l'atto di vendita con riserva della proprietà, avessero ceduto l'abitazione de qua prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, altro immobile da adibire a propria abitazione principale in violazione di quanto disposto dal comma 4 della nota II bis della Tabella I del DPR n. 131/1986.

I contribuenti ritenevano, invece, che, pur avendo stipulato l’atto di vendita prima del decorso del quinquennio, la decadenza non si fosse realizzata in quanto l’atto era condizionato al pagamento del prezzo e, dunque, solo con il versamento dell’ultima rata (avvenuto dopo i cinque anni) si era realizzato l’effetto traslativo della proprietà. 

Avallando l’impostazione dell’Agenzia delle Entrate e ritenendo infondato il ricorso presentato dai contribuenti, la Corte di Cassazione ha, infatti, statuito che, sulla scorta di quanto disposto dall’art. 27 DPR n. 131/1986, in presenza di una vendita con patto di riservato dominio, ai fini dell’imposta di registro, il trasferimento della proprietà è immediato al momento della stipula del contratto, contrariamente a quanto previsto dalla disciplina civilistica secondo la quale l’effetto traslativo si ha alla data di pagamento dell'intero prezzo.

Pertanto, la Suprema Corte, ha affermato il seguente principio di diritto: "Il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell'imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull'immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall' art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo".

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Foto di Eglantine Shala da Pixabay

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